Ordine de zi AGA cerută de 20% dintre proprietari din 2027

Scenariul îl cunoaște aproape fiecare scară de bloc: un grup de proprietari vrea pe ordinea de zi un punct incomod — verificarea încasărilor, schimbarea administratorului, renegocierea contractului de curățenie — și punctul nu ajunge niciodată în convocator. Ba comitetul executiv „nu a avut timp", ba cenzorul nu semnează, ba administratorul spune că „se discută la diverse". Iar la „diverse" nu se votează nimic valabil.

Un pachet de modificări la Legea 196/2018, depus la Senat la finalul lunii septembrie 2026 și trimis Guvernului pentru punct de vedere pe 2 octombrie 2026, atacă exact acest blocaj. Dacă trece în forma propusă, un grup care reprezintă 20% dintre membrii asociației ar putea semna și impune ordinea de zi, fără să mai depindă de semnătura cenzorului. Să vedem ce spune legea astăzi, ce ar schimba proiectul și — cel mai important — ce puteți face deja la adunarea generală de iarnă, cu textul în vigoare.

Cine stabilește astăzi ordinea de zi a adunării generale

Legea în vigoare nu are un articol intitulat „ordinea de zi" care să rezolve toate disputele. Are însă o repartizare limpede de atribuții, iar de acolo se citește răspunsul.

Convocarea și pregătirea adunării sunt treaba comitetului executiv. Art. 24 lit. a) din Legea 196/2018 îi dă obligația să convoace adunarea generală „cel puţin o dată pe an şi ori de câte ori este necesar", iar lit. e) îi cere să întocmească proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și să „pregătească desfăşurarea adunărilor generale". Practic, comitetul formulează punctele, președintele semnează convocatorul, administratorul îl afișează.

Ce decide adunarea, odată convocată? Lista de atribuții a adunării generale din Legea 196/2018 (lit. i)–m), imediat înaintea art. 23) spune că adunarea stabilește modalitățile și tranșele de plată a contribuțiilor pentru fiecare categorie de cheltuieli, stabilește sistemul de penalizări pentru restanțe, mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului, a cenzorului sau a altor prestatori și poate stabili plafoanele minime peste care achizițiile se fac pe bază de oferte. Cu alte cuvinte: tot ce contează financiar la bloc se decide în AGA, dar numai dacă subiectul a fost scris în ordinea de zi.

Aici intervine rolul cenzorului, aşa cum s-a sedimentat în practică: multe statute și multe compartimente „asociații de proprietari" din primării cer semnătura cenzorului pe propunerea de ordine de zi, ca formă de control prealabil. Când cenzorul lipsește — iar sunt sute de asociații mici fără cenzor angajat — sau când refuză să semneze, convocarea rămâne în aer. Dreptul proprietarilor de a cere o adunare nu dispare, dar devine greu de exercitat. De aceea mulți ajung să ceară sprijinul primăriei sau să împingă punctul la „diverse", unde nu produce nicio hotărâre valabilă.

Ce schimbă pachetul de modificări depus la Senat

din 2027" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Propunerea legislativă depusă la finalul lui septembrie 2026 lucrează pe trei direcții care se leagă între ele. Le-am descris pe larg în analiza despre modificările la Legea 196/2018 pregătite pentru 2027, dar aici ne uităm strict la partea de ordine de zi.

1. Semnătura cenzorului iese din ecuație

Prima modificare elimină obligativitatea ca propunerea de ordine de zi să fie semnată de cenzor sau de comisia de cenzori. Logica iniţiatorilor e simplă: cenzorul verifică gestiunea financiară, nu oportunitatea politică a unei discuții. Dacă proprietarii vor să discute despre contractul de deszăpezire, nu e nevoie de avizul contabil al cenzorului pentru ca subiectul să ajungă în convocator. Controlul financiar rămâne — raportul cenzorului se prezintă oricum în adunare — dar nu mai funcționează ca filtru la intrare.

2. Dreptul expres al unui grup de 20% dintre membri

Partea cu adevărat utilă pentru proprietari: un grup care reprezintă 20% dintre membrii asociației ar putea semna el însuși propunerea de ordine de zi și ar putea impune introducerea unor subiecte. Nu „solicita cu amabilitate", ci impune. Diferența juridică e uriașă. Astăzi, o cerere a 20 de proprietari poate fi pusă într-un sertar fără consecințe clare. Cu un drept expres în lege, refuzul comitetului devine o încălcare a unei obligații legale, cu toate consecințele care decurg de aici.

3. Dispare plafonul de cinci membri în comitetul executiv

Art. 23 alin. (2) din Legea 196/2018 spune azi că comitetul executiv este format din președintele asociației și un număr par de membri, nu mai mare de patru, deci maximum cinci persoane în total. Regula a fost gândită pentru scara clasică de 40 de apartamente. La ansamblurile noi, cu 300–600 de apartamente și cinci-șase tronsoane, cinci oameni nu acoperă nici măcar reprezentarea pe scări. Proiectul ar lăsa fiecărei asociații libertatea să stabilească numărul prin statut. Dacă vă interesează mecanica actuală — cum se desemnează membrii, ce decizii pot lua — avem un ghid separat despre comitetul executiv al asociației de proprietari.

Pachetul mai cuprinde eliminarea obligației de atestare a administratorului la primărie și clarificarea convocării prin mijloace electronice. Ultima e cea mai așteptată, dar și cea mai sensibilă.

Stadiul legislativ real: deocamdată e proiect, nu lege

Aici trebuie să fim foarte expliciți, pentru că pe grupurile de Facebook ale asociațiilor circulă deja mesaje de genul „din 2027, 20% dintre proprietari fac ordinea de zi". Nu. Ar putea face, dacă proiectul devine lege în forma actuală.

Cât durează? Nimeni nu poate promite un termen. Avem însă un precedent fix pe aceeași lege: propunerea privind convocarea prin mijloace electronice a fost depusă în martie 2024 și adoptată de Senat în mai 2024. Peste doi ani, încă nu a parcurs tot traseul. Asta nu înseamnă că proiectul din 2026 va stagna la fel, dar vă spune cât de riscant e să construiți o strategie de AGA pe un text neadoptat.

Ce faceți concret în această perioadă de tranziție? Trei lucruri. Primul: folosiți mecanismele actuale, care sunt mai puternice decât cred majoritatea proprietarilor. Al doilea: nu votați nimic „în avans", pe baza proiectului — o hotărâre luată după reguli care nu există încă e atacabilă. Al treilea: dacă modificați statutul la AGA de iarnă, formulați prudent, fără să copiați textul din proiect ca și cum ar fi lege. Un statut care contrazice legea în vigoare creează mai multe probleme decât rezolvă.

Aceeași prudență se aplică și celorlalte propuneri din pachet, inclusiv celei privind validarea hotărârilor AGA cu majoritatea celor prezenți. Sună atractiv pentru asociațiile care nu adună niciodată cvorum, dar până la publicarea legii regulile de cvorum rămân cele de acum.

Cum calculați pragul de 20% pe blocul dumneavoastră

Chiar dacă dreptul expres nu e încă în lege, pragul de 20% merită calculat de pe acum: o cerere semnată de un grup consistent are greutate și astăzi, în fața comitetului și a primăriei. Regula de calcul se aplică la numărul de membri ai asociației, nu la numărul de persoane care locuiesc în bloc și nici la cote-părți. Un apartament cu trei coproprietari rămâne, de regulă, o poziție în tabelul nominal al membrilor.

Iată cum arată pragul pe tipurile de imobil întâlnite cel mai des în România. Am rotunjit în sus, pentru siguranță — e mai bine să aveți o semnătură în plus decât să vă trezit că pragul a fost ratat cu 0,4 proprietari.

De ce recomandăm o marjă de 15–20% peste prag? Pentru că semnăturile se contestă. Apare un apartament vândut între timp, un semnatar care nu e proprietar ci chiriaș, o poziție semnată de soție fără mandat de la soțul coproprietar. Dacă aveți 24 de semnături exact și două cad, pragul s-a dus. Cu 29 de semnături dormiți liniștiți.

Un detaliu care face diferența: treceți în tabel numărul apartamentului, numele proprietarului în clar, data semnării și semnătura. Nu „ap. 12 – OK". Pentru structura exactă a tabelului vă puteți folosi de modelul de tabel nominal convocator adunare generală, care are deja coloanele cerute de lege.

Cererea scrisă: cum o depuneți și ce termene curg după

Un grup de proprietari care vrea un punct pe ordinea de zi are nevoie de un document scris, nu de o discuție pe scară. Cererea nu trebuie să fie un act juridic complicat, dar trebuie să conțină câteva elemente.

• Formularea punctului, exact cum vreți să apară în convocator. Nu „discuții despre administrator", ci „Analiza activității administratorului și mandatarea comitetului executiv pentru eliberarea din funcție, conform atribuțiilor adunării generale din Legea 196/2018".
• Motivarea pe scurt — două-trei fraze, cu fapte, nu cu adjective.
• Documentele anexate, dacă există: liste de plată, oferte comparative, sesizări anterioare rămase fără răspuns.
• Tabelul cu semnături, cu numărul de apartament și calitatea de proprietar.
• Data și solicitarea expresă de includere în convocatorul următoarei adunări generale.

Cererea se depune la președinte sau la administrator, în două exemplare: unul rămâne la asociație, pe al doilea cereți număr de înregistrare și semnătură de primire. Dacă vi se refuză înregistrarea — se întâmplă — trimiteți-o prin poștă cu confirmare de primire. Ca punct de plecare, puteți folosi modelul de sesizare către asociația de proprietari, completat cu solicitarea de introducere pe ordinea de zi.

Cât despre termenul de convocare: veți găsi pe internet și varianta „7 zile". Noi vă recomandăm să mergeți pe minimum 10 zile înainte de data adunării, așa cum cere art. 47 din Legea 196/2018, cu afișare la avizier și tabel nominal de convocare semnat de proprietari sau cu scrisoare recomandată. Dacă textul final al modificărilor va schimba termenul, verificați legea publicată în Monitorul Oficial înainte să aplicați altceva. Conținutul obligatoriu al documentului e detaliat în ghidul nostru despre modelul legal de convocator AGA, iar formularul completabil îl aveți aici: model convocator adunare generală.

Ce cer proprietarii cel mai des să intre pe ordinea de zi iarna

Din experiența noastră cu asociațiile, cererile de iarnă se adună în patru teme. Toate au o componentă financiară care se simte direct în lista de plată din ianuarie–februarie.

Bugetul de venituri și cheltuieli pentru 2027

Proiectul de buget îl întocmește comitetul executiv, conform art. 24 lit. e) din Legea 196/2018, dar aprobarea e a adunării. Dacă vreți altceva decât „la fel ca anul trecut, plus 10%", cereți pe ordinea de zi aprobarea bugetului pe capitole, cu sume defalcate. Un buget votat global, cu o singură cifră, e imposibil de controlat. Modelul de buget de venituri și cheltuieli vă dă structura minimă.

Provizionul pentru încălzire

Pentru blocurile cu centrală proprie, prețul gazelor pentru clienții casnici este plafonat la 0,31 lei/kWh până la 31 martie 2027, prin OUG 12/2026 — verificați totuși în contractul asociației dacă vă încadrați în segmentul protejat, pentru că nu toate asociațiile sunt tratate ca clienți casnici. Ce se întâmplă după 1 aprilie 2027 nu știe nimeni, iar asta e exact motivul pentru care merită discutat în AGA de iarnă, nu în mai.

Contractul de deszăpezire și curățenia

Aici proprietarii cer de obicei ofertă comparativă. Adunarea generală poate stabili plafoanele minime peste care achizițiile se fac pe baza ofertelor operatorilor economici — e una dintre atribuțiile sale din Legea 196/2018, lit. l). Folosiți-o.

Tabelul de mai jos adună reperele de preț relevante pentru bugetul de iarnă. Sunt orientative, din ofertele și tarifele publice de la data redactării, și variază mult în funcție de oraș, furnizor și vechimea contractului.

Schimbarea administratorului

Punctul cel mai sensibil. Adunarea generală mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului — atribuție prevăzută expres în Legea 196/2018, lit. k). Formulați punctul ca mandatare, nu ca „demitere", pentru că așa îl cere legea. Procedura completă, cu termene de preaviz și predarea gestiunii, e în materialul despre rezilierea contractului de administrare.

Greșelile care anulează hotărârea

Am văzut hotărâri bune, votate de 60 de oameni, căzute pe un detaliu de procedură. Trei greșeli revin obsesiv.

Puncte adăugate direct în ședință. Cea mai frecventă și cea mai costisitoare. Cineva ridică mâna la „diverse" și propune un fond de reparații de 50.000 de lei. Se votează, se trece în proces-verbal, se pune pe lista de plată. Problema: proprietarii care nu au venit nu au putut ști că se votează asta. Convocatorul are rol de informare prealabilă; un punct care nu era în el nu a fost adus la cunoștința tuturor. Folosiți „diverse" pentru discuții și pentru a pregăti punctul pentru adunarea următoare — nu pentru vot.

Lipsa dovezii convocării. Afișarea la avizier fără nicio urmă scrisă e ca și inexistentă. Art. 47 din Legea 196/2018 cere afișare la avizier și tabel nominal de convocare semnat de proprietari, sau scrisoare recomandată. Multe asociații afișează și gata. Când un proprietar contestă, asociația nu are ce să arate: nici tabel semnat, nici confirmări poștale, nici fotografie datată a avizierului. Hotărârea devine extrem de fragilă.

Ordine de zi vagă. „Probleme financiare" nu e un punct de ordine de zi. „Aprobarea sistemului de penalizări pentru restanțe, în limita maximă de 0,2% pe zi de întârziere, conform art. 77 din Legea 196/2018" este. Regula de aur: din formularea punctului, un proprietar care nu vine la adunare trebuie să înțeleagă exact ce se votează și cât îl costă. Dacă nu înțelege, punctul e prost scris.

Mai adăugăm două care țin de aceeași familie: împuternicirile verbale („mi-a zis vecinul că votez pentru el") — nu funcționează, art. 48 cere împuternicire scrisă și semnată — și procesul-verbal fără tabelul semnatarilor hotărârii. Dacă prima convocare cade din lipsă de cvorum, nu improvizați: urmați procedura de a doua convocare a adunării generale. Iar dacă o hotărâre vi se pare nelegală, există o cale judiciară clară — am explicat pașii în ghidul despre contestarea în instanță a unei hotărâri AGA.

Cum țineți dovada convocării și arhiva cererilor proprietarilor

Toată discuția despre pragul de 20% se reduce, în practică, la o întrebare administrativă: cine ține evidența? Dacă cererile proprietarilor circulă pe hârtie și dispar în geanta administratorului, dreptul rămâne teoretic — indiferent ce scrie în lege.

Art. 24 lit. s) din Legea 196/2018 pune în sarcina comitetului executiv ținerea evidenței și păstrarea în bune condiții a arhivei documentelor financiar-contabile. Cererile proprietarilor nu sunt documente financiar-contabile, dar logica e aceeași: fără arhivă, nu există răspundere.

Ce ar trebui să existe, în orice formă — dosar fizic sau aplicație:

• Registrul cererilor, cu număr de înregistrare, data, semnatarii și punctul solicitat;
• Răspunsul asociației la fiecare cerere, cu data comunicării;
• Convocatorul în forma exactă afișată, cu data afișării și fotografie a avizierului;
• Tabelul nominal de convocare semnat, plus recipisele poștale, dacă s-a folosit scrisoarea recomandată;
• Procesul-verbal al adunării și tabelul semnatarilor hotărârii;
• Împuternicirile scrise, în original.

Într-o platformă de administrare ca CondoFlow, lucrurile se leagă singure: cererea depusă primește automat număr și dată, convocatorul se generează din șablonul legal și rămâne cu marcaj temporal, iar tabelul nominal se tipărește direct din lista actualizată de proprietari. Când cineva întreabă, peste șase luni, „dar cine a cerut punctul ăsta și când?", răspunsul e la două clicuri, nu la trei telefoane. Un alt avantaj deloc minor: notificarea proprietarilor pe e-mail funcționează perfect ca informare suplimentară, chiar dacă nu înlocuiește procedura din art. 47 — pe acest subiect, vedeți Ce prevede proiectul privind convocarea AGA prin e-mail.

Întrebări frecvente și comparația acum vs. propunerea pentru 2027