Modificări Legea 196/2018 în 2027: ce se schimbă la bloc

Dacă administrați un bloc, probabil ați văzut deja titlurile: „se schimbă legea asociațiilor de proprietari”. La finalul lunii septembrie a fost depus la Senat un pachet de modificări la Legea 196/2018, trimis Guvernului pentru punct de vedere pe 2 octombrie. Printre propuneri: ordinea de zi a adunării generale semnată de 20% din membri și fără semnătura cenzorului, dispariția plafonului de cinci membri din comitetul executiv, eliminarea obligației administratorului de a lua atestat de la primărie și clarificarea convocării prin mijloace electronice.

Vă spun însă de la început ceea ce multe articole uită să precizeze: nimic din lista asta nu e în vigoare. Mai mult, variante foarte asemănătoare ale aceluiași pachet au circulat prin Parlament de mai multe ori în ultimii ani, iar unele nu au ajuns niciodată lege. Așa că haideți să separăm ce e lege de ce e doar intenție — și să vedem ce faceți concret la AGA de toamnă, ca hotărârile să nu vă fie atacate peste șase luni.

Ce s-a depus la Senat și unde se află acum proiectul

Circuitul legislativ din România e previzibil în pași, dar complet impredictibil în durată. O propunere legislativă se înregistrează la una dintre Camere, se trimite Guvernului pentru punct de vedere, primește avize de la comisii, se votează în prima Cameră sesizată, apoi pleacă la Camera decizională. Abia după vot final vine promulgarea și publicarea în Monitorul Oficial. Până atunci, orice articol care vă spune „de acum Se poate convoca prin e-mail” vă induce în eroare.

Proiectul de modificare a Legii 196/2018 despre care discutăm a parcurs, deocamdată, primii doi pași: depunerea și trimiterea la Guvern pentru punct de vedere. Punctul de vedere al Guvernului nu e un vot, e o opinie — poate fi favorabil, favorabil cu observații sau nefavorabil. Chiar și un aviz favorabil nu garantează nimic: proiectul poate rămâne luni sau ani în comisii.

De ce insist pe asta? Pentru că am văzut asociații care au convocat adunări generale „pentru adaptarea statutului la noua lege” înainte ca noua lege să existe. Rezultatul: un statut care trimite la un text inexistent, drumuri pierdute pentru redepunerea statutului actualizat la judecătorie (modificările se înregistrează acolo, fără alte formalități și fără notar) și o hotărâre vulnerabilă în instanță. Statutul asociației se modifică după reguli stricte de cvorum și majoritate, iar o rundă de modificări făcută degeaba înseamnă că veți avea nevoie de încă una.

Al doilea motiv de prudență: istoria. Un alt proiect de modificare a Legii 196/2018 — exact cel care reglementează convocarea și transmiterea hotărârilor prin mijloace electronice — a fost adoptat de Senat cu 105 voturi pentru încă în mai 2024, a primit rapoarte favorabile de la comisiile Camerei Deputaților în vara lui 2025 și tot nu a trecut votul final. Doi ani și jumătate pentru o modificare pe care toată lumea o consideră utilă și necontroversată.

Ordinea de zi semnată de 20% din membri și dispariția semnăturii cenzorului

Prima propunere din pachet atacă un blocaj pe care îl cunoaște orice președinte onest: ordinea de zi trebuie semnată, în practica actuală, de președinte, de membrii comitetului executiv și de cenzor. Sună rezonabil pe hârtie. În realitate, dacă asociația nu are cenzor — situație extrem de frecventă în blocurile mici — sau dacă cenzorul e plecat din țară, ori pur și simplu refuză să semneze pentru că e în conflict cu președintele, convocarea se împiedică într-o semnătură.

Proiectul propune două lucruri: să se renunțe la semnătura cenzorului pe propunerea de ordine de zi și să se recunoască expres dreptul unui grup reprezentând 20% din membrii asociației de a semna și impune ordinea de zi. Practic, proprietarii nemulțumiți nu ar mai depinde de bunăvoința conducerii ca să pună pe masă un punct incomod — darea de seamă a administratorului, verificarea fondului de reparații, demiterea președintelui.

Ce înseamnă asta concret pentru un bloc de 80 de apartamente? Șaisprezece semnături și punctul intră pe ordinea de zi. Astăzi, dacă vreți să schimbați președintele asociației și conducerea actuală nu colaborează, drumul e mai lung și presupune atenție maximă la formalitățile de convocare.

Atenție la o nuanță: faptul că dispare o semnătură nu înseamnă că dispare cenzorul. Verificarea gestiunii, raportul anual și controlul asupra încasărilor rămân atribuții distincte, iar raportul cenzorului rămâne un document obligatoriu în dosarul AGA. Propunerea scoate cenzorul din lanțul de blocare al convocării, nu din structura asociației. Iar până la adoptare, propunerea de ordine de zi se pregătește exact cum cere textul în vigoare — folosiți un model de convocator complet și nu improvizați rubricile de semnături.

Comitetul executiv fără plafonul de cinci membri: fiecare asociație decide

Aici avem cea mai curată și cea mai ușor de explicat dintre modificările propuse. Textul în vigoare este limpede și restrictiv.

Deci azi aveți exact trei variante legale: președinte singur, președinte plus doi membri sau președinte plus patru membri. Maximum cinci persoane. Pentru o scară de 20 de apartamente, perfect. Pentru un ansamblu rezidențial cu 400 de apartamente, șase scări și trei tipuri de instalații, cinci oameni sunt prea puțini — mai ales că art. 24 din Legea 196/2018 pune pe umerii comitetului o listă copioasă de atribuții: de la întocmirea proiectului de buget și stabilirea programului de încasări, până la urmărirea comportării în timp a construcției, gestionarea situațiilor excepționale și de criză și recuperarea creanțelor asociației.

Proiectul propune eliminarea plafonului, lăsând fiecare asociație să-și stabilească prin statut numărul de membri. Avantajul e evident la blocurile mari: puteți avea un reprezentant pe scară, puteți distribui responsabilitățile pe domenii, puteți asigura cvorumul la ședințele comitetului chiar când doi oameni sunt în concediu. Dezavantajul e la fel de real: un comitet de 15 persoane nu mai e un organ executiv, e o a doua adunare generală, cu ședințe care nu se mai termină.

Dacă vă pregătiți acum alegerile, păstrați configurația legală de astăzi și documentați corect procesul — avem un ghid detaliat despre cum se alege comitetul executiv și care sunt atribuțiile lui. O hotărâre prin care desemnați șapte membri „în anticiparea noii legi” este, azi, o hotărâre contrară art. 23 alin. (2) și poate fi anulată de oricare proprietar nemulțumit.

Eliminarea atestatului de administrator: cât economisiți și ce riscați

Propunerea care stârnește cele mai aprinse discuții în grupurile de administratori este eliminarea obligației de a obține certificatul de atestare de la primărie. Argumentul inițiatorilor: asociația de proprietari e o entitate privată, iar filtrul administrativ al primăriei nu garantează competența, ci doar adaugă un cost și o birocrație de câteva săptămâni.

Argumentul contrar e la fel de serios. Administratorul ține banii a 100 de familii, face încasări cash, întocmește lista de plată, răspunde de registre. Fără nicio formă de verificare prealabilă — cazier judiciar, cazier fiscal, calificare — filtrul rămâne exclusiv la comitetul executiv, care, conform art. 24 lit. k) din Legea 196/2018, este mandatat de adunarea generală să angajeze și să elibereze din funcție administratorul. Cu alte cuvinte, responsabilitatea se mută integral pe comitet. Sunteți pregătiți să verificați singuri un CV?

Ca să înțelegeți ordinul de mărime al economiei, iată costurile actuale ale drumului către atestat (valori orientative, culese din oferte de piață și taxe locale din 2026):

Practic, propunerea ar scuti un administrator nou de câteva sute de lei și de două luni de așteptare. Pentru blocurile mici din orașe fără furnizori de cursuri, bariera asta chiar explică de ce multe asociații funcționează ani de zile fără administrator atestat. Până la o eventuală modificare, însă, obligația de atestare rămâne în textul legii și cerința firească la angajare: solicitați dosarul complet de atestare și verificați valabilitatea certificatului.

Administrarea prin structuri asociative: o portiță utilă sau o complicație?

A patra propunere permite asociației să contracteze servicii de administrare și întreținere cu structuri asociative — federații, uniuni, ligi de asociații de proprietari. Ideea nu e nouă în practică: în multe cartiere din Cluj, Timișoara sau Brașov, grupuri de asociații au ajuns să cumpere împreună servicii de curățenie, deratizare sau mentenanță la lift, pentru că volumul aduce preț mai bun.

Diferența pe care ar face-o modificarea e că structura asociativă nu ar mai fi doar un intermediar informal, ci un prestator recunoscut de lege pentru serviciul de administrare propriu-zis. Un bloc de 40 de apartamente dintr-un oraș mic ar putea cumpăra, prin federație, servicii pe care singur nu le poate susține: contabil cu experiență, jurist pentru recuperarea restanțelor, tehnician pentru verificările periodice.

Ca să aveți o referință de preț: tarifele de administrare în 2026 se situează, orientativ, între 10 și 25 lei/apartament/lună pentru un administrator persoană fizică și între 20 și 40 lei/apartament/lună pentru o firmă specializată, cu pachete de administrare online care pornesc de la 12–13 lei/apartament. Diferența dintre a plăti 15 lei și 35 lei pe apartament, la 60 de apartamente, e de aproximativ 14.400 lei pe an — bani care se văd pe lista de plată.

Atenție la o capcană de care vă loviți și azi: oricine prestează serviciul, răspunderea față de proprietari rămâne la organele asociației. Comitetul executiv, potrivit art. 24 lit. i) din Legea 196/2018, supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației, inclusiv situația încasărilor și plăților lunare. Externalizarea nu vă scutește de verificare. Indiferent de cine administrează, pretindeți un contract de administrare clar, cu obligații și termene explicite, și păstrați controlul asupra contului asociației.

Convocarea electronică, după episodul Poșta Română

Aici e problema cea mai presantă și motivul real pentru care modificarea legii a devenit urgentă. Regula de convocare din art. 47 din Legea 196/2018 cere afișarea la avizier cu cel puțin 10 zile înainte de adunarea generală ordinară, împreună cu un tabel nominal semnat de proprietari, iar pentru cei care nu semnează — transmiterea convocării prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și conținut declarat.

De la 1 ianuarie 2026, Poșta Română a scos din oferta de retail exact acest serviciu. Uniunea Națională a Barourilor din România a sesizat autoritățile, iar Poșta a clarificat ulterior că serviciul nu a fost desființat, dar poate fi accesat doar prin contracte comerciale, pentru clienți cu volume recurente de corespondență; pentru expedieri ocazionale a recomandat Prioripost cu confirmare de primire și valoare declarată. Din jumătatea lui februarie 2026, asociațiile au avut din nou acces la varianta cerută de lege. Am tratat pe larg capcanele acestei perioade în articolul despre cum convocați AGA fără risc de nulitate după retragerea serviciului poștal.

Costurile nu sunt neglijabile: o scrisoare internă cu confirmare de primire costă, la tarifele actuale, 11 lei până la 100 g și 14 lei între 100 și 500 g, la care se adaugă 1% din valoarea declarată. Dacă într-un bloc de 70 de apartamente nu semnează tabelul 25 de proprietari, convocarea vă costă în jur de 300 lei, de fiecare dată.

Propunerea de clarificare a convocării prin mijloace electronice nu desființează avizierul și nici prezența fizică. Vizează, în esență, recunoașterea e-mailului și a aplicațiilor de comunicare pentru proprietarii care nu au semnat tabelul, cu obligația corelativă a proprietarului de a comunica în scris datele de contact. Dacă vă interesează ce e permis azi și ce nu, am detaliat subiectul în ghidul despre votul online în asociația de proprietari.

Tabel comparativ: text actual vs. text propus vs. impact practic

Am pus față în față regulile de astăzi și propunerile din proiect, ca să vedeți dintr-o privire unde v-ar schimba efectiv munca de administrare:

Ce NU se schimbă: penalizări, cotă indiviză, fond de rulment

Partea bună a unui proiect punctual e că nu răstoarnă masa. Mecanismele financiare care generează cele mai multe conflicte în blocuri rămân, din ce se vede în proiect, pe aceleași principii.

Penalizările. Sistemul de penalizări se stabilește de adunarea generală, iar comitetul executiv îl propune în conformitate cu art. 77 din Legea 196/2018, conform art. 24 lit. q). Maximul legal rămâne 0,2% pe zi de întârziere, aplicat la suma restantă, fără a putea depăși suma datorată. Orice administrator care vă spune că „legea nouă va permite 0,5%” fabulează. Dacă vreți să fie clar pentru toți proprietarii, afișați sistemul de penalizări aprobat de AGA la avizier, alături de celelalte documente obligatorii de la avizierul blocului.

Cota-parte indiviză. Rămâne baza de repartizare pentru cheltuielile pe cotă. Comitetul executiv are obligația, potrivit art. 24 lit. g), de a lua măsuri pentru recalcularea cotelor-părți indivize rezultate în urma modificării suprafețelor utile ale locuințelor sau spațiilor cu altă destinație din condominiu. Nimic din proiect nu atinge acest mecanism.

Fondul de rulment și fondul de reparații. Constituirea, cuantumul și restituirea rămân în competența adunării generale, pe aceleași reguli. La fel, art. 23 lit. i) din lege dă adunării generale dreptul de a stabili modalitățile și tranșele de plată ale contribuțiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare categorie de cheltuieli.

Contestarea hotărârilor. Procedura de atacare în instanță a unei hotărâri AGA nu e vizată de proiect. Dacă un proprietar consideră că hotărârea îi încalcă drepturile, calea rămâne cea actuală — am explicat pașii și termenul în articolul despre contestarea hotărârii AGA în instanță. Practic, modificările propuse privesc organizarea internă și formalitățile de convocare, nu arhitectura financiară a condominiului.

Calendar legislativ realist: de ce nu vă atingeți de statut acum

Întrebarea pe care o primesc cel mai des: „când intră în vigoare?”. Răspunsul cinstit e că nimeni nu știe. Dar avem un precedent excelent, chiar pe aceeași lege, care arată cât durează în realitate o modificare necontroversată:

Trageți concluzia singuri. Un proiect depus acum, chiar dacă primește aviz favorabil de la Guvern în câteva săptămâni, are nevoie de dezbateri în comisii, vot în prima Cameră, apoi tot drumul în Camera decizională. O intrare în vigoare pe parcursul anului 2027 e plauzibilă pentru o parte din propuneri, dar nu e nici garantată, nici datată.

De aceea, sfatul meu e simplu: nu convocați adunare generală pentru modificarea statutului acum. Așteptați publicarea în Monitorul Oficial, citiți textul final — care diferă aproape întotdeauna de proiectul depus, după amendamentele din comisii — și abia apoi faceți o singură rundă de modificări, corect făcută. Veți economisi timp, bani de notar și nervi.

Checklist pentru AGA de toamnă 2026: cum formulați hotărârile ca să rezistate

Dacă aveți adunare generală în lunile următoare, câteva dintre punctele de pe ordinea de zi tipică a unei AGA de toamnă se intersectează cu propunerile de modificare. Iată cum le formulați ca să rămână valabile indiferent ce face Parlamentul:

• Alegerea comitetului executiv. Scrieți în hotărâre configurația permisă azi: președinte plus doi sau plus patru membri, cu nume și prenume. Nu adoptați „un comitet de șapte membri, în acord cu modificările legislative în curs”. Adăugați separat un mandat: „în cazul modificării art. 23 din Legea 196/2018, comitetul va propune AGA o nouă configurație”.
• Contractul de administrare. Stabiliți durata de 12 luni și introduceți o clauză de adaptare: contractul se modifică prin act adițional dacă intervin modificări legislative privind atestarea administratorului sau prestatorii permiși.
• Atestatul administratorului. Cereți atestat valabil la data angajării. Dacă obligația dispare ulterior, nu pierdeți nimic; dacă nu dispare și ați angajat fără atestat, aveți o problemă la primul control.
• Sistemul de penalizări. Votați un procent concret, sub plafonul de 0,2%/zi, cu trimitere expresă la art. 77 din Legea 196/2018. Nu lăsați formulări de tipul „penalizări conform legii”, pentru că nu se pot aplica fără hotărâre.
• Datele de contact pentru convocare. Puneți pe ordinea de zi un punct distinct prin care proprietarii își asumă adresa de e-mail și telefonul pentru informare. Strângeți-le pe o declarație semnată de fiecare proprietar. Când va fi recunoscută convocarea electronică, veți fi deja pregătiți; până atunci, e un canal suplimentar de informare, nu un înlocuitor al procedurii din art. 47.
• Bugetul pentru 2027. Aprobați-l cu o rezervă explicită de rectificare, pentru cazul în care dispar sau apar costuri (taxe de atestare, cheltuieli poștale, servicii externalizate).

O platformă de administrare precum CondoFlow vă ajută să țineți evidența acestor documente într-un singur loc — convocatoare, tabele de semnături, procese-verbale — astfel încât, dacă o hotărâre e contestată peste un an, dovezile nu depind de un dosar uitat într-un sertar.

Riscul de nulitate și cum vă protejați când textul legii e neclar

Cel mai mare pericol din perioadele de tranziție legislativă nu e legea nouă. Sunt hotărârile luate pe texte pe care fiecare le înțelege cum vrea. Un proprietar nemulțumit de o cheltuială nu atacă fondul deciziei — atacă procedura. Și, din experiență, formalitățile de convocare sunt cel mai slab punct al oricărei asociații.

Câteva reguli de igienă juridică pe care le recomand oricărei asociații, indiferent de ce se întâmplă cu proiectul de lege:

• Nu invocați niciodată într-o hotărâre un text de lege care nu e publicat în Monitorul Oficial. O hotărâre întemeiată pe un proiect este o hotărâre fără bază legală.
• Dacă aveți un punct sensibil pe ordinea de zi — împrumut, lucrări mari, vânzarea unui spațiu comun — convocați cu probe duble: avizier, tabel nominal și scrisoare pentru toți cei care nu semnează, nu doar pentru cei „problematici”.
• Folosiți un model de hotărâre AGA care indică expres cvorumul, modul de vot și rezultatul pe fiecare punct. „S-a aprobat în unanimitate” nu e o consemnare suficientă.
• Păstrați arhiva. Comitetul executiv ține evidența și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei documentelor financiar-contabile ale asociației, potrivit art. 24 lit. s) din Legea 196/2018.
• Când nu sunteți siguri pe o procedură, cereți punctul de vedere al compartimentului de specialitate din primărie în scris. Un răspuns oficial nu vă apără de o acțiune în instanță, dar arată bună-credință.

Ce urmărim în lunile următoare

Trei lucruri merită verificate periodic, dacă vreți să nu aflați din presă ce vi se schimbă. Primul: punctul de vedere al Guvernului asupra proiectului — dacă e nefavorabil, șansele scad vizibil. Al doilea: raportul comisiei pentru administrație publică, pentru că acolo se decide forma finală a textului; amendamentele pot schimba radical o propunere. Al treilea: soarta proiectului privind convocarea electronică, aflat la votul decisiv al deputaților — e cel care rezolvă cea mai urgentă problemă practică a asociațiilor.

Până atunci, lucrați cu legea pe care o aveți. Convocați la 10 zile cu afișare la avizier și tabel nominal semnat, cereți împuterniciri scrise pentru cei absenți, votați penalizări sub 0,2%/zi și păstrați comitetul executiv în limita de cinci membri. Nu e spectaculos, dar e singura variantă care vă ține hotărârile în picioare. Iar când modificările vor apărea efectiv în Monitorul Oficial, veți avea deja o asociație cu documentele în ordine — și o singură rundă de actualizări de făcut, nu trei.