Art. 45 din Legea 196/2018 — Organele asociației de proprietari

Ce înseamnă, practic

Articolul 45 este scurt, dar are un rol de hartă organizatorică a asociației de proprietari: enumeră cine sunt „actorii" care iau decizii și duc treaba la bun sfârșit. Legea spune limpede că asociația funcționează prin patru organe distincte, fiecare cu locul lui în structură.

Cine sunt cele patru organe

• Adunarea generală – reunește toți proprietarii membri ai asociației. Este organul din care fac parte, prin definiție, toți proprietarii.
• Comitetul executiv – un organ colectiv, mai restrâns, ales dintre membrii asociației.
• Președintele – o persoană fizică, aleasă să reprezinte asociația.
• Cenzorul sau comisia de cenzori – organul de control financiar; poate fi o singură persoană (cenzor) sau mai multe persoane organizate într-o comisie.

Ce înseamnă asta în practică

Faptul că legea enumeră aceste patru organe are câteva consecințe directe pentru viața de zi cu zi a asociației:

• Orice asociație de proprietari trebuie să aibă toate aceste organe constituite – nu poți „sări" peste unul dintre ele. De exemplu, o asociație nu poate funcționa doar cu un președinte și un administrator, fără comitet executiv sau fără cenzor.
• Administratorul nu apare în această listă. Este o observație importantă: administratorul nu este un „organ" al asociației în sensul art. 45, ci o funcție separată. El execută hotărârile organelor, dar nu ia deciziile care, prin lege, aparțin adunării generale, comitetului executiv sau președintelui.
• Cele patru organe au roluri diferite și complementare: adunarea generală este forul suprem de decizie, comitetul executiv asigură conducerea curentă, președintele reprezintă asociația, iar cenzorul verifică activitatea financiar-contabilă. Articolul 45 nu detaliază atribuțiile fiecăruia – acestea sunt reglementate în articolele următoare.
• Formularea „cenzorul sau comisia de cenzori" arată că legea permite ambele variante: o singură persoană sau un organ colectiv de control. Alegerea între cele două ține de mărimea asociației și de opțiunea adunării generale.

Greșeli frecvente de interpretare

• Confuzia dintre președinte și administrator – sunt două poziții complet distincte. Președintele este un organ al asociației (ales dintre proprietari), în timp ce administratorul este o funcție tehnico-executivă.
• Ideea că o asociație mică poate renunța la cenzor – art. 45 nu prevede excepții; toate cele patru organe sunt enumerate ca structuri ale asociației. Detaliile privind cine poate fi cenzor și în ce condiții se regăsesc în alte articole ale legii.
• Considerarea comitetului executiv drept opțional – enumerarea din art. 45 este limitativă și nu permite o asociație fără comitet executiv.