Divizare asociație de proprietari 2027: cum iese o scară

Există în Drumul Taberei o asociație care administrează șapte blocuri și aproape 500 de apartamente. Un singur administrator, un singur cont, o singură adunare generală pe an la care vin 40 de oameni. Scara cu 20 de apartamente din capătul cartierului plătește, prin cota ei, și reparația liftului de la blocul vecin, și restanțele acumulate de un tronson pe care proprietarii nu l-au văzut niciodată. Vă sună cunoscut?

Desprinderea unei scări dintr-o astfel de structură este posibilă. Legea o prevede explicit. Dar nu este o formalitate și nu ține de cât de supărați sunt oamenii — ține de două condiții tehnice foarte concrete și de un dublu acord greu de obținut. Am văzut dosare respinse după șase luni de muncă fiindcă nimeni nu verificase, la început, dacă scara are branșament propriu de apă.

De ce fug proprietarii din asociațiile care administrează 5-10 blocuri

Asociațiile „mamut” sunt o moștenire a anilor '90, când fostele asociații de locatari s-au transformat în bloc, pe cvartale întregi. Multe au supraviețuit și astăzi, chiar dacă logica lor economică s-a rupt demult. Problema nu e mărimea în sine — sunt asociații de 300 de apartamente administrate impecabil — ci amestecul de patrimonii care nu au nimic în comun.

Primul motiv de nemulțumire este financiar. Când cinci blocuri au un singur cont și un singur fond de reparații, banii strânși de o scară disciplinată ajung, inevitabil, să finanțeze urgențele altui tronson. Terasa blocului 3 curge, se votează reparația din fondul comun, iar scara din blocul 7, care și-a refăcut hidroizolația acum doi ani pe banii ei, plătește a doua oară. La fel se întâmplă cu curentul comun repartizat pe toată asociația, cu abonamentele de lift sau cu contractul de curățenie.

Al doilea motiv sunt datoriile. Într-o asociație unică, furnizorul de apă sau de energie termică facturează o singură entitate juridică. Dacă un tronson acumulează 60.000 de lei restanță, debranșarea sau acțiunea în instanță lovește toată asociația. Proprietarii corecți descoperă că plătesc penalizări pentru o datorie generată la trei blocuri distanță — penalizări care, conform art. 77 din Legea 196/2018, pot urca până la maximum 0,2% pe zi de întârziere.

Al treilea motiv, cel mai frustrant, este politic. Într-o asociație de 480 de apartamente, o scară cu 20 de proprietari deține aproximativ 4% din voturi. Oricât s-ar mobiliza, oamenii nu pot bloca o decizie și nu pot impune una. Comitetul executiv e format, de regulă, din proprietari care locuiesc în două-trei blocuri, iar restul nu au reprezentare reală. De aici și tentația administrării pe scară separată, despre care am scris pe larg în ghidul despre repartizarea cheltuielilor separat pe fiecare scară.

Al patrulea motiv, mai rar discutat, e calitatea serviciului. Un administrator care răspunde de 500 de apartamente nu poate fi în zece locuri deodată. Timpul de reacție la o avarie crește, iar transparența scade — nu din rea-credință, ci din volum.

Ce spune Legea 196/2018 despre divizare: două condiții cumulative

de proprietari pe mai multe blocuri - Divizare asociație de proprietari 2027: cum se desprinde o scară dintr-o asociație „mamut”" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Textul care guvernează toată discuția este art. 13 alin. (3) din Legea 196/2018. Merită citit cuvânt cu cuvânt, pentru că fiecare virgulă contează în fața judecătorului.

Observați cuvântul „numai”. Nu e o recomandare, e o condiție de admisibilitate. Și observați conjuncția „și”: proprietatea comună trebuie să poată fi delimitată și trebuie să existe branșamente separate. Una fără cealaltă nu ajunge. O scară care are contor propriu de apă, dar împarte acoperișul și casa liftului cu restul blocului, nu îndeplinește prima condiție. O scară perfect delimitată constructiv, dar alimentată dintr-o singură coloană comună, nu o îndeplinește pe a doua.

Aceeași logică se aplică, de altfel, și la constituirea inițială: conform art. 13 din Legea 196/2018, în clădirile de locuințe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații pe fiecare scară în parte numai în condițiile în care nu există o proprietate comună aferentă scărilor care nu poate fi delimitată, prin hotărâre a adunării generale și cu acordul expres al coproprietarilor privind delimitarea efectivă a părților comune preluate în administrare. Legiuitorul nu a vrut să împiedice separarea, ci să evite situația în care două persoane juridice distincte se ceartă la nesfârșit pe aceeași coloană de apă.

Scopul asociației, definit la art. 11 alin. (1), este administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea și modernizarea proprietății comune. Dacă proprietatea comună nu poate fi împărțită, nu poți avea două asociații care să o administreze coerent. Simplu, dar dureros în practică.

Înainte de orice adunare generală, faceți această verificare pe teren, împreună cu un instalator și, ideal, cu un expert tehnic. Tabelul de mai jos arată ce anume trebuie să vă uitați, element cu element.

Dublul acord: cele două majorități fără de care dosarul pică

Aici se blochează cele mai multe inițiative. Legea cere două lucruri distincte, în ordine cronologică.

Prima majoritate este cea a proprietarilor din scara sau tronsonul care vrea să plece. Ei fac propunerea. Nu e suficient ca trei-patru vecini activi să adune semnături pe hol — trebuie o majoritate a proprietarilor din acea scară, documentată nominal, cu număr de apartament, nume, cotă-parte indiviză și semnătură. Dacă scara are 24 de apartamente, aveți nevoie de cel puțin 13 proprietari.

A doua majoritate este cea a proprietarilor din asociația care urmează a se diviza — adică din ansamblul mare, inclusiv scările care rămân. Aceasta e partea dificilă. De ce ar vota 400 de oameni ca 24 să plece, mai ales dacă scara respectivă e bine platnică și „subvenționează” restul? Răspunsul ține de negociere, nu de drept: arătați cifrele, arătați că asociația rămâne viabilă, propuneți un calendar de predare corectă a fondurilor.

Observați că textul legii vorbește despre „majoritatea proprietarilor”, nu despre majoritatea celor prezenți la ședință. Recomandarea noastră, și cea pe care o dau majoritatea avocaților care lucrează cu asociații, este să nu riscați o interpretare restrictivă: strângeți acorduri scrise nominale de la peste jumătate din numărul total al proprietarilor și prezentați-le ca anexă la procesul-verbal al adunării.

Procedura pas cu pas: de la ședința de scară la CIF-ul nou

Odată confirmate condițiile tehnice, urmează partea administrativă. Iată traseul, în ordinea în care îl parcurg asociațiile care reușesc.

1. Expertiza tehnică preliminară. Un inginer instalații sau un expert tehnic atestat întocmește un referat din care rezultă că proprietatea comună e delimitabilă și că branșamentele sunt separate. Acest document e coloana vertebrală a dosarului.
2. Adunarea de scară și strângerea propunerii. Tabel nominal cu proprietarii din scară, semnături, cote-părți. Rezultatul: propunerea de divizare, în scris.
3. Convocarea adunării generale extraordinare a asociației mari. Folosiți un convocator de adunare generală corect redactat, cu ordinea de zi explicită, afișat cu 10 zile înainte și dublat de tabelul nominal semnat.
4. Hotărârea adunării generale. Se votează divizarea, se aprobă modul de împărțire a patrimoniului și se mandatează o persoană să semneze documentele. Procesul-verbal trebuie să conțină lista semnatarilor și rezultatul votului, apartament cu apartament.
5. Acordul de asociere și statutul noii asociații. Scara care pleacă redactează un acord de asociere conform Legii 196/2018 și un statut propriu, semnate de proprietari.
6. Dosarul la judecătorie. Cererea de înregistrare se depune la judecătoria în raza căreia se află condominiul, însoțită de acordul de asociere, statut, procesele-verbale, dovezile de proprietate și expertiza tehnică. Puteți porni de la modelul de cerere de înființare, transformare sau divizare a asociației de proprietari. Verificați lista exactă de acte pe site-ul instanței, pentru că cerințele diferă ușor de la o judecătorie la alta.
7. Actualizarea asociației-mamă. Asociația din care s-a desprins scara trebuie să își modifice la rândul ei statutul și acordul de asociere: lista membrilor, numărul de unități, cotele-părți indivize recalculate.
8. CIF, cont bancar, contracte. După rămânerea definitivă a încheierii, noua asociație obține codul de identificare fiscală la ANAF, deschide cont bancar propriu și încheie contracte noi cu furnizorii de utilități, cu firma de salubritate, cu administratorul și cu cenzorul. Dacă alegeți o firmă specializată, negociați din start clauzele — avem un ghid dedicat despre contractul de administrare și cele 12 clauze obligatorii.
9. Predarea gestiunii. Administratorul vechi predă documentele și soldurile aferente scării pe bază de proces-verbal de predare-primire a gestiunii, semnat de ambele părți și de cenzori.

Dacă pașii 1-5 vă par familiari, e pentru că seamănă mult cu o constituire de la zero. Practic, asta și faceți: puneți pe picioare o persoană juridică nouă. Detaliile de la partea de înregistrare le-am descris pe larg în ghidul despre înființarea unei asociații de proprietari, cu acte și pași legali.

Împărțirea patrimoniului: unde se nasc conflictele reale

Partea juridică se rezolvă cu documente. Partea financiară se rezolvă cu nervi. Fondurile asociației nu sunt o masă indistinctă — fiecare are o natură proprie și o logică de împărțire proprie, iar dacă nu le separați corect de la început, veți ajunge în instanță la șase luni după divizare.

Principiul de lucru: banii urmează proprietarul care i-a plătit, iar datoriile urmează apartamentul care le-a generat. Nu se „resetează” nimic la divizare. Pentru asta aveți nevoie de o balanță analitică pe apartament la data divizării, nu de o cifră globală. O aplicație de administrare care ține evidența pe fiecare proprietar — cum face și CondoFlow — vă scutește de săptămâni de reconstituire manuală din registre de casă.

Pentru ultima linie din tabel există un temei explicit: art. 13 din Legea 196/2018 prevede că prin însuși acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează raporturile cu celelalte asociații constituite în clădire, inclusiv posibilitatea defalcării tehnice a consumurilor, repartizarea cheltuielilor comune și modalitatea acestei defalcări. Folosiți-l. O anexă de două pagini care spune cine plătește revizia hidroforului comun și în ce proporție valorează mai mult decât trei ani de corespondență.

Când separarea nu e posibilă legal și ce alternative aveți

Să fim sinceri: la majoritatea blocurilor construite între 1960 și 1985, divizarea pe scări nu trece de testul art. 13 alin. (3). Coloanele de apă rece și caldă traversează orizontal subsolul și alimentează toate scările dintr-un singur branșament. Terasa e continuă. Firida de branșament electric e una singură. În aceste cazuri, judecătorul respinge cererea, indiferent câte semnături aveți.

Vestea bună: aveți alternative care produc aproape același efect practic, fără să schimbați persoana juridică.

• Gestiune separată pe scară. Adunarea generală poate hotărî ca anumite cheltuieli — curățenie, reparații interioare la casa scării, lift, curent comun — să fie contorizate și repartizate exclusiv pe scara care le generează. Este cea mai rapidă soluție și nu necesită instanță.
• Subcont sau cont analitic pe scară. Fondul de reparații poate fi ținut distinct pentru fiecare tronson, astfel încât banii strânși de scara A să nu finanțeze terasa scării C. Se aprobă în adunarea generală și se consemnează în buget.
• Comitet de scară sau reprezentant de tronson. O formă de reprezentare internă: fiecare scară desemnează o persoană care participă la ședințele comitetului executiv și semnalează problemele specifice.
• Contorizare suplimentară. Montarea unui contor de scară pe apă sau pe energie electrică nu creează un branșament separat în sens juridic, dar permite o repartizare corectă a consumurilor — un pas intermediar util, care pregătește și o eventuală divizare viitoare.

Mai există o întrebare pe care o primim des: câte apartamente trebuie să aibă scara ca să poată funcționa ca asociație de sine stătătoare? Răspunsul ține de condițiile generale de constituire, pe care le-am detaliat în articolul despre numărul minim de apartamente pentru o asociație de proprietari.

Costuri și termene realiste pentru 2027

Bugetul unei divizări depinde masiv de un singur lucru: dacă branșamentele există deja sau trebuie executate. În primul caz vorbim de câteva mii de lei. În al doilea, de zeci de mii. Cifrele de mai jos sunt estimări de piață, orientative, valabile pentru sfârșitul lui 2026 — cereți oferte ferme de la operatorii din localitatea dvs.

La 24 de apartamente, un cost total de 3.000 de lei înseamnă 125 de lei de apartament, plătiți o singură dată. Raportat la ce economisește o scară care nu mai suportă restanțele altor tronsoane, investiția se amortizează de regulă în primul an. Dacă însă e nevoie de branșamente noi, discuția se schimbă complet: 25.000-40.000 de lei pentru un bloc înseamnă o contribuție extraordinară votată în adunarea generală, cu tot ce implică asta.

Momentul optim pentru finalizare este 1 ianuarie. Contractele cu furnizorii, bugetul și evidența contabilă pornesc curat de la început de an, fără luni „hibride” imposibil de repartizat. Dacă vizați 1 ianuarie 2027, adunarea generală trebuia ținută cel târziu în octombrie-noiembrie 2026.

Ce se schimbă din 2027 și greșelile care duc la respingerea cererii

În Parlament se află un pachet de modificări la Legea 196/2018 care vizează, printre altele, convocarea electronică a adunărilor generale și modul de validare a hotărârilor. Până la publicarea în Monitorul Oficial și intrarea în vigoare, nimic din ce se discută nu se aplică: regulile rămân cele de azi, inclusiv convocarea la avizier cu 10 zile înainte și votul cu prezență personală sau prin împuternicire. Am urmărit stadiul proiectelor în analiza despre modificările Legii 196/2018 așteptate în 2027.

Ce se schimbă cu adevărat din 2027 ține de context, nu de lege: expirarea plafonării la gaze, creșterea costurilor cu energia și cu personalul fac ca diferențele de gestiune între scări să devină vizibile în factură. O scară care plătește, prin cota ei, ineficiența altui tronson va simți asta mult mai acut decât acum doi ani.

Acum, greșelile. Sunt aceleași, an după an:

• Pornirea fără verificarea branșamentelor. Cea mai costisitoare. Se strâng semnături, se plătește avocatul, se depune dosarul — și instanța respinge pe fond, pentru că nu e îndeplinită condiția din art. 13 alin. (3).
• O singură majoritate în loc de două. Scara votează entuziast, asociația mare nu e consultată formal. Dosar incomplet.
• Convocare făcută prost. Fără tabel nominal semnat, fără cele 10 zile, fără ordine de zi explicită. Hotărârea poate fi contestată de orice proprietar nemulțumit.
• Vot strâns online. Sondajul din grupul de bloc nu e hotărâre. Rămâne consultativ, oricât de clar ar fi rezultatul.
• Patrimoniu neîmpărțit în hotărâre. Dacă procesul-verbal nu spune exact cât fond de rulment și cât fond de reparații pleacă odată cu scara, urmează litigiul.
• Uitarea asociației-mamă. Divizarea înseamnă două operațiuni: constituirea celei noi și modificarea celei vechi. A doua se amână, iar vechea asociație funcționează ani de zile cu un statut care nu mai corespunde realității.
• Lipsa anexei tehnice pentru bunurile comune rămase. Contrar a ce cred mulți, art. 13 alin. (4) nu e opțional atunci când există instalații comune.

Checklist și ordinea de zi pentru adunarea generală extraordinară

Înainte de convocare, bifați:

• Referat tehnic care atestă delimitarea proprietății comune și existența branșamentelor separate
• Tabel nominal cu proprietarii din scară, cote-părți indivize și suprafețe utile
• Balanța analitică a fondurilor, pe apartament, la o dată de referință clară
• Situația restanțelor și a datoriilor către furnizori, pe tronsoane
• Inventarul bunurilor comune care rămân indivizibile
• Proiectul de acord de asociere și statutul noii asociații
• Convocatorul afișat cu 10 zile înainte, cu tabel nominal semnat

Ordinea de zi propusă pentru adunarea generală extraordinară:

1. Prezentarea referatului tehnic privind delimitarea proprietății comune și branșamentele separate
2. Prezentarea propunerii de divizare formulate de proprietarii din scara X, cu tabelul de semnături
3. Prezentarea situației financiare: fonduri, restanțe, datorii, contracte în derulare
4. Aprobarea divizării asociației și a datei de la care produce efecte
5. Aprobarea modului de împărțire a fondului de rulment, a fondului de reparații, a fondului de penalizări și a sumelor speciale
6. Aprobarea anexei privind bunurile comune rămase indivizibile (art. 13 alin. (4))
7. Aprobarea modificării statutului și a acordului de asociere ale asociației care se divizează
8. Mandatarea unei persoane pentru semnarea documentelor și depunerea dosarului la judecătorie
9. Stabilirea termenului de predare-primire a gestiunii

Divizarea nu e o răzbunare pe vecinii din blocul de alături. E o decizie de administrare, iar ca orice decizie de administrare se ia cu cifre pe masă. Verificați întâi branșamentele, apoi numărați semnăturile și abia la final mergeți la avocat. În ordinea asta, nu invers — e singurul mod în care cei 3.000 de lei cheltuiți nu se transformă într-o încheiere de respingere.