Art. 21 din Legea 196/2018 — Modificarea statutului sau a acordului de asociere

Ce înseamnă, practic

Articolul 21 stabilește procedura prin care se pot modifica sau completa cele două documente fundamentale ale asociației: statutul și acordul de asociere. Legea impune reguli clare de vot, de motivare, de convocare și de înregistrare la judecătorie.

Cine decide și cu ce majoritate

Orice modificare sau completare se hotărăște în adunarea generală a asociației de proprietari. Legea cere o majoritate specială: acordul a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu (nu doar dintre cei prezenți la ședință). În practică, dacă blocul are, de exemplu, 40 de proprietari, este nevoie de acordul a minimum 21 dintre ei pentru ca modificarea să fie valabilă.

Cum trebuie pregătită și desfășurată ședința

• Modificările și completările trebuie să fie motivate — adică însoțite de o justificare a schimbării propuse.
• Ele se aprobă prin hotărâre a adunării generale.
• Ședința trebuie convocată și desfășurată cu respectarea statutului asociației și a prevederilor Legii 196/2018. Cu alte cuvinte, nu este suficient să se voteze „ceva” într-o ședință: convocarea, ordinea de zi, cvorumul și procedurile de vot trebuie respectate întocmai.

Înregistrarea la judecătorie

Odată aprobată în adunarea generală, orice modificare sau completare a statutului ori a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare a asociației. Legea precizează expres că această înregistrare se face fără alte formalități — adică nu este nevoie de o nouă procedură judiciară complexă, ci doar de depunerea documentelor.

Ce se întâmplă dacă nu se înregistrează

Alineatul (4) prevede o sancțiune importantă: modificările sau completările făcute fără înregistrarea la judecătorie nu sunt opozabile față de:

• proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari;
• terți (bănci, furnizori, autorități, instanțe etc.).

Practic, chiar dacă adunarea generală a votat corect o modificare, aceasta nu poate fi invocată împotriva neasociaților sau a persoanelor din afara asociației atâta timp cât nu a fost înregistrată la judecătorie. Față de membrii asociației, hotărârea produce efecte conform statutului și legii.

Greșeli frecvente de interpretare

• Se confundă „jumătate plus unu din proprietarii din condominiu” cu „jumătate plus unu din cei prezenți”. Textul cere raportarea la totalul proprietarilor, nu la cei prezenți în sală.
• Se sare peste înregistrarea la judecătorie, considerând că simplul vot este suficient. Fără înregistrare, modificarea nu este opozabilă neasociaților și terților.
• Se organizează ședința fără respectarea regulilor de convocare din statut, ceea ce poate afecta valabilitatea hotărârii.