10 obligatii ale administratorului de bloc pe care trebuie sa le cunosti
Ce prevede Legea 196/2018 si ce risti daca administratorul nu le respecta
Administratorul — angajat, nu șef
Administratorul este un prestator de servicii care acționează doar în baza mandatului primit. NU face parte din organele de conducere.
📌 Pe scurt
- ✓Administratorul acționează doar în baza mandatului și nu decide cheltuieli fără aprobare.
- ✓Are 10 obligații esențiale: listă de întreținere, fonduri, rapoarte la primărie, plăți bancare, e-Factură, norme incendiu, predare documente, AG anuală, informare proprietari, certificat profesional.
- ✓Nu are voie să blocheze utilități, să aplice penalizări automate, să refuze accesul la documente.
- ✓La plecare predează toate documentele în 5 zile cu proces-verbal.
Regulă de aur:
Administratorul nu decide și nu angajează cheltuieli fără mandat.
Cele 10 obligații esențiale
Periodic
Termen afișare listă
Stabilit în AG
Plafon casă
10.000 lei
Plafon plăți numerar
1. Afișarea listei de întreținere
Legea 196/2018 prevede afișarea periodică a listei de întreținere, fără a stabili un termen fix în zile de la primirea ultimei facturi.
2. Gestionarea fondurilor
Soldul de casă se stabilește prin hotărârea adunării generale a asociației de proprietari; Legea 196/2018 nu impune un plafon fix.
Precizare legală:
Conform Art. 26 lit. c) Legea 196/2018, președintele (nu administratorul) supraveghează punerea în aplicare a hotărârilor AG, inclusiv gestionarea fondurilor. Administratorul execută mandatul primit de la asociație.
3. Raportări la primărie
Situații financiare semestriale obligatorii.
4. Plăți prin bancă
Conform OUG 92/2021 (actualizată), plățile către persoane juridice peste 10.000 lei se fac doar prin transfer bancar. Amenda pentru nerespectare: 2.000–3.000 lei.
5. e-Factură
Sistemul e-Factură este obligatoriu pentru contribuabilii mari și mijlocii înregistrați la ANAF; asociațiile de proprietari mici nu au, în general, această obligație. Termenul de raportare se stabilește conform reglementărilor ANAF aplicabile.
6. Norme incendiu
Căile de evacuare trebuie libere.
7. Predarea documentelor
La plecare: toate documentele în 5 zile, cu proces-verbal.
Sfat practic:
Pregătește proces-verbalul de predare-primire gestiune și fișa de post administrator înainte de schimbare pentru a evita litigii.
8. Adunarea generală
Sprijină organizarea cel puțin o dată pe an.
9. Informarea proprietarilor
Transparența este obligatorie, nu opțională.
10. Certificat profesional
Obligatoriu conform legii.
Notă legală:
Atestatul de administrator se obține după absolvirea cursului și susținerea examenului. Vezi cererea de atestare administrator persoană fizică și cererea de reatestare.
Ce NU are voie
- ✕ Să angajeze cheltuieli fără aprobare
- ✕ Să refuze accesul la documente
- ✕ Să aplice penalizări automat (doar după 30 de zile și doar dacă votate în AG)
- ✕ Să blocheze utilitățile unui restanțier
Recomandare:
Folosiți platforme digitale precum CondoFlow pentru transparență automată.
Un administrator bun este transparent și acționează doar în baza mandatului. Dacă al tău nu face asta, ai instrumentele legale să-l schimbi.
Întrebări frecvente
Care sunt obligațiile administratorului de bloc conform Legii 196/2018?
Este obligatoriu ca administratorul să facă plăți prin bancă?
Cât este plafonul soldului de casă pentru asociațiile de proprietari?
Când poate aplica administratorul penalizări de întârziere?
Ce documente trebuie predate la plecarea administratorului?
Este obligatoriu e-Factura pentru asociațiile de proprietari?
Ce nu are voie să facă administratorul de bloc?
Cât de des trebuie organizată adunarea generală a asociației?
Modele utile pentru acest subiect
- Contract de administrare cu firmă specializată — pentru formalizarea mandatului de administrare
- Cerere atestare administrator persoană fizică — pentru obținerea certificatului profesional obligatoriu
- Proces-verbal predare-primire gestiune administrator — obligatoriu la schimbarea administratorului (5 zile)
Surse
Pune in practica ce ai citit
CondoFlow automatizeaza facturarea, platile si contoarele pentru asociatia ta — vezi toate functionalitatile si preturile. Incearca gratuit 30 de zile — fara card bancar.
Primesti ghiduri noi direct pe email
Legislatie, bune practici si noutati pentru administratori. Un email pe saptamana, fara spam.
Te poti dezabona oricand, cu un click.
Inginer software cu peste 12 ani de experienta in ecosistemul Laravel, consultant senior si Laravel Certified Developer. Fondatorul CondoFlow - platforma moderna de administrare a asociatiilor de proprietari din Romania. Specializat in SaaS, fintech si digitalizare.
LinkedIn
