Art. 84 din Legea 196/2018 — Cheltuieli pe cota-parte indiviză de proprietate

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 84 definește o categorie precisă de cheltuieli ale asociației: cele legate de părțile de construcții și instalații aflate în proprietate comună indiviză a tuturor proprietarilor din condominiu. Aceste cheltuieli nu se împart la număr de persoane și nici pe scară în mod egal, ci proporțional cu cota-parte indiviză pe care o are fiecare proprietar din proprietatea comună.

Ce include, concret

Textul enumeră expres tipurile de acțiuni pentru care se fac aceste cheltuieli, atunci când vizează proprietatea comună:

• întreținere (activități curente de menținere a stării de funcționare);
• reparare;
• exploatare;
• consolidare (după caz);
• reabilitare (după caz — menționată la alin. 1).

Cu alte cuvinte, dacă banii se cheltuiesc pentru părțile comune ale imobilului (structură, fațadă, acoperiș, casa scării, instalații comune etc.), factura acelor lucrări intră în această categorie.

Cum se face repartizarea

Alin. (1) este foarte clar: repartizarea se face proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar. Practic, un apartament cu o cotă indiviză mai mare va suporta o parte mai mare din cheltuială, iar unul cu cotă mai mică — o parte mai mică. Nu contează câte persoane locuiesc în apartament și nu se împarte în mod egal între proprietari.

Cine ce trebuie să facă

• Administratorul: identifică natura cheltuielii și, dacă privește părțile comune indivize, o repartizează pe lista de plată folosind cotele indivize ale fiecărui apartament.
• Comitetul executiv și președintele: verifică încadrarea corectă a cheltuielilor în această categorie.
• Proprietarii: pot verifica pe lista de plată dacă cheltuielile pentru părțile comune (de exemplu, o reparație la acoperiș) au fost repartizate după cota indiviză, nu după alt criteriu.

Greșeli frecvente de interpretare

• A confunda cheltuielile pe cota-parte indiviză cu cele repartizate pe număr de persoane. Art. 84 se referă exclusiv la proprietatea comună, deci criteriul este cota indiviză, nu numărul de locatari.
• A împărți în mod egal, „la apartament”, cheltuielile pentru părțile comune — textul cere proporțional cu cota-parte, nu în părți egale.
• A include în această categorie cheltuieli care nu vizează proprietatea comună (de exemplu, lucrări din interiorul unui apartament); acestea nu intră sub incidența art. 84.