Poate asociația de proprietari să dea amenzi locatarilor?

Scena se repetă în mii de scări de bloc din România. Cineva lasă sacul de gunoi pe hol „doar până dimineață”, altcineva parchează pe locul vecinului, un al treilea pornește bormașina duminică la ora 8. Comitetul executiv se adună, se enervează — pe bună dreptate — și votează soluția care pare cea mai logică din lume: 100 de lei amendă pentru fiecare abatere, trecuți direct pe lista de plată de luna viitoare. Anunțul apare la avizier, cu majuscule și semnul exclamării.

Pare corect. Pare eficient. Și e, din păcate, complet lipsit de temei legal. Un singur proprietar încăpățânat, care refuză să plătească și cere socoteală în scris, poate să dărâme tot sistemul — iar asociația rămâne cu o hotărâre nulă, cu o listă de plată viciată și, uneori, cu un proces pierdut. Haideți să vedem de ce se întâmplă asta și, mai important, ce puteți face în schimb ca regulile din bloc să fie respectate.

De ce asociația de proprietari NU poate da amenzi

Răspunsul stă în natura juridică a amenzii. Amenda — fie contravențională, fie penală — este o sancțiune de drept public. Ea presupune trei lucruri pe care o asociație nu le are: o faptă descrisă ca contravenție într-un act normativ (lege, ordonanță, hotărâre de consiliu local), un agent constatator împuternicit expres de lege să o constate și o procedură de constatare și de contestare, cu proces-verbal, termene și plângere la judecătorie.

Asociația de proprietari e o persoană juridică de drept privat, fără scop lucrativ. Ea administrează un condominiu, nu exercită autoritate publică. Un vecin, oricât de corect ar fi, și un președinte, oricât de bine intenționat, rămân persoane private: nu pot obliga o altă persoană privată să le plătească o amendă, pentru simplul motiv că nu dispun de forța de constrângere a statului. Juriștii o spun scurt: amenda e apanajul statului.

De aici decurg două consecințe practice pe care le vedem des în practică. Prima: dacă administratorul trece o „amendă” pe lista de plată, el introduce în calculul întreținerii o sumă fără temei legal, ceea ce viciază întreaga listă pentru proprietarul respectiv și îi deschide calea unei contestații. A doua: dacă proprietarul refuză să plătească partea de „amendă”, asociația nu are cum să o recupereze în instanță, pentru că nu poate indica niciun text de lege care să o fundamenteze. Mai mult, dacă asociația îi calculează penalități de întârziere pe suma aceea, greșeala se dublează — penalitățile se aplică la restanțe legale, nu la sume inventate.

Atenție, Legea 196/2018 conține ea însăși contravenții și amenzi, inclusiv pentru președinte, administrator sau proprietari. Numai că nu le aplică vecinii: le constată și le sancționează organele abilitate, iar în cazul asociațiilor, în bună măsură, compartimentul de îndrumare și control din primărie, cu amenzi care pot urca până la zeci de mii de lei. Ironia situației: președintele care pune „amenzi interne” riscă el însuși o sancțiune reală, pentru încălcarea legii pe care ar trebui să o aplice.

Hotărârea AGA de tip „amendă 100 de lei”: de ce e lovită de nulitate și cum o contestați

în 2026-2027" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

„Dar am votat-o în adunarea generală, cu 80% dintre proprietari!” Argumentul se aude des și nu ajută. Adunarea generală e suverană doar în limitele legii: poate aproba buget, cote, fonduri, lucrări, regulament, dar nu poate crea o sancțiune care nu există în niciun act normativ. O hotărâre care instituie amenzi private depășește atribuțiile legale ale organului care a votat-o, deci nu produce efecte juridice valabile. Nu contează cât de mare a fost majoritatea.

Aceeași regulă se aplică variantelor „creative” pe care le întâlnim prin blocuri: taxă de 200 de lei pentru cine aduce mobilă cu liftul fără anunț, 50 de lei pe zi pentru cine ține bicicleta pe casa scării, „penalizare” de 300 de lei pentru cine fumează în ghenă. Toate sunt, în esență, amenzi deghizate. Schimbarea denumirii nu schimbă natura juridică — iar un judecător se uită la conținut, nu la etichetă.

Cum procedați dacă v-ați trezit cu o astfel de sumă în lista de plată? Pe rând, în ordinea asta:

• Cereți în scris explicațiile listei de plată și hotărârea AGA pe care se sprijină suma. Aveți drept de consultare a documentelor asociației (art. 28 din Legea 196/2018, temeiul folosit de cererea standard de consultare).
• Depuneți o contestație scrisă privind lista de plată și penalizările, înregistrată la asociație, cu număr și dată. Plătiți restul listei — cheltuielile reale de întreținere rămân datorate — și contestați strict suma fără temei.
• Atacați hotărârea în instanță dacă asociația nu revine asupra ei. Termenul de contestare a hotărârilor adunării generale este scurt — în practică se lucrează cu 45 de zile de la adoptare, însă verificați textul la zi al legii și cereți o opinie juridică, pentru că de respectarea termenului depinde admisibilitatea acțiunii.
• Sesizați primăria, în paralel, prin compartimentul care îndrumă și controlează asociațiile.

Un detaliu de care presiunea „din bloc” uită constant: afișarea la avizier a numelui celui „amendat”, cu fapta și suma, este o problemă în sine. Nota 11 din Anexa nr. 1 la Legea 196/2018 prevede explicit că, în aplicarea legii, a statutului și a regulamentului, se vor avea în vedere prevederile legislației privind prelucrarea și protecția datelor cu caracter personal. Lista rușinii nu e o soluție de administrare; e un risc suplimentar.

Amendă, penalitate de întârziere, prejudiciu: trei lucruri complet diferite

Mare parte din confuzie vine din faptul că oamenii folosesc „amendă” ca termen umbrelă pentru orice sumă în plus. În realitate, asociația are la dispoziție instrumente financiare clare, cu reguli proprii. Tabelul de mai jos le separă — merită afișat la avizier, chiar așa cum e.

Observați nuanța esențială la penalități: ele sancționează întârzierea la plată, nu comportamentul. Nu puteți „penaliza” pe cineva cu 0,2% pe zi pentru că fumează pe scară. Procentul se votează în adunarea generală și se trece în statut, iar plafonul e clar: nu mai mult de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Multe asociații votează 0,1% sau 0,05% — perfect legal, atât timp cât nu depășiți maximul. Și încă un detaliu care scapă: penalitățile nu curg din prima zi de la afișarea listei, legea leagă curgerea lor de un termen de scadență, așa că verificați textul art. 77 înainte să le calculați.

Cât despre prejudiciu, aici asociația are mâna liberă și, sincer, instrumentul cel mai eficient. Dacă un proprietar sparge geamul de la intrare, zgârie liftul la mutare sau îi inundă vecinul pentru că a ignorat o scurgere, costul reparației se suportă de cel vinovat. Nu e amendă — e despăgubire. Diferența o face dosarul: proces-verbal de constatare semnat de doi membri ai comitetului, fotografii cu dată, deviz sau factura firmei care a reparat.

7 instrumente legale care funcționează cu adevărat

Vestea bună e că aveți suficiente pârghii. Doar că niciuna nu e „amenda internă”. Le ordonăm de la cea mai blândă la cea mai dură, pentru că așa se construiește și un dosar solid, dacă se ajunge la instanță.

1. Notificarea scrisă, înregistrată. Banală, dar subestimată. O adresă pe hârtie, cu număr de înregistrare, predată personal cu semnătură de primire sau trimisă prin poștă cu confirmare, schimbă complet dinamica. Majoritatea oamenilor reacționează la formalizare. Costul: între 0 și circa 20-25 de lei pentru o scrisoare recomandată cu confirmare de primire (tarif orientativ 2026).

2. Procesul-verbal al comitetului executiv. Comitetul se întrunește, constată fapta, consemnează data, ora, martorii și prejudiciul, apoi decide ce face: notifică, repară pe cheltuiala vinovatului, sesizează autoritățile. Decizia nu e amendă, e act de administrare — și este proba cea mai valoroasă într-un litigiu.

3. Sesizarea la Poliția Locală. Pentru zgomot, scandal, murdărie, animale lăsate liber, parcări abuzive în curtea blocului. Poliția Locală constată contravenții și aplică sancțiuni, inclusiv pe baza Legii 61/1991. Sesizarea poate veni de la un proprietar sau de la asociație, ca persoană juridică — iar a doua variantă are, de obicei, mai multă greutate. Am detaliat pașii concreți în ghidul despre orele de liniște la bloc, amenzile aplicabile și modul corect de a face reclamația.

4. Reclamația la primărie. Lucrări fără autorizație, balcoane închise ilegal, antene și cabluri pe fațadă, intervenții la structură, nerespectarea normelor de salubritate. Aici amenzile sunt serioase, iar primăria are și pârghia de a dispune aducerea la starea inițială.

5. Acțiunea în instanță pentru prejudiciu sau pentru restanțe. Dacă proprietarul refuză să plătească reparația sau întreținerea, drumul e notificare de plată, somație, apoi cerere de chemare în judecată. Hotărârea definitivă se execută silit, inclusiv prin poprire — iar legea prevede o afectațiune specială pentru sumele datorate lunar cu titlu de cheltuieli de întreținere, așa cum reiese din notele Anexei nr. 1 la Legea 196/2018, cu referire la art. 781 alin. (5) din Codul de procedură civilă.

6. Imputarea costului reparației. Varianta rapidă a punctului 5: asociația repară, apoi trece costul dovedit în sarcina celui care a produs paguba, cu deviz și factură atașate la lista de plată. Transparența e obligatorie, altfel suma devine contestabilă.

7. Medierea. Subutilizată în România, deși e ieftină. Ședința de informare privind avantajele medierii este gratuită, iar procedura în sine costă, orientativ, 100-150 de lei deschidere de dosar și în jur de 250 de lei pe ședință, de fiecare parte, suma fiind suportată în mod egal dacă părțile nu convin altfel. Pentru conflicte cronice între două apartamente, e mai rapid decât orice proces — iar dacă vreți traseul complet, l-am descris în articolul despre cum se rezolvă legal un conflict cu vecinii la bloc, în 7 pași.

Tabel: comportament → cine sancționează → amenda legală

Tabelul următor e cel pe care ar trebui să îl aibă fiecare președinte în mapă. Sumele sunt cele raportate pentru 2026 și au caracter orientativ — cuantumurile pentru liniștea publică au fost majorate prin Legea 92/2026, care modifică Legea 61/1991, iar o parte dintre faptele de salubritate sau ordine locală sunt sancționate prin hotărâri de consiliu local, diferite de la un oraș la altul.

Un exemplu real, din Timișoara: în 2026, Poliția Locală a aplicat 158 de sancțiuni contravenționale unor asociații de proprietari, pentru clădiri lăsate în paragină, salubrizare deficitară sau lucrări fără autorizație. Observați direcția amenzii — către asociație, nu dinspre ea.

Model de notificare internă corect formulată

Diferența dintre o notificare care funcționează și un bilețel lipit cu scotch pe ușă e de cinci minute de redactare. Modelul de mai jos e scris exact așa cum trebuie: constată fapta, invocă regulamentul, cere o conduită, anunță pașii următori — fără să pronunțe vreo „amendă”.

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI [denumire], [adresă]
Nr. de înregistrare ___ / data ___

Către: dl/dna [nume], proprietar al apartamentului nr. ___, sc. ___

Obiect: notificare privind respectarea regulamentului condominiului

Prin prezenta vă aducem la cunoștință că în datele de [__] și [__], în intervalul orar [__], s-au produs în apartamentul dvs. zgomote de intensitate ridicată, sesizate în scris de proprietarii apartamentelor ___ și ___ (sesizări înregistrate sub nr. ___ și ___) și constatate de comitetul executiv prin procesul-verbal nr. ___ din data ___.

Faptele încalcă art. ___ din Regulamentul condominiului, aprobat prin Hotărârea adunării generale nr. ___ din data ___, precum și principiul atitudinii decente și al respectului reciproc prevăzut de Anexa nr. 2 la Legea nr. 196/2018.

Vă solicităm să respectați intervalele de liniște și să evitați repetarea acestor fapte. În cazul în care situația continuă, asociația va sesiza Poliția Locală pentru constatarea și sancționarea contravențională a faptelor, conform legii, iar eventualele prejudicii produse părților comune vor fi recuperate pe cale legală, pe baza documentelor justificative.

Vă stă la dispoziție posibilitatea de a prezenta punctul dvs. de vedere, în scris, la sediul asociației, în termen de 10 zile de la primirea prezentei.

Președinte: ___________ Data comunicării: ___________
Am primit un exemplar: ___________

Trei reguli pentru ca notificarea să nu se întoarcă împotriva dvs. Întâi, nu scrieți niciodată „vi se aplică o amendă de X lei” — scrieți „vom sesiza autoritatea competentă”. Apoi, comunicați-o individual, nu la avizier: fapta și numele unui proprietar sunt date personale, iar nota 11 din Anexa nr. 1 la Legea 196/2018 trimite expres la legislația privind protecția datelor. În fine, păstrați dovada comunicării. O notificare pe care destinatarul neagă că a primit-o nu valorează nimic. Dacă proprietarul e cel nemulțumit, calea simetrică există: o sesizare scrisă către asociația de proprietari, înregistrată, cu răspuns solicitat în termen.

Greșelile frecvente ale președinților de asociație

Le-am văzut pe toate, în blocuri din București, Cluj, Iași sau Brașov. Niciuna nu vine din rea-intenție, dar fiecare costă.

• Votarea unui „regulament cu amenzi” și afișarea lui ca lege a blocului. Sună autoritar, dar la primul proprietar care contestă, întreg mecanismul cade. Regulamentul e util — doar că rolul lui e să stabilească reguli clare, nu tarife de pedeapsă.
• Blocarea unor drepturi ca „pedeapsă”. Tăierea apei, refuzul de a elibera adeverința privind achitarea cotelor de contribuție, interzicerea accesului în subsol sau refuzul dreptului de vot pentru datornici. Pe acest ultim subiect am scris separat, pentru că e una dintre cele mai frecvente erori: dacă e legal să blocați dreptul de vot al unui proprietar cu restanțe.
• Confundarea penalității cu sancțiunea morală. Penalitatea de maximum 0,2% pe zi se aplică la restanța de întreținere, calculată corect, pe zile. Nu e un „amendament” pe care îl rotunjiți la 50 de lei pentru că așa e mai simplu de scris în listă.
• Deciziile luate pe grupul de WhatsApp. Un sondaj cu emoji nu e hotărâre. Votul electronic rămâne strict consultativ, iar o adunare generală exclusiv online nu produce hotărâri opozabile proprietarilor: convocarea se face cu 10 zile înainte, prin afișare la avizier cu tabel nominal semnat sau prin scrisoare recomandată (art. 47 din Legea 196/2018), iar hotărârile cer prezența personală sau împuternicire scrisă și semnată (art. 48).
• Amenzile „pe cap de locatar”, nu pe proprietar. Asociația are raporturi juridice cu proprietarul, nu cu chiriașul. Chiriașul zgomotos se sancționează de autoritate, iar proprietarul răspunde pentru prejudiciile produse în apartamentul său.
• Lipsa oricărei reacții. Extrema opusă, la fel de păguboasă. Când comitetul nu notifică nimic, nu consemnează nimic și speră că „se rezolvă de la sine”, blocul se degradează și apar reclamațiile la primărie. Pentru parcări, de pildă, un regulament de parcare bine construit vă arată ce e legal și ce nu în curtea blocului.

Cât costă, de fapt, varianta legală

Mulți președinți aleg „amenda internă” pentru că li se pare că instanța e scumpă și lentă. Hai să punem cifre pe masă. Pentru pretenții bănești, taxa judiciară de timbru se calculează pe tranșe, conform OUG 80/2013, cu un minim de 20 de lei. Iată cum arată în practică, pentru sume tipice de restanțe sau prejudicii la bloc (valori orientative, calculate după tranșele în vigoare în 2026):

Taxa se recuperează de la partea care pierde procesul, alături de cheltuielile de judecată. Adăugați un onorariu de avocat — pentru dosarele simple de recuperare, în 2026 se negociază frecvent între 800 și 2.500 de lei, în funcție de oraș și de complexitate — și comparați cu alternativa: o hotărâre de amendă internă nulă, care nu aduce nimic în casă și care poate atrage, ea însăși, o sancțiune din partea primăriei.

Merită spus și ce funcționează cel mai bine, din experiența asociațiilor bine administrate: combinația dintre reguli scrise clar, comunicare constantă și consecvență. Un regulament al condominiului redactat conform Legii 196/2018 și Ordinului MDRAP 1058/2019, votat corect în adunarea generală și comunicat tuturor, rezolvă în practică mai mult decât orice „taxă de pedeapsă”. Pentru că oamenii respectă regulile pe care le înțeleg și la care au fost chemați să voteze — iar Anexa nr. 2 la lege chiar enumeră, la art. 1 alin. (2), principiile pe care trebuie să se sprijine: egalitatea în drepturi și obligații, tratamentul egal și excluderea privilegiilor, colaborarea, asumarea hotărârilor luate indiferent de opinia personală sau de modul în care s-a votat, transparența totală, atitudinea decentă și respectul reciproc.

Întrebări frecvente