Adeverință venit chirie spații comune 2026: model proprietar

Ce venituri din spații comune trebuie distribuite proprietarilor în 2026?

Asociația dvs. încasează lunar bani de la operatorul de telefonie mobilă pentru antena de pe acoperiș și de la o firmă care a montat panouri publicitare pe fațadă. cine plătește impozitul pe acești bani — asociația sau fiecare proprietar? Răspunsul scurt: proprietarii, proporțional cu cota indiviză, iar adeverința de venit chirie spații comune 2026 este documentul care le permite să declare corect veniturile la ANAF.

Veniturile încasate de asociație din închirierea părților comune nu sunt veniturile asociației — sunt veniturile proprietarilor. Asociația funcționează ca un colector. Conform Legii 196/2018, art. 31 alin. 2, minimum 5% din suma încasată merge în fondul de reparații, iar restul se repartizează apartamentelor pe cota indiviză.

Tipuri de chirii din spații comune întâlnite frecvent în blocurile din România:

• ✓ Antene GSM/4G/5G montate pe acoperiș (Vodafone, Orange, Digi, Telekom)
• ✓ Panouri publicitare pe fațadă sau acoperiș (mesh, banner, LED)
• ✓ Spații de depozitare în subsol închiriate către proprietari sau terți
• ✓ Antene radio și TV
• ✓ Tonete, terase, mese pe trotuarul aferent (cu acordul AGA)

Pentru detalii despre contractul cu operatorii de telefonie mobilă, am dedicat un articol separat. Iar când vorbim de spațiul comercial de la parter, regulile de distribuire diferă pentru că este suprafață individuală, nu parte comună — chiria merge integral la proprietarul ei.

Cum se calculează cota fiecărui apartament din chiria încasată?

Distribuirea se face strict pe cota indiviză (cota-parte indiviză), nu pe numărul de persoane sau pe consum. Cota indiviză se calculează ca raport între suprafața utilă a apartamentului și suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor din bloc.

Exemplu concret. Bloc cu 40 de apartamente, suprafața utilă totală 2.400 mp. Apartamentul dvs. are 60 mp. Cota indiviză = 60 / 2.400 = 2,5%. Antena GSM aduce 1.500 lei/lună, adică 18.000 lei/an. Calcul:

• ✓ Fond reparații (5% minim, dar AGA poate decide mai mult — frecvent 10-30%): la 10%, se rețin 1.800 lei/an
• ✓ Sumă de distribuit pe apartamente: 16.200 lei/an
• ✓ Cota apartamentului dvs.: 16.200 × 2,5% = 405 lei/an (33,75 lei/lună)

Cei 405 lei sunt venit brut din chirii pentru dvs. la ANAF. Nu venit net, nu venit impozabil — venit brut. Reducerea forfetară de 20% și impozitul de 10% se aplică ulterior, în declarația unică.

Decizia de a rezerva 5% sau 30% în fondul de reparații aparține Adunării Generale și se consemnează în procesul-verbal. Mulți președinți preferă procente mari, dar atenție: ce nu intră în fondul comun de reparații rămâne venitul proprietarului și se impozitează la el. Procentajul prea mare poate produce nemulțumiri în AGA, dar are avantajul că finanțează lucrări fără chitanță suplimentară de la apartamente.

Model adeverință de venit din chirii spații comune (text complet)

Adeverința este eliberată de președintele asociației, semnată și ștampilată. Nu există un model standard impus prin lege, dar trebuie să cuprindă elementele cerute de ANAF pentru declarația unică. Iată modelul pe care îl folosim noi cu asociațiile partenere:

ASOCIAȚIA de proprietari BLOC ___, STR. ___, NR. ___, SECTOR/LOCALITATEA ___
CIF/CUI: ___, Cont IBAN: ___
Nr. ___ / data ___

ADEVERINȚĂ DE VENIT

Subsemnatul ___, președinte al Asociației de proprietari Bloc ___, str. ___, nr. ___, adeveresc prin prezenta că domnul/doamna ___, CNP ___, proprietar al apartamentului nr. ___, scara ___, etaj ___, cu cota indiviză de ___% (suprafață utilă ___ mp), a beneficiat în anul fiscal 2025 (sau 2026) de venituri din închirierea părților comune (antene telecomunicații, panouri publicitare, alte spații comune) după cum urmează:

• Total venit brut anual din chirii spații comune: ___ lei
• Cota din fondul de reparații reținut: ___% (___ lei)
• Sumă efectiv repartizată proprietarului: ___ lei
• Impozit reținut la sursă de chiriaș persoană juridică (10%): ___ lei (dacă este cazul)

Adeverința se eliberează la cererea proprietarului pentru depunerea declarației unice la ANAF, conform Codului fiscal art. 83-90.

Președinte AP, Cenzor,
Semnătura, Ștampila

Adeverința nu are termen de valabilitate, dar trebuie să corespundă cu registrul de venituri al asociației și cu sumele virate efectiv proprietarului (sau scăzute din întreținere, dacă AGA a decis așa).

Obligații ANAF — D205 informativă, D100 și declarația unică

Aici lucrurile devin tehnice. Cine declară ce și până când?

Proprietarul (persoană fizică) depune declarația unică privind impozitul pe venit până pe 25 mai a anului următor obținerii venitului. Pentru veniturile din 2025, termenul este 25 mai 2026. Pentru veniturile din 2026, termenul este 25 mai 2027.

În declarația unică, proprietarul trece:

• ✓ Venitul brut anual din chirii (suma din adeverință)
• ✓ Deducerea forfetară de 20% (Codul fiscal art. 84)
• ✓ Impozitul de 10% pe venit net (Codul fiscal art. 83-90)
• ✓ Contribuția la sănătate (CASS) dacă venitul total din chirii depășește plafonul anual

Asociația de proprietari nu depune declarația unică pentru proprietari, dar întocmește și transmite anual către ANAF informații suficient de clare pentru ca proprietarii să-și completeze declarația. Pentru chiriași persoane juridice (operatori telecom, firme de publicitate), aceștia au obligația să depună D205 — declarația informativă privind impozitul reținut la sursă, până pe ultima zi a lunii februarie a anului următor.

Tot pentru chiriași persoane juridice, depunerea D100 se face până pe 25 a lunii următoare reținerii. Pentru trimestrul 3 al anului 2026, scadența D100 este 25 octombrie 2026.

Detalii oficiale despre regimul fiscal 2026 găsiți pe Agerpres — schimbări impozitare chirii 2026 și pe Noul Cod Fiscal — impozit pe chirie.

Cine reține impozitul — asociația sau proprietarul?

Întrebarea pe care o primim cel mai des. Răspunsul depinde de cine este chiriașul.

Cazul 1: Chiriaș persoană juridică (cel mai frecvent — operatori GSM, firme publicitate). Conform Codului fiscal, chiriașul PJ are obligația să rețină 10% din chirie la sursă și să o vireze la stat prin D100 până pe 25 ale lunii următoare. Aici, banii care ajung la asociație sunt deja netizați — adică din 1.500 lei chirie brută, asociația primește 1.350 lei (după reținerea de 10% impozit), iar fiscul a încasat deja 150 lei.

Proprietarul declară totuși venitul brut în declarația unică, dar trece și impozitul deja reținut. În multe cazuri, proprietarul nu mai are nimic suplimentar de plătit — doar de declarat.

Cazul 2: Chiriaș persoană fizică (rar la spații comune). Chiriașul PF nu reține nimic. Proprietarul plătește el impozitul, prin declarația unică, până pe 25 mai a anului următor.

Asociația nu reține impozit în numele proprietarului. Asociația este un colector, nu un plătitor de venit. Această distincție este crucială și se face frecvent confuzie. Pentru o gestiune corectă a documentelor financiare, vă recomandăm să țineți o evidență strictă a notelor contabile și a încasărilor.

Registru de venituri și evidența contabilă a asociației

Asociația are obligația, conform Legii 196/2018, să țină registru de încasări și plăți distinct pentru veniturile din spații comune. Acest registru este sursa primară pentru emiterea adeverințelor și pentru raportările către ANAF.

Ce trebuie să cuprindă registrul:

• ✓ Data încasării
• ✓ Plătitorul (denumire, CUI)
• ✓ Suma brută
• ✓ Impozitul reținut la sursă (dacă chiriașul este PJ)
• ✓ Suma netă încasată în contul asociației
• ✓ Repartizarea pe apartamente (calculul pe cota indiviză)
• ✓ Suma reținută în fondul de reparații
• ✓ Documentul justificativ (factură, OP, extras de cont)

Pe lângă registrul de venituri, asociația menține și inventarul mijloacelor fixe și statul de plată pentru personal. Cenzorul verifică trimestrial corespondența între încasări, repartizări și soldul contului bancar.

Sfat practic: deschideți un cont curent dedicat pentru veniturile din spații comune. Astfel separați clar cash-flow-ul de fondul de rulment și de fondul de reparații. Pentru detalii, am scris despre conturile bancare ale asociației și despre dobânda la fondul de reparații.

Termene fiscale 2026 pentru chirii spații comune

Sursă oficială pentru ghid de aplicare: document ANAF privind închirierile.

Particularități: închirieri turistice, vânzare și moștenire

Închirierile turistice (Airbnb, Booking) — atenție diferență fiscală. Dacă proprietarul are până la 7 camere închiriate în regim turistic, deducerea forfetară este 30%, nu 20%. Peste 7 camere, veniturile sunt asimilate activităților independente și regimul fiscal se schimbă substanțial. Asociația nu are de-a face direct cu Airbnb-ul individual — sunt apartamente, nu spații comune. Pentru reglementarea Airbnb la nivel de bloc, citiți articolul despre regulamentele AGA împotriva închirierilor turistice.

Apartament vândut în cursul anului. Adeverința se emite proporțional cu perioada de proprietate. Dacă ați vândut în iulie 2026, adeverința pentru 2026 va cuprinde 6/12 din cota anuală. Cumpărătorul primește adeverință pentru 6/12 rămase, începând cu luna următoare semnării contractului.

Schimbare proprietar prin moștenire. Veniturile din chirii ale moștenitorului încep de la data deschiderii succesiunii. Pentru implicații complete privind succesiunea în context asociație, vedeți articolul nostru despre moștenire apartament cu datorii de întreținere.

Chiriaș care plătește utilități în locul proprietarului. Conform Codului fiscal art. 84, dacă chiriașul plătește facturi care cad în sarcina proprietarului (impozit pe clădire, asigurare PAID), aceste sume se adaugă la venitul brut și se declară la ANAF. Comunicarea se face în 30 de zile de la achitare.

Greșeli frecvente la eliberarea adeverinței

Din experiența noastră cu sute de asociații, iată cele mai frecvente erori la emiterea adeverinței de venit din chirii spații comune:

1. Confuzie venit brut / venit net. Adeverința trebuie să cuprindă venit brut (înainte de deducerea forfetară). Multe asociații scriu suma efectiv virată proprietarului — greșit.
2. Nu se include impozitul reținut la sursă. Dacă chiriașul PJ a reținut deja 10%, această sumă trebuie menționată în adeverință, altfel proprietarul plătește încă o dată.
3. Procent fond reparații neclar. Dacă AGA a decis 15% în fondul de reparații, scrieți explicit, nu doar „5% conform legii”.
4. Lipsa CIF asociație. Adeverința fără CIF/CUI este inutilizabilă — ANAF o va respinge.
5. Date apartament incomplete. Lipsesc cota indiviză, suprafața utilă sau CNP-ul proprietarului.
6. Adeverință pentru apartament vândut. Trebuie pro-rata, nu suma anuală integrală.
7. Confuzie spații comune / spații individuale. Spațiul comercial de la parter NU este spațiu comun — chiria din el merge integral la proprietarul respectiv.

Sfat de la noi: păstrați copia fiecărei adeverințe în arhiva asociației minimum 5 ani. Pentru procesul de predare a arhivei la schimbarea administratorului, registrul de venituri și adeverințele sunt documente obligatorii.

Digitalizarea evidenței: când e timpul să schimbați foaia volantă

În 2026, multe asociații încă țin evidența chiriilor pe caiet sau în fișiere Excel pierdute. Problema apare când președintele schimbă, când cenzorul cere lista, sau când 40 de proprietari cer adeverința în aceeași săptămână, înainte de 25 mai.

Platformele de administrare digitală precum CondoFlow generează automat adeverințele de venit per apartament, păstrează istoricul încasărilor pe ani fiscali și calculează corect cota indiviză. Lucruri care se făceau manual în 2-3 ore pentru un bloc cu 40 de apartamente — acum durează 15 minute, cu trasabilitate totală.

Indiferent de soluția pe care o folosiți, principiul rămâne: trasabilitatea încasărilor și emiterea promptă a adeverinței către proprietari, conform Legii 196/2018. Pentru blocuri care funcționează în regim de auto-administrare, importanța unei evidențe clare este și mai mare — nu există administrator profesionist care să acopere lipsa de organizare.

Reține: chiria din antene și panouri nu este „banii blocului”. Sunt banii proprietarilor, doar colectați de asociație. Adeverința corectă este cheia care le permite să fie cetățeni fiscali corecți, fără surprize la controlul ANAF.

Întrebări frecvente

Surse

• agerpres.ro
• noulcodfiscal.ro
• static.anaf.ro
• nivoimobiliare.ro
• anuntul.ro
• romaniatv.net