Pașaport de renovare: ce îi așteaptă blocurile F și G până în 2033

Dacă administrați un bloc construit înainte de 1990 — și cam opt din zece clădiri rezidențiale din România intră în această categorie — atunci blocul dvs. este, cu mare probabilitate, în clasa energetică E, F sau G. Nu e o acuzație, e o realitate de proiectare: clădirile ridicate în anii '60-'80 consumă între 180 și 400 kWh/m² pe an, într-o perioadă în care normele de izolare termică aproape nu existau.

Până acum, asta a fost o problemă strict de buzunar: facturi mari la iarnă și apartamente mai greu vândabile. De la 2030 încolo devine și o problemă de conformare. Directiva (UE) 2024/1275 — cunoscută ca EPBD IV sau „directiva clădirilor verzi" — introduce două instrumente care schimbă regulile jocului: pașaportul de renovare și standardele minime de performanță energetică. Ce ne așteaptă concret și, mai important, ce puteți face în următoarele 12-18 luni ca să nu fiți prinși pe picior greșit?

Ce prevede EPBD IV și unde ne aflăm cu transpunerea în România

Directiva (UE) 2024/1275 a fost adoptată în aprilie 2024 și publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene. Ea înlocuiește directiva anterioară privind performanța energetică a clădirilor și aduce un pachet de obligații pe termene clare: clădiri cu emisii zero (ZEB) pentru construcțiile publice noi din 2028 și pentru toate clădirile noi din 2030, standarde minime de performanță pentru clădirile nerezidențiale cele mai slabe, ținte de reducere a consumului pentru fondul rezidențial și — piesa care ne interesează aici — obligația statelor membre de a introduce un sistem de pașapoarte de renovare până la 29 mai 2026.

Aici apare prima complicație practică. Termenul de transpunere a trecut, iar România nu a adoptat încă legea care să preia directiva în dreptul intern. Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor rămâne, la data de astăzi, actul de referință, iar din directivă s-a preluat doar parțial o prevedere, prin Ordonanța Guvernului 16/2025, pe partea de sisteme de automatizare a clădirilor. Comisia Europeană a declanșat procedura de infringement împotriva României în iulie 2026 pentru netranspunere.

Ce nu se schimbă însă este direcția. Până la 31 decembrie 2026 statele membre trebuie să depună la Comisie planurile naționale de renovare a clădirilor, documente care vor stabili concret ce segmente de fond construit intră primele la renovare, cu ce bani și în ce ordine. Ghidurile de finanțare din 2027-2028 vor fi scrise pornind de la acest plan național de renovare 2033. Asociațiile care au documentația pregătită la momentul lansării apelurilor vor prinde banii. Celelalte vor citi în presă despre blocurile care i-au prins.

Certificat energetic, audit energetic, pașaport de renovare: trei documente, trei roluri

Confuzia dintre aceste trei documente este una dintre cele mai frecvente la ședințele de asociație. Le-am auzit folosite ca sinonime chiar și de oameni care lucrează cu ele. Hai să le separăm clar.

Certificatul de performanță energetică este o fotografie. Spune în ce clasă se încadrează clădirea sau apartamentul, pe o scală de la A la G, calculată conform metodologiei Mc 001-2022. Pentru apartamentele din blocuri, clasa G începe la un consum de peste 595 kWh/m² pe an de energie primară. Certificatul vine cu un set de recomandări generice, dar nu vă spune cu ce buget și în ce ordine faceți lucrările. Costă câteva sute de lei pe apartament și este obligatoriu la vânzare și închiriere. Am detaliat noile reguli europene pentru certificatul energetic și costurile din 2026 într-un ghid separat.

Auditul energetic este diagnosticul. Un auditor atestat măsoară, calculează pe elemente de anvelopă și instalații, identifică punțile termice, cuantifică pierderile și propune pachete de măsuri cu economii estimate și timp de recuperare a investiției. Pentru un bloc, costă de regulă între 3.500 și 7.000 de lei, iar când e integrat în documentația de avizare a lucrărilor de intervenție (DALI) ajunge la 8.000-15.000 de lei. Dacă vă interesează cine are voie să îl facă și ce verifică, avem un material dedicat despre auditul energetic obligatoriu la bloc, termene și firme atestate.

Pașaportul de renovare este planul pe termen lung. Directiva îl definește ca o foaie de drum adaptată clădirii, care împarte renovarea profundă în etape succesive, cu un număr maxim de pași, astfel încât fiecare etapă să fie compatibilă cu următoarea. Orizontul tipic este de 10-15 ani. În forma prevăzută de directivă, pașaportul rămâne un instrument voluntar pentru proprietari, iar statele membre pot permite ca el și certificatul energetic să fie întocmite de același expert și eliberate împreună.

De ce contează etapizarea? Pentru că o asociație de 40 de apartamente nu are niciodată toți banii dintr-odată. Pașaportul vă spune ce faceți în 2028 ca să nu stricați ce veți face în 2032 — de exemplu, să nu refaceți fațada înainte de a schimba coloanele de distribuție, pentru că veți sparge termosistemul nou un an mai târziu.

Țintele: 16% până în 2030, 20-22% până în 2035 și regula celor 43%

Pentru fondul rezidențial, directiva nu impune o clasă minimă obligatorie pe fiecare clădire, cum s-a vehiculat inițial în presă. Mecanismul e altul, pe media națională: fiecare stat membru trebuie să asigure o traiectorie de reducere a consumului mediu de energie primară al parcului rezidențial de cel puțin 16% până în 2030 și de 20-22% până în 2035, raportat la nivelul anului 2020.

Până aici sună abstract. Partea care atinge direct blocurile vechi este condiția de distribuție: cel puțin 55% din reducerea totală trebuie obținută prin renovarea celor mai slabe 43% dintre clădirile rezidențiale. Cu alte cuvinte, statul nu poate bifa ținta renovând numai blocuri din clasa D care sunt ușor de adus în C. Trebuie să intre masiv în F și G. În România, unde peste 90% din suprafața locativă e construită înainte de 1989, segmentul celor 43% cei mai slabi este format aproape integral din blocuri de panouri mari și cărămidă neizolate.

Pentru clădirile nerezidențiale regimul este mai dur și funcționează pe standarde minime de performanță energetică propriu-zise: cele mai slabe 16% până în 2030 și peste 26% până în 2033 trebuie aduse peste un prag minim. Tabelul de mai jos pune termenele cap la cap, așa cum rezultă din textul directivei.

Cum aflați în ce clasă este blocul dvs.

Mulți administratori îmi spun că nu știu clasa blocului. Normal — pentru clădire ca întreg, certificatul nu a fost niciodată obligatoriu de ținut la avizier. Sunt trei căi de a afla.

Prima, cea gratuită și aproximativă: calculați consumul specific pornind de la facturi. Luați Gcal-ii consumați într-un an întreg pentru încălzire și apă caldă, înmulțiți cu 1.163 ca să-i transformați în kWh, adăugați energia electrică pe părțile comune și împărțiți la suprafața utilă totală a blocului. Dacă vă iese peste 300 kWh/m² pe an, sunteți aproape sigur în F sau G. Dacă nu v-ați uitat niciodată atent la factura de termie, merită să citiți cum se verifică decontul de termoenergetică și Gcal-ii facturați — acolo apar surprize mai mari decât la izolație.

A doua: întrebați la primărie. Dacă blocul a fost inclus vreodată într-un program de reabilitare termică, chiar și doar la faza de listă de prioritizare, există un audit energetic în arhiva compartimentului de investiții. Multe primării au făcut audituri pe sute de blocuri și apoi nu au avut bani de execuție. Documentul e vechi, dar vă dă punctul de pornire.

A treia, cea corectă: comandați un audit energetic pe clădire. Auditorul atestat vine cu termografiere, măsoară grosimile reale de perete, verifică starea terasei și a instalațiilor și vă dă clasa plus pachetele de măsuri. Mandatul pentru așa ceva se dă printr-un raport de necesitate aprobat de comitetul executiv, care justifică cheltuiala înainte de a o trece pe lista de plată.

Ce lucrări urcă efectiv clasa energetică

Aici se despart iluziile de rezultate. Nu toate lucrările cu care vin firmele au același efect pe clasa energetică, iar unele asociații cheltuiesc 300.000 de lei și rămân în aceeași literă.

Anveloparea pereților exteriori este măsura cu cel mai mare efect, pentru că pereții reprezintă cea mai mare suprafață de pierdere. Cu polistiren expandat de 10-16 cm, prețul cu material și manoperă se situează orientativ între 90 și 150 lei/m²; cu polistiren extrudat ajungeți la 110-180 lei/m², iar cu vată bazaltică — obligatorie pe anumite zone de fațadă din motive de incendiu — între 120 și 200 lei/m², cu o medie în jur de 160 lei/m². Acestea sunt estimări de piață, nu tarife reglementate.

Termoizolarea terasei sau a podului are cel mai bun raport cost-beneficiu dintre toate. Apartamentele de la ultimul etaj pierd prin plafon între 25 și 30% din căldură, iar lucrarea se face fără schelă. Dacă bugetul nu acoperă totul, începeți cu terasa.

Înlocuirea tâmplăriei de la casa scării pare un detaliu, dar o casă de scară cu ferestre din lemn putrezit și geam simplu funcționează ca un horn de evacuare a căldurii pe verticală. Costă câteva mii de lei pe scară și se vede pe factură din prima lună de iarnă.

Echilibrarea hidraulică a instalației nu schimbă dramatic clasa pe hârtie, dar rezolvă nedreptatea clasică din bloc: cei de la etajele 1-2 stau în 26 de grade cu fereastra deschisă, cei de la 8-10 în 18 grade. Cu robinete de echilibrare pe coloane și presetare la racorduri, consumul total scade cu 10-15% fără ca nimeni să stea mai rece.

Contorizarea și repartiția corectă închid cercul. Fără măsurare individuală, economia de energie nu ajunge niciodată în comportamentul oamenilor. Dacă aveți repartitoare vechi, oricum trebuie să le înlocuiți — detaliile despre repartitoarele cu citire la distanță obligatorii din 2027 le-am tratat separat, dar e genul de lucrare care se cuplează natural cu renovarea energetică.

Ce câștigați concret: factura de iarnă și prețul apartamentului

Să vorbim și despre partea plăcută, pentru că argumentul ecologic nu mișcă nimeni la adunarea generală, dar cifra de pe lista de plată, da.

Un bloc anvelopat complet își reduce consumul de energie pentru încălzire cu 40-60%. Pentru un apartament de 60 m² care plătește iarna în jur de 400 de lei pe lună numai căldură, asta înseamnă o economie orientativă de 160-240 de lei lunar, pe cinci-șase luni de sezon rece. Peste 1.000 de lei pe an, la un apartament mediu. Diferența dintre un apartament de 80 m² în clasa B și unul identic în clasa E poate depăși 4.500 de lei pe an doar pe încălzire.

Pe partea de valoare imobiliară, piața românească recompensează deja reabilitarea termică, chiar fără obligații legale. Apartamentele din blocuri reabilitate se listează la prețuri cu până la 20% mai mari decât cele din blocuri nereabilitate din aceeași zonă — diferența e de circa 10% la două camere și trece de 20% la trei camere. În cifre absolute, vorbim de câteva mii până la 10.000 de euro în plus la vânzare. Prima de preț strict pentru clasa energetică superioară, la clădiri comparabile, se situează undeva la 5-10%.

Și mai e un element pe care puțini îl pun în calcul: vulnerabilitatea la prețul energiei. Plafonarea a dispărut, tarifele s-au liberalizat, iar un bloc din clasa G e expus de două ori mai mult la orice scumpire decât unul din clasa C. Dacă v-ați uitat la cum a evoluat factura după expirarea plafonării prețului la energie, înțelegeți de ce izolația e, în fond, o asigurare împotriva pieței.

Calendar realist 2027-2033 pentru o asociație de 40 de apartamente

Hai să coborâm de la directive la șantier. Luăm un bloc tipic: P+4, patru scări... nu, să fim modești — o scară, 40 de apartamente, construit în 1979, panouri mari, terasă necirculabilă refăcută ultima dată în 2004, clasa estimată F. Cum arată drumul până la finalizare?

Valoarea medie a unui proiect de reabilitare termică pe bloc se învârte în jurul 1,5 milioane de lei, cu o durată de execuție de 9-18 luni. În programele derulate până acum pe OUG 18/2009, cu modificările din OUG 179/2022, cota din fonduri europene a urcat la 90%, asociația rămânând cu aproximativ 10% din valoarea lucrărilor — undeva la 150.000 de lei pe bloc, adică 2.000-4.000 de lei pe apartament, eșalonat. Pentru perioada 2027-2033, sursele probabile sunt Fondul Social pentru Climă, din care România are de atras în jur de 6 miliarde de euro pentru renovări și încălzire curată, plus liniile naționale și programele de tip Casa Verde Plus și RePowerEU. Procentele exacte de cofinanțare se stabilesc în ghidul fiecărui apel — nu luați de bun niciun procent până nu citiți ghidul publicat.

Hotărârea adunării generale și cine plătește documentația

Partea juridică e locul unde se blochează cele mai multe proiecte, nu lipsa banilor. Orice angajament de acest fel — audit, pașaport, DALI, Contract de lucrări, cotă lunară suplimentară — trece prin adunarea generală. Și adunarea generală are reguli pe care nu le puteți scurtcircuita.

Pentru ședința în care se discută renovarea, pregătiți din timp convocatorul adunării generale cu ordinea de zi explicită: aprobarea auditului energetic, mandatarea președintelui pentru semnarea contractelor, aprobarea cotei lunare de cofinanțare. Ordinea de zi vagă — „diverse privind blocul" — nu ține la o lucrare de 1,5 milioane de lei.

Cine plătește documentația? Asociația, din fondul de reparații sau din contribuții speciale aprobate de adunarea generală. În practică, multe primării preiau costul auditului și al DALI pentru blocurile pe care le includ în programele proprii — merită întrebat înainte să scoateți banii. Dacă totuși plătiți dvs., treceți suma distinct în bugetul de venituri și cheltuieli, nu ascunsă în „cheltuieli administrative", pentru că veți avea nevoie de ea ca cheltuială eligibilă la dosarul de finanțare.

Și o notă despre restanțieri, pentru că apare mereu: dacă AGA aprobă o cotă de cofinanțare, ea devine cotă de contribuție ca oricare alta. Pentru întârzieri, asociația poate aplica penalizări de maximum 0,2% pe zi de întârziere, conform art. 77 din Legea 196/2018, dacă adunarea generală a stabilit acest sistem. Nu inventați procente mai mari „ca să-i motivați" — o penalizare peste plafonul legal se anulează în instanță.

Checklist în 8 pași pentru administrator, în 2027

Dacă rețineți un singur lucru din tot articolul, rețineți că proiectele de renovare se câștigă în faza de documentație, nu în faza de șantier. Iată ce aveți de făcut, în ordine:

1. Calculați consumul specific al blocului pe baza facturilor din ultimii doi ani întregi. Vă dă clasa aproximativă și argumentul pentru ședință.
2. Verificați la primărie dacă există deja un audit energetic sau o expertiză tehnică pe bloc și dacă sunteți pe vreo listă de prioritizare.
3. Pregătiți raportul de necesitate și aprobați-l în comitetul executiv, cu două-trei oferte pentru audit energetic de la auditori atestați.
4. Convocați adunarea generală respectând termenul de 10 zile din art. 47 și cu ordine de zi explicită pe fiecare punct care implică bani.
5. Comandați auditul și, imediat după, pașaportul de renovare — ideal de la același expert, ca să fie coerente între ele și să nu plătiți de două ori măsurătorile.
6. Puneți la punct evidențele financiare: fond de reparații cu sold clar, restanțe recuperate, registre la zi. Nicio finanțare nu intră într-o asociație cu datorii la furnizori.
7. Monitorizați apelurile de finanțare din planul național de renovare și de la primărie, lunar. Termenele de depunere sunt scurte, de regulă 30-60 de zile.
8. Comunicați cu proprietarii înainte de ședință, nu în timpul ei. Un tabel simplu cu „cât plătiți acum la căldură / cât veți plăti după" convinge mai mult decât orice directivă europeană.

Blocurile din clasele F și G nu vor fi demolate și nici scoase de la vânzare. Dar între 2027 și 2033 se va forma o diferență tot mai vizibilă între asociațiile care au documentația pregătită și cele care așteaptă să le caute cineva. Banii europeni vin cu termene, iar termenele nu se negociază cu cei care n-au audit, n-au hotărâre AGA și n-au fond de reparații. Noi vă sfătuim să începeți cu lucrul cel mai ieftin din toată lista: o ședință bine pregătită, în care oamenii află cifrele reale. Restul se construiește de acolo.