Chiriaș sau proprietar: cine plătește întreținerea, fond rulment și reparații în 2026

Vine ziua întâi a lunii, lista de întreținere ajunge la apartament, iar în chat-ul cu proprietarul începe negocierea: "Asta nu o plătesc eu", "ba da, e în contract", "nu înțeleg, fondul de reparații e al casei, nu al meu". Dacă te găsești aici - fie că ești proprietar, fie chiriaș - articolul de mai jos lămurește exact cine ce datorează, conform Codului Civil și Legii 196/2018.

Ghidul include și o secțiune cu modele de clauze pe care le poți pune în contract ca să eviți orice ambiguitate, plus situația specială a apartamentelor închiriate prin Airbnb sau Booking, unde regulile sunt diferite din 2026. La final, găsești și un tabel rapid cu împărțirea cheltuielilor pe categorii.

Regula de bază: cine folosește, plătește consumul

Pentru cheltuielile de consum lunar (apă, gaze, energie electrică, salubritate, întreținere zilnică spații comune), regula generală e clară: plătește cine locuiește și beneficiază efectiv de servicii. Adică chiriașul.

Asta înseamnă în practică:

• Apă rece + apă caldă: chiriașul (consum efectiv);
• Căldură (centralizată sau gaze): chiriașul;
• Energie electrică spații comune: chiriașul;
• Salubritate: chiriașul (taxă pe persoană);
• Curățenie scară, deratizare, dezinsecție: chiriașul (servicii curente);
• Mentenanță lift: chiriașul (utilizare zilnică);
• Internet/cablu TV inclus în întreținere: chiriașul.

Fondul de reparații este obligația proprietarului

Aici e marea diferență. Fondul de reparații servește pentru cheltuieli care îmbunătățesc sau conservă bunul comun pe termen lung: refacere acoperiș, hidroizolație, reabilitare termică, reparații capitale la lift, schimbare instalații. Aceste investiții cresc valoarea proprietății, deci e firesc ca proprietarul să le suporte.

Codul Civil (art. 1799) și Legea 196/2018 confirmă: fondul de reparații e în sarcina proprietarului, indiferent ce stă scris în contractul de închiriere. Dacă chiriașul a plătit din greșeală, are dreptul să ceară restituirea de la proprietar.

Asta înseamnă că, dacă ești chiriaș și ai plătit lunar 35 de lei la fond de reparații pe parcursul a 12 luni, ai dreptul să ceri proprietarului 420 de lei la finalul contractului. În practică, recomandăm să vă înțelegeți dinainte: fie proprietarul rambursează lunar, fie suma se decade din chiria lunii următoare.

Fondul de rulment: o cheltuială specială

Fondul de rulment se constituie inițial prin plată anticipată de către fiecare proprietar, conform hotărârii adunării generale, și se reîntregește lunar prin listele de întreținere (art. 72 din Legea 196/2018). Servește ca tampon de lichiditate pentru asociație, ca să poată plăti la timp facturile chiar dacă unii proprietari întârzie, și acoperă cheltuielile curente ale blocului (utilități comune, salarii, curățenie, pază, iluminat). Cuantumul și cota de participare se fixează de către asociație, iar suma se actualizează anual în funcție de costuri sau inflație.

Logica spune că fondul de rulment aparține proprietarului, pentru că obligația legală îi revine lui (ca membru al asociației) și tot lui i se restituie când se vinde apartamentul. Însă, în practică, multe asociații îl colectează și de la chiriaș atunci când se schimbă locatarii, considerându-l garanție operațională.

Soluția elegantă: în contract se stipulează că fondul de rulment rămâne sarcina proprietarului și nu poate fi solicitat chiriașului. Dacă asociația îl cere oricum, proprietarul îl decontează chiriașului. Pentru detalii suplimentare despre cum funcționează acești doi piloni financiari, vezi articolul despre fondul de rulment și fondul de reparații.

Reparații în apartament: cine plătește ce

Codul Civil distinge clar între reparațiile locative (mici, de uz curent) și reparațiile capitale (mari, structurale).

În sarcina chiriașului (reparații locative)

• Schimbare bec, siguranțe mici, prize defecte din uzură;
• Garniturile robineților, sifoane înfundate;
• Vopsire pereți la mutare (dacă a stricat);
• Mici reparații la mobilier (dacă apartamentul e mobilat);
• Curățare coșuri ventilație, baterii arse din folosire normală.

În sarcina proprietarului (reparații capitale)

• Înlocuire boiler, centrală termică, calorifere;
• Reparații instalație electrică, sanitară, termică;
• Înlocuire uși și geamuri defecte structural;
• Reparații la pereți, pardoseli, plafoane;
• Combaterea infiltrațiilor de la vecinul de sus sau acoperiș;
• Înlocuire elemente de izolație.

O regulă simplă pentru cazuri neclare: dacă defecțiunea apare din uzură normală fără culpa chiriașului, plătește proprietarul. Dacă chiriașul a deteriorat ceva prin folosire necorespunzătoare, plătește chiriașul.

Tabel rapid: cine plătește ce

Penalitățile la întreținere - cine le plătește

Dacă chiriașul întârzie să achite întreținerea, penalitățile îl privesc pe el direct, nu pe proprietar (în fața asociației se pune în discuție titularul facturii curente). În schimb, dacă asociația merge în instanță pentru recuperarea datoriei, parată e asociația vs proprietar, deoarece proprietarul e cel înscris în cartea asociației. Concret, în caz de neplată a fondului de rulment în 60 de zile de la scadență sau 90 de zile de la afișarea listei, asociația poate acționa în instanță proprietarul, iar amenzile pentru asociațiile care nu respectă regulile fondurilor de rulment și reparații pot ajunge la 9.000 lei în 2026.

Așadar, proprietarul are interesul direct ca chiriașul să plătească la timp și corect, pentru că riscul reputațional și juridic e în primul rând al lui. De aceea, multe contracte includ clauza de reziliere automată în caz de neplată 2 luni consecutiv a întreținerii.

Model de clauză pentru contractul de închiriere

Pentru a evita orice neclaritate, recomandăm includerea în contract a unei clauze cum este următoarea:

"Chiriașul se obligă să achite lunar, în baza listei emise de asociația de proprietari, următoarele cheltuieli: întreținerea curentă, contravaloarea utilităților (apă rece, apă caldă, căldură, energie electrică spații comune, salubritate, mentenanță lift, deratizare/dezinsecție). Proprietarul rămâne în sarcină următoarele componente: fondul de rulment (constituit anticipat și reîntregit lunar prin lista de întreținere) și fondul de reparații destinat consolidării sau modernizării bunului comun. Dacă aceste sume sunt încasate de către chiriaș prin intermediul listei lunare, ele se vor deconta proprietarului în maximum 30 de zile sau se vor scădea din chiria lunii următoare."

Situația specială Airbnb / Booking

În cazul apartamentelor închiriate în regim hotelier, întreținerea rămâne integral în sarcina proprietarului. Oaspeții ocazionali nu pot fi facturați de asociație. Mai mult, Legea 196/2018 modificată și noile reglementări UE 2026 permit asociației să solicite proprietarului cotă majorată pentru utilizarea intensivă a spațiilor comune (lift, curățenie, salubritate). Vezi articolul nostru despre regulamentul UE pentru Airbnb la bloc pentru detalii.

Cazuri întâlnite în practică

Cazul 1: Inundație de la vecinul de sus (proprietar al apartamentului). Reparația tencuielii și a tavanului din bucătăria ta (chiriaș) e suportată de vecinul de sus prin asigurare sau direct, nu de proprietarul tău. Dacă proprietarul tău intervine din curtoazie, are dreptul să recupereze banii de la vecin.

Cazul 2: Centrala termică defectă, ai 12 grade în casă pe iarnă. Cheamă urgent service-ul (chiar pe banii tăi). Proprietarul restituie suma în 7-14 zile. Dacă refuză, reții suma din chiria următoare cu factura justificativă.

Cazul 3: Deratizarea anuală costă 50 lei/apartament. Chiriașul plătește, e operațiune curentă, nu structurală.

Cazul 4: Asociația aprobă reabilitare termică prin fonduri europene, fiecare apartament contribuie cu 8.000 lei. Proprietarul plătește, indiferent că apartamentul e închiriat.

Concluzii pentru 2026

În 2026, conflictele între proprietari și chiriași pe tema întreținerii pot fi prevenite cu două acțiuni simple: contract scris cu clauze clare și discuție deschisă la început despre cine plătește ce. Dacă ești pe punctul de a închiria, fă-ți timp 15 minute să redactezi clauza de mai sus. Te scapă de luni de scandal.

Pentru proprietarii care închiriază mai multe apartamente, o platformă de gestiune integrată (cu module de chirie + intersectare cu lista asociației) ușurează enorm urmărirea. Pe baza experienței din ultimii ani, recomandăm separarea clară în contabilitate a sumelor recuperabile de la chiriaș, ca să nu pierzi bani la deconturile de final de an.

Garanția contractuală și diferența față de fondul de rulment

Multe contracte de închiriere conțin clauze ambigue despre "garanție", "depozit" sau "fond de rulment". Sunt termeni diferiți cu funcții distincte:

Inventarul la predare: documentul care evită litigiile

Una dintre cele mai mari surse de conflict la finalul unui contract de închiriere este starea apartamentului la predare-primire. Soluția: inventar fotografic detaliat, semnat de ambele părți.

Iată ce trebuie să includă un inventar bun:

• Fotografii din toate camerele, pereți, tavane, pardoseli;
• Indexele contoarelor (apă, gaze, electricitate);
• Lista mobilierului cu starea actuală (defecte vizibile, uzură);
• Lista electrocasnicelor cu numere de serie și certificate garanție;
• Numărul cheilor predate (ușa apartamentului, interfon, cutie poștală, parcare);
• Semnătura ambelor părți și data exactă.

Refacerea apartamentului: proprietar vs chiriaș

La final de contract, apartamentul se predă în starea de la început, minus uzura normală. Iată ce intră în "uzură normală" și ce nu:

Acceptat ca uzură normală:

• Vopsea ușor decolorată, urme de mobilă pe pereți;
• Pardosea cu zgârieturi minore;
• Mobilier cu semne de utilizare;
• Mici găuri de cuie pentru tablouri.

NU se acceptă ca uzură normală:

• Pereți cu pete mari, urme de fum, deteriorări structurale;
• Geamuri sparte din culpa chiriașului;
• Pardoseală deteriorată profund (apa scursă, ardere de la chitarele țigării);
• Lipsa elementelor de mobilier predate.

Cazul special: contract de închiriere între rude

Mulți proprietari închiriază apartamentul către copii, părinți sau frați. Tendința în 2026 este de formalizare totală: contract înregistrat la ANAF, plata declarată, impozit calculat. Avantajele:

• Costuri formale recunoscute (pentru cei care declară chiria și impozitează);
• Posibilitatea de a obține parcare de reședință pe numele membrului familiei;
• Protecție în caz de divorț, succesiune sau alte litigii;
• Acces la ajutor de încălzire pentru chiriași cu venituri mici.

Litigii frecvente și soluții rapide

Cele mai frecvente conflicte între proprietari și chiriași în 2026:

1. Diferențe la decontul de iarnă (gaze sau căldură). Soluție: stabilire clară în contract a modului de calcul lunar provizoriu și deconturi semestriale.
2. Reparații întârziate. Soluție: termen contractual fix (7 zile pentru urgent, 14 zile pentru reparații medii) cu drept de execuție pe cheltuiala proprietarului.
3. Modificări în apartament fără acord. Soluție: clauză specifică în contract care interzice orice modificare fără autorizare scrisă.
4. Întârziere chirie. Soluție: dobândă de întârziere stipulată clar (de regulă 0,1% pe zi) și termen de reziliere automată după 30 zile.

Cazuri speciale: apartamente moștenite sau în coproprietate

Apartamentele moștenite de mai mulți frați sau aflate în coproprietate creează situații complicate cu chiria. În 2026, regula este:

• Toți coproprietarii trebuie să semneze contractul de închiriere - lipsa unei semnături poate face contractul nul;
• Repartizarea chiriei se face conform cotelor de proprietate înscrise în Cartea Funciară;
• Pentru deciziile mari (modificări structurale, refuz de chiriaș), e nevoie de unanimitate;
• Conflictele se rezolvă prin notar (procedură de partaj) sau instanță;
• Asociația de proprietari poate solicita identificarea coproprietarului care ține contabilitatea (responsabil principal față de asociație).

Cum se face decontul lunar transparent între proprietar și chiriaș

Pentru a evita scandalurile lunare, recomandăm un proces standardizat de decontare. Iată un model practicabil în 2026:

1. Asociația emite lista de întreținere până în ziua 5 a lunii;
2. Chiriașul scanează lista și o trimite proprietarului prin email/WhatsApp;
3. Proprietarul verifică componentele care îi revin (fond rulment, fond reparații);
4. În ziua 10 a lunii, chiriașul plătește lista integrală la asociație;
5. Proprietarul rambursează cotele care îi revin până în ziua 15 (prin transfer bancar);
6. La final de an, se face un decont general semestrial.

Probleme cu factura de utilități înregistrată pe vechiul proprietar

O problemă frecventă pentru chiriași este descoperirea că facturile de utilități (gaze, energie electrică) sunt încă pe numele vechiului proprietar sau al precedentului chiriaș. Consecințele:

• Chiriașul nu poate beneficia de ajutorul de încălzire (factura nu e pe numele lui);
• În caz de neplată anterioară, furnizorul poate cere debranșare chiar dacă chiriașul actual e la zi;
• Reclamațiile sunt mai greu de făcut fără calitate de titular contract;
• Impozitarea chiriei poate fi neclară.

Soluția: în primele 30 zile de la mutare, chiriașul (cu ajutorul proprietarului) trebuie să transfere toate contractele pe numele său. Costul este zero la majoritatea furnizorilor.

Întrebări frecvente

Surse

• legislatie.just.ro
• lege5.ro
• avocatnet.ro
• lovedeco.ro
• playtech.ro
• stirileprotv.ro