Statutul asociației de proprietari — model complet conform Legii nr. 196/2018

STATUTUL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI ?

adoptat în adunarea proprietarilor din data de ?, în temeiul art. 13-15 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor

Capitolul I — Denumirea, forma juridică, sediul și durata

Art. 1. Denumirea asociației este Asociația de Proprietari ?, denumită în continuare „asociația". Denumirea va fi menționată în toate documentele emise de asociație, împreună cu sediul și, după înregistrarea fiscală, cu codul de identificare fiscală.

Art. 2. Asociația este persoană juridică română de drept privat, fără scop lucrativ, constituită prin asocierea proprietarilor din condominiu în condițiile Legii nr. 196/2018. Asociația dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul, potrivit art. 17 din Legea nr. 196/2018, și se înregistrează fiscal în condițiile legii.

Art. 3. Sediul asociației este în localitatea ?, ? nr. ?, județul/sectorul ?, la adresa condominiului, într-un spațiu aflat în proprietate comună sau într-un spațiu individual pus la dispoziție cu acordul scris al proprietarului acestuia. Schimbarea sediului se hotărăște de adunarea generală și se comunică autorităților competente.

Art. 4. Asociația se constituie pe durată nedeterminată, existența sa fiind legată de existența condominiului.

Capitolul II — Scopul și obiectul de activitate

Art. 5. Scopul asociației este administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a condominiului, precum și reprezentarea și susținerea intereselor comune ale proprietarilor legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună.

Art. 6. Pentru realizarea scopului său, asociația desfășoară, în principal, următoarele activități:
a) administrarea tehnică și financiar-contabilă a condominiului, direct sau prin administrator atestat ori persoane juridice specializate, în condițiile art. 63-66 din Legea nr. 196/2018;
b) încheierea contractelor cu furnizorii serviciilor de utilități publice și urmărirea executării acestora;
c) stabilirea, repartizarea și încasarea cotelor de contribuție la cheltuielile asociației, precum și constituirea și utilizarea fondurilor asociației;
d) organizarea și executarea lucrărilor de întreținere, reparații, consolidare, reabilitare termică și modernizare a proprietății comune;
e) ținerea evidențelor obligatorii, a registrelor asociației și a cărții tehnice a construcției;
f) reprezentarea asociației în raporturile cu autoritățile publice, cu instanțele judecătorești și cu terții, inclusiv acționarea în justiție a proprietarilor care se fac vinovați de neplata cotelor de contribuție;
g) orice alte activități necesare exercitării drepturilor și îndeplinirii obligațiilor ce revin asociației potrivit legii, prezentului statut, acordului de asociere și regulamentului condominiului.

Capitolul III — Aria de acoperire

Art. 7. Aria de acoperire a asociației este condominiul situat în localitatea ?, ? nr. ?, județul/sectorul ?, compus din ?, cu un număr total de ? unități de proprietate imobiliară (apartamente și spații cu altă destinație decât aceea de locuință). Proprietatea comună este cea determinată potrivit cărții funciare, actelor de proprietate și acordului de asociere, cuprinzând toate părțile din condominiu care nu sunt proprietăți individuale (terenul, fundația, structura de rezistență, acoperișul, casa scării, subsolul, instalațiile comune și celelalte elemente prevăzute de lege).

Capitolul IV — Membrii asociației. Drepturile și obligațiile proprietarilor

Art. 8. Sunt membri ai asociației proprietarii care au semnat acordul de asociere, precum și cei care au aderat ulterior prin cerere scrisă. Calitatea de membru încetează la data pierderii dreptului de proprietate asupra unității de proprietate imobiliară din condominiu sau prin retragere, în condițiile legii. Dobânditorul unei proprietăți individuale preia toate drepturile și obligațiile aferente, inclusiv obligațiile de plată restante față de asociație, în condițiile art. 20 și art. 33 din Legea nr. 196/2018.

Art. 9. Proprietarii membri ai asociației au, în principal, următoarele drepturi:
a) să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociației;
b) să aleagă și să fie aleși în organele asociației, dacă au capacitate deplină de exercițiu;
c) să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și să primească, la cerere scrisă, explicații și copii de pe documentele asociației, inclusiv de pe cele privind modul de calcul al cotelor de contribuție, în condițiile art. 28 din Legea nr. 196/2018;
d) să conteste, în condițiile legii, hotărârile adunării generale și deciziile comitetului executiv;
e) să folosească părțile comune ale condominiului potrivit destinației acestora, fără a leza drepturile celorlalți proprietari;
f) să primească restituirea sumelor plătite cu titlu de fond de rulment, la înstrăinarea proprietății, în condițiile legii.

Art. 10. Proprietarii din condominiu au, în principal, următoarele obligații:
a) să plătească, în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării listei de plată, cotele de contribuție la cheltuielile asociației, potrivit art. 77 din Legea nr. 196/2018;
b) să întrețină proprietatea individuală în bună stare și să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari sau proprietății comune;
c) să permită accesul în proprietatea individuală, cu un preaviz motivat scris de 5 zile, al reprezentanților asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din interiorul proprietății individuale; în caz de urgență care pune în pericol viața, integritatea fizică a persoanelor sau condominiul, accesul se poate face fără preaviz, în condițiile art. 31 din Legea nr. 196/2018;
d) să nu schimbe destinația proprietății individuale și să nu execute modificări constructive decât cu respectarea legii și, unde este cazul, cu acordurile prevăzute de aceasta;
e) să notifice președintelui, în termenul legal, numărul persoanelor care locuiesc sau își desfășoară activitatea în proprietatea individuală, precum și schimbarea proprietarului sau a datelor de contact;
f) să respecte statutul, regulamentul condominiului și hotărârile adunării generale;
g) să contribuie la constituirea fondurilor asociației aprobate de adunarea generală.

Art. 11. Pentru neachitarea în termen a cotelor de contribuție, asociația poate percepe penalități de întârziere în cuantumul stabilit de adunarea generală, de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, fără ca suma totală a penalităților să depășească suma la care s-au aplicat, în condițiile art. 77 din Legea nr. 196/2018. Asociația are împotriva debitorilor mijloacele de recuperare prevăzute de lege, inclusiv privilegiul imobiliar prevăzut la art. 78 din aceeași lege.

Capitolul V — Structura organizatorică. Organele asociației și atribuțiile acestora

Art. 12. Potrivit art. 46 din Legea nr. 196/2018, organele asociației sunt:
a) adunarea generală;
b) comitetul executiv;
c) președintele;
d) cenzorul sau comisia de cenzori. Prin hotărârea proprietarilor, în cadrul prezentei asociații controlul financiar este exercitat de Forma de control financiar…un cenzoro comisie de cenzori?.

Art. 13. Adunarea generală este organul de conducere al asociației și este alcătuită din toți proprietarii membri ai asociației. Adunarea generală se întrunește în ședințe ordinare, cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, și în ședințe extraordinare ori de câte ori este necesar, la convocarea președintelui, a comitetului executiv sau la cererea a cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri, în condițiile art. 47-48 din Legea nr. 196/2018. Convocarea se face în scris, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, cu afișare la avizier și menționarea ordinii de zi.

Art. 14. Adunarea generală are, în principal, următoarele atribuții, potrivit art. 53 din Legea nr. 196/2018:
a) alege și revocă din funcție președintele, ceilalți membri ai comitetului executiv și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori;
b) adoptă și modifică statutul și regulamentul condominiului;
c) adoptă bugetul de venituri și cheltuieli al asociației;
d) aprobă execuția bugetară și descarcă de gestiune comitetul executiv și președintele;
e) hotărăște constituirea fondurilor asociației și cuantumul acestora, precum și modul de utilizare a lor;
f) mandatează comitetul executiv și președintele pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului și a celuilalt personal, respectiv pentru încheierea contractelor cu persoane juridice specializate;
g) aprobă lucrările de întreținere, reparații, consolidare, reabilitare și modernizare a proprietății comune, precum și modalitatea de finanțare a acestora;
h) hotărăște asupra actelor de dispoziție și a modului de folosire a părților comune, în condițiile legii;
i) exercită orice alte atribuții care i-au fost conferite prin lege, prin statut sau prin acordul de asociere.

Art. 15. Comitetul executiv asigură ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și administrarea curentă a asociației. Comitetul executiv este format din ? membri — număr impar, incluzând președintele asociației —, aleși de adunarea generală dintre proprietarii membri, pentru un mandat de ? ani, care nu poate depăși 4 ani; membrii comitetului pot fi realeși.

Art. 16. Comitetul executiv are, în principal, următoarele atribuții, potrivit art. 55 din Legea nr. 196/2018:
a) convoacă adunarea generală și duce la îndeplinire hotărârile acesteia;
b) întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește desfășurarea adunărilor generale;
c) stabilește condițiile privind folosirea, întreținerea, repararea și înlocuirea părților comune și supraveghează executarea lucrărilor;
d) propune sistemul de penalități pentru restanțe și urmărește recuperarea debitelor;
e) angajează și demite, cu mandatul adunării generale, personalul necesar, încheie și reziliază contracte cu furnizorii de servicii și urmărește executarea acestora;
f) supraveghează activitatea administratorului și gestionarea fondurilor asociației;
g) ține evidența și analizează sesizările, propunerile și reclamațiile proprietarilor și răspunde la acestea;
h) exercită orice alte atribuții stabilite de adunarea generală sau prevăzute de lege. Comitetul executiv se întrunește în ședințe, iar deciziile sale se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociației și se afișează la avizier.

Art. 17. Președintele asociației este ales de adunarea generală dintre membrii asociației, pentru un mandat de ? ani, cu posibilitatea realegerii, și reprezintă asociația în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în justiție. Președintele are, în principal, următoarele atribuții, potrivit art. 57 din Legea nr. 196/2018:
a) conduce ședințele adunării generale și ale comitetului executiv;
b) semnează documentele asociației și urmărește îndeplinirea obligațiilor civile, fiscale și contractuale ale acesteia;
c) supraveghează și urmărește aplicarea hotărârilor adunării generale, respectarea statutului, a acordului de asociere și a regulamentului condominiului;
d) aduce la cunoștința proprietarilor, prin afișare la avizier, hotărârile adunării generale și deciziile comitetului executiv;
e) păstrează și urmărește ținerea la zi a cărții tehnice a construcției și a celorlalte documente ale asociației;
f) urmărește recuperarea debitelor și poate propune măsuri împotriva celor care nu își îndeplinesc obligațiile. În caz de încetare a mandatului, atribuțiile se preiau în condițiile legii, până la alegerea unui nou președinte.

Art. 18. Cenzorul / comisia de cenzori urmărește aplicarea prevederilor legale de către asociație și are, în principal, următoarele atribuții, potrivit art. 60-61 din Legea nr. 196/2018:
a) verifică legalitatea actelor și documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor și regulamentelor asociației;
b) verifică execuția bugetului de venituri și cheltuieli, gestiunea financiar-contabilă și modul de constituire și utilizare a fondurilor asociației;
c) cel puțin o dată pe an întocmește și prezintă adunării generale rapoarte asupra activității sale și asupra gestiunii asociației, propunând măsuri;
d) verifică lunar situația de încasări și plăți a asociației. Controlul financiar este exercitat de Forma de control financiar…un cenzoro comisie de cenzori?, ales(ă) de adunarea generală dintre proprietarii membri sau, în condițiile legii, dintre persoane fizice ori juridice din afara asociației, pentru un mandat de ? ani, cu posibilitatea reînnoirii. Mandatul de cenzor este incompatibil cu calitatea de președinte, membru al comitetului executiv sau administrator.

Art. 19. Administrarea curentă a condominiului poate fi asigurată de un administrator, persoană fizică atestată în condițiile art. 2 lit. e) și art. 64 din Legea nr. 196/2018, sau de o persoană juridică specializată, angajată ori contractată de comitetul executiv în baza mandatului adunării generale. Atribuțiile administratorului sunt cele prevăzute la art. 66 din Legea nr. 196/2018 și cele stabilite prin contract sau fișa postului.

Capitolul VI — Modul de lucru și adoptarea hotărârilor

Art. 20. Adunarea generală poate adopta hotărâri dacă majoritatea proprietarilor membri (jumătate plus unu) sunt prezenți personal sau prin reprezentant legal ori convențional. Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul, adunarea se suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile; la adunarea reconvocată, dacă există dovada convocării tuturor membrilor, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora, în condițiile art. 48-49 din Legea nr. 196/2018.

Art. 21. Fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară. Proprietarul poate fi reprezentat în adunarea generală de un membru al familiei sau de un alt reprezentant, în baza unei împuterniciri scrise și semnate. În situația în care un proprietar deține mai multe unități de proprietate, acesta are câte un vot pentru fiecare dintre ele, în condițiile legii.

Art. 22. Hotărârile adunării generale se adoptă cu votul majorității proprietarilor prezenți, cu excepția situațiilor pentru care legea sau prezentul statut prevede o majoritate calificată sau acordul scris al tuturor proprietarilor. Hotărârile se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociației, se semnează de cei care au prezidat ședința și se afișează la avizier, spre luare la cunoștință de către toți proprietarii.

Art. 23. Hotărârile adunării generale, luate cu respectarea legii și a statutului, sunt obligatorii pentru toți proprietarii din condominiu, inclusiv pentru cei care nu au participat la ședință sau nu sunt membri ai asociației. Hotărârile pot fi contestate la instanța competentă de orice proprietar interesat, în termenul și condițiile prevăzute de Legea nr. 196/2018; contestarea nu suspendă executarea hotărârii, cu excepția cazului în care instanța dispune altfel.

Capitolul VII — Sursele de finanțare, fondurile și cotele de contribuție

Art. 24. Sursele de finanțare ale asociației sunt:
a) cotele de contribuție ale proprietarilor la cheltuielile asociației;
b) fondurile constituite potrivit legii și hotărârilor adunării generale;
c) veniturile obținute din exploatarea proprietății comune (închirieri, publicitate, alte utilizări legale), care alimentează exclusiv fondul de reparații al asociației, potrivit art. 70 din Legea nr. 196/2018;
d) alte venituri legale (sponsorizări, subvenții, dobânzi și altele asemenea).

Art. 25. Asociația constituie următoarele fonduri, aprobate de adunarea generală: ?. Fondul de reparații anual se constituie potrivit art. 71 din Legea nr. 196/2018, pe baza cuantumului stabilit de adunarea generală, și se utilizează numai pentru consolidarea, reabilitarea, întreținerea și repararea proprietății comune. Fondul de rulment se constituie potrivit art. 72 din aceeași lege, se restituie la înstrăinarea proprietății și se reîntregește ori de câte ori este necesar. Sumele aferente fondurilor se depun în contul bancar al asociației, se evidențiază distinct și nu pot fi folosite în alte scopuri decât cele pentru care au fost constituite.

Art. 26. Cheltuielile asociației se repartizează pe categorii, potrivit art. 75 din Legea nr. 196/2018, astfel:
a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale, determinate pe baza aparatelor de măsură sau a normelor legale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor de care beneficiază individual anumiți proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici și de altă natură, potrivit legii. Listele de plată se întocmesc lunar și se afișează la avizier, iar niciun proprietar nu poate fi exceptat de la plata cotelor ce îi revin, chiar dacă nu folosește efectiv o parte din proprietatea comună.

Capitolul VIII — Răspunderea

Art. 27. Președintele, membrii comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori și administratorul răspund, personal sau solidar, după caz, pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor sau asociației din culpa lor, în exercițiul ori în legătură cu exercițiul funcției, potrivit legii civile și, după caz, penale. Asociația răspunde față de terți și față de proprietari pentru neîndeplinirea obligațiilor care îi revin cu privire la administrarea și întreținerea proprietății comune. Proprietarii răspund pentru prejudiciile cauzate proprietății comune sau celorlalte proprietăți individuale din culpa lor sau a persoanelor pentru care sunt ținuți să răspundă.

Capitolul IX — Dizolvarea și lichidarea

Art. 28. Asociația se dizolvă în cazul pieirii totale a condominiului, al încetării existenței acestuia ca imobil cu mai multe unități de proprietate imobiliară, prin hotărârea adoptată cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu sau în celelalte cazuri prevăzute de lege. Dizolvarea este urmată de lichidarea patrimoniului asociației: din activul rămas după plata tuturor datoriilor se restituie proprietarilor sumele reprezentând fondul de rulment, iar restul se distribuie proprietarilor proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate comună a fiecăruia. Radierea asociației se solicită instanței competente, în condițiile legii.

Capitolul X — Dispoziții finale

Art. 29. Prezentul statut se completează cu prevederile Legii nr. 196/2018, ale Codului civil, ale acordului de asociere și ale regulamentului condominiului, precum și cu celelalte acte normative aplicabile. Orice modificare a statutului se adoptă de adunarea generală, în condițiile legii, și devine opozabilă în condițiile prevăzute pentru actul modificat.

Art. 30. Doamna/Domnul ?, aleasă/ales președinte al asociației, se mandatează prin prezentul statut să îndeplinească toate formalitățile necesare dobândirii personalității juridice — depunerea cererii de înregistrare, a statutului și a acordului de asociere la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul, potrivit art. 17 din Legea nr. 196/2018 —, precum și înregistrarea fiscală a asociației și deschiderea contului bancar al acesteia.

Art. 31. Prezentul statut a fost adoptat astăzi, ?, în adunarea proprietarilor din condominiul situat în localitatea ?, ? nr. ?, județul/sectorul ?, și a fost semnat de proprietarii care au consimțit la asociere, enumerați în tabelul de mai jos.

Tabelul proprietarilor semnatari

Tabelul proprietarilor semnatari (câte unul pe linie: Nr. | Nume și prenume proprietar | Ap. | Semnătura) ?

Președinte al asociației, mandatat pentru înregistrare

Nume și prenume: ?

Semnătura:

Data: ?