Impozit chirie spații comune bloc 2026: declarare ANAF

Antena de telefonie mobilă de pe acoperiș aduce lunar 1.800 lei. Reclama de pe fațada laterală — încă 900 lei. Spațiul comercial de la parter, închiriat unei farmacii, mai adaugă 2.500 lei. Suma la sfârșit de an? Peste 60.000 lei intrați în conturile asociației de proprietari, bani care nu sunt ai asociației, ci ai proprietarilor, distribuiți pe cote-părți indivize. Și, cel mai important pentru 2026: bani pentru care ANAF are ochii pe formulare, pentru că impozitul de 10% se datorează indiferent dacă distribuiți suma sau o țineți în cont.

Am văzut asociații care ani de zile au încasat chirie pentru antena GSM și au distribuit-o „pe sub mână" ca reducere la întreținere, fără să înțeleagă că fac o operațiune fiscală. Alte asociații au refuzat să încheie contracte, de frica birocrației. Adevărul e undeva la mijloc: procedura există, e clară, iar dacă folosiți instrumentele corecte (registrul de sume speciale, adunarea generală, contract scris), totul devine gestionabil. Haideți să le luăm pe rând.

Ce înseamnă „spații comune închiriate" într-un bloc

Spațiile comune sunt acele părți din condominiu care nu aparțin unui proprietar anume, ci tuturor, în cote-părți indivize proporționale cu suprafața utilă a apartamentelor. Vorbim despre acoperiș, fațadă, casa scării, subsol, terenul aferent blocului, uscătorii, boxe nefolosite, pod. Atunci când o parte din acestea este pusă la dispoziția unui terț contra unei sume de bani, se generează un venit din chirie.

Cele mai frecvente situații pe care le întâlnim în asociațiile din România sunt:

• Antene de telefonie mobilă — operatorii (Orange, Vodafone, Digi, Telekom) plătesc între 1.200 și 3.500 lei/lună pentru poziționarea echipamentelor pe acoperiș, în funcție de oraș și acoperire.
• Reclame pe fațadă sau pe pod — panouri publicitare de mari dimensiuni, LED-uri, mesh-uri, cu tarife între 500 și 2.500 lei/lună, în funcție de vizibilitate.
• Spații comerciale la parter sau demisol — dacă au fost inițial părți comune (foste uscătorii, holuri, boxe) și au fost amenajate ca spații închiriate, chiria variază enorm: 800 - 5.000 lei/lună.
• Poziționare fibră optică sau infrastructură de telecomunicații — sume mai mici, dar recurente.
• Automate de cafea, ATM-uri, dozatoare — chirii modeste, între 100 și 400 lei/lună, dar reale.

Toate aceste venituri au un tratament fiscal comun, chiar dacă sumele diferă. Ce face diferența e cine e chiriașul: persoană juridică sau persoană fizică.

Cadrul legal: cui aparțin de fapt banii?

Ideea centrală, pe care mulți administratori o ignoră: banii nu sunt ai asociației, ci ai proprietarilor. Asociația de proprietari este doar administratorul spațiilor comune, nu proprietarul lor. Proprietarii dețin aceste spații împreună, în indiviziune, proporțional cu cota-parte indiviză stabilită în actul de asociere.

Această realitate juridică are consecințe fiscale directe. Din perspectiva impozitului pe venit, cheia e simplă: veniturile din chirie sunt venituri obținute de persoane fizice (proprietarii), prin intermediul asociației. Nu sunt „venituri ale asociației" în sens de venituri proprii, ci sume încasate în numele proprietarilor și distribuite lor.

Cota de impozit 10% și cine o reține

Când chiriașul este o persoană juridică (Orange, o firmă de publicitate, un SRL care închiriază spațiul comercial), aplicarea impozitului se face automat la sursă. Adică chiriașul reține 10% din chirie și îl varsă la ANAF, iar asociația primește doar suma netă.

Exemplu concret: contract cu Orange pentru antena de pe acoperiș, valoare 1.800 lei/lună. Ce se întâmplă lunar:

Pentru asociație, avantajul e că nu trebuie să depună lunar D100 pentru acest impozit — o face plătitorul. Dar atenție: acest lucru e valabil doar când contractul e clar semnat între asociație și o persoană juridică, care are obligații fiscale de reținere la sursă.

Când chiriașul este persoană fizică (cazul rar al unei boxe închiriate unei persoane fizice), situația se complică. În acest caz, proprietarii sunt cei care își declară singuri veniturile din chirie prin Declarația Unică (formularul 212), fiecare pe cota lui parte, la termenul obișnuit (25 mai al anului următor). Recomandarea noastră: consultați un expert contabil pentru situații atipice.

Declarația 100 și când o folosește asociația

Declarația 100 (D100) declară obligațiile de plată la bugetul de stat. Conform reglementărilor fiscale, se depune la ANAF până pe data de 25 a lunii următoare perioadei de raportare. Pentru asociație, D100 devine relevantă în două scenarii legate de chirie:

1. Când asociația are angajați plătiți din fondul de sume speciale (mai rar) și trebuie să declare impozitul reținut la sursă pentru veniturile din alte surse care nu trec prin D112.
2. Când chiriașul e persoană fizică și asociația funcționează ca intermediar de plată în anumite scheme atipice — cazuri de discutat cu contabilul.

În marea majoritate a cazurilor practice — antene GSM, reclame, spații comerciale închiriate firmelor — asociația NU depune D100 pentru impozitul pe chirie, pentru că îl reține chiriașul. Ea doar înregistrează contabil operațiunea și distribuie sumele nete.

Distribuirea chiriei pe cote-părți indivize

Aici e partea în care 90% dintre asociații greșesc — și nu din rea-voință, ci din confuzie. Chiria nu se folosește pentru scăderea întreținerii în bloc, decât dacă adunarea generală decide expres acest lucru și distribuția respectă cotele-părți.

Regula corectă: banii încasați (după impozit) aparțin fiecărui proprietar în cota lui parte indiviză din spațiile comune. Un proprietar care are 3% cota-parte primește 3% din chirie. Un proprietar cu 1,5% cota-parte primește 1,5% din chirie. Simplu în teorie, mai puțin simplu în practică, pentru că trebuie făcut lunar sau anual, cu documente justificative.

Adunarea generală poate decide, prin hotărâre expresă, ce se face cu banii:

• Distribuire cash către proprietari (rar — implică multe complicații);
• Compensare cu întreținerea lunară — fiecare proprietar primește o „reducere" egală cu cota lui parte din chirie;
• Direcționare către fondul de reparații — dar tot pe cote-părți, nu global;
• Combinație între variantele de mai sus.

Recomandarea noastră: adoptați varianta compensării cu întreținerea. Este cea mai practică, se poate reflecta direct în explicațiile listei de plată ca reducere lunară, și nu implică transfer efectiv de bani către proprietari. Dar hotărârea AGA trebuie să spună explicit acest lucru — folosiți un model de hotărâre a adunării generale corect redactat, cu procent, mod de aplicare și perioadă.

Tratament contabil: Registrul sumelor speciale

Sumele încasate din chirii și penalizări au un tratament contabil separat față de fondul de rulment sau fondul de reparații. Ele se înregistrează într-un registru dedicat: Registrul pentru evidența sumelor speciale (cod 14-6-25/c, conform Ordinului 2634/2015).

Registrul are câte o pagină pentru fiecare apartament, în care se înregistrează:

• Suma încasată de asociație de la terți (chiria netă, după impozit);
• Cota-parte care revine apartamentului respectiv;
• Suma plătită pentru lucrări (dacă banii merg în fondul de reparații);
• Soldul curent.

Această evidență e obligatorie și e prima verificată de cenzor la controlul anual. Fără registru corect ținut, situația veniturilor din chirii devine opacă — și opacitatea e la un pas de contestații ale proprietarilor. Dacă vă interesează cum se derulează o astfel de verificare, avem un ghid complet despre inventarierea și evidența patrimoniului asociației în 2026.

Exemplu de calcul pas cu pas

Să luăm un bloc de 40 de apartamente cu antenă Orange pe acoperiș, chirie brută 2.000 lei/lună. Cota-parte medie: 2,5% per apartament. Cum arată calculul lunar și anual?

Observați: cotele-părți NU sunt egale, chiar dacă blocul are 40 de apartamente. Un apartament cu 3 camere are cotă mai mare decât unul cu 2 camere, iar chiria se distribuie proporțional. Nu împărțiți niciodată chiria „în părți egale între apartamente" — este o greșeală care poate fi contestată legal de orice proprietar cu apartament mai mare.

Sancțiuni pentru nedeclarare sau distribuire eronată

Aici lucrurile devin serioase. ANAF are trei căi prin care poate identifica venituri nedeclarate din chirii ale asociațiilor:

1. Verificarea încrucișată — plătitorii (Orange, firme de publicitate) declară în evidențele lor cheltuielile cu chiriile plătite asociațiilor. Dacă asociația nu le are înregistrate în contabilitatea proprie, apare discrepanță.
2. Controlul cenzorului sau al comisiei de cenzori — care poate sesiza inspectoratul.
3. Reclamațiile proprietarilor — cei care simt că li s-au ascuns venituri.

Consecințele nedeclarării pot include:

• Impozit datorat plus dobânzi și penalități de întârziere calculate de ANAF conform Codului de procedură fiscală;
• Amenzi pentru nerespectarea obligațiilor de declarare — verificați cuantumul actualizat în Codul de procedură fiscală;
• Răspunderea personală a administratorului și a președintelui pentru gestiunea defectuoasă, conform Legii 196/2018;
• În cazuri grave, sesizări penale pentru evaziune fiscală.

În 2026, ANAF continuă digitalizarea și încrucișările automate. E momentul să curățați „chichițele" — dacă știți că aveți o antenă pe acoperiș de 5 ani și n-a fost niciodată în contabilitate, discutați cu contabilul pentru regularizare voluntară.

Erori frecvente pe care le văd asociațiile

Ani de administrare condominii ne-au învățat că aceleași greșeli se repetă la sute de asociații. Iată-le pe cele mai comune:

• Distribuirea pe apartamente egale, nu pe cote-părți. Ilegal și contestabil.
• Folosirea chiriei pentru cheltuieli curente, fără hotărâre AGA. Banii nu sunt ai asociației — nu poți plăti factura de curent cu chiria antenei fără decizia proprietarilor.
• Neînregistrarea în Registrul sumelor speciale. Evidență paralelă, întocmită prost, contestată de cenzor.
• Contracte verbale sau chitanțe „la mână". Fără contract scris, semnat de ambele părți și aprobat AGA, întreaga operațiune e vulnerabilă la contestații.
• Neinformarea proprietarilor. Chiria antenei este informație publică pentru toți membrii asociației — trebuie afișată la avizier și dezbătută anual la AGA.

O confuzie frecventă apare și între rolul președintelui și cel al administratorului în semnarea contractelor de închiriere. Dacă vă interesează cine ce semnează legal, avem un ghid complet despre diferența dintre președinte și administrator în asociația de proprietari — este esențial pentru orice contract cu terți.

Pași concreți pentru asociație în 2026

Vă recomandăm o abordare structurată dacă vreți să puneți lucrurile în ordine:

1. Inventariere: identificați toate spațiile comune care generează sau ar putea genera venituri (antene, reclame, boxe, panouri).
2. Contracte scrise: încheiați contracte formale cu chiriașii, aprobate în adunarea generală.
3. Convocare AGA: propuneți pe ordinea de zi a următoarei adunări generale aprobarea contractelor și a modului de distribuire. Folosiți un convocator standard cu respectarea termenului de 10 zile prevăzut de art. 47 din Legea 196/2018.
4. Registru sume speciale: verificați că administratorul îl ține corect, cu pagini separate per apartament.
5. Verificarea proprietarilor: informați fiecare proprietar despre suma pe care o primește anual — este dreptul lui să știe.
6. Adeverințe la cerere: dacă un proprietar cere adeverință pentru veniturile sale (util în declarațiile fiscale personale), asociația trebuie să o elibereze. Am scris un ghid separat despre adeverința de venit din chirie pentru spațiile comune și cum se completează.

Un instrument de administrare modern (cum e CondoFlow) automatizează multe dintre aceste operațiuni: registrele sunt generate automat, distribuirea pe cote-părți se face fără calcule manuale, listele de plată reflectă automat reducerile din chirii, iar situațiile pentru cenzor sunt gata pentru control. Însă, indiferent de instrument, decizia rămâne a adunării generale, iar responsabilitatea legală — a președintelui și administratorului.

Ce se schimbă în 2026 față de anii trecuți

Nu vă așteptați la modificări legislative majore în 2026 în ceea ce privește impozitul pe chiria din spațiile comune ale asociațiilor. Cadrul rămâne același: Legea 196/2018 pentru distribuire, Codul Fiscal pentru impozit, Ordinul 2634/2015 pentru documente contabile. Ce se schimbă însă e rigoarea controalelor. Cu SPV-ul devenit obligatoriu pentru toate asociațiile, ANAF are acces mai rapid și mai granular la date. Cu e-Factura extinsă, sumele plătite de operatori sunt automat vizibile în sistem.

Ce înseamnă asta pentru asociație: lucrurile ținute „în subteran" până acum devin din ce în ce mai vizibile. Este anul potrivit pentru regularizări, contracte scrise, distribuiri transparente. Nu de altă parte, dar pentru că un proprietar informat, care primește lunar cota lui din chirie, e un proprietar care nu contestă lista de întreținere și care are încredere în administrator.

Închirierea spațiilor comune nu e un venit „gratis" pentru asociație — e un venit al proprietarilor, cu tratament fiscal clar. Făcut corect, aduce transparență, mulțumire și bani reali în buzunarul fiecărui proprietar. Făcut prost, e o sursă de conflict, controale ANAF și discreditare pentru administrație. Alegerea e a fiecărei asociații — noi vă recomandăm calea corectă, chiar dacă e cu un pas în plus.