Apartament nelocuit întreținere 2026: cine plătește

Apartament nelocuit întreținere 2026: răspunsul scurt

Aveți un apartament gol, în construcție sau o locuință de vacanță și v-ați întrebat de ce factura de la asociație nu scade aproape deloc? Răspunsul scurt pentru apartament nelocuit întreținere 2026: conform Legii 196/2018 art. 84, se scad doar cheltuielile pe persoane și consumurile individuale (apă, gaz, curent) atunci când contorul indică zero. Cota indiviză, fondul de reparații și fondul de rulment se plătesc integral, indiferent dacă locuiți sau nu acolo. Hai să vedem exact cum funcționează mecanismul, ce documente trebuie depuse la președinte și cum arată un calcul real pe un apartament de 60 mp.

Mulți proprietari cred că „dacă nu locuiesc, nu plătesc nimic”. E o iluzie costisitoare. În realitate, reducerea efectivă a întreținerii pentru un apartament gol declarat corect este de aproximativ 60-75%, niciodată 100%. Diferența o fac fondurile și cota indiviză — sume care țin blocul în picioare indiferent de cine locuiește acolo.

Ce se scade automat din întreținere când apartamentul e gol

cine plătește" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Există două categorii de cheltuieli care dispar — sau se reduc la zero — când proprietarul declară absența sau apartamentul nu are locatari. Prima: cheltuielile pe persoane. Salubrizarea individuală, gigacaloria pentru apă caldă raportată la persoane, contribuția la consumul de apă rece în lipsă de apometre. Conform Legii 196/2018 art. 48 alin. (2), aceste sume se calculează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc efectiv în apartament în luna respectivă. Zero locatari — zero RON pe persoană.

A doua categorie: consumurile individuale măsurate. Apă rece și apă caldă la apometru, gaze la contor de apartament (rar la blocuri), energie electrică (deja pe contractul individual cu Enel/Hidroelectrica/Electrica). Dacă apometrul indică zero între cele două citiri, suma facturată este zero. Atenție însă: dacă a curs o picătură de apă din cauza unei garnituri vechi, apometrul a măsurat-o și veți plăti exact cantitatea respectivă.

Pentru detalii despre formula de defalcare a apei calde și reci în bloc, am scris un ghid separat cu exemple. La fel, pentru curentul de pe scară și consumul comun, regula este clară: se repartizează după cota indiviză, deci nu se scade pentru apartamentele goale, oricât ați insista.

Atenție la repartitoarele de căldură: chiar dacă închideți robinetul termostatic la zero pe toate caloriferele, plătiți minimum 30-35% cota fixă din încălzire (transmisia prin pereți, apartamentul vecinilor încălzește și pe al dvs.).

Ce NU se poate scuti niciodată — cota indiviză și fondurile

Aici apar cele mai multe nemulțumiri și conflicte la AGA. Mulți proprietari vin la asociație cu solicitarea „nu locuiesc aici, nu plătesc nimic”. Nu funcționează așa. Legea 196/2018 art. 31 alin. (2) stabilește limpede: cheltuielile repartizate după cota indiviză se plătesc de toți proprietarii, indiferent dacă apartamentul este sau nu locuit.

Concret, în 2026 plătiți integral pentru un apartament gol cheltuieli bloc:

• Cota indiviză din cheltuielile comune: lift, lumină pe scară, curățenie casă scării, reparații curente la instalații comune.
• Fondul de reparații: minimum 5% din încasările lunare (art. 31 alin. 1), folosit pentru lucrări mari — terasă, fațadă, instalație de gaz a blocului.

Precizare legală:

Fondul de reparații: constituit lunar prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, cuantumul fiind stabilit de AGA (Legea 196/2018) (Legea 196/2018 nu impune un procent minim de 5% pentru fondul de reparații; cuantumul este stabilit de adunarea generală)

• Fondul de rulment: lunar, conform hotărârii AGA — un avans care permite asociației să plătească furnizorii înainte de încasarea întreținerii.
• Încălzirea spațiilor comune: când blocul are încălzire centrală, partea din gigacalorie alocată casei scării și subsolului se repartizează după cotă, nu pe persoane.
• Asigurarea PAID obligatorie și polițele facultative ale blocului.
• Salariile administratorului, președintelui (când e plătit) și ale femeii de serviciu — se plătesc din cota indiviză.
• Verificările ISCIR la lift, gaze și centrală termică de bloc — anuale, plătite proporțional.

De ce e așa? Pentru că un apartament gol înseamnă tot un apartament care „atârnă” de structura blocului. Dacă cade o țeavă în subsol, dacă se sparge sticla la lift, dacă plouă prin terasă — toate aceste reparații vă apără și proprietatea dvs., chiar dacă acolo nu locuiește nimeni momentan. Logica e identică cu impozitul pe casă: îl plătiți și dacă stați la stat altundeva un an întreg.

Cum se face declararea absenței locatari asociație — procedura completă

cine plătește" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Aici sunt cele mai multe greșeli administrative. Legea 196/2018 art. 84 alin. (3) stabilește că scutirea de la cheltuielile pe persoană se acordă numai dacă proprietarul declară în scris absența pentru o perioadă de minimum 30 de zile consecutive, însoțită de documente justificative. Fără cerere — fără scutire. Asociația nu „ghicește” că plecați la munca în Spania.

Documentele acceptate diferă în funcție de motivul absenței:

• Pentru muncă în străinătate: copie contract de muncă, adeverință de la angajator, copie viză de lucru.
• Pentru tratament medical: bilet de internare, scrisoare medicală, copie după concediu medical.
• Pentru studii: adeverință de student/elev cu specificarea perioadei.
• Pentru deplasare profesională: ordin de delegație, adeverință de la angajator.
• Pentru reședința la altă adresă: declarație notarială sau dovada chiriei plătite altundeva.

Cererea se depune la președintele asociației înainte sau în primele zile ale absenței. Multe asociații cer reînnoirea trimestrială a declarației, ceea ce e legal — în art. 84 alin. (3) este menționată „perioada declarată”. Dacă plecați 6 luni declarați 6 luni, dacă plecați 1 an declarați 1 an. Dar când termenul declarat trece, scutirea încetează automat și redevin valabile cheltuielile pe persoanele prezente fizic.

Sfat practic: depuneți cererea cu confirmare de primire (semnătură pe a doua copie sau email cu read receipt) și păstrați documentele justificative cel puțin 5 ani. La un control al cenzorului sau o reclamație, sarcina probei o aveți dvs.

Textul oficial al actului normativ poate fi consultat pe portalul Legislatie.just.ro, iar pentru chestiuni fiscale conexe (declarații salarii ale administratorului) verificați calendarul ANAF 2026 — termen 25 octombrie 2026 pentru declarația 100 trimestrul 3 și 25 ianuarie 2027 pentru declarația 205.

Apartament în construcție bloc — model decizie comitet executiv

Situația apartamentelor în construcție este reglementată implicit prin Legea 196/2018 art. 84 și prin practica aprobării deciziilor de către comitetul executiv sau AGA. Un apartament „la roșu” — fără apometre montate, fără branșament definitiv la curent, fără locatari, fără mobilier — poate beneficia de scutire la consumurile individuale dacă contorul de bloc nu măsoară nimic pe seama acelui apartament.

Procedura uzuală arată așa:

1. Proprietarul depune o cerere însoțită de copia procesului-verbal de recepție la terminarea structurii (sau certificat de urbanism / autorizație construcție în lucru).
2. Comitetul executiv emite o decizie scrisă prin care confirmă scutirea pentru consumurile individuale și salubrizare, pe perioada lucrărilor.
3. Decizia se comunică administratorului pentru aplicare în lista de întreținere.
4. Cota indiviză, fondul de reparații și fondul de rulment continuă să se plătească.

O greșeală frecventă: dezvoltatorii imobiliari care vând apartamente la „roșu” promit cumpărătorilor că „nu vor plăti întreținere până la mutare”. Fals. Din momentul în care apartamentul a fost intabulat pe numele dvs. și asociația a fost înființată, plătiți cota indiviză. Pentru a înțelege mai bine cum se calculează cota, citiți ghidul nostru despre suprafața utilă și diferența față de cea construită. La fel, pentru spațiile comerciale de la parter situația e specifică — explicată în articolul despre cheltuielile spațiilor comerciale parter.

Cazuri particulare: proprietar decedat, sechestru, locuință de vacanță

Aici lucrurile se complică juridic. Vom lua trei situații frecvente.

1. Proprietar decedat, succesiune neterminată. Apartamentul rămâne pe rolul asociației, dar facturile continuă să curgă. Moștenitorii prezumtivi sau executorul succesoral răspund de plată din momentul deschiderii succesiunii. Există adesea conflicte: cine plătește dacă moștenitorii se ceartă? Răspunsul scurt — toți, solidar. Mai detaliat tratăm subiectul în ghidul despre moștenirea apartamentului cu datorii de întreținere.

2. Apartament sechestrat de ANAF sau bancă. Sechestrul nu suspendă obligația de plată a întreținerii. Proprietarul executat răspunde în continuare. Dacă apartamentul este vândut la licitație, noul proprietar preia datoriile aferente cotei indivize și fondurilor (acestea „urmează” imobilul, nu persoana, conform jurisprudenței constante a instanțelor române).

3. Locuință de vacanță. Tipic blocurile de pe litoral sau din zone de munte. Proprietarii vin 2-3 luni pe an. În rest, declară absența și plătesc cota indiviză + fonduri. Asociația poate cere o procură pentru un vecin sau o persoană de contact local pentru cazuri de urgență (țeavă spartă, miros de gaze) — e o cerință rezonabilă, susținută de regulamentul-cadru al condominiilor.

Calcul concret cheltuieli pe persoane apartament gol — exemplu 60 mp

Hai să luăm un exemplu real. Bloc cu 40 de apartamente în București, suprafață utilă totală 2.800 mp, apartamentul nostru de 60 mp (cota 60/2.800 = 2,14%). Familia (2 persoane) pleacă în Italia pentru 6 luni și depune cerere cu adeverințe de muncă.

În luna noiembrie 2026, lista de întreținere a blocului arată astfel pe total:

• Apă rece + canalizare: 8.400 RON
• Apă caldă (gigacalorie + apă rece pentru ACM): 14.200 RON
• Salubrizare per persoană (75 RON × 95 persoane): 7.125 RON
• Curent comun lift + scară: 1.600 RON
• Mentenanță lift: 1.200 RON
• Femeie serviciu + administrator: 4.500 RON
• Fond reparații (5% din total): 1.851 RON
• Fond rulment: 2.000 RON

Pentru apartamentul locuit normal (2 persoane, consum mediu apă, fără radiatoare oprite), factura ar fi în jur de 720 RON.

Cu absență declarată și apometre la zero, factura coboară la aproximativ 185-220 RON:

• Apă rece individuală: 0 RON (consum zero)
• Apă caldă: 0 RON
• Salubrizare per persoană: 0 RON (2 persoane absente)
• Cota indiviză curent comun (2,14%): ~34 RON
• Cotă lift, mentenanță, salarii: ~75 RON
• Fond reparații: ~40 RON
• Fond rulment: ~43 RON

Reducerea efectivă: aproximativ 70-75% din factură. Pentru cele 6 luni de absență, economia totală depășește 3.000 RON. Merită cererea? Categoric da.

Greșeli frecvente ale asociațiilor și ce verificați pe lista de întreținere

Din experiența noastră cu sute de asociații, iată erorile recurente la scutire întreținere apartament fără locatari:

Greșeala 1: Asociația refuză scutirea fiindcă „așa s-a făcut mereu”. Soluție: invocați direct art. 84 din Legea 196/2018, cereți decizie scrisă a comitetului executiv. Dacă refuzul persistă, puteți face plângere la primărie (compartimentul cu îndrumare AP) sau acțiune civilă în instanță.

Greșeala 2: Administratorul scade fondul de reparații pentru apartamentul nelocuit. Ilegal — încalcă art. 31 alin. (1). Cenzorul trebuie să semnaleze problema în raportul anual.

Greșeala 3: Apartamentul nelocuit nu e marcat în lista de întreținere, persoanele rămân la 4 deși soțul e plecat de 8 luni. Asociația trebuie să țină evidența pe luni și să recalculeze. O aplicație de administrare bloc precum CondoFlow marchează automat persoanele absente pe baza cererilor încărcate digital, fără ca administratorul să mai recalculeze manual fiecare lună.

Greșeala 4: Lista de întreținere afișată cu numele complet și suma „SCUTIT 0” — încalcă regulile GDPR de anonimizare. Folosiți doar numărul apartamentului, niciodată nume + statut absență.

Greșeala 5: Pentru chiriași și studenți, schimbarea numărului de persoane se face haotic. Există un ghid separat despre mutarea studenților și recalculul persoanelor în întreținere care clarifică momentul exact al modificării (data efectivă, nu prima zi a lunii următoare).

Aspecte fiscale: chirie, impozit și relația cu întreținerea

O întrebare frecventă: dacă închiriez apartamentul, întreținerea o plătește chiriașul sau eu? Legal, proprietarul. Asociația emite factura pe numele proprietarului din extrasul de carte funciară. Contractul de închiriere poate transfera obligația economică către chiriaș (clauză uzuală în Romania), dar dacă acesta nu plătește, asociația vă urmărește pe dvs. — există jurisprudență fermă pe acest aspect.

Pe partea fiscală, în 2026 impozitul pe venitul din chirii este de 10% aplicat pe venitul net (după deducerea forfetară de 20% pentru contracte de lungă durată). În plus, CASS de 10% se aplică doar dacă venitul net anual depășește 6 salarii minime brute. Asociațiile cu salariați au avut termen 25 octombrie 2026 pentru declarația 100 (trim. 3) și au 25 ianuarie 2027 pentru declarația 205.

Pentru proprietarii cu apartament gol pentru perioade lungi, fără chirie, impozitul pe locuință datorat primăriei se plătește anual indiferent dacă locuiți acolo. La fel se aplică și asigurarea PAID obligatorie. Pentru relația cu administrarea, ghidul nostru despre cheltuielile administrative și ce intră în ele oferă o privire de ansamblu utilă.

Cum vă protejați pe termen lung — recomandări practice

Pentru proprietarii cu apartamente nelocuite frecvent (vacanță, muncă în străinătate, investiție), recomandăm un set de practici care reduc dramatic riscul de conflict cu asociația:

• Cerere standard reînnoită semestrial sau anual, depusă cu confirmare de primire.
• Citirea apometrelor la plecare și la întoarcere — fotografiată și trimisă pe email administratorului, cu data și ora vizibilă.
• Verificarea trimestrială a listei de întreținere pe portalul digital al asociației sau direct cu administratorul, pentru a confirma marcajul „absent”.
• Persoană de contact local pentru urgențe (vecin, rudă, prieten) — comunicată oficial președintelui.
• Asigurare facultativă de locuință cu acoperire pentru perioade nelocuite (multe polițe au clauze restrictive pentru >60 zile fără locatari).
• Plata prin debit direct sau ordin de plată programat, pentru a nu acumula restanțe care declanșează notificări automate.

O aplicație modernă de administrare elimină 80% din conflictele legate de scutiri: cererea se încarcă digital, comitetul aprobă cu un click, lista de întreținere se generează automat cu „0 persoane prezente” pe lunile declarate. Transparența pentru proprietar și siguranța juridică pentru asociație merg mână în mână, mai ales când CondoFlow păstrează istoricul cererilor și al deciziilor pentru audit.

Întrebări frecvente

Surse

• legislatie.just.ro
• lovedeco.ro
• nivoimobiliare.ro
• anaf.ro
• agerpres.ro
• euronews.ro