Țurțuri și zăpadă de pe bloc: cine plătește daunele în 2026-2027

Sunt frumoși în fotografii și absolut nemiloși în realitate. Un țurțure de un metru, format pe streașina unui bloc de patru etaje, cântărește câteva kilograme și cade cu o energie suficientă cât să spargă parbrizul unei mașini sau să trimită un om la spital. Iar întrebarea care urmează, invariabil, în ședința de asociație din ianuarie este aceeași: cine plătește?

Răspunsul scurt nu place nimănui, dar e bine să îl auziți acum, în septembrie, nu în februarie, cu o notificare de la asigurător pe masă: în cele mai multe cazuri plătește asociația de proprietari, adică toți proprietarii, proporțional cu cota-parte indiviză. Vestea bună e că iarna 2026-2027 nu a început încă și aveți în față vreo două luni în care puteți face lucrurile ieftine — inspecție, parazăpezi, curățare de jgheaburi, un contract-cadru cu o firmă de alpinism utilitar — în loc de lucrurile scumpe, adică despăgubiri și procese.

Iarna 2026-2027: de ce riscul e mai mare decât sugerează prognoza

Estimările meteorologice publicate în septembrie 2026 indică o iarnă mai degrabă blândă pentru sudul, estul și vestul României, cu temperaturi peste media multianuală, mai ales în a doua parte a sezonului. Sună liniștitor. Nu este.

Paradoxal, iernile „călduțe" sunt cele care produc cei mai mulți țurțuri. Mecanismul e simplu: ninge, se depune un strat de zăpadă pe terasă, apoi ziua temperatura urcă peste zero grade, zăpada se topește parțial, apa curge spre streașină și spre jgheaburi, iar noaptea îngheață la loc. Repetați ciclul de zece-cincisprezece ori într-o lună și obțineți acele colțuri de gheață care atârnă peste trotuar și peste locurile de parcare. La blocurile cu mansardă locuită sau cu izolație slabă a terasei, căldura care scapă prin planșeu topește zăpada de dedesubt chiar și la -5 grade afară — apa ajunge la marginea rece a streșinii și se blochează acolo sub formă de baraj de gheață.

Meteorologii atrag atenția că o iarnă mai caldă decât normalul nu înseamnă absența fenomenelor severe: invaziile de aer arctic rămân posibile, cu ninsori abundente și viscol pe câteva zile. Adică exact scenariul cel mai periculos pentru un bloc — încărcare mare și bruscă de zăpadă, urmată de dezgheț rapid.

Ce înseamnă asta practic pentru un administrator? Că bugetul de iarnă nu se face după prognoză, ci după geometria clădirii. Un bloc cu acoperiș în pantă și streașină peste trotuar are un profil de risc complet diferit de unul cu terasă circulabilă și atic. Dacă blocul dvs. are aticul crăpat sau hidroizolația obosită, problema din iarnă nu va fi doar gheața de afară, ci și infiltrațiile la apartamentele de la ultimul etaj, care apar tocmai în perioadele de topire.

Cine răspunde: acoperișul și terasa sunt părți comune

în iarna 2026-2027" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Aici se termină discuția „dar e acoperișul de deasupra apartamentului 42, să plătească el". În logica Legii nr. 196/2018, acoperișul, terasa, aticul, streașina, jgheaburile și burlanele fac parte din proprietatea comună a condominiului. Nu aparțin unui proprietar anume, indiferent cine locuiește sub ele. De aceea întreținerea lor se suportă din fondurile asociației, iar consecințele lipsei de întreținere se suportă tot de asociație.

Când gheața cade de pe o parte comună și avariază un bun sau rănește o persoană, partea păgubită se adresează asociației de proprietari, reprezentată în relațiile cu terții de președintele acesteia, nu administratorului. În practica instanțelor românești, temeiul invocat este răspunderea civilă delictuală — inclusiv regulile din Codul civil privind ruina edificiului și prejudiciile cauzate de lucrul aflat în paza juridică a cuiva. Nu intrăm aici în numere de articole, pentru că formularea exactă contează enorm într-un proces; verificați textul legii sau cereți o opinie de la un avocat înainte să construiți o apărare.

Mai există un nivel de control, adesea uitat: cenzorul sau comisia de cenzori verifică legalitatea actelor, a hotărârilor și a deciziilor asociației, precum și execuția bugetului. Dacă bugetul aprobat prevedea o sumă pentru intervenții de iarnă și banii au fost cheltuiți altundeva, raportul cenzorului este documentul care arată asta negru pe alb.

Atenție și la o confuzie frecventă: faptul că mașina era parcată „unde nu avea voie" nu șterge automat răspunderea asociației. Poate reduce despăgubirea prin culpă comună, dacă zona era semnalizată corespunzător și interdicția era vizibilă și reală. O bandă roșu-alb ruptă, agățată de un copac din decembrie, nu se califică.

Speța din Iași: 19.300 lei plătiți de o scară întreagă

Cazul circulă de ani buni prin cursurile de administratori și merită repovestit, pentru că are toate ingredientele unei situații banale. În 30 ianuarie 2019, de pe un bloc de pe strada Tudor Neculai din Iași s-au desprins zăpadă și gheață, care au căzut peste o mașină parcată dedesubt. Paguba: ambele aripi, parbrizul, bara față, capota și farul dreapta.

Proprietarul avea CASCO, așa că asigurătorul a plătit reparația. Și apoi a făcut ce fac toți asigurătorii — s-a întors, în regres, împotriva celui vinovat de producerea pagubei: asociația de proprietari. Suma solicitată: 19.300 lei. Instanța a dat câștig de cauză asigurătorului, iar motivarea e lecția pe care ar trebui să o citească orice administrator: culpa pârâtei constă în neluarea măsurilor potrivite pentru îndepărtarea zăpezii de pe acoperișul clădirii, curățarea acestuia sau avertizarea, în zonele de parcare din apropiere, asupra pericolului de cădere a zăpezii și a gheții.

Citiți încă o dată enumerarea. Instanța a oferit asociației trei variante de a scăpa: curăță acoperișul, îndepărtează zăpada, sau măcar avertizează și blochează zona. Asociația nu a făcut niciuna. Dosarul a mers mai departe în apel, dar principiul rămâne cel aplicat în majoritatea cauzelor de acest tip.

Observați și cine a dat în judecată: nu proprietarul mașinii, ci compania de asigurări. Asta schimbă complet dinamica. Un vecin poate fi convins să lase de la el, mai ales dacă locuiește în aceeași scară. Un departament de regrese nu are sentimente și nu ratează termene.

Obligațiile din HCL-uri: nu doar trotuarul, ci și țurțurii de pe clădire

Peste cadrul general al răspunderii civile se suprapun hotărârile consiliilor locale privind salubritatea. Aici sunt formulate obligațiile concrete și tot aici stau amenzile.

În București, de exemplu, HCGMB nr. 120/2010 privind normele de salubritate prevede obligația persoanelor fizice și juridice de a îndepărta țurțurii de gheață formați la nivelul acoperișurilor și al elementelor construcției și de a curăța, în cel mult 24 de ore de la încetarea ninsorii, zăpada și gheața de pe trotuarele adiacente imobilelor. Sancțiunile vehiculate public pentru încălcarea acestor norme sunt de ordinul a 200-500 lei pentru persoane fizice și 500-2.000 lei pentru persoane juridice — categorie în care intră și asociațiile de proprietari. Fiecare municipiu are propria hotărâre, cu propriile praguri și termene, așa că verificați textul HCL-ului în vigoare în localitatea dvs. înainte să citați cifre în fața proprietarilor.

Un detaliu esențial, subliniat de practicieni: montarea unui panou de avertizare nu vă scutește de răspundere. Autoritatea locală vă poate sancționa oricum pentru neîndepărtarea gheții, iar în fața instanței civile avertizarea e doar unul dintre elementele analizate, nu o exonerare. Semnalizarea și delimitarea zonei sunt măsuri de urgență, nu soluții.

Partea de trotuar are propriile reguli și propriile capcane, de la cine cumpără sarea până la cine răspunde dacă zăpada e aruncată în stradă. Am detaliat subiectul în ghidul despre deszăpezirea trotuarului din fața blocului și amenzile aferente, pentru că e o discuție separată de cea despre acoperiș, deși pică pe umerii aceluiași administrator.

Un sfat din teren: cereți la primărie sau descărcați de pe site-ul instituției HCL-ul de salubritate și afișați-l, în extras, la avizier în noiembrie. Jumătate din conflictele de iarnă dintre administrator și proprietari dispar când oamenii văd că obligația nu e o invenție a administratorului.

Ce faceți acum, până la prima ninsoare

Perioada octombrie - mijlocul lui noiembrie este fereastra de aur. Firmele nu sunt încă asaltate, prețurile sunt normale, iar vremea permite lucrul pe acoperiș. Iată lista de verificare pe care o recomand oricărei asociații cu bloc de peste trei etaje.

1. Inspecția terasei și a streșinii. Se urmăresc: starea aticului, rosturile, zonele de hidroizolație umflată sau crăpată, gurile de scurgere înfundate cu frunze, elementele metalice desprinse (șorțuri, glafuri, opritoare vechi). O inspecție serioasă se face cu o persoană urcată pe terasă, nu din curte cu binoclul. Pentru blocurile înalte sau cu acoperiș în pantă, inspecția cu drona și termografia în infraroșu dau o imagine mult mai bună asupra punctelor unde se pierde căldură — exact acolo unde se va topi zăpada prima dată.

2. Curățarea jgheaburilor și a burlanelor. Un jgheab plin cu frunze din octombrie devine în ianuarie un bloc de gheață care se desprinde cu tot cu suportul de prindere. Manopera cu materiale se învârte, orientativ, în jurul a 20-60 lei/ml, în funcție de înălțime și de acces. Detaliile despre frecvență și modul în care se contractează lucrarea sunt în ghidul dedicat pentru curățarea jgheaburilor de bloc.

3. Verificarea sistemului de degivrare, dacă există. Cablurile autoreglabile pentru jgheaburi și burlane (tipic 20-30 W/m) se testează în octombrie, împreună cu termostatul și cu protecția diferențială din tablou. Un cablu mort descoperit în ianuarie nu se mai poate înlocui până în primăvară.

4. Semnalizarea și delimitarea zonelor periculoase, cu panouri rezistente și bandă de delimitare fixată pe suporți, nu pe gard viu. Ideal, cu mutarea temporară a locurilor de parcare de sub streașină.

5. Un raport de necesitate întocmit de administrator și aprobat de comitetul executiv, care să documenteze ce s-a constatat și ce se propune. Folosiți un model de raport de necesitate aprobat de comitetul executiv — e documentul care, într-un eventual litigiu, arată că asociația a acționat, nu a ignorat.

Parazăpezi, opritori și degivrare: cât costă, de fapt

Parazăpezile nu topesc zăpada. Rolul lor este să o țină pe loc, împiedicând desprinderea bruscă a unei plăci întregi peste trotuar. Se montează pe acoperișurile în pantă, pe rândul al doilea-al treilea de la streașină, iar la blocuri se pun obligatoriu deasupra intrărilor în scară și a zonelor de parcare.

Prețurile de mai jos sunt estimări orientative, culese din listele publicate de firme și platforme de construcții pentru 2026. Variază semnificativ cu înălțimea clădirii, cu tipul învelitorii și cu accesul.

Un calcul rapid: pentru o scară cu 55 de metri liniari de streașină expusă, un sistem tubular montat integral ajunge la circa 5.500-8.250 lei. Împărțit la 40 de apartamente, înseamnă 140-210 lei o singură dată. Comparați cu cei 480 de lei de apartament din speța ieșeană și discuția în adunarea generală devine mult mai scurtă.

Degivrarea electrică a jgheaburilor și a burlanelor e cealaltă componentă. Cablul autoreglabil se montează pe traseul jgheabului și în interiorul burlanului, pe toată lungimea de coborâre, altfel apa topită îngheață în burlan și îl sparge. Consumul e real — de aceea sistemul se comandă prin termostat cu senzor de temperatură și umiditate, nu manual, de la un întrerupător pe care cineva uită să îl stingă în martie. Montajul se face de electrician autorizat, cu circuit separat și protecție diferențială.

Contractul cu firma de alpinism utilitar: semnați-l în octombrie

Îndepărtarea țurțurilor și a zăpezii de pe acoperișuri este una dintre lucrările clasice de alpinism utilitar, alături de curățarea jgheaburilor și reparațiile de fațadă. Nu este o operațiune pe care o faceți cu doi oameni din bloc, o scară de lemn și o lopată: se lucrează la înălțime, deasupra unui spațiu public, cu risc de accident grav și cu răspundere directă a asociației dacă cineva cade.

Diferența dintre a suna o firmă în octombrie și a o suna pe 12 ianuarie, la trei zile după viscol, este uriașă. Iarna, firmele serioase au agenda plină, iar un deviz executat în regim de urgență poate ajunge la dublul unuia normal. De aceea recomandarea e simplă: încheiați din toamnă un contract-cadru de intervenție, cu tarife fixate pentru sezon și cu un timp de răspuns asumat (24-48 de ore de la solicitare).

Ce trebuie să conțină contractul, ca să nu aveți surprize:

• tariful pe intervenție și modul de calcul — pe oră de alpinist, pe metru liniar de streașină sau forfetar pe scară;
• timpul maxim de răspuns și un număr de telefon disponibil în weekend;
• obligația firmei de a delimita și securiza zona de la sol pe durata lucrării;
• dovada asigurării de răspundere civilă a prestatorului și a calificării alpiniștilor — cereți copiile, nu vă mulțumiți cu asigurări verbale;
• clauza de despăgubire pentru eventualele avarii produse învelitorii sau jgheaburilor în timpul intervenției.

Ca ordin de mărime, pentru servicii de alpinism utilitar tarifele din 2026 se situează, orientativ, la 10-25 lei/mp pentru curățarea fațadelor și la 20-60 lei/ml pentru lucrul la jgheaburi, iar intervențiile punctuale de îndepărtare a țurțurilor se cotează de regulă forfetar, în funcție de lungimea streșinii și de înălțimea blocului. Cereți minimum trei oferte, în scris, și duceți-le în comitetul executiv.

La recepția lucrării nu semnați „din vedere". Folosiți un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, cu fotografii înainte-după. Este singurul document care demonstrează ulterior că asociația și-a îndeplinit obligația de întreținere la o dată anume.

Asigurări: ce acoperă PAD, polița facultativă și răspunderea civilă

Aici se fac cele mai multe greșeli, pentru că mulți proprietari cred că „au asigurare" și atât. Să separăm clar cele trei niveluri.

PAD, polița obligatorie reglementată de Legea nr. 260/2008, acoperă strict trei riscuri: cutremur, inundații din fenomene naturale și alunecări de teren. Atât. Zăpada căzută de pe acoperiș peste o mașină, greutatea zăpezii care deformează învelitoarea, gheața care rupe un burlan — niciunul nu intră în PAD. Este o poliță pentru dezastre naturale majore, nu pentru incidente de iarnă.

Polița facultativă a bunurilor comune, încheiată de asociație, e cea care poate acoperi avarierea acoperișului, a jgheaburilor, a fațadei sau a instalațiilor comune sub acțiunea zăpezii și a gheții — dacă riscul „greutatea stratului de zăpadă/gheață" este menționat explicit în condițiile de asigurare. Citiți lista de excluderi înainte să semnați; unele polițe condiționează despăgubirea de dovada că elementele de construcție erau întreținute corespunzător. Am detaliat modul în care se construiește o astfel de poliță în articolul despre asigurarea bunurilor comune din bloc.

Asigurarea de răspundere civilă a asociației este cea care contează în speța de tip Iași. Ea acoperă sumele pe care asociația e obligată să le plătească unor terți pentru prejudicii produse din culpa sa — mașina avariată, vitrina spartă, persoana rănită. Limitele de despăgubire se stabilesc de asigurat, în funcție de mărimea condominiului; pentru un bloc obișnuit, o limită sub echivalentul a câteva zeci de mii de euro e mai mult decorativă. Separat de aceasta există asigurarea de răspundere civilă profesională a administratorului, care acoperă altceva: greșelile lui în gestiune, nu daunele produse de clădire.

Și încă un lucru despre CASCO. Dacă proprietarul mașinii are CASCO, va fi despăgubit rapid de propriul asigurător — dar asigurătorul se va întoarce în regres împotriva asociației. Asociația nu scapă; doar schimbă creditorul. Singura protecție reală rămâne polița de răspundere civilă a asociației.

Sunteți proprietarul păgubit? Procedura, pas cu pas

Ați coborât dimineața și găsiți capota înfundată și parbrizul crăpat, cu un morman de gheață alături. Ce faceți, în ordine? Ordinea contează, pentru că probele se pierd în câteva ore.

Notificarea scrisă către asociație e piesa de rezistență. Depuneți-o în două exemplare, cereți număr de înregistrare pe exemplarul dvs. și păstrați-l. Dacă administratorul refuză înregistrarea, trimiteți documentul prin poștă, cu confirmare de primire. Un model de sesizare către asociația de proprietari vă economisește timp și vă asigură că nu omiteți elementele esențiale: data, ora, locul, descrierea faptei, prejudiciul, probele anexate și pretenția concretă.

Foarte util, dacă aveți: fotografii mai vechi cu țurțurii de pe blocul respectiv sau sesizări anterioare făcute administratorului și rămase fără răspuns. Ele transformă un accident nefericit într-o neglijență documentată — diferența dintre a pierde și a câștiga procesul.

Mecanismul de stabilire a răspunderii seamănă mult cu cel din cazurile de accidente petrecute în casa scării, unde tot asociația răspunde pentru starea părților comune. Logica juridică e identică: cine are paza lucrului răspunde pentru pagubele produse de el.

Decizia AGA, fondul de intervenții de iarnă și anunțul la avizier

Nimic din ce am scris mai sus nu se întâmplă fără bani aprobați. Iar banii se aprobă de adunarea generală, cu respectarea procedurii — altfel hotărârea poate fi contestată exact de proprietarul care nu vrea să plătească.

Convocarea urmează art. 47 din Legea nr. 196/2018: cu cel puțin 10 zile înainte, prin afișare la avizier însoțită de tabel nominal semnat de proprietari sau prin scrisoare recomandată. Hotărârile se adoptă cu proprietarii prezenți personal ori prin împuternicire scrisă și semnată, conform art. 48. Și aici e capcana modernă: o adunare generală ținută exclusiv online nu produce hotărâri opozabile. Puteți folosi grupul de WhatsApp sau un formular electronic ca să testați opiniile, dar votul electronic rămâne strict consultativ. Aplicațiile de administrare — CondoFlow inclusiv — sunt excelente pentru convocare, evidența cotelor și transparența cheltuielilor, însă procedura legală de vot se face tot pe hârtie, cu semnături.

Ce puneți pe ordinea de zi, concret: constituirea unui fond destinat intervențiilor de iarnă (deszăpezire, îndepărtare țurțuri, material antiderapant), aprobarea devizului pentru parazăpezi și degivrare, mandatarea comitetului executiv să contracteze firma de alpinism utilitar în limita unui plafon și încheierea poliței de răspundere civilă. Redactați rezultatul folosind un model de hotărâre a adunării generale și atașați tabelul cu semnăturile.

Iar până se adună lumea, puneți la avizier un anunț scurt. Nu unul birocratic — unul pe care oamenii îl citesc:

Atenție — pericol de cădere a zăpezii și a țurțurilor. În perioada 1 decembrie 2026 - 15 martie 2027, locurile de parcare din fața scărilor A și B, pe o distanță de 3 metri de fațadă, sunt zone cu risc. Vă rugăm să nu parcați în zona delimitată cu bandă și să nu staționați sub streașină. Sesizările privind formarea țurțurilor se transmit administratorului la telefon [număr], 24/7. Asociația a contractat firma [denumire] pentru intervenții de urgență. Comitetul executiv.

Anunțul nu vă exonerează de răspundere — am spus-o mai sus — dar reduce riscul de pagubă și demonstrează diligență. Combinat cu parazăpezi, jgheaburi curate și un contract de intervenție, transformă o vulnerabilitate juridică într-un dosar cu care puteți sta liniștit în fața oricărui asigurător.

Trei lucruri de făcut în următoarele două săptămâni

Dacă rețineți un singur lucru din tot articolul, fie acesta: costul prevenției e de zece-douăzeci de ori mai mic decât costul unei singure daune, iar fereastra în care prevenția se poate face se închide odată cu prima ninsoare serioasă.

Concret, până la mijlocul lui octombrie: urcați pe terasă cu un membru al comitetului și faceți un set de fotografii datate ale streșinii, jgheaburilor și aticului. Cereți trei oferte scrise pentru curățarea jgheaburilor și pentru montajul parazăpezilor în zonele expuse. Și verificați dacă polița asociației acoperă răspunderea civilă față de terți — un telefon la broker durează zece minute și vă poate scuti de o discuție de 19.300 de lei.

Restul ține de disciplină: un administrator care afișează în noiembrie regulile de iarnă, care răspunde la sesizări în 24 de ore și care are un număr de telefon de alpinist salvat în agendă rareori ajunge în instanță. Nu pentru că are noroc, ci pentru că a făcut, la timp, exact cele trei lucruri pe care instanța din Iași i le reproșa asociației pârâte că nu le-a făcut.