Cheltuieli pe scara separat asociație proprietari 2026

Locuiți într-un bloc cu două scări și v-ați întrebat de ce plătiți curățenia scării vecine, deși liftul lor e mai mare și mai scump? În 2026, problema cheltuieli pe scara separat asociație proprietari rămâne una dintre cele mai aprinse dispute în comitetele executive. Răspunsul scurt: Legea 196/2018 permite repartizarea separată pe scări, dar doar pentru anumite categorii de cheltuieli și doar când proprietatea comună e clar delimitată. Restul rămâne în pot comun, oricât de incomod ar suna pentru cei de la scara A care nu folosesc niciodată liftul de la scara B.

Am scris ghidul ăsta pentru președinți, administratori și proprietari care vor să așeze lucrurile pe baze legale, nu pe ce „s-a făcut mereu așa". Vom trece prin cadrul legal, exemple concrete de calcul, modelul de hotărâre AGA și conflictele tipice între scări.

Cadrul legal: ce spune Legea 196/2018 despre scări separate

Baza legală pentru orice discuție despre repartizare e Capitolul VII din Legea 196/2018, care reglementează veniturile și cheltuielile asociației. Articolul 75 alin. (1) stabilește că asociația suportă cheltuielile pentru exploatarea, repararea și întreținerea proprietății comune, plus serviciile care nu sunt facturate individual fiecărui apartament.

Articolul 75 alin. (2) listează criteriile de repartizare: număr de persoane, consumuri individuale (contoare, repartitoare), cotă-parte indiviză (suprafață utilă), beneficiari ai unor servicii individuale, consumatori tehnici sau alte criterii justificate. Și aici intervine alin. (3), care e cheia întregii discuții: asociația trebuie să respecte modul legal de repartizare. Hotărârile AGA contrare legii sunt nule de drept. Adică nu puteți decide cu majoritate că „de mâine, scara A nu mai plătește lumina de la scara B" dacă instalația e comună și nu există branșament separat.

Articolul 73 alin. (3) e și mai strict pentru cazul „divizării" pe scări: o asociație se poate împărți în asociații separate pe scări doar dacă proprietatea comună e delimitabilă fizic și există branșamente separate la utilități pentru fiecare scară. Cu alte cuvinte, separarea contabilă pe scări (ce discutăm aici) e una, divizarea juridică e cu totul altceva. cele mai multe blocuri cu mai multe scări rămân o singură asociație și separă doar acele cheltuieli care sunt clar atribuibile unei scări.

Ce cheltuieli se repartizează pe scară separat

Regula de bun-simț care derivă din art. 75-78: separați pe scară doar ce e fizic și tehnic atribuibil unei singure scări. Concret, în 2026 avem trei mari categorii care pot și ar trebui să fie repartizate pe scară:

• Liftul propriu al scării — dacă fiecare scară are liftul ei, mentenanța (vezi tariful lunar de mentenanță lift pe apartament) și revizia ITP ISCIR a liftului se repartizează doar la apartamentele din scara respectivă, ca beneficiari individuali (art. 78).
• Curățenia scării — femeia de serviciu sau firma de curățenie facturează separat pe fiecare scară? Atunci și cheltuiala se duce strict la apartamentele de pe scara aia.
• Iluminatul casei scării — dacă există contor separat pentru iluminatul fiecărei scări, consumul se repartizează pe consumuri individuale sau pe beneficiari.
• Reparații punctuale la scară (zugrăveală, balustradă, geam spart, becuri) — clar atribuibile.
• Interfon propriu al scării — costuri instalare și abonament.

Sfat practic: păstrați facturi separate pentru fiecare scară. Dacă firma de curățenie emite o singură factură pentru tot blocul, administratorul nu mai are bază legală să separe pe scări — repartizează pe cota-parte sau persoane, pentru tot blocul.

Ce cheltuieli rămân comune între toate scările

Aici începe nemulțumirea. Articolul 75 e clar: ce nu poate fi delimitat tehnic rămâne comun. Lista cheltuielilor care, în marea majoritate a blocurilor, se repartizează la nivelul întregii asociații (toate scările împreună):

• Apa rece și caldă consumată în spațiile comune (subsol, hidranți, spălări) — branșamentul e unul singur la nivel de bloc
• Salubritatea — contractul cu operatorul e pe asociație, nu pe scară (vezi și colectarea selectivă cu pubelă individuală)
• Indemnizația președintelui și salariul administratorului — vezi indemnizația președintelui în 2026 și statul de plată al asociației
• Onorariul cenzorului și costurile contabile
• Asigurarea PAID a clădirii și asigurări facultative
• Verificări obligatorii: PRAM priză împământare, paratrăsnet, hidranți, stingătoare
• Fondul de reparații pentru elemente comune (acoperiș, fațadă, subsol, instalații generale)
• Comisioanele bancare ale contului asociației

Sigur, există și excepții. Dacă acoperișul afectat e doar deasupra scării A (de exemplu, infiltrație localizată), reparația poate fi suportată din fondul de reparații, dar contribuția la acel fond rămâne tot pe cota-parte de la nivelul întregii asociații, dacă fondul e unic. Unele asociații țin fond de reparații separat pe scară, ceea ce e legal dacă AGA decide și se respectă criteriul cotei-părți indivize din scara respectivă.

Cum se calculează întreținerea pe scări diferite: exemplu practic

Hai să luăm un caz concret. Bloc cu două scări, total 30 apartamente:

• Scara A — 16 apartamente, 40 persoane, suprafață utilă totală 960 mp
• Scara B — 14 apartamente, 32 persoane, suprafață utilă totală 840 mp

Pentru luna noiembrie 2026, asociația are de repartizat:

• Curățenie scara A: 350 lei (factură separată) → doar la cei 16 apartamente din A
• Curățenie scara B: 320 lei (factură separată) → doar la cei 14 apartamente din B
• Mentenanță lift scara A (lift mic): 180 lei → doar la beneficiarii din A
• Mentenanță lift scara B (lift mai mare, mai vechi): 260 lei → doar la beneficiarii din B
• Curentul comun scara A (contor separat): 140 lei
• Curent comun scara B (contor separat): 165 lei
• Salariu administrator + indemnizație președinte: 2.400 lei → toată asociația, pe persoane
• Salubritate: 900 lei → toată asociația, pe persoane
• Cenzor: 200 lei → toată asociația, pe cota-parte

Pentru un apartament cu 2 persoane și 60 mp suprafață utilă, situat la scara A, repartizarea ar arăta cam așa:

Pentru un apartament identic ca persoane și suprafață, dar la scara B, totalul ar fi diferit pentru că B are lift mai scump și factura curățeniei mai mică:

Diferența de ~11 lei vine integral din costurile specifice scării. Apartamentele de la parter, fără beneficiu lift, pot fi scutite de mentenanța liftului dacă AGA decide acest lucru — practic legal, pentru că art. 78 vorbește despre repartizare pe beneficiari.

Lift scara B plata scara A: cine plătește când liftul e comun

Aici am văzut cele mai aprinse certuri în comitete. Două situații, două răspunsuri diferite:

Situația 1: lift comun pentru ambele scări (de exemplu, un singur lift între scări, accesibil de la oricare). Atunci mentenanța se repartizează ca beneficiar individual la toate apartamentele care au acces și beneficiu — adică, în general, tot blocul, exceptând eventual parterul. Nu există bază legală să spuneți „eu nu folosesc liftul, deci nu plătesc" dacă liftul e tehnic accesibil de la apartamentul dvs.

Situația 2: fiecare scară are liftul ei propriu. Atunci, pe baza art. 78, fiecare scară plătește mentenanța liftului ei. Apartamentele din scara A nu au de ce să contribuie la liftul scării B și viceversa, pentru că nu sunt beneficiari direcți. Excepția: dacă AGA decide explicit (cu majoritate calificată și fără opoziție legală) să unifice cheltuielile pentru solidaritate — dar acest tip de decizie poate fi atacată de proprietarii afectați.

Reținere importantă: parterul fără beneficiu de lift poate fi scutit doar dacă AGA aprobă explicit. Fără hotărâre AGA, parterul plătește lift, indiferent dacă urcă scările sau nu, pentru că legea îi consideră coproprietari ai instalației comune.

Cine plătește curățenia scării vecine? Conflicte tipice

Cele mai frecvente cinci conflicte între scări, pe care le rezolvați rapid dacă știți unde să vă uitați în lege:

1. „De ce plătesc eu curățenia scării B dacă nu trec niciodată pe acolo?" — Răspuns: dacă există factură separată per scară, NU plătiți. Dacă firma facturează unic pe asociație, plătiți cu toții pe persoane sau pe cota-parte.
2. „Scara lor are mai multe persoane, consumă mai mult curent comun!" — Soluția: contoare separate pe fiecare scară pentru iluminatul casei scării. Cost mediu instalare: 350-600 lei per scară, recuperat în 2-3 luni.
3. „Liftul lor s-a stricat, dar reparația o suportăm toți?" — Dacă liftul e doar al scării B, reparația o suportă scara B. Fondul de reparații, însă, dacă e unic pe bloc, contribuie la reparație, după care se reglează la nivel de scară.
4. „Vrem să ne separăm complet de scara cealaltă!" — Posibil doar prin divizarea asociației, conform art. 13 alin. (3) Legea 196/2018: branșamente separate, proprietate comună delimitabilă, majoritate dublă (în scara solicitantă + în întreaga asociație).
5. „Administratorul amestecă cheltuielile între scări!" — Cereți lista de întreținere detaliată pe scară. Portalurile pentru proprietari de tip CondoFlow afișează listele cu separare automată pe scări, exact ca să elimine acest tip de litigiu.

Dacă tensiunea persistă, varianta ultimă (înainte de instanță) e medierea conflictelor între vecini, conform Legii 192/2006.

Decizie AGA pentru repartizare nouă pe scări

Dacă blocul dvs. are bază tehnică pentru separare (contoare, facturi distincte) dar până acum cheltuielile s-au amestecat, e nevoie de o hotărâre AGA care să formalizeze noua repartizare. Convocarea AGA se face cu 15 zile înainte, iar pe ordinea de zi includeți explicit:

• Aprobarea repartizării separate pe scări pentru: lift, curățenie, iluminat casa scării, eventual curent comun
• Lista facturilor care se vor împărți separat (cu nominalizare furnizor)
• Modul de stabilire a cotelor (pe persoane / pe apartamente / pe cotă-parte) pentru fiecare cheltuială
• Data de aplicare (de regulă, începutul lunii următoare)
• Mandatarea administratorului pentru solicitarea facturilor separate de la furnizori

Cvorum necesar: jumătate plus unu din proprietari prezenți la a doua convocare. Hotărârea se afișează la avizier minim 60 zile, conform prevederilor Legii 196/2018. Atenție: hotărârea AGA NU poate decide o repartizare contrară legii (de exemplu, „de mâine scara A nu mai plătește deloc apa" când branșamentul e unic). Asemenea hotărâri sunt nule de drept conform art. 75 alin. (3).

Software de administrare cu separare pe scară

Calculul manual pe două sau trei scări devine repede o sursă de erori. Administratorii care fac liste pe Excel cu formule duplicate pierd ore în plus la fiecare lună și deschid ușa contestațiilor. În 2026, marile platforme de administrare bloc permit configurarea pe scară (sau chiar pe tronson) și separarea automată a facturilor.

Ce funcționalități ar trebui să aibă un software decent pentru blocuri cu mai multe scări:

• Configurare ierarhică: asociație → scară → apartament
• Asignare factură pe scară (cheltuiala se distribuie doar la apartamentele din scara respectivă)
• Cote-părți și număr persoane separate, calculate automat per scară
• Liste de întreținere care arată proprietarului doar cheltuielile pe care le suportă, cu transparență totală
• Export PDF separat per scară, dacă administratorul afișează liste fizice
• Plăți online cu repartizare automată — vezi topul platformelor de plată online întreținere

CondoFlow, de exemplu, gestionează nativ asociațiile cu mai multe scări — fiecare cheltuială poate fi marcată „specifică scării X" și se repartizează automat doar la apartamentele de pe acea scară. Transparența asta elimină 80% din conflictele tipice între vecini.

Tabel exemplificativ: cheltuieli separabile vs. cheltuieli comune

Tabelul ăsta e un punct de plecare. Adaptați-l la specificul blocului dvs. — dacă scările au, de exemplu, instalații PSI separate (improbabil, dar posibil în blocuri tronsonate mari), repartizarea verificărilor ISU poate fi și ea separată. Pentru blocurile cu spațiu comercial la parter, regulile devin și mai nuanțate, cu cote și mai diferențiate.

Cota indiviză și fondul de rulment între scări

Două subiecte care nu apar în mod evident când vorbim de scări, dar contează enorm: cota-parte indiviză și fondul de rulment. Cota-parte din proprietatea comună se calculează la nivelul întregii asociații (raportul dintre suprafața utilă a apartamentului și suprafața utilă totală a tuturor apartamentelor). Nu se „resetează" pe scară. Adică un apartament de 60 mp din scara A are aceeași cotă-parte ca un apartament de 60 mp din scara B, dacă suma totală e calculată corect.

Fondul de rulment, conform art. 72 alin. (1) din Legea 196/2018, e o cotă-parte plătită de proprietari pentru a acoperi plățile curente ale asociației (utilități, servicii). Se eliberează chitanță separată. Cuantumul se stabilește de AGA, cel mai des ca echivalent al întreținerii pe 1-3 luni. Nimic nu împiedică AGA să stabilească fond de rulment diferit pe scări dacă cheltuielile lunare diferă semnificativ — dar trebuie justificat și votat.

Ce se întâmplă cu apartamentele restante și cele nelocuite

O ultimă paranteză utilă: apartamentele nelocuite plătesc cheltuielile comune raportate la cota-parte și la criteriul fix (nu pe persoane, dacă nu locuiește nimeni). Vezi în detaliu cine plătește întreținerea unui apartament nelocuit. Pentru restanțieri, asociația poate aplica notificarea automată a debitorilor și ulterior penalitățile prevăzute de regulamentul intern. Toate aceste reguli se aplică la nivel de asociație, nu pe scară — chiar dacă restanțierul e doar la una dintre scări, recuperarea este obligația comitetului executiv unic al asociației.

Întrebări frecvente

Surse

• e-juridic.manager.ro
• e-juridic.manager.ro
• capital.ro
• aviziero.ro
• cenzorate-expertize.ro
• ro.scribd.com