Cum se împarte cheltuiala pe scară la bloc în 2026

Dacă ați primit vreodată lista de întreținere și v-ați întrebat de ce vecinul de la parter plătește mai puțin decât dvs., deși are tot doi copii, răspunsul e mai simplu decât pare. Cheltuielile pe scara de bloc nu se împart aleatoriu — există o lege clară, niște criterii bine stabilite și o logică pe care orice proprietar ar trebui să o înțeleagă. În 2026, regulile sunt aceleași pe care le-a fixat Legea 196/2018, dar realitatea blocurilor s-a schimbat: contoare individuale, apartamente goale folosite ca investiție, lifturi modernizate și costuri în creștere la fiecare capitol.

Hai să luăm pe rând fiecare tip de cheltuială și să vedem cum ajunge suma aceea totală pe lista lunară. Vom merge de la teorie la calcul concret, cu cifre reale din 2026.

Cele trei moduri în care se împart cheltuielile

Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stabilește trei criterii principale de repartizare. Fiecare cheltuială are un singur criteriu corect — nu poți alege "care îți convine". Iată cum arată ele în practică:

1. Repartizarea pe număr de persoane

Se aplică acolo unde consumul depinde de câți oameni locuiesc efectiv în apartament. Tipic vorbim despre apa rece și caldă (când nu există contoare individuale), gunoiul menajer, dezinsecția și deratizarea. Logica e simplă: o familie cu patru membri produce mai mult gunoi și consumă mai multă apă decât o persoană singură.

Atenție însă — "persoană" înseamnă cea care locuiește efectiv, nu cea care figurează în acte. Dacă apartamentul e închiriat la o familie de 5 persoane, dar proprietarul are doar viză de flotant pentru sine, asociația trebuie să factureze pentru cei 5 care locuiesc acolo. Declarațiile pe propria răspundere sunt obligatorii și se actualizează ori de câte ori situația se schimbă.

Important: adunarea generală poate stabili o perioadă pentru care proprietarii sau chiriașii pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană (de exemplu, când lipsesc din apartament o perioadă mai lungă). Conform legii, perioada minimă pentru care se acordă scutirea este de cel puțin 15 zile pe lună.

2. Repartizarea pe cotă-parte indiviză

Cota-parte indiviză reprezintă procentul pe care apartamentul dvs. îl are din proprietatea comună a blocului. Se calculează în funcție de suprafața utilă a apartamentului raportată la suprafața totală utilă a tuturor apartamentelor din scară (sau bloc). O găsiți trecută în actul de proprietate și în cartea funciară — de obicei sub forma unui procent (ex: 2,47%) sau a unei fracții.

Pe cotă-parte indiviză se împart cheltuielile care țin de structura clădirii și de bunurile comune: reparații la acoperiș, fațadă, casa scării, conducte comune, fond de reparații, asigurarea blocului, precum și majoritatea cheltuielilor de exploatare, întreținere, modernizare și reabilitare a proprietății comune. Logica? Cu cât aveți un apartament mai mare, cu atât "dețineți" o bucată mai mare din bloc — deci plătiți proporțional pentru întreținerea ei, indiferent dacă locuiți sau nu efectiv în imobil.

3. Repartizarea pe consum efectiv

Aici intră tot ce se măsoară individual prin contor: apă rece, apă caldă, energie termică, gaze. Dacă apartamentul are repartitoare de costuri pe calorifere și contor de apă caldă, plătește exact ce a consumat plus o parte din pierderile de pe rețeaua comună. E criteriul cel mai "corect" matematic, dar presupune ca toate apartamentele să aibă contoare verificate metrologic la zi.

Pentru a stabili dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor pe scări sau tronsoane (când blocul are mai multe scări), se solicită avizul furnizorilor de servicii — electricitate, gaze, apă — cu privire la posibilitățile tehnice de furnizare pe segmente. Pe baza acestui aviz, asociația poate decide separarea contabilă pe scări.

Sfat practic: verificați mereu pe lista de întreținere ce criteriu s-a folosit pentru fiecare rând. Administratorul corect notează clar — "apă rece: pe persoane", "reparații lift: cotă indiviză", "încălzire: pe consum". Dacă lipsește această indicație, aveți tot dreptul să cereți detalii.

Ce spune exact Legea 196/2018

Legea 196/2018 fixează prin articolele sale criteriile de repartizare a cheltuielilor. Pe scurt, principiile importante:

• Cheltuielile pe număr de persoane se aplică pentru consumurile care nu pot fi măsurate individual și care depind de numărul de locatari.
• Cheltuielile pe cotă-parte indiviză se aplică pentru lucrările și serviciile care vizează părțile comune ale clădirii — exploatare, întreținere, reparații, modernizare, reabilitare.
• Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează conform indicațiilor contoarelor sau repartitoarelor.
• Cheltuielile pentru servicii legate de proprietatea comună se repartizează conform normelor și normativelor de facturare comună și/sau clauzelor din contractele cu furnizorii.

Foarte important: conform art. 75 alin. (3) din Legea 196/2018, asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind repartizarea cheltuielilor comune, iar hotărârile adunării generale care încalcă aceste dispoziții sunt nule de drept. Adică nu puteți vota ca apa rece să se împartă pe cotă-parte indiviză dacă legea spune altceva — ordinea aplicării actelor juridice este clară: Constituție → legi → hotărâri ale adunării generale, iar AG nu poate decide peste lege. Singurele cheltuieli unde AG are libertate sunt cele care nu sunt expres prevăzute (de exemplu, cum se împarte salariul administratorului — pe persoane sau pe apartament, ambele variante sunt legale).

Consecințele unei repartizări ilegale sunt concrete: dacă un proprietar contestă în instanță o listă întocmită greșit, asociația este obligată să refacă listele de plată, iar costurile suplimentare (inclusiv cheltuielile de judecată) sunt suportate de toți proprietarii.

Dacă lucrați cu un soft modern de gestiune, cum este CondoFlow pentru calculul automat al listei de întreținere, criteriile sunt aplicate corect din start și nu mai există loc pentru erori manuale. Și asta scutește administratorul de jumătate din contestațiile lunare.

Exemple concrete de calcul pe trei apartamente

Să luăm un caz real dintr-un bloc cu 20 de apartamente, scara A, suprafață utilă totală 1.400 mp. Luna analizată: februarie 2026. Cheltuielile lunii sunt:

• Apă rece (fără contoare individuale, factură totală): 2.800 lei
• Salubritate: 850 lei
• Energie electrică părți comune (lumină scară, lift): 1.200 lei
• Întreținere lift: 600 lei
• Salariu administrator: 1.500 lei
• Fond reparații: 2.000 lei

Avem trei apartamente cu situații diferite:

Apartament 1: Familie de 4 persoane, 65 mp utili

Cota-parte indiviză: 65/1.400 = 4,64%

• Apă rece (4 persoane din 52 total din scară): 2.800 × 4/52 = 215,38 lei
• Salubritate (pe persoane): 850 × 4/52 = 65,38 lei
• Energie părți comune (cotă indiviză): 1.200 × 4,64% = 55,68 lei
• Întreținere lift (cotă indiviză, conform hotărârii AG): 600 × 5,2% = 31,20 lei
• Salariu administrator (pe apartament, AG a decis): 1.500/20 = 75 lei
• Fond reparații (cotă indiviză): 2.000 × 4,64% = 92,80 lei

Total: 535,44 lei

Apartament 2: O persoană singură, 42 mp utili

Cota-parte indiviză: 42/1.400 = 3%

• Apă rece: 2.800 × 1/52 = 53,85 lei
• Salubritate: 850 × 1/52 = 16,35 lei
• Energie părți comune: 1.200 × 3% = 36 lei
• Întreținere lift: 600 × 3,4% = 20,40 lei
• Salariu administrator: 75 lei
• Fond reparații: 2.000 × 3% = 60 lei

Total: 261,60 lei

Apartament 3: Apartament gol (proprietar absent), 80 mp utili

Cota-parte indiviză: 80/1.400 = 5,71%

• Apă rece: 0 lei (zero persoane locuiesc acolo)
• Salubritate: 0 lei
• Energie părți comune: 1.200 × 5,71% = 68,52 lei
• Întreținere lift: 600 × 6,4% = 38,40 lei
• Salariu administrator: 75 lei
• Fond reparații: 2.000 × 5,71% = 114,20 lei

Total: 296,12 lei

Observați diferența? Apartamentul gol plătește mai mult decât persoana singură care locuiește efectiv — fiindcă suprafața mai mare înseamnă cotă indiviză mai mare, iar partea de cotă-parte e independentă de prezența locatarilor. E perfect legal, conform Legii 196/2018: cheltuielile pe cotă indiviză se datorează indiferent dacă proprietarul locuiește efectiv în imobil.

Cum se împarte liftul — un caz aparte

Liftul e probabil cea mai "fierbinte" cheltuială din bloc. Toată lumea vrea să nu plătească dacă stă la parter, etajul 1 vrea să plătească mai puțin, iar cei de la ultimul etaj se plâng că suportă jumătate din factură. Cum se rezolvă corect?

Atenție la o confuzie frecventă: Legea 196/2018 nu prevede explicit o scutire automată pentru proprietarii de la parter sau mezanin și nici cota redusă de 50% pentru etajul 1. Aceste reguli, larg răspândite în blocurile din România, sunt în realitate practici uzuale stabilite prin hotărâri ale adunării generale — adoptate de fiecare asociație în parte, pe motivul logic că proprietarii de la parter nu folosesc liftul, iar cei de la etajul 1 îl folosesc rar.

În practică, multe asociații votează în AG ca proprietarii de la parter (și uneori mezanin) să fie scutiți de cheltuielile curente cu liftul, iar cei de la etajul 1 să plătească o cotă redusă (de obicei 50%). Restul apartamentelor plătesc cota integrală, calculată pe cotă-parte indiviză raportată doar la apartamentele care folosesc liftul. Această repartizare este însă opțională și depinde strict de hotărârea AG — dacă asociația dvs. nu a votat o astfel de regulă, cheltuielile cu liftul se împart, conform principiului general, pe cotă-parte indiviză la toți proprietarii.

Important: reparațiile capitale și modernizarea liftului (motor nou, cabină nouă, cartelă de acces) se împart pe cotă-parte indiviză la TOATE apartamentele, inclusiv cele de la parter. De ce? Pentru că liftul e bun comun al întregului bloc, indiferent dacă îl folosiți sau nu, iar valoarea apartamentului dvs. crește dacă blocul are lift funcțional. Acest aspect este o consecință directă a Legii 196/2018, care prevede repartizarea cheltuielilor de modernizare și reabilitare a proprietății comune pe cotă indiviză.

Curățenia casei scării

Aici depinde de modul în care e făcută. Dacă firma de curățenie facturează un preț fix lunar pentru toată scara, costul se împarte de regulă pe apartament (la fel pentru toți). Dacă există o femeie de serviciu plătită din fondul comun, se poate împărți pe persoane sau pe apartament — adunarea generală decide.

Iluminatul comun

Lumina de pe casa scării, becurile din lift, becurile din subsol — toate se împart pe cotă-parte indiviză. Logic: e o cheltuială legată de spațiile comune, nu depinde câți oameni locuiesc în apartament.

Ce se întâmplă cu apartamentele goale

O întrebare pe care o primim săptămânal: "Vecinul meu nu locuiește în apartament, e plecat în Spania de un an. De ce trebuie să plătească întreținere?"

Răspunsul: pentru că e proprietar, nu pentru că locuiește. Cheltuielile pe cotă-parte indiviză (fond reparații, asigurare, energie părți comune, salariul administratorului dacă AG a stabilit per apartament, dobânzi la împrumuturi) le datorează indiferent dacă stă acolo sau nu — Legea 196/2018 este foarte clară în acest sens.

Ce nu plătește un apartament gol:

• Apă rece și caldă (consum zero declarat)
• Salubritate pe persoane (zero locatari)
• Gunoi menajer
• Dezinsecția și deratizarea — dar atenție, AG poate stabili o sumă minimă fixă

Proprietarul e obligat să anunțe asociația în scris, prin declarație pe propria răspundere, faptul că apartamentul e gol. Conform legii, perioada minimă pentru care se poate solicita scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană este de cel puțin 15 zile pe lună. Fără declarație, asociația poate factura ca și cum ar locui acolo persoana proprietarului. Verificarea se face la cerere — administratorul poate cere dovezi (bilet de avion, contract de muncă în străinătate, etc.) dacă bănuiește că locatarul minte.

Atenție la chiriași! Dacă apartamentul e închiriat și nu se declară numărul real de persoane, proprietarul rămâne răspunzător pentru diferențele de plată. Asociația factura mereu către PROPRIETAR, nu către chiriaș, iar chiriașul răspunde doar față de proprietar conform contractului de închiriere.

Cum decurge o contestație corectă

Aveți dreptul să contestați orice rând de pe lista de întreținere. Procedura, conform Legii 196/2018:

1. Adresare scrisă către administrator, în termen de 30 de zile de la primirea listei. Cereți explicații detaliate, copii după facturi, modul de calcul.
2. Răspuns obligatoriu în 10 zile. Dacă administratorul nu răspunde sau răspunsul nu vă mulțumește, treceți la pasul următor.
3. Sesizarea cenzorului sau comisiei de cenzori. Cenzorul are obligația să verifice și să dea un punct de vedere oficial. Dacă vă întrebați mai multe despre rolul lui, am scris detaliat despre atribuțiile cenzorului asociației de proprietari într-un alt articol.
4. Adunarea generală. Dacă nici cenzorul nu rezolvă problema, puteți cere convocarea AG pentru analizarea cazului.
5. Instanța de judecată. Ultima instanță, dar deseori necesară când sumele sunt mari. Plângerea se face la judecătoria în raza căreia se află blocul. Conform art. 75 alin. (3), dacă instanța constată că repartizarea a încălcat legea, asociația este obligată să refacă listele de plată — iar costurile suplimentare se distribuie tuturor proprietarilor.

În tot acest timp, aveți obligația să plătiți partea necontestată a listei de întreținere. Dacă pe lista de 600 lei contestați doar 80 lei, plătiți 520 lei până se rezolvă disputa. Altfel intrați în restanță și se aplică penalități.

Greșeli frecvente în repartizare

Din experiența noastră cu sute de asociații care folosesc soluții de administrare digitalizate, iată ce greșeli apar cel mai des:

• Apartamentul închiriat declarat cu 1 persoană, când acolo locuiesc 4 — proprietarul plătește puțin la apă, vecinii suportă diferența.
• Cota-parte indiviză greșită în softul de calcul. Multe asociații au date vechi din 1995, când suprafețele erau aproximate. Verificați cu actul de proprietate.
• Lift împărțit la toți, inclusiv parter, fără hotărâre AG — dacă asociația a votat o regulă internă (de exemplu, parterul scutit, etajul 1 cu 50%), aceasta trebuie respectată întocmai. Aplicarea aleatorie, fără bază în hotărârea AG, generează contestații justificate.
• Penalități calculate greșit — la legea actuală nu pot depăși valoarea sumei restante, iar dobânda zilnică e plafonată.
• Salariul administratorului împărțit pe persoane când AG a votat pe apartament (sau invers). Se aplică ce zice hotărârea AG, nu ce decide administratorul.
• Hotărâri AG care contrazic legea — orice decizie a adunării generale care încalcă criteriile imperative din Legea 196/2018 este nulă de drept (art. 75 alin. 3) și nu produce efecte.

Pentru evitarea acestor greșeli, contează enorm modul în care e ținută contabilitatea. Dacă vreți să aprofundați, am detaliat tot ce înseamnă contabilitatea unei asociații de proprietari în 2026, cu registrele obligatorii și documentele lunare.

Fondul de reparații și fondul de rulment

Două capitole care apar tot timpul pe lista de întreținere și pe care mulți proprietari le confundă. Fondul de reparații se constituie pentru lucrări viitoare (reparații la acoperiș, înlocuit țevi, zugrăvit casa scării) și se calculează pe cotă-parte indiviză. Fondul de rulment e o "bancă" pentru asociație — bani avansați de proprietari ca să existe lichiditate când vin facturile mari și încasarea de la locatari întârzie.

Cuantumul fondului de rulment e stabilit prin AG și nu poate depăși contravaloarea unei luni de întreținere medie. Banii rămân proprietatea fiecărui locatar — la mutare, se restituie integral. Subiectul merită mai mult spațiu, așa că dacă sunteți interesat, citiți articolul nostru despre fondul de rulment și fondul de reparații la bloc.

Sfaturi pentru o repartizare corectă

După ani în care am văzut sute de modele de listă de întreținere, vă lăsăm câteva recomandări practice:

• Solicitați citirea contoarelor în aceeași zi a fiecărei luni — diferențele de date dau diferențe de consum.
• Cereți declarații de persoane semestrial, nu o dată la 5 ani. Compoziția familiilor se schimbă des.
• Afișați lista de întreținere cu cel puțin 5 zile înainte de scadență, ca proprietarii să poată verifica.
• Includeți pe listă explicația criteriului pentru fiecare cheltuială — transparența reduce contestațiile cu 70%.
• Folosiți un program de calcul automat, nu Excel-uri făcute manual. Riscul de eroare la mâna omului e prea mare pentru o asociație cu 30+ apartamente.
• Păstrați toate facturile primare 10 ani — termenul de prescripție în care un proprietar poate cere recalcul retroactiv.

Concluzie practică pentru proprietari

Repartizarea cheltuielilor pe scară nu e magie neagră — e doar aplicarea corectă a Legii 196/2018, cu cele trei criterii bine știute: pe persoane pentru consum dependent de oameni, pe cotă-parte indiviză pentru spații comune, pe consum efectiv unde există contoare. Dacă administratorul respectă regulile și folosește un soft modern care aplică automat criteriile corecte, listele de întreținere ies fără greșeli și conflictele se reduc dramatic.

Și dacă pe scara dvs. lucrurile par încurcate, începeți cu lucruri simple: cereți un exemplu de calcul scris pentru un apartament, comparați cu al dvs., verificați cota-parte indiviză din actul de proprietate. În 9 cazuri din 10, problema se rezolvă printr-o discuție cu administratorul. În al 10-lea caz, intervine cenzorul. Iar dacă nici așa nu se rezolvă, instanța de judecată e ultima soluție — dar rar e nevoie să ajungeți acolo.

Întrebări frecvente

Surse

• lege5.ro
• bzi.ro
• evz.ro
• capital.ro
• digi24.ro
• playtech.ro