Primă de sărbători la asociația de proprietari 2026: cât e legal

Pe 5 decembrie, administratorul vine la ședința comitetului executiv cu o foaie A4 și o propunere simplă: 500 de lei pentru el, 300 pentru doamna care spală scările, 200 pentru cenzor. Președintele dă din cap, se votează din priviri, banii ies din casă pe 18 decembrie, iar în lista de întreținere din ianuarie apare o poziție numită „diverse”. Până aici, nimic ieșit din comun — se întâmplă în mii de blocuri din România.

Problema apare în martie, când un proprietar cere documentele și întreabă cine a aprobat suma, din ce fond au ieșit banii și de ce nu s-a reținut nimic pentru ANAF. Primele de sărbători nu sunt interzise. Dar sunt una dintre cele mai prost documentate cheltuieli din asociațiile de proprietari și, probabil, singura în care se poate greși simultan pe trei planuri: regulile Legii 196/2018, regulile fiscale și relația cu proprietarii. Le luăm pe rând, cu cifre pentru decembrie 2026.

Există „prima de sărbători” în Legea 196/2018?

Răspunsul scurt: nu există un articol intitulat „prime de sărbători”. Legea reglementează remunerarea persoanelor din conducerea și administrarea condominiului, nu bonusurile ocazionale. Iar asta schimbă complet punctul de plecare: nu căutați temeiul legal al primei, ci temeiul cheltuielii.

Din acest text se desprinde logica pe care o aplică, în practică, și compartimentele de control din primării: banii asociației nu se mișcă fără o hotărâre scrisă a adunării generale sau o decizie a comitetului executiv luată în limitele mandatului primit de la adunare. Dacă în bugetul votat nu există o linie pentru remunerații suplimentare de sărbători, comitetul nu poate inventa una în decembrie. Poate, în schimb, să propună o rectificare a bugetului în decembrie și să o supună votului.

Al doilea filtru este cenzorul. Printre atribuțiile sale, legea îi cere să verifice „legalitatea actelor și documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor și regulamentelor” și „execuția bugetului”. Cu alte cuvinte, o primă plătită fără hotărâre și fără acoperire bugetară va apărea — sau ar trebui să apară — ca observație în raportul cenzorului. Iar dacă cenzorul este și beneficiarul primei, conflictul de interese devine evident și greu de apărat în fața proprietarilor.

Specialiștii consultați de presă pe acest subiect au o formulare tranșantă: nicio prevedere legală nu „dă dreptul” la prime pentru organele de conducere; ele devin cheltuieli legitime doar dacă sunt aprobate de adunarea generală și consemnate în procesul-verbal. Dacă statutul asociației dvs. conține reguli suplimentare privind remunerațiile, ele se aplică — verificați textul legii și statutul propriu înainte de a propune orice sumă.

Plafonul de 300 de lei: regula care separă prima curată de prima taxată

Partea fiscală e cea care surprinde cel mai des. Conform art. 76 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal, cadourile în bani și/sau în natură, inclusiv tichetele cadou, oferite de angajator salariaților și copiilor minori ai acestora, sunt neimpozabile în măsura în care valoarea nu depășește 300 de lei pentru fiecare persoană și fiecare ocazie. Neimpozabile înseamnă aici fără impozit pe venit și fără contribuții sociale — adică 300 de lei dați, 300 de lei primiți.

Ocaziile sunt limitativ prevăzute în Codul fiscal: Crăciunul și sărbătorile similare ale altor culte religioase, Paștele și sărbătorile similare, 8 Martie (pentru salariatele femei) și 1 Iunie (pentru copiii minori ai salariaților). Plafonul se aplică per ocazie, nu anual. Practic, aceeași femeie de serviciu angajată cu contract de muncă poate primi 300 de lei de Paște, 300 de lei de 8 Martie și 300 de lei de Crăciun, toate neimpozabile, dacă asociația are banii prevăzuți în buget.

Există însă o condiție pe care administratorii o ratează aproape sistematic: acordarea cadoului trebuie să fie prevăzută expres într-un document — contractul individual de muncă, contractul colectiv de muncă aplicabil sau regulamentul intern al angajatorului. Fără această prevedere, sumele riscă să fie recalificate ca avantaje salariale și impozitate integral, chiar dacă rămân sub 300 de lei. O decizie luată oral în comitet, pe 20 decembrie, nu ține locul unei clauze scrise.

Forma contează și ea. Cadoul poate fi în bani, în bunuri (coș cu produse, electrocasnic mic) sau în tichete cadou, dar varianta aleasă ar trebui să fie cea menționată în documentul intern. Nu inventați forme hibride: „i-am dat 200 de lei din casă și o cafetieră de 150” e un scenariu care, la control, se citește greu și se justifică și mai greu.

Angajat, mandat sau firmă de administrare: trei regimuri complet diferite

Aici se decide dacă prima dvs. costă 300 de lei sau 511. Majoritatea asociațiilor au un amestec de forme de colaborare: administrator cu CIM part-time, femeie de serviciu cu CIM cu timp parțial, casier plătit lunar, cenzor extern cu convenție, președinte cu contract de mandat. Fiecare intră într-o cutie fiscală diferită, iar tratamentul primei urmează cutia, nu bunele intenții ale comitetului.

Tabelul de mai jos sintetizează ce se poate și ce nu se poate face pentru fiecare categorie, pe baza regulilor fiscale în vigoare la finalul lui 2026:

Ultima linie merită două cuvinte în plus, pentru că e cea mai des greșită. Dacă blocul lucrează cu o firmă de administrare, nu există „primă”. Există, cel mult, o sumă suplimentară facturată pentru activități suplimentare din decembrie — inventariere, situații de final de an, suplimentarea curățeniei. Se fundamentează, se aprobă, se facturează și se plătește prin bancă. Orice sumă dată „în mână” reprezentantului firmei, în afara facturii, e bani pierduți din patrimoniul asociației, fără nicio acoperire contabilă.

Ce se întâmplă peste 300 de lei: calculul pe care îl datorați proprietarilor

Suma care depășește plafonul devine venit de natură salarială și se taxează cu cotele standard: impozit pe venit 10%, CAS 25%, CASS 10%, plus contribuția asiguratorie pentru muncă de 2,25% datorată de asociație ca angajator. Totul se declară în Declarația 112, depusă până la data de 25 a lunii următoare celei în care s-a făcut plata — deci o primă plătită în decembrie 2026 se declară până pe 25 ianuarie 2027.

Hai să punem cifre. Comitetul vrea să dea „cam 500 de lei” fiecăruia. Iată ce înseamnă asta în trei scenarii (calcule orientative, de verificat cu persoana care vă ține contabilitatea):

Observați diferența din a treia linie: aceeași sumă brută, dar beneficiarul cu contract de mandat primește cu peste 120 de lei mai puțin decât salariatul cu CIM. De aici o concluzie practică: dacă vreți să răsplătiți un președinte sau un cenzor, discuția corectă nu e despre o primă de decembrie, ci despre nivelul indemnizației pe tot anul — temă pe care am detaliat-o în ghidul despre indemnizația președintelui de asociație în 2026.

Pașii corecți, în ordinea care rezistă la orice control

Nu e birocrație de dragul birocrației. Sunt cinci documente care, puse împreună, fac diferența între o cheltuială legitimă și o sumă pe care un proprietar supărat o poate contesta în instanță.

1. Fundamentarea în buget. Linia „cheltuieli de personal — cadouri de sărbători” trebuie să existe în bugetul de venituri și cheltuieli. Dacă nu există, faceți o rectificare de buget în toamnă sau în decembrie, cu sumele detaliate pe funcții.
2. Convocarea adunării generale. Rectificarea de buget se votează în AGA. Convocarea se face cu minimum 10 zile înainte, conform art. 47 din Legea 196/2018, prin afișare la avizier însoțită de tabel nominal semnat de proprietari sau prin scrisoare recomandată.
3. Hotărârea validă. Conform art. 48, hotărârile se iau cu proprietarii prezenți personal sau prin împuternicire scrisă și semnată. O adunare ținută exclusiv online nu produce hotărâri opozabile, iar votul electronic are valoare strict consultativă. Grupul de WhatsApp nu votează bugete.
4. Decizia comitetului executiv. Pe baza mandatului dat de adunare, comitetul stabilește sumele individuale printr-o decizie scrisă, consemnată într-un proces-verbal de ședință semnat de toți participanții.
5. Plata și declararea. Sumele intră în statul de plată al lunii decembrie, cu poziție distinctă, se declară în D112 până pe 25 ianuarie și se plătesc, ideal, prin virament bancar.

Cât se dă, de fapt: repere de piață pentru decembrie 2026

Nu există un barem legal și nici o recomandare oficială. Practica se așază, totuși, în jurul unor repere care țin cont de salariul lunar și de dimensiunea asociației. Reținem contextul: până pe 30 iunie 2026 salariul minim brut a fost de 4.050 de lei, iar de la 1 iulie 2026 a urcat la 4.325 de lei, cu un cost total pentru angajator de aproximativ 4.418 lei. Pe piață, un administrator de bloc câștigă între 1.000 și 1.800 de lei lunar la imobile mici, 2.500–4.500 de lei la cele de 50–100 de apartamente, iar la ansambluri rezidențiale mari se ajunge la 6.000–8.000 de lei. O femeie de serviciu plătită pe scară primește, în medie, 400–800 de lei net pe lună.

Pornind de aici, iată ce aprobă în general comitetele executive — sume strict orientative, nu obligații:

Regula de bun-simț pe care o recomandăm: calculați impactul pe apartament înainte de ședință și puneți-l pe convocator. „Prime de sărbători: 850 lei total, aproximativ 9 lei/apartament” se votează mult mai ușor decât o sumă globală fără context. Și pregătiți-vă pentru 2027 — creșterea costurilor de personal de la 1 ianuarie va cântări oricum mai mult decât orice primă de decembrie.

Cinci greșeli care transformă prima într-un dosar

Le-am văzut pe toate, în blocuri din București, Cluj, Iași sau Brașov. Niciuna nu pornește din rea-intenție; toate se termină prost.

• Prima plătită din fondul de reparații. Cea mai gravă. Fondul de reparații are destinație stabilită de adunarea generală, iar o cheltuială de personal nu intră acolo. Același lucru despre fondul de rulment, fondul de penalizări — pentru care legea prevede un registru distinct, cu penalizări de maximum 0,2%/zi de întârziere conform art. 77 din Legea 196/2018 — și despre sumele speciale încasate de la terți.
• Numerar fără documente. Bani scoși din casă pe o chitanță cu mențiunea „avans” sau, mai rău, fără nimic. La un control, diferența de casă e imediat vizibilă, iar administratorul răspunde personal pentru ea.
• Decizie verbală. „Ne-am înțeles în comitet pe grup” nu e decizie. Fără proces-verbal semnat, răspunderea alunecă pe persoana care a semnat ordinul de plată.
• Lipsa declarării la ANAF. Suma peste plafon neinclusă în D112 generează diferențe de contribuții, accesorii și o discuție incomodă cu organul fiscal. Un certificat fiscal cerut ulterior pentru asociație poate scoate la iveală exact aceste restanțe.
• Prima pentru sine. Administratorul care își aprobă singur suma, sau președintele care semnează propria primă fără hotărârea adunării, pierde automat orice discuție. Dacă funcțiile sunt cumulate, citiți mai întâi Ce spune ghidul despre cumularea funcțiilor în asociație.

Merită reținut și cadrul mai larg: compartimentul specializat din primărie poate verifica activitatea financiar-contabilă a asociației, iar un control la asociație începe aproape întotdeauna de la o sesizare a unui proprietar nemulțumit. Primele de sărbători plătite „pe tăcute” sunt, statistic, una dintre primele trei nemulțumiri care ajung în sesizări.

Alternative care costă mai puțin fiscal

Dacă bugetul e strâns sau dacă beneficiarul are contract de mandat și deci pierde o treime din sumă la taxe, există variante mai eficiente.

Ajustarea remunerației de la 1 ianuarie. Cea mai curată. Se discută la adoptarea bugetului anual, intră în contractul de mandat sau în CIM și produce efect 12 luni, nu o dată. Pentru oamenii care își fac treaba bine, o creștere de 150 de lei pe lună valorează infinit mai mult decât o primă de 500 de lei în decembrie.

Zile libere plătite. Pentru personalul angajat cu CIM, o zi liberă suplimentară între sărbători nu generează costuri fiscale noi, dacă activitatea esențială a blocului e acoperită. Programați-o și afișați-o la avizier, ca proprietarii să știe când nu se poate face încasarea.

Decontarea unor cheltuieli reale. Echipament de lucru pentru îngrijitorul de scară, mănuși, cizme, un aspirator profesional, abonamentul de transport, cursul de perfecționare al administratorului sau reatestarea. Toate sunt cheltuieli ale asociației, se justifică cu factură și ajută concret persoana, fără să treacă prin filtrul avantajelor salariale.

Cadou în bunuri, sub plafon. Un coș cu produse de 280 de lei pentru fiecare salariat, achiziționat cu factură pe asociație, rămâne în plafonul neimpozabil și e mai ușor de explicat decât bani lichizi. Condiția rămâne aceeași: să fie prevăzut în regulamentul intern sau în CIM.

Recunoașterea publică. Sună naiv, dar funcționează. Un paragraf în raportul anual și o mențiune la avizier despre faptul că scara a fost curată tot anul, iar restanțele au scăzut cu 18%, construiesc mai multă autoritate decât orice plic. Cele mai stabile echipe de administrare pe care le-am văzut nu erau cele mai bine plătite — erau cele cărora proprietarii le spuneau „mulțumesc” din când în când.

Întrebări frecvente