Art. 18 din Legea 196/2018 — Încetarea personalității juridice a asociației

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul

Articolul 18 reglementează o situație specifică: ce se întâmplă atunci când, în urma unor vânzări sau altor acte de înstrăinare, numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3. În acest caz, asociația de proprietari nu mai poate funcționa ca persoană juridică, deoarece condiția minimă legală privind numărul de proprietari nu mai este îndeplinită.

Cine trebuie să acționeze

Obligația de a acționa revine proprietarului sau proprietarilor rămași în condominiu. Aceștia trebuie să se adreseze instanței pentru a se constata încetarea personalității juridice a asociației.

Unde se depune cererea

• La judecătoria în a cărei circumscripție teritorială se află imobilul (condominiul).
• Nu la altă instanță și nu la primărie — competența este dată în mod expres judecătoriei de la locul imobilului.

Ce se cere concret

Se solicită încetarea personalității juridice a asociației de proprietari. Practic, asociația care fusese constituită anterior nu mai poate exista ca entitate juridică, pentru că baza sa (existența a cel puțin 3 proprietari) a dispărut ca urmare a înstrăinărilor.

Ce înseamnă „acte de înstrăinare”

Textul se referă la situațiile în care proprietățile își schimbă titularul — de exemplu prin vânzare — și, în urma acestor operațiuni, mai multe unități ajung în proprietatea acelorași persoane, astfel încât numărul total de proprietari distincți scade sub pragul de 3.

Greșeli frecvente de interpretare

• A crede că asociația își pierde automat personalitatea juridică imediat ce se scade sub 3 proprietari — textul cere ca proprietarul/proprietarii să ceară judecătoriei acest lucru; este o procedură care trebuie inițiată.
• A confunda instanța competentă: nu este vorba de tribunal sau de o instanță din altă localitate, ci de judecătoria de la locul imobilului.
• A crede că se poate rezolva doar administrativ, prin primărie — articolul indică expres calea judiciară.
• A considera că altcineva (administratorul, primăria, un vecin) poate face cererea — textul indică drept titulari „proprietarul sau proprietarii”.

De ce există această regulă

Asociația de proprietari este, prin natura ei, o formă de organizare colectivă. Când nu mai există cel puțin 3 proprietari care să o compună, forma juridică nu mai are sens practic, iar legea prevede un mecanism clar prin care se constată încetarea ei.