Sari la continut

Art. 35 din Legea 196/2018 — Părțile comune ale condominiului

CAPITOLUL III — Drepturile şi obligaţiile proprietarilor

Textul oficial

Legea 196/2018
(1)

În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie şi în cazul clădirilor multietajate constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

a)

terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;

b)

fundaţia, curţile, grădinile, căile de acces;

c)

clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private;

d)

corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

e)

locurile de trecere, scările şi casa scărilor şi coridoarele; pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul; coşurile de fum; holurile; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura, structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul; terasele;

f)

alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

(2)

În cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

a)

curţile, grădinile, căile de acces;

b)

elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private;

c)

corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

d)

locurile de trecere; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă;

e)

alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

Ce înseamnă, practic

Articolul 35 din Legea 196/2018 enumeră ce anume face parte din proprietatea comună a unui condominiu — atât la blocurile cu mai multe apartamente, cât și la ansamblurile rezidențiale cu locuințe individuale (case înșiruite, cuplate sau izolate). Aceste bunuri aparțin tuturor proprietarilor în indiviziune și se întrețin din fondurile asociației.

Ce contează ca parte comună la un bloc (alin. 1)

Legea distinge mai multe categorii:

  • Terenul pe care se află clădirea — atât suprafața construită, cât și cea neconstruită necesară exploatării normale.
  • Structura clădirii: fundația, structura de rezistență, fațadele, acoperișul, terasele, pereții perimetrali și cei despărțitori dintre proprietăți sau spații comune.
  • Circulațiile și anexele: curți, grădini, căi de acces, scări și casa scărilor, coridoare, holuri, subsol, pod, pivnițe, boxe, spălătorie, uscătorie.
  • Instalațiile comune: apă, canalizare, electrice, telecomunicații, încălzire și gaze — de la branșament/racord până la punctul de distribuție către proprietatea individuală. Tot aici intră canalele pluviale, paratrăsnetele, coșurile de fum, antenele colective, tubulatura de evacuare a deșeurilor.
  • Echipamente: ascensorul, interfonul (partea de pe proprietatea comună), rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, crematoriul.
  • Alte bunuri stabilite ca fiind în folosință comună prin lege, act de proprietate sau voința părților.

Ansamblurile rezidențiale (alin. 2)

La ansamblurile cu case izolate, înșiruite sau cuplate, sfera este mai restrânsă: curțile și grădinile comune, căile de acces, corpurile de clădiri pentru servicii comune, instalațiile care traversează proprietățile private și rețelele de utilități până la punctul de distribuție către fiecare locuință.

Ce trebuie să rețină proprietarii și administratorul

  • Regula "dacă actele de proprietate nu prevăd altfel": enumerarea din lege se aplică doar dacă actul de proprietate (contract, cadastru) nu stabilește o altă situație. Un act poate scoate un anumit bun din sfera părților comune.
  • Limita instalațiilor: rețelele sunt comune până la punctul de distribuție către apartament. Ce este după acest punct (de exemplu instalațiile din interiorul locuinței) intră în proprietatea individuală și se întreține pe cheltuiala proprietarului.
  • Pereții comuni: cei perimetrali și cei dintre apartamente sunt părți comune — modificările la ei nu sunt o simplă chestiune privată.
  • Greșeală frecventă: a considera că boxa, pivnița sau terasa "proprie" e automat individuală. Textul le enumeră ca părți comune; regimul lor real se citește din actul de proprietate.

Esența articolului: Legea listează detaliat ce este proprietate comună într-un condominiu — de la teren, structură și fațadă până la instalații, ascensor și boxe. Aceste bunuri aparțin tuturor proprietarilor și se administrează prin asociație, cu excepția cazurilor în care actele de proprietate prevăd altfel.

Documente și ghiduri legate de acest articol

← Art. 34 Art. 36 →

Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.

Documentele cerute de lege, generate automat

Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.

Începe gratuit — 30 de zile
👑
Asistent CondoFlow
👋 Ai întrebări despre prețuri, formulare sau Legea 196/2018? Răspund în câteva secunde!