Centrală termică apartament 2026: revizia la 2 ani și coșul de fum

Scenariul se repetă în fiecare toamnă, în sute de scări de bloc din țară: vine frigul, omul pornește centrala, iar în cutia poștală găsește o înștiințare de la distribuitorul de gaze prin care i se cere să prezinte dovada verificării instalației. Termenul a expirat de câteva luni, nimeni nu s-a uitat în dosar, iar în ziua în care echipa de sistare sună la ușă apar toate întrebările deodată: ce trebuia făcut, la ce interval, cine plătește, de ce vecinul a plătit 200 de lei și eu 380, și cine naiba răspunde de coșul acela de fum care iese pe fațadă.

Odată cu valul de debranșări de la termoficare din ultimii ani, blocurile românești au devenit un amestec ciudat: pe aceeași scară găsiți apartamente racordate la sistemul centralizat, apartamente cu centrală proprie pe gaz și, din loc în loc, câte un canal de evacuare improvizat prin peretele de la baie. Noi vedem asta zilnic în discuțiile cu administratorii. Și tot zilnic vedem aceeași confuzie între trei lucruri complet diferite: revizia instalației de gaze, verificarea tehnică a centralei și curățarea coșului de fum. Haideți să le punem în ordine, cu cifre din 2026 și cu ce spune concret Legea 196/2018 despre partea care ține de asociație.

Verificare, revizie, VTP: trei termeni pe care jumătate din bloc îi confundă

Prima sursă de haos este vocabularul. Oamenii spun „mi-a venit revizia la gaze" pentru orice hârtie primită de la distribuitor, deși în practică vorbim de operațiuni diferite, făcute de firme cu autorizări diferite, la intervale diferite.

Verificarea tehnică periodică a instalației de utilizare se face, conform reglementărilor tehnice ANRE aplicate de operatorii de distribuție, la interval de maximum 2 ani. Este o operațiune relativ scurtă — 30 până la 60 de minute pentru un apartament obișnuit — în care operatorul verifică etanșeitatea conductelor din locuință, starea robineților, funcționarea aparatelor consumatoare, existența și funcționarea sistemului de evacuare a gazelor arse și accesul la aerul necesar arderii. Se face de o firmă autorizată ANRE pentru instalații de utilizare.

Revizia tehnică a aceleiași instalații este operațiunea mai amplă, făcută la maximum 10 ani sau ori de câte ori instalația a fost oprită pentru o perioadă mai lungă, după incidente, inundații, explozii sau lucrări care au afectat traseul. Aici intră proba de presiune pe întreaga instalație, verificarea conductelor mascate sau îngropate și evaluarea conformității cu normativele actuale. De aici vine și diferența de preț: o revizie completă costă în 2026 între 360 și 600 de lei, față de 150–350 de lei pentru verificarea la 2 ani.

Verificarea tehnică periodică a centralei termice (VTP) este a treia operațiune și nu are legătură cu instalația de gaze ca traseu, ci cu aparatul în sine. O face un tehnician al unei firme autorizate ISCIR, tot la 2 ani, și vizează arzătorul, schimbătorul de căldură, vasul de expansiune, presostatele de siguranță, termostatul, parametrii de ardere (CO, CO₂, randament) și tirajul pe evacuare. Mulți confundă VTP-ul cu mentenanța anuală recomandată de producător — nu e același lucru. Mentenanța ține de garanție și de buna funcționare, VTP-ul ține de siguranță și lasă un document oficial în urmă.

Ce documente primiți și cum verificați că firma chiar e autorizată

Aici se joacă totul. Banii dați unei firme neautorizate sunt bani aruncați, pentru că hârtia emisă nu are nicio valoare atunci când operatorul de distribuție cere dovada.

După verificarea instalației de utilizare, tehnicianul completează o fișă de evidență a lucrărilor periodice, în care trec datele instalației, aparatele verificate, rezultatul probelor, eventualele neconformități și — foarte important — data următoarei scadențe. Un exemplar rămâne la dvs., unul la firma executantă, iar rezultatul se raportează operatorului de distribuție. Dacă apar neconformități, fișa le consemnează, iar dvs. aveți obligația să le remediați într-un termen stabilit; până atunci, alimentarea poate fi oprită chiar în ziua verificării, dacă e vorba de scurgeri sau de evacuare defectuoasă.

După VTP-ul centralei primiți un raport/proces-verbal de verificare tehnică, în care sunt trecute măsurătorile de ardere și verdictul „admis" sau „respins", plus data următoarei verificări. Multe firme completează și cartea tehnică a aparatului.

Cum verificați autorizarea, în trei minute:

• Cereți numărul autorizației ANRE a firmei și verificați-l în registrul public al operatorilor economici autorizați, publicat pe site-ul ANRE.
• Pentru centrală, verificați firma în registrul ISCIR al persoanelor juridice autorizate pentru verificarea tehnică a cazanelor.
• Cereți legitimația tehnicianului la ușă. Un instalator autorizat nu se supără; unul care se supără vă spune singur răspunsul.
• Verificați dacă firma emite factură și chitanță pe numele proprietarului — fără document justificativ, cheltuiala nu poate fi nici decontată, nici trecută prin asociație.

Pentru detalii pas cu pas despre ce presupune operațiunea la nivelul întregului imobil, am scris separat un ghid despre verificarea instalației de gaze la bloc, cu termenul de 2 ani și sancțiunile aferente, util mai ales administratorilor care coordonează mai multe scări.

Cât costă în 2026: prețuri pe orașe și pachete combinate

Prețurile nu sunt reglementate, se negociază liber, iar diferențele dintre orașe sunt reale. Datele de mai jos sunt estimări orientative culese din ofertele publice ale firmelor autorizate în 2026 și pot varia cu 10–30% în funcție de numărul de aparate consumatoare, de vechimea instalației și de distanța de deplasare.

Merită reținut mecanismul: pachetul combinat gaze + centrală aduce o economie de 15–25% față de comandarea separată, iar o comandă de grup pe scară aduce încă un discount peste asta. Un bloc cu 20 de apartamente care negociază un pachet la 300 de lei în loc de 380 economisește 1.600 de lei la nivel de scară. Nu e o avere, dar e diferența dintre „facem revizia" și „mai amânăm un an".

Ce riscați dacă nu aveți revizia la zi: gazul tăiat și amenzi de mii de lei

Partea neplăcută. Operatorul de distribuție vă transmite, de regulă cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea termenului, o înștiințare privind scadența verificării. Dacă nu prezentați dovada efectuării, distribuitorul are dreptul să sisteze alimentarea cu gaze naturale, după notificare scrisă. Nu e o amenințare teoretică: în fiecare sezon rece se taie gazul în apartamente exact din acest motiv, iar cel mai adesea se întâmplă în decembrie–ianuarie, când e cel mai greu de găsit o echipă liberă.

Repunerea în funcțiune nu e nici gratuită, nici instantanee. Trebuie să faceți verificarea, să remediați eventualele neconformități găsite, apoi să solicitați redeschiderea — operațiune tarifată separat de operator. Practic, o întârziere de câteva luni vă poate costa dublu față de prețul verificării în sine, la care se adaugă zilele fără Apă caldă și căldură.

Peste asta vine partea contravențională. Legislația energiei prevede sancțiuni pentru utilizarea instalațiilor neverificate la termen sau verificate de operatori neautorizați, iar sursele din piață indică amenzi de ordinul miilor de lei pentru persoane fizice, cu maxime mult mai mari pentru persoane juridice. Cuantumurile exacte se stabilesc conform legislației energiei în vigoare și se actualizează periodic, așa că verificați textul actual sau întrebați direct operatorul de distribuție înainte de a cita o cifră într-un anunț la avizier.

Există și o consecință despre care se vorbește prea puțin: asigurarea. În caz de explozie, incendiu sau intoxicație, lipsa documentelor de verificare la zi este exact hârtia pe care o caută inspectorul de daune. Fie că vorbim de polița facultativă, fie de asigurarea obligatorie a locuinței și modul în care se încheie prin asociație, o instalație neverificată vă poate transforma dintr-o victimă într-un vinovat. Iar dacă explozia afectează și apartamentele vecine, discuția se mută direct în zona răspunderii civile.

Coșul de fum este parte comună — aici începe răspunderea asociației

Și acum ajungem la miezul problemei, partea pe care majoritatea administratorilor o descoperă abia când apare fumul în Casa scării. Legea este cât se poate de clară: conform art. 35 alin. (1) lit. e) din Legea 196/2018, printre părțile comune din condominiu se numără, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, „pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul; coşurile de fum; holurile; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală". Tot acolo apare și centrala termică proprie a clădirii, precum și fațadele și acoperișul.

Ce înseamnă concret? Trei lucruri.

Unu: coșurile colective. În blocurile vechi există canale colective de fum sau de ventilație în care s-au racordat, în timp, mai multe centrale. E o situație tehnic riscantă — un tiraj deficitar sau o obturare pot împinge gazele arse înapoi în apartamente. Verificarea și curățarea periodică a acestor canale sunt sarcina asociației, iar costul se repartizează ca o cheltuială comună. Am detaliat tarifele și regulile în ghidul despre curățarea coșului de fum la bloc, cu prețuri și cerințe pentru hornarul autorizat — în 2026, un coșar autorizat cere între 130 și 270 de lei pentru un coș de locuință, cu tarife orare de 100–150 de lei pentru intervenții punctuale.

Doi: evacuarea pe fațadă. Majoritatea centralelor de apartament montate după debranșare evacuează printr-un tub prin peretele exterior. Fațada este parte comună (tot art. 35), deci străpungerea ei nu este o chestiune privată. Proprietarul are nevoie de acordul asociației, iar comitetul executiv sau adunarea generală trebuie să stabilească reguli unitare: unde se poate ieși, la ce înălțime, cu ce tip de terminal, cum se etanșează, cine repară termosistemul în jurul găurii. Altfel ajungeți cu douăzeci de tuburi la douăzeci de înălțimi diferite, fum în geamul vecinului de deasupra și pete negre pe anvelopă. Cine abia plănuiește trecerea la centrală proprie găsește procedura completă în articolul despre branșamentul de gaze individual pentru apartament la bloc.

Trei: siguranța la nivel de imobil. Asociația are interesul direct ca fiecare apartament cu centrală să aibă detector de gaz metan și, ideal, detector de monoxid de carbon. Un accident într-un apartament afectează structura întregii clădiri. Detaliile despre obligativitate și costuri sunt în materialele noastre despre detectorul de gaz metan la bloc și despre senzorul de monoxid de carbon.

Cine plătește ce: repartizarea corectă pe lista de întreținere

Întrebarea care aprinde cel mai repede ședințele: de ce să plătesc eu curățarea unui coș la care nu sunt racordat? Răspunsul stă în două articole din lege, care trebuie citite împreună.

Pe de o parte, art. 88 din Legea 196/2018 include explicit, printre cheltuielile pe beneficiari, „reviziile instalaţiilor interioare de gaze, apă şi încălzire". Iar art. 87 alin. (2) spune că aceste cheltuieli „se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză, pe baza facturilor/documentelor justificative". Altfel spus: dacă asociația organizează campania de revizii, fiecare proprietar plătește exact cât a facturat firma pentru apartamentul lui — nu se face media pe scară și nu se repartizează pe cotă indiviză.

Pe de altă parte, coșul de fum este parte comună (art. 35), deci intervențiile asupra lui nu mai sunt cheltuieli pe beneficiari, ci cheltuieli ale asociației. Dacă un coș deservește doar o parte din apartamente, adunarea generală poate stabili o repartizare adaptată, dar decizia trebuie luată și consemnată corect, nu improvizată de administrator în luna respectivă. Iar acolo unde apar consumuri sau servicii suplimentare pentru anumiți proprietari, art. 89 permite calculul conform baremelor din normativele tehnice sau, în lipsa lor, conform deciziei comitetului executiv.

Un detaliu care scutește multe reclamații: cheltuiala trebuie să apară pe listă cu denumire clară și cu suma individuală, nu ascunsă la „diverse". Un model de explicații ale listei de plată completat lunar rezolvă 80% din nemulțumiri înainte să ajungă la ușa administratorului.

Cum organizează administratorul o campanie de revizii pe scară

Acum, partea practică. O campanie bine făcută înseamnă preț mai mic, mai puține scandaluri și o evidență care vă acoperă în fața oricărui control. Iată cum arată, pas cu pas.

Pasul 1 — inventarul. Faceți lista apartamentelor cu centrală proprie și a celor cu alte aparate pe gaz. Notați, pentru fiecare, data ultimei verificări și scadența. Dacă nu aveți datele, cereți-le printr-un anunț la avizier și printr-o rundă de întrebări la ușă. Într-o platformă de administrare precum CondoFlow, scadențele se pot ține pe apartament, cu alertă automată cu 60 de zile înainte — exact fereastra în care mai puteți programa fără stres.

Pasul 2 — raportul de necesitate și decizia. Administratorul întocmește un raport de necesitate cu numărul de apartamente vizate și ofertele primite, iar comitetul executiv aprobă firma și tariful printr-o decizie a comitetului executiv. Dacă lucrarea privește coșul de fum colectiv și implică o cheltuială semnificativă din fondul de reparații, mergeți în adunare generală.

Pasul 3 — negocierea de grup. Cereți minimum trei oferte scrise, cu autorizația ANRE și ISCIR anexată. Negociați preț pe apartament, nu global, și cereți în contract: perioada de execuție, programul pe zile, cine anunță proprietarii, ce se întâmplă cu apartamentele la care nu are cine deschide ușa și tariful pentru revenire.

Pasul 4 — execuția. Afișați graficul pe zile și etaje, cu 7 zile înainte. Puneți un membru al comitetului să însoțească echipa — e cea mai simplă metodă de a evita reclamațiile de tipul „mi-a stricat robinetul". La lucrările pe părțile comune (coș, canale de evacuare), încheiați un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.

Pasul 5 — arhivarea. Copiile fișelor de verificare intră în dosarul asociației și, pentru partea care ține de instalațiile comune, în cartea tehnică a construcției. Restanțele la plata cotelor aferente se tratează ca orice altă restanță, cu penalizări de maximum 0,2% pe zi de întârziere, aplicate conform art. 77 din Legea 196/2018.

Model de anunț la avizier

CĂTRE PROPRIETARII DIN SCARA ___ — CAMPANIE DE VERIFICĂRI GAZE ȘI CENTRALE TERMICE
În perioada ___ – ___, asociația organizează verificarea instalațiilor de utilizare a gazelor naturale și verificarea tehnică periodică a centralelor termice de apartament, prin firma ___, autorizată ANRE nr. ___ și ISCIR nr. ___.
Tarif negociat: ___ lei/apartament (pachet gaze + centrală), față de ___ lei tariful individual.
Costul se repartizează individual, pe baza facturii emise pentru fiecare apartament, conform art. 87 și art. 88 din Legea 196/2018.
Program pe etaje: etajele 1–4 în data de ___, etajele 5–8 în data de ___, între orele ___.
Proprietarii care nu pot fi prezenți sunt rugați să anunțe administratorul la telefon ___ până la data de ___, pentru reprogramare.
Proprietarii care aleg firmă proprie sunt rugați să depună o copie a fișei de verificare la administrator, până la data de ___.
Afișat azi, ___, ora ___. Administrator: ___

Tabel de urmărire a scadențelor pe apartament

Acesta este documentul care vă salvează la orice control și la orice discuție în contradictoriu. Ținut la zi, arată dintr-o privire cine e în regulă și cine nu.

Greșeli care costă bani, timp și, uneori, mai mult decât atât

Le vedem la nesfârșit, așa că le punem cap la cap.

• „Mi-a făcut-o instalatorul care mi-a montat centrala." Dacă firma nu are autorizație ANRE valabilă în registru, hârtia nu are valoare. Verificați înainte, nu după.
• Confuzia revizie–verificare. Ați plătit 400 de lei pentru o „revizie", dar la scadența de 2 ani vă trebuie verificarea. Cereți explicit denumirea corectă a serviciului în ofertă.
• Tubul de evacuare scos pe fațadă fără acord. Fațada e parte comună (art. 35). Fără hotărârea asociației, riscați să fiți obligat să refaceți lucrarea pe banii dvs.
• Racordarea la un canal de ventilație în loc de coș de fum. Este cea mai periculoasă improvizație din blocurile vechi și principala cauză a intoxicațiilor cu monoxid.
• Amânarea până în decembrie. Toamna, firmele autorizate sunt pline. O programare în august vă scutește de tariful de urgență de 50–100 de lei și de riscul sistării.
• Lipsa evidenței la asociație. Administratorul care nu știe scadențele nu poate organiza nimic și nu se poate apăra în fața niciunui control.

Merită să legați toate aceste verificări într-o singură rutină anuală, împreună cu restul controalelor de sezon — avem un checklist complet de verificări de toamnă pentru administratori care acoperă instalațiile termice, electrice, PSI și partea de gaze într-un singur plan.

Până la urmă, discuția nu e despre 250 sau 380 de lei o dată la doi ani. E despre faptul că într-un bloc cu treizeci de apartamente și douăzeci de centrale, siguranța fiecăruia depinde de disciplina celorlalți. Legea vă dă instrumentele: coșurile de fum sunt parte comună și se administrează ca atare, reviziile individuale se repartizează corect și transparent pe beneficiari, iar deciziile se iau în comitet sau în adunare generală, cu procedura respectată. Restul ține de administrator și de un tabel ținut la zi. Nu e spectaculos, dar e singura variantă care funcționează.