Impozit clădiri spații comune asociație 2026: cine plătește

Ce înseamnă impozit clădiri spații comune asociație în 2026

Dacă sunteți președinte sau administrator de bloc, probabil v-a întrebat cineva în ședință: impozit clădiri spații comune asociație — cine îl plătește, casa scării sau proprietarii? Răspunsul scurt pentru 2026: spațiile aflate în cotă indiviză (casa scării, lift, holuri, subsolul tehnic, acoperișul) nu se impozitează separat pe asociație, fiindcă ele sunt deja incluse proporțional în impozitul fiecărui apartament. În schimb, spațiile pe care asociația de proprietari le deține sau le exploatează economic (uscătorie transformată în spațiu închiriat, terasă cedată operatorilor de telecomunicații, magazie închiriată unei firme, garaj la subsol vândut ca proprietate distinctă) sunt impozabile și trebuie declarate la primărie prin declarația 010.

Confuzia vine din faptul că Legea 196/2018 vorbește despre proprietatea comună indiviză, iar Codul Fiscal vorbește despre clădiri ca obiect impozabil. Cele două legi se intersectează urât atunci când AP-ul transformă un spațiu „comun” în sursă de venit. Vă explicăm pas cu pas, cu cifre din 2026 și exemple reale din Cluj, București și Iași.

Care spații comune sunt impozabile și care nu

Regula de bază pe care o folosim noi când consiliem o asociație: dacă spațiul aduce venit sau e folosit de un singur proprietar, e impozabil separat. Dacă deservește toată clădirea pentru întreținere, intră deja în impozitul apartamentelor.

Atenție la o capcană pe care o întâlnim des: dacă AGA a aprobat cesiunea unei uscătorii sau boxe către un proprietar, spațiul iese din cota indiviză și devine proprietate exclusivă — nou-cumpărătorul plătește impozit individual, nu asociația. Procedura trebuie făcută cu act notarial și intabulare.

Când e obligatorie declarația 010 la primărie pentru AP

Declarația 010 (cunoscută și ca „declarație de înregistrare fiscală”) e formularul prin care asociația își înregistrează la primărie spațiile pe care le deține sau le exploatează economic. Nu o confundați cu declarația 100 trimestrială pentru veniturile din chirii antene — aceea merge la ANAF, nu la primărie.

În 2026 trebuie să depuneți declarația 010 la primăria de sector/oraș în 30 de zile de la data dobândirii sau modificării situației spațiului. Cazuri tipice care declanșează obligația:

• Asociația semnează contract cu Orange/Vodafone/RCS pentru antene pe terasă
• O uscătorie e închiriată unei firme de curățenie sau e amenajată ca sediu administrator
• O magazie de la subsol e cedată în folosință unei firme externe contra chirie
• Se modifică suprafața utilizată (extindere, divizare, refuncționalizare)

Formularul se completează cu CIF-ul asociației, codul CAEN principal, suprafața impozabilă și valoarea de inventar. Dacă nu aveți CAEN clar, citiți întâi ghidul nostru despre codul CAEN aplicabil unei asociații de proprietari — e un punct unde mulți administratori se împotmolesc.

Sfat din teren: dacă schimbați destinația unui spațiu (uscătorie → spațiu închiriat), faceți întâi hotărârea AGA cu cvorum 2/3, apoi mergeți la primărie cu copia procesului-verbal. Fără hotărâre AGA, fiscul poate refuza modificarea.

Calcul impozit pe spații comune cu 3 exemple concrete

Cota de impozit pe clădiri nerezidențiale (cum sunt încadrate spațiile comune exploatate economic) variază între 0,2% și 1,3% din valoarea impozabilă, conform Codului Fiscal art. 458. Procentul exact îl stabilește Consiliul Local prin HCL anual. Iată trei calcule reale pentru 2026:

Exemplu 1 — Uscătorie 12 mp închiriată în Cluj-Napoca

O asociație din Mănăștur a transformat uscătoria în spațiu de depozit pentru o firmă de curierat, cu chirie 350 lei/lună. Cluj aplică cota maximă de 1,3% pentru clădiri nerezidențiale.

• Suprafață: 12 mp × valoare impozabilă 1.250 lei/mp = 15.000 lei
• Impozit anual: 15.000 × 1,3% = 195 lei
• Plus impozit pe venit chirie 4.200 lei/an: 4.200 × 10% = 420 lei (declarația 100)

Exemplu 2 — Terasă 80 mp cu antene operatori în București Sector 3

Pe terasă sunt instalate antene de la doi operatori telecom, contract anual 18.000 lei. Suprafață ocupată efectiv: 80 mp. Sectorul 3 aplică cotă 1,2%.

• Valoare impozabilă: 80 × 1.450 lei/mp = 116.000 lei
• Impozit clădiri 2026: 116.000 × 1,2% = 1.392 lei/an
• Impozit pe chirii: 18.000 × 10% = 1.800 lei (după deducere 40% cheltuieli forfetare → 1.080 lei)

Exemplu 3 — Magazie 18 mp în Iași, închiriată unui mic IMM

Magazia de la subsol, 18 mp, închiriată cu 280 lei/lună. Iași: cota 1,0% pentru clădiri nerezidențiale.

• Valoare impozabilă: 18 × 1.100 lei/mp = 19.800 lei
• Impozit anual: 198 lei

Pentru a urmări corect aceste cheltuieli și venituri în lista de întreținere, e util ca AP-ul să folosească un sistem digital de evidență — instrumente precum CondoFlow permit separarea automată a veniturilor din spații comune față de cota de întreținere obișnuită, ceea ce simplifică și raportarea SAF-T D406 către ANAF.

Scutiri legale prevăzute Cod Fiscal art. 456

Vestea bună: nu toate spațiile comune sunt impozabile. Articolul 456 din Codul Fiscal prevede scutiri pentru clădirile sau părțile de clădiri folosite exclusiv pentru întreținerea blocului. Citiți textul oficial pe portalul ANAF.

În practică, sunt scutite:

• Subsolul tehnic unde se află centrala termică, hidroforul, tabloul electric general
• Camera mașinii liftului și puțurile de lift (legate direct de mentenanța ascensorului ISCIR)
• Casa scării și holurile de acces (sunt cotă indiviză automat)
• Acoperișul și terasa — atâta timp cât nu sunt exploatate economic
• Spațiile pentru deșeuri menajere și ghenele

Important: scutirea nu e automată. Trebuie să o cereți la primărie cu o cerere însoțită de schița imobilului și certificat de urbanism, demonstrând că spațiul e folosit exclusiv pentru întreținere. Dacă transformați mâine subsolul tehnic în spațiu închiriat, scutirea cade.

Termen plată 31 martie / 30 septembrie 2026 și bonificația de 10%

Impozitul pe clădiri se plătește în două tranșe egale, conform art. 462 Cod Fiscal:

• Prima tranșă: până la 31 martie 2026
• A doua tranșă: până la 30 septembrie 2026

Dacă asociația plătește integral suma înainte de 31 martie, beneficiază de bonificație de până la 10% (procentul exact e stabilit prin HCL — la București e 10%, la Cluj 5%, la Iași 7%). Pentru o terasă cu antene unde impozitul anual e 1.392 lei, bonificația de 10% înseamnă 139 lei economisiți. Banii rămași intră în fondul de reparații sau, dacă AGA decide, în bonificația pentru proprietarii care plătesc fondul de reparații în avans.

Plata se face online prin Ghișeul.ro, prin OP de la bancă sau direct la ghișeul primăriei. Păstrați chitanțele — vor fi cerute la audit de cenzor.

Amenzi nedeclarare 1.000–7.500 lei și procedura de contestare

Aici începe partea dureroasă. Nedeclararea unui spațiu impozabil sau declararea cu întârziere a modificărilor (peste 30 de zile) atrage amenzi conform Codului Fiscal art. 493:

Pe lângă amendă, primăria recalculează impozitul retroactiv pe ultimii 5 ani și aplică penalități de 0,01%/zi întârziere. Pentru o terasă declarată cu 3 ani întârziere, totalul poate ajunge la 6.000–8.000 lei.

Dacă primiți proces-verbal pe care îl considerați nelegal, aveți 15 zile să-l contestați la judecătoria din raza primăriei. Argumentele care funcționează: lipsa hotărârii AGA pentru schimbarea destinației, eroare de suprafață, încadrare greșită rezidențial/nerezidențial. La fel ca în cazul unei popriri de cont aplicate de ANAF, contestarea suspendă executarea silită doar dacă instanța dispune.

Cum se trece în lista de întreținere — cotă indiviză vs persoane

Întrebare clasică în AGA: cum împărțim impozitul pe spații comune între proprietari? Două variante legale:

Repartizare pe cotă indiviză (recomandat)

Suma se împarte proporțional cu cota indiviză a fiecărui apartament din suprafața totală. E corectă din punct de vedere juridic, fiindcă proprietatea spațiilor comune e indiviză. Apartamentele mari plătesc mai mult, garsonierele mai puțin. Această abordare se aliniază cu modul în care se calculează majoritatea cheltuielilor de bloc, similar cu logica din calculul repartitoarelor de căldură pe coeficienți.

Repartizare pe persoane

Acceptabilă doar dacă AGA a votat explicit această metodă. Riscă contestații, fiindcă nu reflectă proprietatea reală.

Veniturile din chirii (antene, magazii) intră în contul asociației și se folosesc, după hotărâre AGA, pentru:

• Reducerea cotei lunare de întreținere (dividend pe cota indiviză)
• Alimentarea fondului de reparații
• Acoperirea cheltuielilor administrative (salariu administrator, asigurare, contabilitate)

Cine semnează declarația 010 și răspunderea juridică

Declarația 010 se semnează de președintele asociației, ca reprezentant legal, conform Legii 196/2018 art. 56. Administratorul poate completa formularul, dar semnătura e a președintelui. Dacă președintele e plecat, poate semna președintele interimar desemnat prin hotărâre comitet executiv.

Răspunderea juridică pentru date eronate revine, în ordine: președintele (semnatar), administratorul (a întocmit), cenzorul (n-a sesizat eroarea la audit). Pentru a evita problemele, AP-ul ar trebui să țină un inventar actualizat al bunurilor comune cu suprafețele exacte, valorile de inventar și destinațiile. La fiecare schimbare, modificați declarația 010 și anexați copia procesului-verbal AGA.

Întrebări frecvente