Reabilitare termică neterminată: schelă și infiltrații iarna 2026-2027

Dacă blocul dvs. a intrat în reabilitare termică în primăvara sau vara lui 2026 și acum, la finalul lui octombrie, aveți încă schelă pe fațadă, polistiren lipit dar nefinisat și un constructor care nu mai răspunde la telefon, nu sunteți un caz izolat. Sunt zeci de șantiere în situația asta în toată țara, de la Mănăștur la comune din Mureș, iar sezonul rece bate la ușă. Problema e că, din momentul în care temperatura scade constant sub 5 grade, lucrările de anvelopă nu mai pot fi executate corect — iar un termosistem lăsat la jumătate peste iarnă nu stă pur și simplu în așteptare. Se degradează, trage apă și o duce în apartamentele dvs.

Hai să vedem exact ce se poate face din poziția asociației de proprietari: ce documente emiteți acum, ce cereți în scris primăriei și constructorului, cine suportă costul remedierilor și ce întrebări puneți la recepția din primăvară, ca să nu plătiți dvs. ceea ce a greșit altcineva.

De ce intrăm în iarna 2026-2027 cu blocuri rămase în schelă

Explicația ține de calendarul finanțărilor, nu de ghinion. Proiectele de renovare energetică din Planul Național de Redresare și Reziliență aveau inițial termen de finalizare 30 iunie 2026, prelungit apoi la 31 iulie și, printr-un ordin de ministru publicat în iulie, până la 30 august 2026. Decizia a vizat peste 5.300 de contracte gestionate de Ministerul Dezvoltării pe componentele C5, C10 și C15, cu o absorbție anunțată atunci în jur de 86%. Mesajul ministrului a fost fără echivoc: nu mai există o nouă prelungire, iar ministerul va trebui să recupereze de la beneficiari banii investiți în proiectele neterminate.

Ce înseamnă asta practic pentru un bloc? Că primăria — beneficiarul contractului, nu dvs. — a ajuns în septembrie în fața unei alegeri neplăcute: fie termina lucrarea pe bani proprii, fie o fazează și o mută pe altă sursă (buget local, Programul Regional, alte linii de finanțare), fie o lasă în aer până se limpezește situația. În toate cele trei scenarii, șantierul intră în octombrie-noiembrie într-un fel de limb administrativ: constructorul nu mai are certitudinea plății, așa că își trimite echipele pe alte lucrări, lasă schela montată (pentru că demontarea și remontarea costă în plus) și revine „când se rezolvă”.

Cazurile din presă confirmă tabloul. La Cristești, în Mureș, un proiect PNRR de eficiență energetică a ajuns în centrul reclamațiilor locatarilor, care au semnalat infiltrații în apartamente după ploile abundente, întârzieri în execuție și posibile nereguli tehnice. În Cluj-Napoca, locatarii blocului de pe Aleea Padin din Mănăștur au reclamat public un șantier care părea abandonat după o lună și jumătate, cu subsoluri vandalizate și lucrări de mântuială. Niciuna dintre situații nu e spectaculoasă în sine — dar fiecare lună de staționare peste sezonul rece adaugă facturi de remediere.

Și mai e un detaliu de context care vă privește direct: pe programele noi, depunerile continuă. Asta înseamnă că în 2027 vor intra în șantier alte blocuri, cu alți constructori, în timp ce restanțele din 2026 nu sunt încă închise. Capacitatea reală a firmelor de construcții e limitată, iar un bloc neterminat are tendința să alunece în coada listei de priorități. Dacă nu vă faceți auziți în scris, acolo rămâneți.

Ce nu se mai poate executa sub 5°C și la umiditate ridicată

Aici e miezul tehnic al discuției, pentru că de el depinde dacă insistați să se termine lucrarea acum sau dacă, dimpotrivă, cereți oprirea ei controlată. Un termosistem nu e o singură operațiune, ci un lanț: lipire polistiren, ancorare mecanică, masă de șpaclu armată cu plasă, amorsă, tencuială decorativă, accesorii (glafuri, profile, picurătoare). Fiecare verigă are propriile condiții de punere în operă, scrise în fișa tehnică a producătorului.

Adezivii și masele de șpaclu pe bază de ciment au nevoie, în general, de minim +5°C nu doar în momentul aplicării, ci pe toată durata prizei și întăririi — adică, în practică, câteva zile. Dacă ziua sunt 7 grade și noaptea coboară la minus 2, apa din mortar îngheață înainte să se producă hidratarea cimentului. Rezultatul e un strat cu rezistență mult mai mică decât cea de proiect, care se desprinde la primul ciclu serios de îngheț-dezgheț. Producătorii și montatorii recomandă ca lucrul pe termosistem să se facă atunci când temperatura exterioară nu scade consecutiv 3-4 zile sub +5°C.

Tencuielile decorative sunt și mai pretențioase. Intervalul uzual de aplicare este 5-30°C, dar practicienii recomandă să nu lucrați sub 9-10°C, pentru că la limita de jos suportul „trage” neuniform, pasta se întărește lent și apar diferențe de nuanță. La umiditate relativă mare, peste 80%, filmul nu se formează cum trebuie; o ploaie sau pur și simplu roua din zori pe o tencuială acrilică proaspătă produce efectul acela de „spălare” — dungi albicioase verticale care nu mai pot fi corectate decât prin revopsire integrală. Există sisteme speciale de sezon rece, cu aditivi, care coboară limita, dar vin la pachet cu condiții stricte: temperatura suportului, protejarea schelei cu prelate, uneori încălzirea zonei de lucru. Nu e ceva ce se improvizează ca să se închidă o situație de lucrări în decembrie.

Iată, pe scurt, ce ar trebui să verificați în fișele tehnice ale materialelor din proiect — cereți-le constructorului, aveți tot dreptul să le vedeți:

Morala? Un constructor serios vă spune singur „nu mai pot finisa acum, protejez și revin în martie”. Unul care vă promite tencuială decorativă pe 15 decembrie ca să închidă o factură vă vinde o remediere pe care o veți plăti de două ori.

Riscurile concrete pentru locatari când schela rămâne peste iarnă

Să le luăm pe rând, pentru că fiecare se traduce în bani sau în pericol real.

Polistiren neprotejat. Plăcile de EPS lipite și lăsate fără masă de șpaclu și fără finisaj sunt vulnerabile pe două direcții. Prima: radiația UV degradează suprafața, o face prăfoasă și galbenă, iar stratul acela nu mai oferă aderență pentru șpaclu — teoretic trebuie frecat sau, în cazuri grave, înlocuit. A doua, mai gravă: polistirenul expus e combustibil. Producătorii cer depozitarea la adăpost, ferit de UV, și nu se recomandă expunerea îndelungată. O țigară aruncată de la etaj, un grătar improvizat la parter sau un petard de Revelion pe o fațadă cu mii de metri pătrați de EPS neacoperit nu mai e o ipoteză teoretică. Mai mult, EPS-ul e acceptat uzual pe clădiri sub aproximativ 12 metri, restul fațadelor având nevoie de fâșii de vată bazaltică la plafoane — verificați Ce prevede proiectul dvs.

Infiltrații la rosturi și glafuri. Cea mai frecventă reclamație de la locatarii din blocurile cu lucrări întrerupte. Când rostul vertical dintre panouri a fost decopertat și nu a mai fost reetanșat, apa de ploaie intră direct în structură, iar la capete de bloc și la ultimul etaj apare umezeala pe interior. Dacă aveți deja pete, merită să citiți ghidul nostru despre reparația rosturilor la bloc și costul pe metru liniar, pentru că e exact tipul de lucrare care trebuie prins în remedierile constructorului, nu plătit din fondul de reparații. Similar la glafuri: un glaf demontat și nemontat la loc lasă apa să curgă pe tocul ferestrei și de acolo în perete.

Apă pe casa scării și în apartamente. Tâmplăria înlocuită parțial, tubulatura de ventilație desfăcută, luminatorul decopertat — toate aduc apă înăuntru. Umezeala constantă pe sezonul rece, cu geamuri termopan noi și fără ventilație, duce direct la mucegai; am detaliat separat cine plătește expertiza pentru mucegaiul din apartament, pentru că stabilirea cauzei contează enorm la cine suportă nota.

Țurțuri de pe schelă și gheață la bază. Schela metalică acumulează gheață și devine o sursă de obiecte care cad pe trotuar. Dacă rănește cineva sau avariază o mașină, discuția despre răspundere se complică — dar să fie clar: pe durata execuției, zona de lucru e în responsabilitatea constructorului, cu semnalizare și protecții. Chiar și așa, asociația trebuie să fie în clar cu propriile obligații privind daunele produse de țurțuri și zăpada căzută de pe bloc.

Efracția pe schelă. O schelă fără plasă, fără scări demontate la nivelul parterului și fără pază transformă etajele 1-3 în apartamente la parter. Asigurătorii știu asta; unele polițe de locuință au clauze care discută despre modul de acces. Întrebați-vă brokerul.

Ancoraje și plase slăbite la vânt. Schelele lăsate luni de zile fără verificare pierd ancoraje, iar plasele se rup și devin pânze de vânt. La o furtună de iarnă, o schelă prost ancorată poate ceda parțial.

Cine plătește ce: UAT beneficiar, constructor, asociație

Confuzia principală pe care o întâlnim e asta: proprietarii cred că, pentru că plătesc o cotă de contribuție, sunt parte în contractul de lucrări. Nu sunt. În marea majoritate a programelor de reabilitare termică, contractul de execuție se încheie între unitatea administrativ-teritorială (primăria, în calitate de beneficiar al finanțării) și constructorul câștigător al licitației. Asociația de proprietari semnează, de regulă, un alt document — hotărârea de înscriere în program, contractul sau convenția cu primăria prin care se obligă la plata cotei ce îi revine și la asigurarea accesului.

Consecința practică e importantă: pentru calitatea execuției și pentru remedieri răspunde constructorul în fața primăriei, nu în fața dvs. Asta nu vă lasă fără pârghii, dar schimbă adresa la care trimiteți hârtiile. Notificarea merge la primărie (dirigintele de șantier și compartimentul de investiții) cu copie la constructor, nu invers.

Instrumentele financiare care există deja în contract și pe care puține asociații știu să le invoce sunt trei. Reținerea garanției de bună execuție — în contractele de lucrări se practică uzual între 5% și 10% din valoarea fără TVA, constituită fie integral, fie prin rețineri succesive din situațiile de lucrări; procentul exact și condițiile de eliberare se citesc din contract, nu se presupun. Penalitățile de întârziere — aproape toate contractele au o clauză de penalizare pe zi de întârziere față de durata asumată; cereți primăriei, în scris, să confirme dacă le-a aplicat. Și polița de asigurare a constructorului, de tip „toate riscurile constructorului” (CAR), plus asigurarea de răspundere civilă față de terți, din care se despăgubesc daunele produse apartamentelor și bunurilor în perioada de execuție.

Cât e cota proprietarilor? Depinde de program și e scrisă în documentele pe care le-ați semnat la înscriere — în PNRR partea proprietarilor a fost, de regulă, de până la circa 10% din costurile eligibile, iar la programele locale procentul se stabilește prin hotărâre de consiliu local. Nu vă luați după ce spune vecinul sau ce a fost la blocul de peste drum; cereți copie de la convenția semnată cu primăria.

Cei 8 pași ai asociației, chiar din săptămâna asta

Ordinea contează, pentru că fiecare pas produce documentul necesar la pasul următor.

1. Notificare scrisă la primărie și la constructor. O adresă pe hârtie, înregistrată la registratura primăriei (păstrați numărul și data), în care descrieți stadiul fizic real al lucrării, elementele neprotejate și degradările apărute. Copie la constructor, prin e-mail cu confirmare și prin poștă. Telefoanele nu există în niciun dosar.
2. Solicitarea unui program de finalizare asumat. Cereți explicit, în scris: data reluării lucrărilor, ordinea operațiunilor, durata estimată și măsurile de conservare pe perioada de iarnă. Dacă primiți un răspuns evaziv, insistați cu o a doua adresă în care menționați că absența programului vă obligă să sesizați instituțiile de control.
3. Proces-verbal de constatare, cu fotografii datate. Faceți un tur al blocului cu doi-trei membri ai comitetului executiv, de preferință împreună cu dirigintele de șantier. Consemnați pe fațade și etaje: zone de polistiren neprotejat, rosturi deschise, glafuri lipsă, burlane demontate, apartamente cu infiltrații (cu numere), stadiul schelei. Fotografiile trebuie să aibă data activată pe telefon.
4. Cerere de protejare provizorie a fațadei. Concret: acoperirea polistirenului expus cu plasă și prelate, etanșarea provizorie a rosturilor și a zonelor de racord, remontarea burlanelor și a jgheaburilor, refacerea șorțurilor provizorii la glafuri, degajarea și securizarea accesului pe schelă la primele două niveluri.
5. Verificarea poliței de asigurare a constructorului. Cereți primăriei copia poliței CAR și a asigurării de răspundere civilă, cu perioada de validitate. Multe polițe expiră exact când durata contractului e depășită — iar atunci despăgubirile pentru apartamentele afectate devin o bătălie lungă.
6. Sesizare la Inspectoratul de Stat în Construcții. ISC verifică calitatea execuției prin controale curente și în faze determinante. Sesizările se pot transmite prin e-mail la isc@isc.gov.ro, prin poștă, la registratură sau prin formularul online din secțiunea de contact a site-ului instituției, cu fotografii atașate. Dacă nu primiți răspuns în 30 de zile de la înregistrare, puteți formula o reclamație administrativă.
7. Punct distinct pe ordinea de zi la adunarea generală. Folosiți un convocator de adunare generală în care scrieți explicit punctul: „situația lucrărilor de reabilitare termică, măsuri de protejare pe sezonul rece, mandatarea președintelui”. Vag nu e bine: dacă ordinea de zi nu e clară, hotărârea e atacabilă.
8. Mandat scris pentru președinte. Adunarea generală împuternicește președintele să reprezinte asociația în relația cu primăria, constructorul, dirigintele și instituțiile de control, să semneze notificările și să depună sesizările. Consemnați mandatul în hotărârea adunării generale, cu tabelul semnatarilor atașat.

Dacă primăria nu se mișcă nici după a doua adresă, următorul instrument este plângerea formală — există un model de plângere la primărie pe care îl puteți adapta pentru situația unui șantier blocat, iar în paralel puteți solicita, în baza legislației privind accesul la informații de interes public, copia contractului, actele adiționale și situațiile de lucrări decontate până acum.

Modelele de documente care fac diferența

Două hârtii contează mai mult decât toate celelalte.

Notificarea către constructor și beneficiar

Structura minimă: datele asociației și ale blocului; numărul contractului de lucrări și al autorizației de construire, dacă le cunoașteți; descrierea stadiului fizic pe fiecare fațadă și scară; lista degradărilor constatate, cu trimitere la procesul-verbal anexat; solicitările punctuale (program de finalizare, măsuri de conservare, remedieri); termenul în care așteptați răspuns; mențiunea că, în lipsa răspunsului, veți sesiza instituțiile competente și veți solicita despăgubiri pentru pagubele produse. Semnătura președintelui, ștampila, data. Trimiteți-o prin poștă cu confirmare de primire — e-mailul simplu se „pierde” suspect de des.

Procesul-verbal de constatare a degradărilor

Nu e un act oficial de recepție, e o probă. Scrieți data și ora, condițiile meteo (contează: „după 48 de ore de ploaie”), numele și calitatea persoanelor prezente, traseul parcurs și constatările pe zone. La final, un tabel cu apartamentele afectate: proprietar, etaj, cameră, tip de degradare, fotografii numerotate. Dacă dirigintele de șantier sau reprezentantul constructorului refuză să semneze, consemnați refuzul — are aceeași greutate ca o semnătură.

Pentru sesizările individuale ale proprietarilor, puneți la dispoziție un formular tipizat de sesizare către asociația de proprietari, cu rubrică pentru dată, apartament, descriere și fotografii. Veți avea nevoie de ele ca listă consolidată la recepție.

Ce cereți la recepția din primăvară și cum stați cu garanțiile

Recepția la terminarea lucrărilor e momentul în care se decide, practic, cine plătește următorii cinci ani de reparații. Pentru un bloc care a stat în schelă peste iarnă, lista de verificări e mai lungă decât la un șantier normal, fiindcă trebuie să acopere și efectele staționării.

Cereți: raport de aderență pe termosistemul lipit înainte de sezonul rece (probe de smulgere pe zonele suspecte), verificarea planeității și a lipsei pungilor de aer prin batere, uniformitatea nuanței tencuielii decorative pe fațade întregi și nu pe petice, etanșeitatea tuturor rosturilor și a racordurilor la glafuri și atice, funcționalitatea completă a scurgerilor pluviale, remedierea tuturor degradărilor din apartamente consemnate în sesizări. Consemnați fiecare neconformitate în procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, cu termen de remediere pentru fiecare. Dacă aveți nevoie de o trecere în revistă completă a procedurii, am detaliat-o separat în ghidul despre recepția reabilitării termice PNRR și garanțiile aferente.

Despre perioada de garanție: durata exactă și condițiile se citesc din contractul de execuție (în practică, pe lucrări de anvelopă se întâlnesc perioade de câțiva ani, uneori mai mult la sistemele cu certificare de producător), iar pentru viciile ascunse termenele rezultă din legislația civilă și din reglementările privind calitatea în construcții. Nu vă bazați pe ce vă spune cineva pe scara blocului — cereți copia contractului și, dacă sumele sunt mari, o opinie juridică. Ce e sigur e că reținerea de garanție se eliberează constructorului la finalul perioadei prevăzute în contract, după recepția finală; de aceea procesul-verbal de recepție finală, la expirarea garanției, e la fel de important ca primul.

Și un detaliu pe care asociațiile îl ratează frecvent: termoviziunea. O inspecție termografică făcută în prima iarnă după finalizare, pe ger, scoate la iveală punțile termice și zonele unde polistirenul s-a desprins — adică exact defectele pe care o lucrare executată pe frig le produce. Dacă vreți să știți cum se face și Cât costă, avem un material despre termoviziunea la bloc și detectarea pierderilor termice. Un raport termografic depus în perioada de garanție valorează mai mult decât zece reclamații verbale.

Costuri orientative de remediere și cum țineți evidența sesizărilor

Cifrele de mai jos sunt estimări de piață pentru toamna lui 2026, strânse din oferte publicate de executanți și platforme de prețuri. Variază mult cu orașul, înălțimea blocului, accesul și cantitatea — un bloc de patru etaje cu acces bun costă altfel decât un turn de zece cu parcare lipită de fațadă. Le dăm ca ordin de mărime, ca să puteți evalua dacă suma pe care o cere cineva e rezonabilă sau fantezistă.

Unde nu avem interval, nu inventăm: la reparațiile punctuale diferențele între oferte sunt uriașe, iar singura metodă corectă e să cereți devize comparabile, pe aceeași descriere de lucrări. Dacă ajungeți să scoateți la ofertare remedieri pe cont propriu, merită să vă uitați la ghidul despre caietul de sarcini pentru lucrările la bloc — o descriere tehnică serioasă vă scutește de surprizele „n-a fost în ofertă”.

Partea de evidență e cea care decide, de fapt, dacă veți câștiga sau nu discuția. Într-un bloc cu 60 de apartamente și șase luni de șantier blocat, se adună 30-40 de sesizări, fiecare cu fotografii, date și apartament. Ținute pe WhatsApp sau pe hârtii prin sertarul administratorului, nu valorează nimic. Ținute într-un registru electronic, cu dată, apartament, descriere, foto și stare („transmisă constructorului”, „remediată”, „în așteptare”), devin anexa consolidată a procesului-verbal de recepție. În CondoFlow, administratorii înregistrează sesizările direct pe apartament, atașează pozele și exportă lista filtrată pe perioadă — exact formatul care se depune la primărie. Oricum o faceți, faceți-o structurat: la recepție nu se discută impresii, se discută liste.

Ce faceți concret până în martie

Vă las cu versiunea scurtă, de pus pe avizier. Până la 15 noiembrie: notificare înregistrată la primărie și la constructor, proces-verbal de constatare cu fotografii, cerere de protejare provizorie a fațadei. Până la 1 decembrie: adunare generală convocată conform art. 47, cu punct pe ordinea de zi și mandat pentru președinte, plus sesizare la ISC dacă nu aveți răspuns. Lunar, pe toată iarna: tur fotografic din aceleași unghiuri și actualizarea registrului de sesizări. În februarie: adresă prin care solicitați programul de reluare a lucrărilor și componența comisiei de recepție.

Nu e muncă spectaculoasă și nu produce rezultate imediate. Dar diferența dintre blocurile care își recuperează remedierile și cele care le plătesc din fondul de reparații trei ani mai târziu nu stă în noroc, ci în dosarul pe care președintele îl pune pe masă. Vă pare mult efort pentru o lucrare pe care, oricum, altcineva trebuia să o termine la timp? Așa e. Dar apa care intră acum prin rostul decopertat nu întreabă al cui e contractul.