Airbnb la bloc in 2026: noul regulament UE si ce drepturi ai

Ai vecini care se schimba in fiecare weekend? Sau poate esti tu cel care vrea sa scoata un venit din apartamentul de pe Airbnb? Oricare ar fi tabara ta, din 2026 regulile jocului se schimba radical. Uniunea Europeana pune ordine, ANAF-ul strange latul, iar asociatiile de proprietari capata noi parghii. Hai sa vedem exact ce inseamna toate astea.

Ce se schimba din 20 mai 2026: Regulamentul UE 2024/1028

Pe 20 mai 2026 intra in vigoare Regulamentul (UE) 2024/1028 privind colectarea si partajarea datelor pentru serviciile de inchiriere pe termen scurt. Nu e o directiva pe care Romania sa o poata interpreta cum vrea — e regulament, deci se aplica direct.

Ce aduce nou? Trei lucruri mari.

Numarul unic de inregistrare. Fiecare proprietar care inchiriaza in regim turistic trebuie sa obtina un numar unic de inregistrare printr-o procedura digitala simplificata. Acest numar trebuie afisat pe toate anunturile, pe toate platformele — Airbnb, Booking, Vrbo, oricare. Platformele au obligatia sa verifice validitatea numarului inainte de a publica anuntul.

Schimb automat de date. Platformele trebuie sa transmita lunar catre Punctul Unic Digital National (Single Digital Entry Point) date detaliate despre fiecare proprietate: adresa exacta, numarul de inregistrare, URL-ul anuntului, numarul de nopti inchiriate si numarul de oaspeti pe noapte. Platformele mici (sub 4.250 de anunturi active lunar) pot raporta trimestrial. Practic, ANAF-ul va sti exact cat ai castigat, fara sa mai depinda de declaratia ta pe onoare.

Registrul public. Fiecare stat membru trebuie sa creeze un registru digital public unde oricine poate verifica daca un apartament e inregistrat legal. Asta inseamna ca si asociatia de proprietari, si vecinii tai, si primaria pot verifica in cateva click-uri.

Spania a dat deja un semnal puternic: in decembrie 2025, guvernul a amendat Airbnb cu 65 de milioane de euro pentru promovarea a peste 65.000 de proprietati fara licenta valida. E cea mai mare amenda de acest tip din UE, iar Romania va avea presiune sa aplice regulamentul cu aceeasi seriozitate.

Acordul asociatiei de proprietari: cand e obligatoriu si cum poate bloca un Airbnb ilegal

la bloc in 2026: noul regulament UE si ce drepturi ai" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Multi proprietari cred ca apartamentul lor, proprietatea lor, regulile lor. Nu chiar. Cand stai la bloc, exista un regulament de ordine interioara si o comunitate cu drepturi egale.

Ordinul 510/2022, emis de Ministerul Antreprenoriatului si Turismului, a schimbat regulile pentru obtinerea certificatului de clasificare turistica. Acum, dosarul de clasificare trebuie sa includa acordul proprietarilor care au pereti comuni — adica vecinii de deasupra, de dedesubt si de pe laterale. Daca un vecin refuza, proprietarul poate prezenta ca alternativa acordul asociatiei de proprietari, obtinut prin vot in adunarea generala.

Ordinul 510/2022: Cererea de clasificare a structurilor de primire turistica de tipul apartamentelor trebuie insotita de acordul proprietarilor cu care solicitantul are pereti comuni pe orizontala si verticala, sau de acordul asociatiei de proprietari.

Ce inseamna asta in practica?

• Fara acord, fara clasificare. Fara certificat de clasificare, activitatea de inchiriere in regim hotelier e ilegala si se sanctioneaza cu amenzi de la 30.000 la 50.000 RON.
• Asociatia poate vota impotriva. In adunarea generala, proprietarii pot decide sa interzica activitatile de tip hotelier in bloc. Decizia e obligatorie si executorie, conform Legii 196/2018.
• Calea judecatoreasca exista, dar nu e garantata. Daca vecinii refuza fara justificare, proprietarul poate merge in instanta. Insa instantele au respins adesea astfel de cereri, considerand ca activitatile hoteliere sunt incompatibile cu destinatia rezidentiala a imobilului.

Practic, daca locuiesti la bloc si vrei sa faci Airbnb, ai nevoie de bunavointa vecinilor. Organizarea unei adunari generale poate fi momentul in care se decide soarta afacerii tale.

Noul regim fiscal 2026: disparitia normei de venit

Daca pana acum multe persoane fizice plateau un impozit modest bazat pe norma de venit — o suma forfetara stabilita pe camera, indiferent cat incasai — din 2026 lucrurile stau altfel.

Legea 239/2025 (al doilea pachet fiscal Bolojan) elimina complet sistemul normei de venit pentru inchirierile in regim hotelier. In locul lui vine un sistem mai simplu la prima vedere, dar mai scump pentru multi.

Cum se calculeaza impozitul din 2026

Rata efectiva de 7% suna rezonabil, dar mai adauga CASS-ul si alte obligatii noi. Si vine partea mai putin placuta.

Obligatii noi pentru 2026

1. Casa de marcat electronica — obligatorie. Da, chiar si daca inchiriezi o singura camera. Trebuie sa emiti bon fiscal pentru fiecare plata primita de la turisti.
2. Declaratia Unica. Se depune pana pe 25 mai 2027 pentru veniturile din 2026. Trebuie sa declari venitul real, nu o norma forfetara.
3. Inregistrare in SIT. Toate unitatile de cazare trebuie inregistrate in Sistemul Informational pentru Turism, administrat de Ministerul Economiei.

Cine are deja o relatie cu e-Factura si cu sistemul ANAF, va trece mai usor prin tranzitie. Cine a functionat "la negru" pana acum, are o problema serioasa.

Amenzi si sanctiuni: cat te costa neconformarea

la bloc in 2026: noul regulament UE si ce drepturi ai" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Sa fim directi: ANAF-ul nu mai joaca. In 2025, a identificat peste 22.000 de persoane fizice cu venituri din platforme de inchiriere, insumand 260 de milioane de lei. 80% dintre ei nu declarasera nimic. Cateva sute de persoane aveau venituri individuale de peste 100.000 RON nedeclarate.

Cat despre platforme: Regulamentul UE cere fiecarui stat sa stabileasca sanctiuni "eficace, proportionale si disuasive" pentru neconformare. Romania lucreaza inca la cadrul specific, dar precedentul spaniol (65 milioane EUR amenda pentru Airbnb) arata directia.

Drepturi si actiuni pentru vecinii deranjati

Stai la bloc si ai turisti zgomotosi in fiecare weekend la usa de pe palier? Ai drepturi, si destule. Iata ce poti face concret.

Pasul 1: Plangere la asociatia de proprietari

Solicita comitetului executiv sa puna problema pe ordinea de zi a urmatoarei adunari generale. Asociatia poate vota interzicerea activitatilor in regim hotelier in bloc, conform Legii 196/2018. Decizia se ia cu majoritate simpla si e obligatorie. Daca nu stii cum sa initiezi procesul, platforme ca CondoFlow simplifica comunicarea intre vecini si administrare, facand mai transparenta gestionarea acestor situatii.

Pasul 2: Plangeri la autoritati

• Politia locala — pentru tulburarea linistii publice, conform Legii 61/1991 (amenzi de la 200 la 1.500 RON).
• Autoritatea Nationala pentru Turism — pentru functionare fara certificat de clasificare.
• ANAF — pentru suspiciune de evaziune fiscala. ANAF-ul verifica daca proprietarul declara veniturile.
• ISU — pentru nerespectarea normelor de protectie la incendiu (structurile de cazare au obligatii suplimentare).

Pasul 3: Actiune in instanta

Codul Civil (art. 1357-1371) iti permite sa ceri despagubiri pentru prejudiciul suferit. In practica, instantele romanesti au:

• Dispus incetarea activitatii hoteliere in imobile unde aceasta cauza tulburari repetate.
• Acordat daune morale vecinilor care au demonstrat efecte asupra sanatatii — stres, insomnie, anxietate.
• Respins cereri de autorizare judiciara a activitatii hoteliere, considerand-o incompatibila cu destinatia rezidentiala a imobilului.

Un element-cheie: trebuie sa documentezi totul. Inregistrari video/audio ale zgomotului, plangeri scrise la asociatie, rapoarte de la politie. Cu cat ai mai multe dovezi, cu atat sansele in instanta sunt mai mari. Cunoaste-ti drepturile din regulamentul de ordine interioara si invoca-le.

Ghid pas cu pas: cum inchiriezi legal in 2026

Vrei sa inchiriezi pe Airbnb si sa fii in regula cu legea? Iata tot ce trebuie sa faci, in ordine.

1. Obtine acordul vecinilor sau al asociatiei. Vorbeste cu vecinii de pe lateral, de sus si de jos. Daca refuza, solicita un vot in adunarea generala a asociatiei. Fara acest acord, te opresti aici.
2. Solicita certificatul de clasificare turistica. Se depune la Ministerul Economiei / Autoritatea Nationala pentru Turism. Ai nevoie de: actul de proprietate, acordul vecinilor/asociatiei, declaratie pe proprie raspundere, poze cu apartamentul.
3. Inregistreaza-te in SIT. Sistemul Informational pentru Turism este platforma nationala unde toate unitatile de cazare trebuie inregistrate.
4. Obtine numarul unic de inregistrare UE. Din mai 2026, prin Punctul Unic Digital National. Afiseaza-l pe toate anunturile tale online.
5. Cumpara si inregistreaza o casa de marcat electronica. Emite bon fiscal pentru fiecare plata primita de la turisti, fie ca e cash sau card.
6. Deschide un cont dedicat si tine evidenta veniturilor. Chiar daca nu esti obligat la contabilitate in partida dubla, pastreaza toate incasarile documentate.
7. Depune Declaratia Unica. Pana pe 25 mai 2027, pentru veniturile din 2026. Plateste impozitul de 7% din venitul brut + CASS daca e cazul.
8. Respecta regulile blocului. Program de liniste, curatenie pe spatiile comune, informeaza turistii despre regulile de convietuire. Un vecin multumit e un vecin care nu suna la ANAF.

Cum verifica asociatia daca un apartament e inchiriat legal

Pana acum, asociatiile de proprietari erau adesea neputincioase. Stiau ca la etajul 3 vin turisti in fiecare weekend, dar nu aveau instrumente oficiale de verificare. Din mai 2026, lucrurile se schimba.

Registrul public digital

Regulamentul UE obliga Romania sa creeze un registru accesibil publicului, unde oricine poate introduce adresa unui apartament si sa vada daca are numar de inregistrare valid. Asociatia, prin administrator sau comitetul executiv, poate verifica orice apartament suspect.

Ce poate face asociatia concret

• Verifica registrul public — daca apartamentul nu apare, proprietarul functioneaza ilegal.
• Cere proprietarului dovada clasificarii — certificatul de clasificare turistica si numarul de inregistrare.
• Convoaca adunarea generala — si propune interzicerea activitatii hoteliere daca nu exista acord prealabil.
• Sesizeaza autoritatile — ANT, ANAF, politia locala, dupa caz.
• Aplica sanctiuni interne — conform regulamentului de ordine interioara al blocului.

Un administrator competent trebuie sa fie la curent cu aceste mecanisme. Daca asociatia foloseste un software de administrare, poate tine evidenta apartamentelor cu activitate turistica si gestiona plangeri intr-un mod organizat.

Studiu de caz: orasele cu cele mai multe conflicte Airbnb

Nu toate orasele din Romania se confrunta cu problema in aceeasi masura. Trei orase ies in evidenta.

Bucuresti — capitala inchirierilor turistice

Cu aproape 8.900 de proprietati active pe platforme, Bucurestiul domina piata. Zonele cele mai saturate: Centrul Vechi, Unirii, Universitate, Piata Victoriei. Venitul mediu lunar per proprietate e de aproximativ 5.350 RON (~1.050 EUR), cu o ocupare medie de 55%. Conflictele se concentreaza in blocurile vechi din centru, unde izolatia fonica e slaba si unde turstii vin pentru viata de noapte.

Brasov — turism montan cu tensiuni locale

Aproximativ 3.000 de proprietati active, cu sezonalitate puternica (iarna pentru schi, vara pentru drumetii). Centrul Vechi al Brasovului e zona cu cele mai multe conflicte — cladiri istorice cu pereti subtiri, transformate in apartamente turistice. Localnicii se plang de zgomot, gunoi lasat pe scari si straini care nu respecta regulile blocului.

Cluj-Napoca — presiune pe piata imobiliara

Circa 2.200 de proprietati active, cu ocupare medie de 59%. Aici conflictul e dublu: pe de o parte zgomot si deranj, pe de alta parte impactul asupra pietei de inchirieri pe termen lung. Fiecare apartament scos din piata de chirii clasice si pus pe Airbnb contribuie la cresterea chiriilor pentru localnici — un subiect fierbinte intr-un oras unde chiria medie a explodat in ultimii ani.

Spre deosebire de Barcelona sau Amsterdam, Romania nu are inca reglementari municipale specifice — totul se joaca la nivel national si, de acum, european. Dar presiunea creste, iar primarii din orasele turistice vor avea curand instrumentele (si presiunea politica) sa actioneze.

Ce urmeaza: pregateste-te acum, nu in mai

Piata inchirierilor de scurta durata din Romania trece printr-o transformare profunda. Regulamentul UE aduce transparenta si automatizare. ANAF-ul are deja datele si le foloseste. Vecinii au parghii legale. Iar normele fiscale nu mai permit "optimizari" prin norma de venit.

Daca esti proprietar si vrei sa continui, pune-ti actele in ordine. Daca esti vecin si esti deranjat, stii acum exact ce butoane sa apesi. Iar daca esti intr-o asociatie de proprietari, asigura-te ca urmatoarea adunare generala include si acest subiect pe ordinea de zi.

Regulile noi nu sunt perfecte, dar aduc ceva ce piata avea nevoie disperat: transparenta si raspundere. Restul depinde de cum le aplicam.