Consolidare pe banii proprietarilor? Proiect cu 24 luni și amenzi

Un administrator din zona Giulești mi-a trimis, în primăvară, o fotografie cu bulina roșie de pe fațada blocului și o întrebare scurtă: „Dacă trece legea asta, chiar trebuie să scoatem noi 40.000 de euro pe apartament?” Întrebarea nu era isterică. Era, de fapt, exactă — pentru că proiectul care circulă prin Parlament răstoarnă logica de până acum: nu primăria, ci proprietarul ar fi cel care comandă expertiza, plătește proiectarea și duce la capăt execuția. Iar dacă nu o face, plătește amendă.

Hai să lămurim din start lucrul cel mai important: nu este încă lege. Este o propunere legislativă depusă la Senat de un grup de parlamentari, în procedură de urgență, care modifică Legea 212/2022 privind reducerea riscului seismic și Legea 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuințelor. A primit aviz, a stârnit un val de titluri alarmiste și, deocamdată, atât. Dar un proiect care pune pe masă 24 de luni și amenzi de 5.000-20.000 lei merită citit cu creionul în mână, nu ignorat până în ziua publicării în Monitorul Oficial.

Ce prevede, concret, proiectul depus la Senat

Textul pornește de la o constatare pe care inițiatorii o scriu negru pe alb în expunerea de motive: cadrul actual a produs „o conduită pasivă a proprietarilor”, alimentată de percepția că obligația de a consolida aparține autorităților locale. Iar măsurile de descurajare încercate până acum — inclusiv majorarea impozitului pe clădiri cu până la 500% pentru imobilele neîngrijite — nu au mișcat lucrurile în mod vizibil.

Soluția propusă are trei componente. Prima: responsabilitatea expertizei tehnice, a proiectării și a execuției lucrărilor de consolidare structurală ar aparține explicit proprietarilor, persoane fizice sau juridice, și asociațiilor de proprietari. A doua: un termen-limită de 24 de luni de la data încadrării imobilului într-o clasă de risc seismic, în care proprietarii trebuie să demareze procedurile — nu să termine lucrarea, ci să înceapă demersurile de expertiză și, după caz, de proiectare și execuție. A treia: o contravenție nouă, sancționată cu amendă de la 5.000 la 20.000 lei, pentru cei care lasă termenul să treacă fără să facă nimic.

Mai există și un element lateral, care a trecut aproape neobservat în presă: verificarea polițelor obligatorii de asigurare a locuinței (PAD) ar trece de la funcționarii primăriei la poliție și la personalul operativ din situații de urgență, iar PAID ar transmite electronic informațiile despre polițe către Ministerul Afacerilor Interne. Pentru un administrator care deja se chinuie să adune polițele PAD de la toți proprietarii din scară, schimbarea nu e deloc neutră: controlul devine mult mai probabil.

Simetric, proiectul ar scuti consiliile locale de consecințe juridice atunci când proprietarii privați nu finalizează lucrările. Exact acest punct a atras critica cea mai dură din avizul Consiliului Economic și Social, care a semnalat că abordarea ignoră dimensiunea de siguranță publică și nu vine însoțită de mecanisme suficiente de sprijin financiar, riscând să „penalizeze incapacitatea economică, nu reaua-voință”.

Ce s-ar schimba față de regulile de astăzi

Cadrul actual — Legea 212/2022, completată de reglementările privind Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat — funcționează pe principiul opus. Statul și autoritățile locale pregătesc, finanțează și, în bună măsură, execută. Proprietarul dă acordul, iar în cazul blocurilor de locuințe recuperarea contribuției se face eșalonat, pe termen lung. Despre mecanismul de finanțare am scris pe larg în ghidul despre reabilitarea seismică a blocului prin programul național, iar diferența de filozofie dintre cele două abordări este cam cea dintre „statul te ajută dacă vrei” și „te descurci singur, altfel plătești amendă”.

Tabelul de mai jos pune față în față cele două logici, așa cum rezultă din textul proiectului și din cadrul aflat în vigoare:

Observați un detaliu? Proiectul nu desființează programul național de consolidare. Îl lasă acolo, ca oportunitate, dar elimină ideea că autoritatea ar avea o datorie de a-l oferi fiecărui bloc. În practică, asta ar însemna o cursă: cine depune dosar complet și prinde finanțare scapă ieftin, cine rămâne în urmă plătește din buzunar.

Obligația există deja în Legea 196/2018. Ce lipsește e sancțiunea

Mulți proprietari se vor mira, dar obligația de a consolida nu e o invenție a proiectului din 2026. O avem în legea care guvernează viața asociațiilor de proprietari, și o avem formulată destul de direct.

Cu alte cuvinte, obligația de principiu e veche. Noutatea pe care o aduce proiectul este operaționalizarea ei: un termen clar și o amendă. Până acum, un proprietar care citea art. 18 și întreba „până când și ce pățesc dacă nu?” nu primea un răspuns ferm. De aici și inerția despre care vorbesc inițiatorii.

Al doilea articol relevant din Legea 196/2018 privește unitatea intervenției. Potrivit art. 18 alin. (4), în cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, Reabilitare termică și structural-arhitecturală se realizează în mod unitar pentru întregul ansamblu, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii. Pentru un bloc cu patru scări și patru asociații distincte, asta e o veste importantă: nu se consolidează scara 2 pentru că acolo lumea e de acord, iar scara 3 nu, pentru că acolo doi proprietari s-au supărat. Structura e una, documentația e una, decizia trebuie coordonată.

Și tot din aceeași lege vine și regula de vot care face sau desface orice proiect de consolidare — detaliu pe care îl luăm separat, pentru că acolo se împotmolesc, de regulă, discuțiile din adunarea generală.

Unde suntem în realitate: bulina, listele primăriilor, cifrele

Înainte de a vă îngrijora pentru un termen de 24 de luni, merită să înțelegeți de unde ar curge el: de la încadrarea clădirii într-o clasă de risc seismic. Iar încadrarea nu se face cu ochiul liber și nici dintr-o listă de pe internet. Se face prin expertiză tehnică, de către un expert atestat.

Etapa care se desfășoară acum, în mai multe orașe, este alta: evaluarea vizuală rapidă, realizată în baza reglementării tehnice RTC 10-2022. În Capitală, peste 6.000 de imobile din zona centrală și mediană au intrat în Programul Municipal de Evaluare Vizuală Rapidă derulat de Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, cu echipe care lucrează din exterior, fără să intre în apartamente și fără costuri pentru proprietari. Important: această etapă nu stabilește clasa de risc seismic. Este un prim filtru din care rezultă imobilele care au nevoie de expertiză detaliată.

Cifrele oficiale arată cam așa. Lista Primăriei Capitalei cuprinde aproximativ 2.797 de clădiri expertizate tehnic, dintre care circa 415 încadrate în clasa I de risc seismic — cele cu bulină roșie — plus aproximativ 1.457 de imobile rămase în vechile categorii de urgență, care au nevoie de reevaluare. Datele centralizate de administrația municipală indică în jur de 349 de clădiri în clasa RsI. La nivel național, estimările vehiculate în primăvara acestui an vorbeau despre peste 400 de clădiri în clasa I de risc seismic, cu mențiunea onestă că evidențele diferă de la o sursă la alta.

Pe partea de finanțare, decalajul e brutal. În Programul național de consolidare fuseseră semnate 66 de contracte de finanțare, în valoare de aproximativ 1,126 miliarde lei, dintre care doar 7 contracte pentru blocuri de locuințe, de circa 258,5 milioane lei. În București, numărul imobilelor cu contracte de consolidare finanțate prin ministerul de resort se număra pe degete: aproximativ 15. Iar bugetul record de circa 1,1 miliarde de euro, anunțat pentru reabilitarea clădirilor cu risc seismic, acoperă — după estimările specialiștilor citați în presă — doar 5-6% din necesarul total, evaluat la aproximativ 13,6 miliarde de euro. Acum înțelegeți de ce ideea „plătesc proprietarii” a apărut pe masa legiuitorului.

Cât ar costa, realist, pe apartament

Aici încep conversațiile grele din scară. Să le luăm pe etape, cu cifre orientative, culese din piață și din proiectele deja derulate. Sublinez: orientative. Costul real depinde de sistemul structural, de regimul de înălțime, de soluția tehnică și de nivelul de intervenție.

Vedeți intervalul? De la câteva sute de lei pentru expertiză, până la zeci de mii de euro pentru execuție. Și exact asta e nuanța pe care titlurile de presă o pierd: proiectul cere demararea procedurilor în 24 de luni, nu finalizarea lucrărilor. Prima cheltuială reală, cea pe care o asociație o poate duce fără dramă, este expertiza. Despre cum se alege expertul și ce conține raportul am detaliat în materialul despre expertiza tehnică a blocului și firmele atestate MDLPA.

Ce poate face asociația acum, chiar dacă legea nu e adoptată

Nu recomand niciodată să alergi după un proiect de lege. Recomand însă să nu te lași prins nepregătit. Patru pași, toți utili indiferent de soarta propunerii din Senat.

1. Verificați dacă imobilul e pe listele primăriei. Căutați adresa în lista clădirilor expertizate publicată de primărie sau de administrația locală de specialitate. Dacă o găsiți, notați clasa de risc și anul expertizei — expertizele din anii '90 sunt frecvent depășite metodologic. Dacă nu o găsiți, blocul nu e „sigur”; e doar neevaluat.

2. Recuperați cartea construcției. Fără planuri de structură, orice expertiză devine mai scumpă și mai lentă, pentru că expertul trebuie să reconstituie structura prin sondaje. Cartea tehnică se cere la primărie, la arhiva fostului constructor sau la Inspectoratul de Stat în Construcții; am explicat procedura în ghidul despre cartea tehnică a construcției și obligațiile asociației.

3. Puneți pe ordinea de zi a adunării generale un fond dedicat. Nu „fond de consolidare de 40.000 de euro pe apartament” — asta blochează ședința în cinci minute. Ci un fond de expertiză și documentație, de ordinul a 20-50 de lei pe apartament pe lună. În doi ani strângeți suficient pentru expertiză, documentația de urbanism și eventualul audit asociat. Fondul se evidențiază separat, într-un registru de fond de reparații distinct, ca să nu se amestece cu banii de reparații curente.

4. Cereți comitetului executiv un raport de necesitate. Un document scurt, semnat, care constată starea imobilului, fisurile vizibile, lipsa expertizei și propune demersurile. Modelul de raport de necesitate aprobat de comitetul executiv vă scutește de discuția „cine a decis să cheltuim banii pe expertiză”. Dacă aveți deja fisuri care vă dau fiori, citiți și ce se poate și ce nu se poate spune despre crăpăturile de pe fațada blocului înainte de a lansa panica în grupul de WhatsApp.

Hotărârea de adunare generală: cum se votează un fond de consolidare

Partea juridică pe care administratorii o greșesc cel mai des. Un fond de consolidare nu se votează ca o cheltuială obișnuită, cu „un apartament, un vot”.

Consecință practică imediată: aveți nevoie de tabelul cu cotele-părți indivize actualizat înainte de ședință, nu după. Un tabel cu informații privind cota-parte indiviză și suprafața utilă întocmit corect transformă o ședință contestabilă într-o hotărâre solidă. Fără el, primul proprietar nemulțumit vă demontează hotărârea în instanță cu un argument de o frază.

Al doilea punct sensibil: convocarea. Se face cu cel puțin 10 zile înainte, prin afișare la avizier însoțită de tabel nominal semnat de proprietari sau prin scrisoare recomandată, conform art. 47 din Legea 196/2018. Folosiți un convocator de adunare generală în care ordinea de zi menționează explicit „constituirea fondului pentru expertiză tehnică și consolidare”. O Ordine de zi vagă, de tipul „diverse”, nu susține o hotărâre despre bani.

Al treilea punct, pe care îl repet până obosesc: o adunare generală ținută exclusiv online nu produce hotărâri opozabile. Votul electronic sau sondajul din grupul blocului au valoare strict consultativă. Hotărârile cer prezența personală sau împuternicire scrisă și semnată, conform art. 48 din Legea 196/2018. Puteți folosi platformele digitale — inclusiv CondoFlow — pentru a pregăti convocarea, a ține evidența cotelor și a arhiva procesele-verbale, dar semnăturile se adună fizic. Pentru o lucrare de consolidare, unde contestațiile sunt aproape garantate, asta nu e birocrație; e asigurarea dumneavoastră de viață.

Riscurile care lovesc înainte de orice amendă

Chiar dacă proiectul ar cădea mâine, blocul cu bulină rămâne cu un set de probleme care, financiar, cântăresc adesea mai mult decât o amendă de 20.000 lei împărțită pe o asociație.

Asigurarea. În practica actuală, locuințele din clădirile încadrate în clasa RsI nu pot fi asigurate prin polița obligatorie PAD decât după recepția lucrărilor de consolidare. Iar fără PAD, în caz de cutremur, despăgubirea pentru dezastre naturale nu există. Asta e o expunere directă, nu o ipoteză legislativă.

Creditarea și vânzarea. Majoritatea băncilor nu acceptă în garanție locuințe din clădiri încadrate în clasa RsI, iar pentru clasa RsII decizia variază de la o instituție la alta, în funcție de normele interne. Nu există nicio interdicție legală; e pur și simplu politică de risc. Efectul pe piață: cumpărătorii cu credit dispar, rămân doar cei cu bani cash, iar prețul se ajustează cu procente de două cifre. Un apartament pe care nu îl poate cumpăra nimeni cu ipotecă nu valorează cât arată anunțurile de pe stradă.

Fiscalitatea. Numeroase primării au aplicat deja majorări de impozit pentru clădirile neîngrijite sau degradate, până la nivelul maxim permis de legislația fiscală — majorare de până la 500%. În paralel, din 2026 valorile impozabile au fost recalibrate semnificativ. Combinația dintre o bază impozabilă mai mare și o majorare locală poate muta impozitul anual într-o altă categorie de cheltuială. În oglindă, există și facilități fiscale pentru imobilele reabilitate; condițiile le-am detaliat în articolul despre scutirile de impozit pentru blocurile reabilitate.

Blocajul intern. Cel mai subestimat risc nu vine de la stat. Vine din scară. Reprezentanții administrației bucureștene au spus-o public: la proiectele de consolidare, majoritatea locatarilor își doresc lucrarea, dar un procent mic — în jur de 10% — se opune și blochează proiectul. Un bloc care nu reușește să adune cotele necesare la vot rămâne cu bulină oricâte programe de finanțare s-ar deschide.

Calendar legislativ probabil și cum depuneți observații

Nu pot să vă spun când va fi votată propunerea — nimeni nu poate. Pot să vă spun cum arată, de regulă, drumul unui astfel de text și unde aveți dumneavoastră o fereastră de intervenție.

Observațiile se depun simplu. Fiecare Cameră are o secțiune de propuneri legislative unde se pot transmite opinii, iar fișa propunerii afișează adresa de contact. Un text de o pagină, semnat de președintele asociației, cu două-trei argumente concrete — de exemplu, că o amendă nu produce o lucrare de consolidare dacă nu există nici credit accesibil, nici locuințe de relocare temporară — are mai mult efect decât o sută de comentarii pe Facebook. Dacă asociația dumneavoastră face parte dintr-o ligă sau federație, trimiteți acolo punctul de vedere: poziția comună a câteva sute de asociații se citește altfel la comisie.

Ce-aș face eu dacă aș administra un bloc cu bulină

Opinia mea, pe scurt și fără diplomație: proiectul, așa cum e scris acum, rezolvă o problemă de responsabilitate juridică a autorităților, nu problema reală a blocurilor. Un proprietar cu pensie de 2.200 lei, într-un apartament de 55 mp dintr-un bloc interbelic din clasa RsI, nu începe o consolidare de 30.000 de euro pentru că riscă o amendă de 20.000 lei. Își ia amenda, o contestă, sau nu o plătește. Exact asta a semnalat și Consiliul Economic și Social.

Dar — și aici e nuanța importantă — presiunea legislativă din direcția proprietarilor nu va dispărea. Decalajul dintre necesar și buget e prea mare ca statul să mai promită finanțare integrală pentru tot. Oricare ar fi forma finală a legii, direcția e clară: proprietarul va fi tot mai mult pus să decidă, să documenteze și să cofinanțeze.

Prin urmare, trei lucruri le-aș face în următoarele șase luni, indiferent de ce votează Parlamentul. Aș obține expertiza tehnică — pentru că fără clasa de risc stabilită corect nu poți nici să aplici la finanțare, nici să-ți aperi poziția. Aș constitui Fondul de documentație, cu o hotărâre de adunare generală scrisă impecabil, cu cotele-părți indivize la vedere și cu hotărârea adunării generale consemnată ca la carte. Și aș depune dosar în programul național de consolidare, chiar dacă șansele par mici — un dosar depus costă câteva mii de lei, un refuz nu costă nimic, iar o aprobare economisește jumătate de milion de lei pe scară.

Restul — titlurile despre amenzi, dezbaterile de la televizor, termenele de 24 de luni — rămâne, pentru moment, ceea ce este: un proiect. Dumneavoastră aveți de administrat un bloc real, cu o structură reală, în care oamenii dorm în fiecare noapte. Asta nu așteaptă votul final.