Zilieri la asociația de proprietari 2026-2027: e legal?

Pe 12 octombrie, într-un comitet executiv dintr-un bloc din Drumul Taberei, discuția a durat o oră și jumătate pentru o sumă de 1.400 de lei. Atât ceruse firma de deszăpezire pentru tot sezonul. Un membru al comitetului a propus altceva: „Îi dăm lui nea Gheorghe de la 14 câte 150 de lei pe zi, când ninge. Oricum stă acasă, are și lopată. Iese mai ieftin și omul are nevoie de bani.”

Sună rezonabil, nu? Pare chiar o soluție cu obraz: ajutați un vecin, economisiți banii blocului, rezolvați problema în douăzeci de minute. Problema e că, din punct de vedere juridic, varianta asta e cea mai scumpă dintre toate — doar că factura vine mai târziu și cu alt antet.

Când cineva aduce vorba de „zilieri”, se referă la Legea nr. 52/2011 privind exercitarea unor activități cu caracter ocazional desfășurate de zilieri. E o lege reală, funcțională, folosită de zeci de mii de beneficiari în România. Doar că are o listă închisă de domenii, iar asociația de proprietari nu e pe ea. Haideți să vedem de ce și, mai ales, ce rămâne de făcut.

Ce înseamnă, concret, „zilier” în Legea 52/2011

Legea 52/2011 a fost republicată în Monitorul Oficial nr. 947 din 22 decembrie 2015 și modificată de atunci de mai multe ori. Ea creează o excepție de la Codul muncii: prin derogare de la Legea nr. 53/2003, zilierul poate presta muncă fără contract individual de muncă în formă scrisă, raportul stabilindu-se prin simplul acord de voință al părților (art. 2 și art. 3 alin. 1).

Definiția din art. 1 alin. (1) lit. a) e precisă: zilierul e persoana fizică, cetățean român sau străin, care are capacitate de muncă și care desfășoară activități necalificate cu caracter ocazional, pentru un beneficiar, contra unei remunerații. Iar „caracter ocazional” nu e o figură de stil — art. 1 alin. (1) lit. d) îl definește ca activități care se desfășoară „în mod întâmplător, sporadic sau accidental, care nu au caracter permanent”.

Cine poate fi beneficiar? Art. 1 alin. (1) lit. b): persoana juridică, persoana fizică autorizată, întreprinderea individuală, întreprinderea familială. Asociația de proprietari este persoană juridică fără scop patrimonial, deci din punctul ăsta de vedere nu ar fi exclusă din start. Aici se opresc, de obicei, cei care citesc legea pe diagonală și trag concluzia că „se poate”. Mai sunt însă câteva filtre.

Limitele de timp sunt următoarele:

• Minimum o zi de activitate, corespunzător cu 8 ore de muncă (art. 4 alin. 1). Chiar dacă părțile convin un număr mai mic de ore, plata se face pentru echivalentul a cel puțin 8 ore.
• Maximum 12 ore pe zi pentru un adult; minorul cu capacitate de muncă — 6 ore pe zi, dar nu mai mult de 30 de ore pe săptămână (art. 4 alin. 2).
• Maximum 90 de zile cumulate într-un an calendaristic la același beneficiar, cu excepțiile din domeniul agricol unde limita urcă la 180 de zile (art. 4 alin. 4).
• Maximum 120 de zile pe an pentru o persoană, indiferent de câți beneficiari are (art. 4 alin. 6).
• Maximum 25 de zile calendaristice în mod continuu la același beneficiar (art. 4 alin. 7). Dacă activitatea cere mai mult, art. 4 alin. (8) spune limpede: se trece pe contract de muncă pe perioadă determinată.

Vârsta minimă e de 16 ani (art. 3 alin. 2), cu posibilitatea ca minorii între 15 și 16 ani să lucreze doar cu acordul părinților sau al reprezentanților legali (art. 3 alin. 3). Deci nu, nu puteți pune doi liceeni de 14 ani să dea zăpada cu lopata contra cost, oricât de dornici ar fi.

Lista domeniilor: 19 poziții, închisă cu cheia

la asociația de proprietari 2026-2027: e legal pentru deszăpezire și curățenie?" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Aici se decide totul. Art. 13 alin. (1) din Legea 52/2011 spune că munca necalificată cu caracter ocazional „se poate presta în următoarele domenii prevăzute în Clasificarea activităților din economia națională” — și urmează o listă pe litere, de la a) la p). Lista nu e exemplificativă. Nu se completează prin analogie, nu se extinde prin hotărâre a adunării generale și nu depinde de cât de bine intenționat e beneficiarul.

Iată cum arată, pe scurt, și ce legătură are (sau nu) fiecare poziție cu un bloc de locuințe:

Observați poziția i). E cea pe care o invocă, invariabil, cine vrea să justifice zilierii la bloc: „păi, întreținere peisagistică, exact ce facem noi în curte”. Numai că textul conține două excluderi. Prima: „cu excepția facilității de locuit particulare”. Blocul de locuințe este, prin definiție, facilitate de locuit particulară — spațiul verde din jurul scării aparține condominiului, nu publicului. A doua parte, adăugată prin Legea nr. 104/2022, se referă la „întreținerea spațiilor verzi din domeniul public al unităților administrativ-teritoriale”, adică la ce administrează primăria, nu asociația.

Răspunsul direct: nu, asociația nu poate folosi zilieri pentru deszăpezire și curățenie

Dacă ați mai avea un dubiu după lectura listei, art. 13 alin. (2) îl spulberă. Textul e scurt și nu lasă loc de interpretare.

Mai e un filtru pe care administratorii îl ignoră: codul CAEN. Registrul electronic de evidență a zilierilor cere, la înființare, completarea codului CAEN al activității pentru care beneficiarul s-a înregistrat să desfășoare activitatea. Asociația de proprietari nu desfășoară activitate economică și, în mod normal, nu are un cod CAEN din lista art. 13 — subiect pe care l-am detaliat în ghidul despre ce cod CAEN se aplică legal unei asociații de proprietari. Fără cod CAEN compatibil, înregistrarea în Registru fie nu se poate face corect, fie se face cu date false — ceea ce e o problemă în plus, nu o rezolvare.

Și deszăpezirea? Nu apare nicăieri în art. 13. Nu e agricultură, nu e silvicultură, nu e întreținere peisagistică. Curățarea zăpezii de pe trotuarul din fața blocului e, juridic vorbind, o obligație de salubrizare pe care asociația o îndeplinește în interes propriu — nu o activitate dintre cele 19 enumerate.

Există și un detaliu subtil pe care puțini îl observă: art. 4 alin. (5) interzice beneficiarului să folosească zilieri pentru activități în beneficiul unui terț, cu excepția cazului în care beneficiarul are încheiate contracte de prestări servicii cu terții. Deci nici varianta „dă firma de peisagistică un zilier la noi în curte” nu funcționează decât dacă firma are un contract de prestări servicii cu asociația și activitatea se încadrează în domeniile permise. Pentru deszăpezire, tot nu se încadrează.

Ce ar presupune, oricum, folosirea zilierilor — ca să înțelegeți ce „economisiți”

Să presupunem, prin absurd, că activitatea s-ar încadra. Mulți administratori își imaginează că zilierul înseamnă „fără hârtii”. E exact pe dos. Legea 52/2011 elimină contractul scris, dar adaugă în schimb un lanț întreg de obligații, toate în sarcina beneficiarului.

Registrul electronic de evidență a zilierilor. Înființat prin art. 4^1 la 20 decembrie 2019, este singura modalitate legală de transmitere a datelor. Se completează și se transmite online, prin portalul Inspecției Muncii — platforma modernizată fiind disponibilă pentru angajatori din aprilie 2025. Art. 5 alin. (2) lit. b) e necruțător: Registrul se transmite inspectoratului teritorial de muncă zilnic, înainte de începerea activității de către fiecare persoană. Nu la sfârșitul lunii, nu „când am timp”. Dacă ninge la 5 dimineața și omul începe la 5:30, înregistrarea trebuie făcută până la 5:30. Dacă vă e deja familiar acest tip de raportare, veți recunoaște logica din trecerea de la Revisal la Reges-Online pentru asociațiile de proprietari.

Remunerația și plata. Art. 11 alin. (2): remunerația brută orară nu poate fi mai mică decât valoarea pe oră a salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată. În 2026, salariul minim a fost 4.050 lei brut până la 30 iunie și a crescut la 4.325 lei de la 1 iulie, prin HG nr. 146/2026. În traducere orară: aproximativ 24,50 lei/oră în prima jumătate a anului și 25,95 lei/oră din iulie. Cum ziua minimă e de 8 ore, vorbim despre un minim de circa 207 lei brut pe zi, chiar dacă omul a dat zăpada două ore. Plata se face la sfârșitul fiecărei zile, cel târziu la sfârșitul săptămânii, iar dovada plății se face prin semnătura zilierului în Registru (art. 11 alin. 3).

Taxele. Remunerația e supusă impozitului pe venit, iar calculul, plata și declararea sunt în sarcina beneficiarului (art. 7). Se datorează și contribuția de asigurări sociale, tot cu calculul și plata în sarcina beneficiarului (art. 9 alin. 1 și 2). Vestea bună, dacă se poate numi așa: nu se datorează contribuția asiguratorie pentru muncă (art. 7 alin. 3). Vestea proastă: activitatea nu conferă zilierului calitatea de asigurat în sistemul public de sănătate (art. 9 alin. 3) și nici de asigurat pentru accidente de muncă și boli profesionale (art. 9 alin. 4). Practic, asociația ar fi obligată să rețină și să vireze, lunar, pe declarația fiscală — adică exact birocrația pe care încerca să o evite.

Peste toate, art. 5 alin. (3) impune obligații de securitate și sănătate în muncă: instruirea zilierului înainte de începerea activității, semnătura lui pe propria răspundere că starea sănătății îi permite activitatea, echipamente de muncă adecvate și echipament individual de protecție acordat gratuit. Mănuși, bocanci antiderapanți, vestă reflectorizantă dacă se lucrează pe carosabil. Sunt aceleași reguli pe care le-am descris în ghidul despre dosarul SSM la asociația de proprietari, cu diferența că aici instruirea se repetă la fiecare nouă zi de lucru.

Amenzile: de ce „i-am dat 150 de lei cash vecinului” e cea mai scumpă variantă

Capitolul III al legii, art. 14, enumeră contravențiile. Sumele nu sunt simbolice, iar una dintre sancțiuni e, practic, condamnare la moarte administrativă.

Constatarea se face de inspectorii de muncă pentru majoritatea faptelor și de ANAF pentru cea de la lit. d), conform art. 15. Contravenientul poate achita, pe loc sau în cel mult 15 zile, jumătate din minimul amenzii (art. 14 alin. 3) — dar jumătate din 10.000 de lei tot înseamnă 5.000 de lei dintr-un fond de reparații care, de regulă, nu are nici atât.

Acum reveniți la nea Gheorghe și la cei 150 de lei cash. În scenariul ăsta nu există nici măcar zilier — nu e nimic înregistrat nicăieri. Juridic, avem o persoană care prestează muncă pentru o persoană juridică, fără niciun fel de formă legală. Asta se numește muncă nedeclarată și e sancționată de Codul muncii (Legea nr. 53/2003), cu amenzi mult mai usturătoare decât cele din Legea 52/2011 — verificați textul în vigoare la data controlului sau cereți opinia unui specialist în dreptul muncii, pentru că aceste cuantumuri se modifică frecvent.

Și mai e ceva ce nu apare în niciun tabel: dacă omul cade și își rupe mâna, nu există nici asigurare, nici contract, nici dovadă. Rămâne cuvântul lui împotriva comitetului, iar răspunderea civilă a asociației nu dispare pentru că plata s-a făcut din buzunar.

Alternativele legale, comparate pe cost total

Partea bună: aveți variante și niciuna nu e dramatic mai scumpă decât pare. Sursa noastră de adevăr aici e chiar practica din teren și textele care guvernează activitatea asociației. Pentru efectuarea de reparații la părțile comune, lucrări la terasă, zugrăveli sau servicii similare, asociația încheie contracte de prestări servicii. Pentru personal propriu, încadrarea în muncă se face potrivit Codului muncii, numai prin încheierea unui contract individual de muncă, în temeiul căruia salariatul prestează munca pentru și sub autoritatea angajatorului, în schimbul unui salariu.

Iată comparația pe cost total pentru un sezon de iarnă, la un bloc mediu (20-30 de apartamente, trotuar și alee de circa 200 mp). Cifrele sunt orientative și variază semnificativ de la oraș la oraș:

Pentru referință, tarifele publice practicate de operatorii de salubrizare dau un ordin de mărime util în negociere: la Roman, deszăpezirea manuală a 1.000 mp a fost tarifată la 362,33 lei plus TVA, iar la Botoșani operatorul a propus pentru 2026 tarife de 515,56 lei/1.000 mp ziua și 596,53 lei/1.000 mp noaptea. Pentru un trotuar de 200 mp, discutăm despre zeci de lei pe intervenție la nivel de cost — ceea ce explică de ce un abonament de sezon la o firmă privată e, de regulă, o afacere corectă. Detaliile de negociere le găsiți în ghidul nostru despre contractul de deszăpezire la bloc și cele 8 clauze obligatorii.

Și, ca să nu rămâneți cu impresia că o semnătură rezolvă totul: un contract fără penalități e o scrisoare de intenție. Am scris separat despre cum se construiesc penalitățile în contractele firmelor blocului, pentru situațiile în care trotuarul rămâne înghețat deși factura vine la timp.

Tabelul decizional al administratorului

Când cineva vă propune „hai să luăm doi zilieri”, treceți situația prin filtrul ăsta, în ordine:

1. Activitatea e pe lista art. 13 alin. (1)? Pentru deszăpezire și curățenie la bloc, răspunsul e nu. Discuția se oprește aici.
2. Activitatea e ocazională sau recurentă? Curățenia pe scară se face săptămânal, lună de lună. Nu e „întâmplătoare, sporadică sau accidentală” în sensul art. 1 alin. (1) lit. d). Deci, oricum, nu e muncă de tip zilier.
3. Durata depășește 25 de zile continuu? Dacă da, art. 4 alin. (8) trimite oricum la contract de muncă pe perioadă determinată.
4. Aveți cod CAEN compatibil pentru Registru? Asociația, de regulă, nu are.
5. Puteți externaliza? Da — contract de prestări servicii. Asta e varianta standard pentru lucrările la părțile comune și pentru servicii recurente.

Ajunși la pasul 5, intervine partea de guvernanță internă. Nu semnați un contract nou pentru că „așa am făcut și anul trecut”. Întocmiți un raport de necesitate aprobat de comitetul executiv, cu cele trei oferte comparate, perioada acoperită și modul de calcul al prețului. Pe baza lui, comitetul adoptă o decizie scrisă, care se consemnează în procesul-verbal de ședință.

Ce se votează și cum intră cheltuiala în lista de întreținere

Un punct unde multe asociații se încurcă: forma în care se ia decizia. Dacă angajarea cheltuielii se face în limitele bugetului deja aprobat, comitetul executiv poate decide singur, în baza raportului de necesitate. Dacă depășiți bugetul sau creați o cheltuială nouă pentru sezon, treceți prin adunarea generală.

Și aici atenție la o capcană modernă. Adunarea generală exclusiv online nu produce hotărâri opozabile. Hotărârile cer prezența personală a proprietarilor sau împuternicire scrisă și semnată, conform art. 48 din Legea nr. 196/2018. Un sondaj în grupul de WhatsApp al scării, oricât de clar ar fi rezultatul, are valoare strict consultativă — subiect pe care l-am tratat pe larg în articolul despre votul electronic în AGA și ce e legal în 2026.

După semnarea contractului, cheltuiala intră în lista de plată. Serviciile de deszăpezire și curățenie sunt, prin natura lor, cheltuieli pe care asociația le repartizează potrivit criteriilor stabilite legal și consemnate în hotărârea adunării generale — cel mai frecvent pe număr de persoane sau pe cotă-parte indiviză, în funcție de ce s-a decis pentru fiecare tip de cheltuială. Lista de plată se întocmește în două exemplare de către administrator, unul se afișează la avizier, celălalt rămâne la administrația asociației, unde se și arhivează.

Nu uitați partea de transparență. Dacă în decembrie apare pe listă o poziție nouă de 180 de lei pe scară, primul proprietar care vede suma va întreba „ce-i asta?”. Răspunsul trebuie să fie pe hârtie, nu la ușa administratorului: detaliați în explicațiile listei de plată prestatorul, numărul contractului, perioada facturată și criteriul de repartizare. Zece minute de scris acum vă scutesc de trei săptămâni de reclamații. Într-o aplicație de administrare precum CondoFlow, contractul, factura și poziția din listă rămân legate între ele, așa că orice întrebare se închide cu un document, nu cu o discuție.

O ultimă observație, din experiență. Restanțele cresc exact în lunile în care apar cheltuieli neașteptate, iar penalizările nu sunt o pedeapsă inventată de administrator: ele se aplică în limita maximă de 0,2% pe zi de întârziere, potrivit art. 77 din Legea nr. 196/2018, și numai dacă sistemul propriu a fost aprobat de adunarea generală. Dacă anunțați din octombrie costul sezonului și îl împărțiți lunar în loc să îl aruncați integral pe lista din ianuarie, veți avea de aplicat semnificativ mai puține penalizări.

Ce rămâne de reținut

Legea zilierilor e o lege bună, gândită pentru agricultură, HoReCa, evenimente și întreținerea parcurilor publice. Nu e gândită pentru blocuri. Art. 13 alin. (2) spune explicit că activitățile de curățenie și întreținere se prestează numai în domeniile enumerate, iar poziția cea mai apropiată — întreținerea peisagistică, clasa 8130 — exclude expres facilitățile de locuit particulare.

Asta nu vă lasă fără soluții. Vă lasă fără scurtături. Un contract de prestări servicii cu o firmă vă costă, pentru o scară medie, undeva între 800 și 1.400 de lei pe lună pentru curățenie, cu deszăpezirea inclusă ca anexă de sezon. Un contract de muncă cu timp parțial vă costă mai mult în birocrație, dar vă dă control. Ambele sunt apărabile în fața unui inspector de muncă. Plata cash către un vecin, nu.

Așa că, la ședința din octombrie, când cineva aduce vorba de zilieri, răspunsul scurt e acesta: nu se poate, dar iată ce se poate. Și apoi puneți pe masă trei oferte.