Comasare apartamente bloc 2026: acte, autorizație, cost

Ai cumpărat apartamentul de alături și vrei să-l unești cu al tău? În 2026, comasarea apartamentelor într-un bloc rămâne una dintre cele mai complicate operațiuni de cadastru și urbanism, pentru că atinge simultan trei zone sensibile: structura clădirii, cartea funciară și relația cu asociația de proprietari. Pe scurt, ai nevoie de expertiză tehnică structurală, autorizație de construire de la primărie, acordul vecinilor direcți și o nouă documentație cadastrală pentru cartea funciară unificată — iar bugetul total se așază între 8.000 și 15.000 de euro, în funcție de oraș, suprafață și complexitatea lucrărilor. Dacă speri să scoți zidul dintre cele două apartamente într-un weekend, oprește-te aici: orice intervenție făcută fără autorizație se sancționează cu amenzi ISC de mii de lei și, în cazurile grave, cu obligația de a aduce imobilul la forma inițială.

În următoarele rânduri îți explicăm pas cu pas ce înseamnă comasare apartamente bloc 2026, ce documente îți cere primăria, cum recalculezi cota indiviză după unire și care sunt capcanele frecvente care duc la respingerea proiectului.

Comasare vs dezmembrare apartamente — definiții cadastru

Înainte de orice, trebuie să înțelegi diferența dintre cele două operațiuni cadastrale. Comasarea presupune unirea a două sau mai multe imobile alăturate, având același proprietar sau coproprietari, într-un singur imobil cu un nou număr cadastral și o nouă carte funciară. Dezmembrarea este opusul: un imobil mare se împarte în două sau mai multe unități distincte. Ambele operațiuni sunt reglementate de Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare și de Ordinul ANCPI 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru.

Pentru ca două apartamente să poată fi comasate, trebuie să îndeplinească simultan câteva condiții: să fie alăturate (perete comun sau planșeu comun, în cazul comasării verticale pe două etaje), să aibă același proprietar înregistrat în CF, să nu existe sarcini incompatibile (ipoteci în condiții care interzic operațiunea, sechestre) și să fie posibilă din punct de vedere tehnic și urbanistic intervenția. Atenție: dacă unul dintre apartamente are ipotecă la o bancă, ai nevoie de acordul scris al băncii pentru radierea/menținerea ipotecii pe noul imobil rezultat.

Sfat: Înainte să cumperi apartamentul de alături cu gândul să-l comasezi, cere unui arhitect o vizită de fezabilitate. 200-400 lei investiți acum te scapă de surpriza că peretele dintre cele două apartamente este portant și nu poate fi spart.

Acordul AP necesar conform Legii 196/2018 — cvorum și acordul vecinilor direcți

Aici începe partea sensibilă. Conform Legii 196/2018 privind asociațiile de proprietari, orice intervenție asupra părților comune sau care modifică structura condominiului necesită acordul adunării generale. În practică, pentru comasarea a două apartamente, ai nevoie de:

• Acordul scris al vecinilor direct afectați — proprietarii apartamentelor de sus, de jos și laterali (cei care împart pereți, planșee sau coloane de instalații cu zona de intervenție);
• Hotărâre AGA cu majoritatea cerută de statut și de Legea 196/2018 — de regulă majoritatea simplă a proprietarilor prezenți, dar pentru intervenții la pereți portanți sau modificări vizibile pe fațadă (de exemplu o ușă de acces unificată) cvorumul cerut este mai mare, frecvent 2/3 din numărul total de proprietari;
• Acordul administratorului și al comitetului executiv pentru aspectele care țin de instalațiile comune (apă, canalizare, gaze, electricitate, ventilație).

Dacă AGA respinge proiectul, ai dreptul de a contesta hotărârea — pentru detalii practice, vezi articolul nostru despre contestarea hotărârii AGA în instanță în termenul de 45 de zile. În același timp, e bine de știut cum funcționează procesul verbal AGA și ce semnături trebuie să conțină, pentru că un PV defectuos poate face dovada acordului inutilizabilă în fața primăriei.

Expertiză tehnică structurală — pereți portanți, ZNA, risc seismic

Următorul pas, înainte de orice depunere la primărie, este expertiza tehnică pe partea de rezistență. Dacă peretele dintre cele două apartamente nu este portant și nu trece prin el coloane de instalații, viața se simplifică. Dacă este portant, intervenția e posibilă, dar costurile cresc semnificativ — vorbim de grinzi metalice, cadre de consolidare și calcule seismice complete. Expertiza este obligatorie indiferent de tipul peretelui și se face de un expert tehnic atestat MDLPA, gradul I sau II în funcție de categoria de importanță a clădirii.

Pentru blocurile încadrate în clasa de risc seismic RsI (bulina roșie), care sunt mii în București și alte orașe mari, comasarea este aproape întotdeauna refuzată sau condiționată de consolidarea integrală a structurii. La fel, blocurile aflate în zone construite protejate (ZCP) sau zone naturale protejate (ZNA) au reguli speciale — de regulă necesită aviz suplimentar de la Direcția de Cultură. Dacă ești în această situație, ai aceleași tipuri de constrângeri pe care le întâlnești și la demolarea unui perete în apartament sau la mansardarea blocului.

Costul unei expertize tehnice variază în 2026 între 1.500 și 3.500 lei, iar termenul de eliberare e de 2-4 săptămâni. Cere expertului o opinie pe partea de fezabilitate înainte să plătești expertiza completă — îți poate spune din 30 de minute dacă proiectul e realist sau pierdere de bani.

Autorizație de construire de la primărie — acte, termen 30-60 zile

Comasarea apartamentelor cu intervenții la pereți cade sub incidența Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și necesită autorizație de construire emisă de primăria sectorului sau a localității. Atenție, nu confunda cu autorizația de demolare — chiar dacă spargi un perete, încadrarea oficială este "recompartimentare cu modificări structurale", deci AC.

Acte necesare pentru autorizația de construire 2026

• Cerere tip + extras CF actualizat (mai puțin de 30 de zile) pentru ambele apartamente;
• Certificat de urbanism (CU) — se obține în 15-30 de zile, cost 8-13 lei;
• Documentația tehnică DTAC (proiect de arhitectură + structură + instalații) elaborată de arhitect cu drept de semnătură OAR;
• Expertiza tehnică structurală + referat verificator atestat MLPAT;
• Acordul notarial al vecinilor direcți (sus, jos, lateral);
• Hotărârea AGA și acordul asociației de proprietari;
• Avize: ISU (pentru imobile peste P+3 sau cu suprafețe mari rezultate), salubritate, apă-canal dacă se modifică instalațiile, distribuitor gaze (E.ON / Distrigaz);
• Dovada plății taxei de autorizare (0,5% din valoarea lucrărilor pentru locuințe, conform Codului Fiscal).

Termenul legal de emitere a autorizației este de 30 de zile de la depunerea documentației complete, dar în practică, în București și Cluj, ajunge frecvent la 45-60 de zile. Valabilitatea autorizației este de 12 luni pentru începerea lucrărilor și 24 de luni pentru finalizare, cu posibilitate de prelungire o singură dată.

Cadastru și carte funciară — documentație tehnică pentru CF unică nouă

După ce lucrările s-au terminat și ai obținut procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor (semnat de proprietar, executant, diriginte de șantier și ISC dacă e cazul), urmează partea de cadastru. Aici intră în scenă topograful autorizat ANCPI, care:

1. Realizează măsurătorile noului apartament rezultat din comasare (suprafață utilă, suprafață construită, releveu);
2. Întocmește documentația cadastrală cu plan releveu, descriere imobil și calculul noilor cote-părți indivize;
3. Depune documentația la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) pentru recepția cadastrală și înscrierea în CF.

După recepția cadastrală, OCPI atribuie un nou număr cadastral și deschide o carte funciară unică pentru imobilul rezultat. Cele două CF anterioare se închid cu mențiunea "comasat în CF nr. X". Costurile cadastrului și CF: 800-1.800 lei pentru documentația tehnică (în funcție de oraș și suprafață), plus taxele OCPI de aproximativ 240 lei pentru recepție și 60 lei pentru intabulare.

Recalcul cotă indiviză și suprafață utilă în lista de întreținere AP

După ce ai noul CF, mergi la administratorul asociației cu certificatul cadastral și cu CF-ul nou și ceri actualizarea bazei de date. Vor trebui modificate:

• Suprafața utilă a apartamentului (suma celor două apartamente, minus eventuale spații rezultate din zidire de uși);
• Numărul de încăperi (camere și băi);
• Cota-parte indiviză — care este, de fapt, suma celor două cote inițiale, dacă suprafața utilă totală a condominiului nu s-a modificat;
• Numărul de persoane declarate la întreținere — vezi regulile pentru cum se numără persoanele la întreținere;
• Apartamentele active (din 2 apartamente devine 1 — important pentru cvorumul AGA și pentru cotele de fond reparații).

Dacă vrei să înțelegi în profunzime cum se face recalculul, am scris un ghid separat despre cota indiviză a apartamentului — formulă și exemple de recalcul. În aplicații moderne de administrare cum este CondoFlow, modificarea bazei de date și recalculul automat al listelor de întreținere se face în câteva minute, fără riscul ca administratorul să greșească formulele în Excel.

Costuri totale 2026 detaliate: arhitect, expertiză, taxe, lucrări

Iată o estimare realistă a bugetului pentru un apartament rezultat din comasarea a două garsoniere/2 camere alăturate, în București/Cluj/Timișoara, pentru anul 2026:

Pentru comasare verticală pe două etaje (decupare planșeu pentru scară interioară), bugetul crește cu 30-50% — planșeele sunt aproape întotdeauna structurale și necesită grinzi metalice cu proiect special.

Impozit local și regimul fiscal după comasare (categorie nouă imobil)

După ce CF-ul nou e gata, mergi la Direcția Taxe și Impozite Locale cu certificatul cadastral și depui o nouă declarație fiscală pentru clădiri. În unele cazuri, suprafața utilă rezultată trece de pragul de 150 mp, ceea ce poate aduce încadrare într-o categorie superioară de impozit, conform Codului Fiscal art. 457. În București sectorul 1, de exemplu, impozitul anual pentru un apartament de 130 mp se află în zona de 700-900 lei pentru rezidenți, dar poate sări la 1.300-1.700 lei dacă prețul unitar declarat de primărie este mare și clădirea e modernă.

Atenție și la TVA în cazul revânzării: dacă persoana fizică face mai mult de o tranzacție pe an, se poate încadra ca persoană impozabilă. Iar dacă apartamentul rezultat depășește anumite praguri valorice, intră sub incidența obligațiilor declarative ANAF specifice. Discută înainte cu un contabil sau cu notarul.

Riscuri și erori frecvente care duc la respingerea autorizației sau amenzi ISC

Iată ce greșeli vedem frecvent la dosare și pe șantier:

• Lucrări începute fără AC. Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) sancționează cu amenzi de 1.000-100.000 lei și poate dispune oprirea lucrărilor și aducerea imobilului la starea inițială. Vecinii nemulțumiți reclamă des — nu te baza pe "se aude doar 2 zile";
• Acord lipsă de la un singur vecin direct. Primăria respinge dosarul sau cere completare. Recomandăm acord notarial, nu sub semnătură privată;
• Pereți portanți spart fără proiect de structură. Pe lângă amenzi, riști afectarea structurii blocului — un caz documentat în Cluj 2024 s-a soldat cu evacuare temporară a întregii scări;
• Cote indiviză recalculate greșit. Dacă administratorul nu actualizează corect baza de date, vei plăti întreținere ca pentru două apartamente (sau invers — pentru jumătate), iar regularizarea retroactivă produce conflicte;
• Lipsa diriginte de șantier. Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, lucrările cu autorizație necesită diriginte. Lipsa lui blochează recepția.

Pe scurt: nu "economisi" 3.000 lei pe acte și avize. Riscul amenzilor ISC, blocării vânzării ulterioare a imobilului (notarul cere CF curat) și conflictelor cu asociația valorează mult mai mult.

Coordonare cu administratorul AP — modificare baza de date, contoare, repartitoare

După recepția lucrărilor, prezintă-te la administrator cu un dosar care să includă: copie CF nouă, certificat cadastral, plan releveu apartament unificat, lista contoarelor și repartitoarelor (apa rece, apa caldă, gaze, energie electrică, repartitoare de costuri pentru încălzire). Administratorul trebuie să:

• Actualizeze suprafața utilă și cota indiviză în baza de date;
• Comaseze conturile celor două apartamente într-unul singur;
• Reglementeze citirile contoarelor (în general, după comasare rămâne un singur set de contoare; cele duble se sigilează sau se demontează cu acord furnizor);
• Ajusteze numărul de locuri de parcare alocate, dacă regulamentul intern al asociației prevede 1 loc/apartament — situație care poate genera contestații.

Discuția despre contoarele duble și instalațiile comune este sensibilă. Dacă ai legături paralele pe coloane separate (de exemplu, două coloane de gaze), trebuie aviz Distrigaz pentru desființarea uneia, urmat de proiect autorizat ANRE. Asemenea proceduri se aseamănă cu cele pentru schimbarea caloriferelor cu debranșare sau pentru migrarea la contoare digitale.

Cât durează tot procesul de comasare apartamente bloc

Pentru o planificare realistă, iată un calendar tipic:

Întrebări frecvente