Codul Urbanismului 2026 la bloc: 7 schimbări pentru asociații

Vara asta a trecut aproape neobservată peste multe asociații de proprietari. Pe 10 august 2026 a apărut în Monitorul Oficial nr. 661 Legea 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, pe scurt CATUC. Cincisprezece zile mai târziu, pe 25 august 2026, codul a intrat în vigoare și a scos din circuit două texte cu care lucrau toate primăriile din România: Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Partea care prinde pe picior greșit administratorii și președinții de asociație e că noul cod nu a așteptat norme de aplicare. Aplicarea lui nu a fost condiționată de legislație secundară — de la 25 august se aplică textul, așa cum e. Practic, un dosar depus în luna august la primărie putea intra pe o lege și ieși pe alta.

Am citit textul publicat și analizele juridice apărute după intrarea în vigoare și am extras ce contează strict pentru un condominiu: ce lucrări mai cer autorizație, ce se poate face doar cu notificare, cum se intră în legalitate cu un balcon închis acum 15 ani și cine, din asociație, are dreptul să semneze cererea. Pentru orice speță concretă, verificați textul legii și cereți punctul de vedere al compartimentului de urbanism din primăria dvs. — încadrarea unei lucrări nu se face din articol de blog.

Ce s-a schimbat de fapt pe 25 august 2026

Până în august, un administrator avea de ținut minte, în esență, un singur lucru: dacă lucrarea e pe lista de excepții din Legea 50/1991, merge fără autorizație; dacă nu e, se duce la primărie cu certificat de urbanism și documentație. Noul cod păstrează logica, dar o rescrie și o extinde considerabil, pe principiul unui singur act normativ, un traseu de avizare și un dosar digital.

Trei lucruri s-au mutat vizibil. Întâi, lista lucrărilor exceptate de la autorizare a crescut mult — potrivit textului publicat, enumerarea din art. 299 alin. (2) depășește 16 puncte și acoperă fix tipurile de intervenții pe care le face o asociație în fiecare primăvară. Apoi, a apărut un regim intermediar: notificarea autorității locale, pentru lucrări care nu merită un dosar complet de autorizare, dar nici nu pot fi lăsate complet nesupravegheate. Și, în fine, s-a introdus autorizația de regularizare, mecanismul prin care construcțiile ridicate fără acte pot intra în legalitate.

Ce nu s-a schimbat: răspunderea. Faptul că o lucrare nu mai cere autorizație nu înseamnă că se poate face oricum. Regulamentul local de urbanism, cerințele fundamentale de calitate în construcții, securitatea la incendiu, protecția patrimoniului și drepturile vecinilor rămân în picioare. În zonele construite protejate și în zonele de protecție a monumentelor istorice, scutirile funcționează doar dacă regulamentul local le permite — iar în București, Brașov, Sibiu, Cluj-Napoca sau Timișoara vorbim de cartiere întregi aflate în această situație.

Al doilea strat de reguli, pe care primăria nu îl verifică, e cel din Legea 196/2018: proprietatea comună rămâne proprietate comună, indiferent ce scrie în codul urbanismului. Un proprietar care își schimbă tâmplăria nu are nevoie de autorizație, dar are nevoie să respecte regulamentul condominiului votat de asociație, inclusiv regula de culoare și model unitar la fațadă.

Schimbarea 1: trei regimuri de execuție — unde se încadrează lucrările de la bloc

Aici e partea cu impact imediat pe bugetul asociației. Multe comitete executive au amânat anii trecuți reparația la terasă pentru că „trebuie autorizație și durează". În noul regim, o bună parte din aceste lucrări intră la categoria fără formalități.

Potrivit textului publicat în Monitorul Oficial, se pot executa fără autorizație și fără notificare prealabilă, în afara zonelor protejate: reparațiile la jgheaburi, învelitori sau terase fără modificarea formei, zugrăvelile și finisajele interioare și exterioare fără schimbarea aspectului arhitectural și a culorilor, reparațiile sau înlocuirile de elemente de fațadă fără modificarea formei arhitecturale, înlocuirea tâmplăriei, reparațiile la trotuare de acces, scări și terase exterioare, montarea sistemelor individuale de încălzire, preparare a apei calde și climatizare, montarea sistemelor fotovoltaice și a panourilor solare pentru consum propriu, precum și branșamentele și racordurile executate în limitele proprietății.

Tabelul de mai jos arată cum se traduce asta pentru lucrările tipice dintr-un condominiu. Încadrările sunt orientative și depind de amplasament, de regulamentul local și de soluția tehnică propusă de proiectant.

Dacă aveți pe ordinea de zi o rampă, merită citit și ghidul nostru despre cum aprobă AGA rampa de acces și ce panta maximă e admisă, pentru că partea tehnică nu s-a schimbat odată cu codul.

Schimbarea 2: autorizația de regularizare, fereastra care se închide pe 25 august 2027

Aceasta e, pentru blocuri, cea mai importantă noutate. Codul obligă titularul lucrărilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației să solicite o autorizație de regularizare. Vorbim de balcoane închise fără acte, mansardări improvizate, compartimentări care au mutat pereți, extinderi la parter, uscătorii transformate în camere.

Permanent, regularizarea e deschisă doar câtorva categorii — locuințe unifamiliale cu parter sau parter și un etaj, cu suprafață construită de maximum 150 mp, anexele locuințelor, anexele gospodărești și lucrările de închidere a balcoanelor care nu se extind pe domeniul public. Prin excepție, timp de un an de la intrarea în vigoare, adică până la 25 august 2027, regularizarea poate fi cerută și pentru alte categorii de construcții.

Condițiile sunt cumulative și destul de dure: lucrarea trebuie să se încadreze în reglementările urbanistice aprobate la data emiterii autorizației, să respecte cerințele fundamentale de calitate în construcții — dovedite prin expertiză tehnică —, să fie îndeplinite obligațiile fiscale și aplicate măsurile contravenționale. Costul administrativ e intenționat descurajant: în perioada tranzitorie, taxele sunt de 10 ori mai mari decât la o lucrare executată legal.

Dacă în bloc există apartamente cu balconul unit cu camera, discuția are și o componentă fiscală pe care am detaliat-o separat, în articolul despre obligația de a declara modificarea suprafeței la primărie. Iar pentru mansardări, pașii și acordurile necesare sunt explicate în ghidul despre mansardarea unui apartament la ultimul etaj.

Schimbarea 3: termene noi de emitere și de valabilitate

Noul cod a tăiat din termene și a introdus aprobarea tacită: dacă autoritatea nu emite un refuz motivat în termenul legal, tăcerea valorează aprobare. Pentru o asociație care planifică lucrări de vară, asta schimbă calendarul — se poate depune dosarul în martie cu șanse reale să se lucreze în mai.

Valabilitatea de 3 ani a autorizației e o veste bună pentru asociațiile care strâng bani etapizat. Un comitet poate obține autorizația pentru reabilitarea fațadei, poate aloca lunar în fondul de reparații și poate începe lucrarea în al doilea an, fără să reia dosarul. Cum se calculează suma lunară necesară am arătat în materialul despre planul multianual de reparații pe șase ani.

Un detaliu care scapă frecvent: termenul de 30 de zile curge de la depunerea documentației complete. Dacă primăria cere clarificări, ceasul se resetează practic la momentul completării dosarului. De aceea merită să mergeți la ghișeu cu un opis și cu documentația verificată de proiectant, nu cu un dosar „pe care îl completăm pe parcurs".

Schimbarea 4: acordul asociației și al vecinilor, în formă autentică

Codul clarifică o chestiune care a generat conflicte de bloc timp de trei decenii. Solicitantul autorizației trebuie să obțină acordul vecinilor sau, după caz, al asociației de proprietari, exprimat în formă autentică, atunci când lucrările propuse necesită măsuri de intervenție pentru punerea în siguranță a construcțiilor existente — situație identificată prin expertiză tehnică sau prin raport preliminar privind influența asupra vecinătăților.

Două consecințe practice. Prima: „formă autentică" înseamnă act notarial, nu semnături pe o foaie afișată la avizier. A doua: noul cod rezolvă blocajul refuzului abuziv. Vecinii pot refuza, dar refuzul e considerat nejustificat dacă nu se întemeiază pe aspecte legale sau dacă nu dovedește că lucrările afectează proprietatea vecină fără soluții adecvate de remediere. În acest caz, instanța de contencios administrativ constată refuzul nejustificat, iar hotărârea ei înlocuiește acordul.

Atenție la confuzia inversă, cea mai frecventă din practică: acordul asociației nu înlocuiește actele cerute de primărie. Dacă legislația construcțiilor cere autorizație, notificare sau proiect, o hotărâre de adunare generală nu le substituie. Și reciproc — o autorizație de construire obținută de un proprietar nu îi dă dreptul să intervină pe proprietatea comună fără aprobarea asociației. Sunt două filtre independente, iar un dosar serios trece prin amândouă.

Pentru lucrările din interiorul unui apartament care ating pereți comuni sau coloane, modelul de acord al vecinilor pentru lucrări de renovare vă dă structura minimă a documentului, pe care notarul o completează cu elementele de autentificare. Detalii despre când e obligatoriu și ce procent de acord e necesar găsiți în ghidul despre acordul vecinilor pentru lucrări în apartament.

Schimbarea 5: sancțiuni mult mai mari și prescripție de 10 ani

Aici s-a produs saltul care a ajuns în presă. Pentru executarea lucrărilor fără autorizație de construire, de desființare, de regularizare ori de modificare, sau cu nerespectarea prevederilor autorizației, noul cod prevede amenzi între 50.000 și 1.000.000 lei. Anterior, limitele erau între 1.000 și 100.000 lei — minimul a crescut de 50 de ori, iar maximul de zece ori. În plus, fiecare nivel construit fără respectarea autorizației poate atrage o sancțiune separată, de până la 500.000 lei.

La asta se adaugă lovitura fiscală: pentru clădirile executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei, care nu au fost regularizate, impozitul pe clădire se majorează cu 100%, de la data la care autoritatea locală constată situația și până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrării.

Pe partea de prescripție, analizele juridice apărute după intrarea în vigoare indică un termen de 10 ani de la finalizarea lucrărilor pentru dreptul autorității de a cere desființarea și 5 ani de la data faptei pentru contravenții, cu regim distinct pentru faptele începute sub legea veche. Verificați textul legii înainte de a construi o strategie pe aceste termene — e exact zona în care un avocat specializat face diferența.

Schimbarea 6: ce se întâmplă cu autorizațiile de dinainte de 25 august 2026

Întrebarea asta a blocat multe șantiere în septembrie. Răspunsul, potrivit dispozițiilor tranzitorii: autorizațiile de construire și de desființare emise înainte de 25 august 2026 rămân valabile, iar lucrările continuă până la finalizare sau până la expirarea termenului, în condițiile legii sub care au fost emise. La fel, procedurile de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism și amenajare a teritoriului începute înainte de această dată rămân supuse legii în vigoare la data inițierii lor.

Deci un PUZ pornit în primăvară nu se reia de la zero, iar o autorizație obținută în iulie 2026 nu devine inutilizabilă. Dar atenție la nuanță, pentru că aici se produc greșelile: recepția lucrărilor, regimul contravențional și controlul se aplică imediat, indiferent de data autorizației. Altfel spus, ați început lucrarea pe legea veche, dar o veți închide pe regulile noi — cu documentația de recepție și cartea tehnică cerute de CATUC.

Pentru asociații, concluzia e operațională: dacă aveți o autorizație în vigoare, scoateți-o din dosar și verificați termenul de execuție declarat, nu doar data emiterii. Și dacă lucrarea e în desfășurare, discutați cu proiectantul și cu executantul despre forma în care se va întocmi cartea tehnică, pentru că e a doua schimbare care contează.

Schimbarea 7: recepția în două etape și cartea tehnică electronică

Recepția se face în două etape — la terminarea lucrărilor și, ulterior, recepția finală, la expirarea perioadei de garanție. Iar cartea tehnică a construcției trebuie întocmită în format electronic și încărcată în Registrul Național al Construcțiilor. Pentru o asociație care până acum ținea procesele-verbale într-un dosar cu șină în biroul administratorului, asta e o schimbare de obicei, nu doar de formular.

Ce înseamnă în practică? Că la fiecare lucrare, oricât de mică, trebuie să rămână în arhiva asociației un set complet: raportul de necesitate, hotărârea AGA sau decizia comitetului, contractul, devizul, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatele de garanție și, la expirarea garanției, procesul-verbal de recepție finală. Două documente care se uită aproape mereu sunt tocmai acestea: procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și cel de recepție finală, care se semnează uneori doi ani mai târziu, când nimeni nu-și mai amintește cine a făcut lucrarea.

Documentele de recepție nu sunt birocrație. Sunt singurul instrument cu care un președinte nou recuperează bani de la un executant pentru o hidroizolație care a cedat în al doilea an. Fără proces-verbal și fără certificat de garanție, discuția cu firma se termină la telefon. CondoFlow păstrează aceste documente legate de lucrare și de fondul de reparații din care s-a plătit, astfel încât la predarea gestiunii nimic să nu rămână „pe undeva prin dosare".

Cine semnează cererea pentru lucrări la părțile comune

Pentru lucrările la proprietatea comună, solicitantul nu e un proprietar, ci asociația. Președintele reprezintă asociația în relațiile cu terții și semnează cererea, dar nu din proprie inițiativă: are nevoie de o hotărâre a adunării generale care aprobă lucrarea și cheltuiala, sau — la lucrări urgente — de o decizie a comitetului executiv, în limitele date de lege și de statut.

Dosarul pentru primărie se construiește, în practică, în ordinea asta: raport de necesitate aprobat de comitetul executiv, convocator afișat cu 10 zile înainte și tabel nominal, hotărârea adunării generale cu obiectul lucrării și sursa de finanțare, tabelul cu semnatarii hotărârii, iar pentru proprietarii absenți — împuternicirea scrisă. Abia apoi certificatul de urbanism, proiectul și restul documentației tehnice.

O greșeală pe care o vedem des: hotărârea AGA formulată vag, de genul „se aprobă reparații la bloc". Primăria cere un obiect determinat, iar un proprietar nemulțumit poate contesta o hotărâre neclară. Scrieți explicit ce se face, pe ce suprafață, cu ce buget maxim și din ce fond se plătește. Dacă banii nu sunt în fondul de reparații, votați separat sursa — pașii corecți sunt în articolul despre cum se votează legal o contribuție extraordinară.

Costuri și acte necesare, în practică

Partea financiară are două componente: taxele către autorități și prețul lucrării. Taxele se calculează ca procent din valoarea autorizată a lucrărilor, potrivit Codului fiscal (Legea 227/2015) și hotărârilor de consiliu local — verificați valorile exacte la primăria dvs., pentru că unele cote și taxe de urgență se stabilesc local.

Actele care se cer, în practică, pentru o lucrare la părțile comune: documentele de identificare ale asociației și dovada mandatului președintelui, extras de carte funciară pentru condominiu, certificatul de urbanism, planul de situație cu situația actuală, proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor întocmit de proiectant autorizat și verificat de verificator atestat, expertiza tehnică acolo unde se impun măsuri de punere în siguranță, acordul vecinilor sau al asociației în formă autentică dacă e cazul, avizele cerute prin certificatul de urbanism și dovada achitării taxelor.

Nu subestimați costul documentației. Pentru un bloc mediu, proiectul, verificarea și expertiza pot adăuga 3–8% la valoarea lucrării. Puneți sumele în bugetul votat de AGA, altfel comitetul ajunge să plătească proiectul din fondul de rulment, ceea ce dezechilibrează casa asociației pe două-trei luni. Despre cum se construiește corect un astfel de buget am scris în ghidul despre certificatul de urbanism cerut de asociația de proprietari.

Greșelile care aduc amenzi și blochează vânzarea unui apartament

Am adunat, din discuțiile cu administratori din București, Ploiești și Cluj-Napoca, tipurile de erori care se repetă. Cele mai multe nu vin din rea-voință, ci din graba de a începe lucrarea cât e vreme bună.

• Presupunerea că „nu mai trebuie autorizație pentru nimic". Lista de scutiri e generoasă, dar nu acoperă modificările de formă, de aspect arhitectural sau volumele noi. Un balcon închis, o copertină peste intrare sau o rampă pe trotuar sunt altă discuție decât o zugrăveală.
• Lucrul în zonă protejată fără verificare. În centrele istorice, scutirile funcționează doar dacă regulamentul local le permite. Aici ajung cele mai multe procese-verbale de contravenție.
• Semnături pe foaie în loc de act notarial. Acolo unde codul cere acord în formă autentică, un tabel semnat la avizier nu are valoare, iar dosarul se întoarce.
• Hotărâre AGA luată în grup de WhatsApp. Adunarea exclusiv online nu produce hotărâri opozabile. Convocați conform art. 47, cu 10 zile înainte, și adoptați hotărârea cu prezență personală sau împuternicire scrisă, potrivit art. 48.
• Lucrare recepționată „pe încredere". Fără proces-verbal și fără carte tehnică, asociația pierde garanția și nu poate dovedi nimic la un control.
• Amânarea regularizării. Fereastra lărgită se închide pe 25 august 2027. După ea, opțiunile se reduc la categoriile permise permanent sau la desființare.

Partea cu vânzarea apartamentului e cea care îi trezește pe proprietari. Construcțiile neautorizate nu pot fi recepționate și nu pot fi înscrise în cartea funciară până la obținerea autorizației de regularizare. un apartament cu balcon închis nedeclarat, cu suprafață utilă diferită de cea din actele cadastrale, intră în blocaj la bancă — evaluatorul constată diferența, creditul nu se aprobă, iar tranzacția cade cu două zile înainte de notar. Am văzut cazuri în care proprietarul a scăzut 8.000–10.000 de euro din preț doar ca să închidă vânzarea.

Și o observație personală, după ce am urmărit zeci de adunări generale: asociațiile care au probleme cu urbanismul nu sunt cele fără bani, ci cele fără evidență. Când nu știi ce lucrări s-au făcut în bloc în ultimii 20 de ani, nu poți nici regulariza, nici apăra. Un registru simplu al intervențiilor, actualizat la fiecare lucrare, costă zero lei și scutește asociația de o amendă care, în noul regim, începe de la 50.000.

Ce ar trebui să facă asociația dvs. în următoarele luni

Dacă citiți asta în toamna 2026, aveți un avantaj: mai sunt zece luni din fereastra de regularizare. Ordinea logică a pașilor e simplă. Inventariați intervențiile neautorizate din condominiu și puneți-le pe hârtie. Cereți un punct de vedere scris la compartimentul de urbanism pentru lucrările pe care le aveți în plan în 2027, ca să știți dacă intrați pe scutire, pe notificare sau pe autorizație. Treceți pe ordinea de zi a adunării generale de iarnă atât lucrările, cât și bugetul documentației.

Apoi faceți curat în arhivă. Scoateți autorizațiile vechi, verificați termenele, strângeți procesele-verbale de recepție care lipsesc. Pentru lucrările în desfășurare, întrebați executantul cum va livra cartea tehnică în format electronic — e o cerință nouă și nu toate firmele mici sunt pregătite pentru ea.

Și, cel mai important, nu luați decizii pe baza unui rezumat, al nostru sau al altcuiva. Codul are câteva mii de articole, iar încadrarea unei lucrări depinde de amplasament, de regulamentul local și de soluția tehnică. Pentru orice intervenție care atinge structura, fațada sau volumul clădirii, plătiți o consultație la un arhitect sau la un avocat specializat în urbanism. Costă câteva sute de lei. O amendă în noul regim pornește de la 50.000.