Sari la continut

Art. 44 din Legea 196/2018 — Încetarea destinației de folosință comună

CAPITOLUL IV — Încetarea destinaţiei folosinţei comune pentru părţile comune din condominiu

Textul oficial

Legea 196/2018
(1)

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.

(2)

În cazul prevăzut la alin. (1) devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

(3)

Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din condominiu.

(4)

Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

(5)

Prevederile prezentului articol nu se aplică părţilor comune din condominiu pentru care nu poate înceta destinaţia de folosinţă comună, întrucât poate afecta buna funcţionare a condominiului şi pot fi lezate drepturile celorlalţi proprietari.

(6)

Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părţilor de folosinţă comună pentru care încetează această destinaţie, potrivit dispoziţiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:

a)

emiterea hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari prin care se constată încetarea destinaţiei de folosinţă comună;

b)

recepţia documentaţiei cadastrale pentru recalcularea cotelor-părţi indivize, în vederea scoaterii din părţile de folosinţă comună;

c)

încheierea actului în formă autentică prin care toţi proprietarii din condominiu îşi exprimă acordul pentru încetarea destinaţiei de folosinţă comună şi pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor-părţi din proprietatea comună.

Ce înseamnă, practic

Articolul 44 reglementează situația specială în care o parte comună a condominiului (de exemplu, o boxă, un spațiu de la subsol, o zonă din pod sau alt spațiu comun) își pierde caracterul de folosință comună și devine proprietate individuală sau intră în regimul coproprietății obișnuite.

Condiția de bază: acordul tuturor proprietarilor

Încetarea destinației de folosință comună nu se poate face cu majoritate, oricât de largă. Legea cere acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu și o motivare a deciziei. Este cea mai strictă cerință posibilă — un singur proprietar care refuză blochează operațiunea.

Ce se întâmplă după încetarea destinației

Odată încetată destinația de folosință comună, bunului i se aplică regulile coproprietății obișnuite (regimul de drept comun, nu cel special al condominiului). Totuși, legea păstrează o restricție importantă: înstrăinarea sau ipotecarea acelui bun se poate face în continuare numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

Cum se constată formal

Încetarea destinației se constată printr-o hotărâre a adunării generale adoptată în unanimitate. Ulterior, imobilul rezultat se înscrie în cartea funciară pe baza unei documentații cadastrale întocmite special în acest scop.

Există părți comune care NU pot fi „scoase" din folosință comună

Alineatul (5) este o limită esențială: prevederile articolului nu se aplică părților comune a căror scoatere din folosința comună ar afecta buna funcționare a condominiului sau ar leza drepturile celorlalți proprietari. Practic, elemente esențiale (structura clădirii, casa scării, coloanele de utilități, acoperișul etc.) nu pot fi transformate în proprietate individuală, chiar dacă toți proprietarii ar fi de acord.

Etapele obligatorii pentru înscrierea ca unitate individuală distinctă

  • Hotărârea adunării generale prin care se constată încetarea destinației de folosință comună;
  • Recepția documentației cadastrale pentru recalcularea cotelor-părți indivize (pentru a scoate acea parte din părțile comune);
  • Act autentic notarial prin care toți proprietarii își exprimă acordul pentru încetarea destinației și pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor-părți din proprietatea comună.

Greșeli frecvente de interpretare

  • A crede că e suficientă o majoritate calificată în adunarea generală — legea cere unanimitate, atât la hotărâre, cât și la actul autentic.
  • A presupune că, după transformare, bunul poate fi vândut liber — chiar și după încetarea destinației, înstrăinarea și ipotecarea rămân condiționate de acordul tuturor proprietarilor.
  • A ignora recalcularea cotelor-părți indivize: scoaterea unei părți din folosința comună modifică cotele celorlalți proprietari și trebuie reflectată cadastral.
  • A încerca procedura pentru elemente structurale sau esențiale funcționării blocului — aceste părți comune sunt excluse prin alin. (5).

Esența articolului 44: o parte comună poate deveni proprietate individuală (sau intra în coproprietate obișnuită) doar cu acordul scris al tuturor proprietarilor, prin hotărâre AGA în unanimitate, act autentic notarial și documentație cadastrală cu recalcularea cotelor-părți indivize. Părțile esențiale funcționării condominiului nu pot fi scoase din folosința comună.

Documente și ghiduri legate de acest articol

← Art. 43 Art. 45 →

Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.

Documentele cerute de lege, generate automat

Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.

Începe gratuit — 30 de zile
👑
Asistent CondoFlow
👋 Ai întrebări despre prețuri, formulare sau Legea 196/2018? Răspund în câteva secunde!