Art. 43 din Legea 196/2018 — Folosința exclusivă a părților comune

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 43 stabilește regulile prin care o parte comună a condominiului (de exemplu, o porțiune de hol, o suprafață de pe casa scării, o zonă de la subsol sau de la mansardă, o bucată de teren aferent etc.) poate fi dată în folosință exclusivă unui singur proprietar. Este vorba doar despre folosință, nu despre vânzare — partea respectivă rămâne proprietate comună a tuturor.

Condiții obligatorii pentru atribuire

• Fără lezarea celorlalți: atribuirea este posibilă numai dacă prin aceasta nu se aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari (acces, siguranță, utilizare normală a imobilului etc.).
• Acordul tuturor: hotărârea se ia cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu și al cotelor-părți indivize. Nu este suficientă o majoritate — este nevoie de unanimitate. Dacă un singur proprietar refuză, atribuirea nu se poate face legal.
• Contract scris: atribuirea se face în baza unui contract încheiat între asociația de proprietari și proprietarul căruia i se dă folosința exclusivă. Fără contract, folosința este nelegală.

Durata contractului

Contractul se încheie pe o perioadă de maximum 12 luni. Poate fi reînnoit, dar numai cu acordul ambelor părți și cu respectarea prevederilor legii — inclusiv, la fiecare reînnoire, condițiile de la alin. (1)–(3) trebuie îndeplinite din nou (fără lezarea altora, acordul tuturor proprietarilor, contract nou).

Ce se întâmplă cu banii încasați

Dacă atribuirea în folosință exclusivă generează venituri (de exemplu, o sumă lunară plătită de beneficiar către asociație), acestea sunt venituri ale asociației și se supun regulilor de la art. 70 din Legea 196/2018. Nu pot fi însușite de președinte, administrator sau de o parte dintre proprietari.

Greșeli frecvente de interpretare

• „E suficientă o hotărâre AGA cu majoritate” — fals: textul cere acordul tuturor proprietarilor, nu doar al celor prezenți sau al majorității.
• „Odată dat în folosință, spațiul rămâne al meu” — fals: contractul are maximum 12 luni și trebuie reînnoit expres; folosința nu se transformă în drept permanent.
• „Este o formă de vânzare a părții comune” — fals: se transferă doar folosința, nu proprietatea; partea comună rămâne indiviză.
• „Banii merg direct la cel care a fost de acord să cedeze folosința” — fals: veniturile intră la asociație și se administrează conform art. 70.