Către Compartimentul de îndrumare al Asociațiilor de Proprietari din cadrul ?
Cerere
Subscrisa Asociația de Proprietari Bloc ? , având cod fiscal ? ? ? ? ? ?
având în vedere prevederile Legii 196/2018 care prevede la:
„Art. 10. - (1) Autoritățile administrației publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari. (2) Autoritățile administrației publice locale, prin compartimentele prevăzute la alin. (1) asigură, la cerere, informarea asociațiilor și proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari."
vă solicităm să ne îndrumați în scris, în interpretarea și aplicarea corectă în activitatea Asociației noastre a următoarelor prevederi legale, astfel încât să le implementăm în procedura de organizare, convocare și reconvocare precum și desfășurare a Adunărilor Generale ale Asociației:
Întrebarea 1:
Întrucât la Art. 17 alin. 7 și alin. 8 din noua Lege 196/2018 se prevede că înscrierea ulterioară în Asociația de Proprietari se face la cererea proprietarilor printr-o cerere depusă în acest sens și întocmirea unui Act Adițional la Acordul de Asociere, vă solicităm să ne indicați dacă pentru proprietarii care au depus cerere de adeziune în condițiile vechii Legi 230/2007, dobândind astfel calitatea de membri ai Asociației, participând deja cu drept de vot până în prezent la ședințele Adunărilor Generale, este necesară întocmirea unui Act Adițional la Acordul de Asociere și actualizarea acestuia la Judecătorie înainte de participarea cu drept de vot în cadrul următoarei ședințe a Adunării Generale?
„Art. 17. (7) Înscrierea ulterioară în asociație a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adițional la acordul de asociere. Prin grija președintelui asociației de proprietari, actele adiționale se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la sediul asociației și se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul."
Întrebarea 2:
Întrucât la Art. 47 alin. 4 din noua Lege 196/2018 se prevede că proprietarii se convoacă pe bază de tabel convocator și, dacă nu sunt anunțați pe baza acestui tabel, li se trimite prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, convocatorul și reconvocatorul, vă solicităm să ne răspundeți la următoarele întrebări:
2.1. Sunt anunțați pe bază de tabel convocator sau li se trimite prin poștă convocarea și reconvocarea la toți proprietarii din condominiu sau doar proprietarilor membri ai Asociației care pot participa cu drept de vot în ședința Adunării Generale, având în vedere că la Art. 47 alin. 4 NU se mai specifică: „proprietarii membri ai Asociației", ci doar „proprietarii sunt anunțați..."?
2.2. La ce adresă se trimit prin poștă scrisorile recomandate cu confirmare de primire, la adresa de domiciliu sau la adresa proprietății?
2.3. Având în vedere că într-o Asociație pot fi proprietari care dețin ca proprietate individuală, cu drept de a fi membru al asociației și de a participa cu drept de vot în ședința Adunării Generale, doar un loc de parcare care are număr cadastral propriu, fără a deține și un apartament, în acest caz, dacă interpretarea textului legii se face că se trimite scrisoarea la adresa proprietății, cum poate asociația să trimită o asemenea scrisoare recomandată unui proprietar de loc de parcare care nu are număr poștal și cutie poștală?
2.4. Dacă textul legii se interpretează că scrisorile recomandate care conțin convocatorul și reconvocatorul ședinței Adunării Generale se trimit la adresa de domiciliu din buletin, cum poate obliga Asociația de Proprietari un proprietar să îi pună la dispoziție această adresă, dacă acesta nu locuiește în imobil și nici nu există indicii sau informații privind posibilitatea de a-l contacta? Dar dacă este totuși contactat și proprietarul refuză să pună la dispoziția asociației adresa de domiciliu, cum procedează Asociația în acest caz?
2.5. Dacă proprietarul are adresa de domiciliu în Argentina sau în China, Asociația este obligată să îi trimită convocatorul și reconvocatorul ședinței Adunării Generale prin poștă cu confirmare de primire și valoare declarată în aceste țări, având în vedere că textul legii nu specifică și posibilitatea transmiterii acestor documente prin poșta electronică e-mail?
2.6. Având în vedere că, dacă la prima ședință convocată a Adunării Generale nu se întrunește cvorumul de prezență de 50%+1 din membrii Asociației, ședința se suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile conform Art. 48 alin. 2, prin reluarea întregii proceduri specificate la Art. 47 cu tabel reconvocator sau prin poștă cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire și valoare declarată, ori este posibil și legal ca atât convocatorul cât și reconvocatorul să poată fi anunțate/transmise împreună o singură dată la început, astfel încât să se evite blocarea Poștei Române de două ori în câteva zile cu sute, poate chiar mii de scrisori care trebuie transmise proprietarilor din complexele rezidențiale unde există mii de apartamente, locuri de parcare, boxe și spații comerciale în cadrul aceleiași Asociații?
2.7. Având în vedere că textul legii menționează cuvântul „poșta", firmele de curierat intră în categoria „poștei" și se poate apela la serviciile acestora pentru a se transmite scrisori recomandate cu confirmare de primire și valoare declarată pentru convocarea și reconvocarea ședințelor Adunărilor Generale?
„Art. 47. (4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați pe baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de data stabilită.
Art. 48. (2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociației de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condițiile prevăzute la art. 47.
(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de proprietari au fost convocați pe bază de tabel convocator sau prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, și prin afișare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora."
Întrebarea 3:
Având în vedere că la Art. 49 alin. 5 din Legea 196/2018 se menționează: „Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul ședinței, în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari, se semnează de către toți membrii prezenți ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier." , cum se procedează în cazul în care unul sau mai mulți proprietari membri ai Asociației părăsesc ședința Adunării Generale înainte de finalul acesteia și nu doresc să rămână să semneze procesul-verbal și hotărârea care obligatoriu trebuie redactate și semnate de către TOȚI proprietarii participanți?
Întrebarea 4:
Având în vedere că la Art. 49 alin. 3 se menționează: „Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari, se au în vedere următoarele: a) fiecare proprietar, membru al asociației, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară; b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociației, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;" , cum se pot respecta și implementa practic prevederile legale privind ponderea votului în cadrul ședințelor Adunării Generale, cu o procedură de vot în care să se evidențieze exact, pe criteriul cotă-parte indiviză, pentru lucrările de reparații, într-o asociație cu sute de participanți la ședința Adunării Generale? Cum poate președintele și cenzorul să își asume responsabilitatea legală și să certifice faptul că însumarea cotelor-părți indivize ale celor care votează pentru o anumită lucrare de reparații care se bugetează în cadrul ședinței reprezintă 50%+1 procente din suma totală a cotelor-părți indivize ale proprietăților celor care participă la ședința Adunării Generale?
Vă solicităm, în baza Art. 10 alin. 1 și 2, să ne răspundeți în scris la prezenta cerere, la toate întrebările adresate instituției dumneavoastră. Solicitările noastre sunt rezultatul neclarităților prevăzute de noua Lege 196/2018, intrată deja în vigoare în data de 28 septembrie 2018, care are o mulțime de sancțiuni și responsabilități pentru Președinte, Comitetul Executiv și Cenzor. Dorim respectarea întocmai a noilor prevederi legale, însă avem nevoie de îndrumările instituției dumneavoastră, abilitată prin lege, și de proceduri clare de implementat în organizarea și desfășurarea ședințelor Adunărilor Generale.
Data: ?
Vă mulțumim.
Președinte ? ✍️ Semnează aici