Incendiu la bloc: cine plătește daunele vecinilor în 2026-2027

Ora două noaptea, într-un bloc P+4 construit în anii '70. O aerotermă lăsată în priză lângă un fotoliu, un prelungitor pe care stau în paralel un radiator electric, un uscător de rufe și un televizor. Zece minute mai târziu, trei apartamente sunt afectate: unul ars, unul plin de fum și funingine, al treilea inundat de apa folosită la stingere. Dimineața, toți se uită spre administrator și întreabă același lucru: „cine plătește?"

Răspunsul scurt e că asociația nu plătește. Răspunsul lung, cel care contează pentru portofel, ține de Codul civil, de condițiile poliței de asigurare și de un document pe care foarte puțini oameni îl cer la timp: procesul-verbal de intervenție al ISU. Hai să le luăm pe rând, cu cifrele sezonului rece 2026-2027 pe masă.

Cifrele sezonului rece: de ce ia foc blocul între noiembrie și martie

Statisticile Inspectoratului General pentru Situații de Urgență nu lasă loc de interpretări. În primele opt luni ale anului 2026 au fost înregistrate 4.732 de incendii la locuințe, cu 22 mai multe decât în aceeași perioadă din 2025. Numărul victimelor a crescut de la 122 la 127 de persoane decedate, iar al răniților de la 417 la 463. Pe tot anul 2025, peste 6.900 de locuințe au fost afectate de incendii, cu 305 morți și 885 de răniți.

Ce se schimbă iarna? Consumul electric. Instalațiile electrice defecte sau improvizate produc, în medie, aproape 5 incendii de locuințe pe zi în România și reprezintă circa 26% din totalul incendiilor la locuințe. Într-un bloc vechi, coloana electrică a fost dimensionată pe vremea când un apartament avea un televizor, un frigider și două becuri. Puneți în priză o aerotermă de 2.000 W, un calorifer electric de 2.500 W și o mașină de spălat, și ați trecut deja peste ce poate duce instalația.

Tabelul de mai jos compară cauzele pe primele opt luni din 2025 și 2026, așa cum le-a comunicat IGSU. Creșterea cea mai urâtă e la sistemele de încălzire — exact categoria care explodează în sezonul rece.

La bloc, lista „clasicilor" de iarnă e aceeași în toată țara: aerotermă lăsată pornită peste noapte, rufe uscate direct pe convector sau pe radiatorul electric, prelungitor cu patru prize încărcat la maximum și ascuns sub covor, lumânări aprinse pe mobilă atunci când se ia curentul, uscător de păr uitat în funcțiune, încărcătoare de trotinetă electrică lăsate nesupravegheate pe hol. Niciunul nu pare periculos luat separat. Împreună, produc dosare de daună de zeci de mii de lei.

Regula de bază: proprietarul de la care pornește focul plătește

cine plătește daunele vecinilor în 2026-2027" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Principiul vine din Codul civil și este același pe care se sprijină toate litigiile dintre vecini: cine produce altuia o pagubă prin fapta sa este obligat să o repare. Nu contează că nu ați vrut să dați foc blocului — răspunderea civilă se naște și din simpla neglijență. O aerotermă lăsată nesupravegheată lângă o perdea, un prelungitor supraîncărcat, o instalație interioară modificată de un „meșter" fără autorizare: toate sunt fapte de culpă. Pentru situația concretă din apartamentul dvs., verificați textul legii și, dacă suma e mare, discutați cu un avocat.

Ce înseamnă asta practic? Dacă focul pornește din apartamentul 12, proprietarul apartamentului 12 datorează despăgubiri pentru: finisajele arse sau afumate din apartamentele vecine, bunurile distruse (mobilă, electrocasnice, haine), daunele produse de apa folosită la stingere, reparațiile la părțile comune afectate (casa scării, ușile de acces, tabloul de scară, tencuiala, instalațiile comune) și, în cazurile grave, cazarea temporară a celor rămași fără locuință.

Asociația de proprietari nu este casa de asigurări a blocului. Fondul de reparații se folosește pentru proprietatea comună, nu pentru a acoperi pagubele dintr-un apartament. Dacă focul a avariat părți comune, asociația poate executa lucrarea și apoi să repartizeze costul către proprietarul vinovat, iar restanța se penalizează — dar aici atenție: penalizările nu pot depăși 0,2% pe zi de întârziere și se aplică în condițiile art. 77 din Legea 196/2018, nu „cât decide administratorul".

Întrebarea care apare mereu: apartamentul era închiriat, cine plătește? Depinde de cauză. Dacă focul a pornit dintr-o faptă a chiriașului (aerotermă, plită, lumânare), răspunderea îi aparține celui care a produs paguba. Dacă a pornit dintr-o instalație veche, pe care proprietarul nu a întreținut-o, discuția se mută spre proprietar. Contractul de închiriere și polița de asigurare contează enorm — am detaliat împărțirea obligațiilor în ghidul despre ce plătește chiriașul și ce rămâne în sarcina proprietarului.

De ce PAD nu vă ajută după un incendiu

Aici se produce cea mai scumpă confuzie din blocurile românești. Mulți proprietari cred că polița obligatorie PAD, cea de 130 de lei pe an, îi acoperă „la orice". Nu e așa. Potrivit informațiilor publicate de PAID România și reluate în presa de specialitate, polița obligatorie acoperă trei riscuri: cutremur, alunecare de teren și inundație din cauze naturale. Incendiul intră în discuție doar atunci când este consecința unuia dintre aceste trei evenimente — de exemplu un incendiu declanșat de cutremur.

Un incendiu banal de iarnă, pornit de la o aerotermă sau de la un prelungitor, nu este risc PAD. Nici bunurile din casă nu sunt acoperite de PAD, nici răspunderea față de vecini. Sumele asigurate sunt, de altfel, modeste raportat la prețurile din 2026: 100.000 lei pentru locuințele tip A (primă 130 lei/an) și 50.000 lei pentru tip B (primă 50 lei/an). Lipsa poliței obligatorii se sancționează contravențional cu amendă de la 100 la 500 de lei, iar plata amenzii nu vă scutește de obligația de a încheia polița. Pentru detalii despre încheierea ei prin administrator, pentru toată scara, avem un material separat despre asigurarea PAID la bloc în 2026; pentru condiții exacte, verificați polița și textul legii asigurării obligatorii a locuințelor.

Deci unde rămâneți după un incendiu dacă aveți doar PAD? Exact acolo unde erați înainte: cu paguba proprie în sarcina dvs. și cu pretențiile vecinilor peste. Statistica e descurajantă — potrivit UNSAR, doar două din zece locuințe din România au și o asigurare facultativă. Restul merg pe noroc.

Polița facultativă și clauza de răspundere civilă față de terți

cine plătește daunele vecinilor în 2026-2027" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Instrumentul care rezolvă problema costă, de regulă, mai puțin decât o lună de întreținere iarna. Pentru un apartament, primele poliței facultative pornesc de la aproximativ 150-200 lei pe an și ajung la 500-700 lei pentru pachete complete. Exemple orientative din oferta pieței: un apartament evaluat la circa 60.000 EUR se asigură facultativ cu aproximativ 350 lei/an, iar unul de 120.000 EUR cu circa 540 lei/an.

Componenta care face diferența după un incendiu este clauza de răspundere civilă față de terți. Ea plătește în locul dvs. pagubele produse accidental vecinilor — exact scenariul „focul a pornit de la mine". Cifrele UNSAR pentru primul trimestru din 2026 arată că asigurătorii au plătit circa 2,3 milioane de lei pentru daune provocate de proprietari asigurați unor terți, cele mai mari 30 de dosare au însumat 452.000 de lei, iar cea mai mare despăgubire individuală din perioada analizată a fost de 57.000 de lei. Dosarele s-au concentrat în Ilfov, Sibiu, Dâmbovița, Cluj și în Municipiul București.

Cât de mare trebuie să fie suma asigurată la RC? Gândiți-vă la scenariul realist, nu la cel optimist: un apartament vecin refinisat integral, plus mobilă, plus reparații pe casa scării. Sub 10.000 EUR de limită, riscați să rămâneți cu diferența în sarcina dvs. Tabelul următor adună componentele unui pachet rezonabil pentru un apartament de bloc, cu prime orientative valabile în 2026.

Cifrele sunt estimări de piață, nu obligații legale — cereți trei oferte și comparați nu prima, ci excluderile. Două polițe la același preț pot fi complet diferite la capitolul „ce nu plătim".

Când focul pornește din părțile comune sau din instalația electrică a blocului

Scenariul doi, mai rar dar mai costisitor: focul izbucnește în tabloul electric de scară, în boxele de la subsol, în uscător sau pe traseul coloanei comune. Aici nu mai răspunde un proprietar anume, ci asociația de proprietari, în calitate de administrator al proprietății comune — dacă se dovedește că lucrarea de întreținere a fost neglijată.

Fișa de atribuții a administratorului, așa cum apare în suportul de curs pentru administrarea condominiilor, este explicită: administratorul urmărește comportarea în timp a construcției, răspunde față de funcționarea și integritatea elementelor proprietății comune, procură mijloacele materiale necesare pentru întreținerea și reparațiile curente și asigură cunoașterea și respectarea regulilor de locuit în condominiu. Pentru lucrările la proprietatea comună, administratorul supune comitetului executiv, spre analiză și aprobare, selecția de oferte, ținând cont de preț, durata de execuție și calitate. Cu alte cuvinte: dacă un electrician a semnalat în scris că tabloul de scară e improvizat și nimeni nu a aprobat lucrarea, documentul acela devine proba principală în procesul de după incendiu.

De aceea un raport de necesitate aprobat de comitetul executiv și o decizie a comitetului executiv datată nu sunt birocrație, sunt scut juridic. În aplicațiile de administrare, inclusiv în CondoFlow, aceste documente rămân arhivate cu dată și număr de înregistrare, ceea ce contează enorm atunci când un asigurător sau un judecător cere să vadă cine a știut și când.

Partea bună: bunurile comune se pot asigura. Polița de bunuri comune plătește asociației reparațiile la lift, fațadă, hidrofor, casa scării sau acoperiș avariate de un eveniment asigurat, iar incendiul este, în mod obișnuit, între riscurile acoperite. Atenție — bunurile comune nu intră în acoperirea PAD. Separat, există polița de răspundere civilă a asociației, utilă când paguba e produsă unui terț; am explicat mecanismul în ghidul despre asigurarea de răspundere civilă a asociației de proprietari.

Primii 7 pași după incendiu, în ordinea care vă salvează banii

Ordinea gesturilor contează mai mult decât viteza. Am văzut dosare pierdute nu pentru că oamenii nu aveau dreptate, ci pentru că au aruncat mobila arsă la gunoi înainte de constatare și au reparat pereții înainte ca inspectorul de daună să vadă ce era de văzut.

1. Sunați la 112 și cereți procesul-verbal de intervenție. Documentul emis de ISU consemnează data, locul, pagubele și cauza probabilă a incendiului (scurtcircuit, aparat de încălzire nesupravegheat, coș neigienizat). Fără el, niciun asigurător nu deschide dosar și nicio instanță nu are de la ce porni. Cereți-l pompierilor la finalul intervenției sau, ulterior, printr-o solicitare scrisă adresată inspectoratului.

2. Anunțați asigurătorul în termenul din poliță. Majoritatea condițiilor de asigurare cer notificarea în 24-48 de ore de la producerea evenimentului sau de la momentul în care ați luat cunoștință de el. Verificați exact ce scrie în polița dvs. — depășirea termenului este un motiv frecvent de refuz sau de reducere a despăgubirii.

3. Nu modificați locul faptei. Fotografiați și filmați tot, din mai multe unghiuri, inclusiv tabloul electric, prizele, aparatele implicate. Păstrați bunurile avariate până la constatare și faceți un inventar scris, cu valori și, unde există, facturi.

4. Constatarea daunelor. Inspectorul de daună întocmește procesul-verbal de constatare. Cereți copie și citiți-o înainte să semnați. Dacă nu sunteți de acord cu evaluarea, consemnați obiecțiile acolo, nu la telefon.

5. Notificați în scris vecinii păgubiți și asociația. O sesizare înregistrată la asociație fixează data și faptele. Administratorul poate întocmi un proces-verbal de constatare la fața locului, semnat de martori — probă utilă atât în negociere, cât și în instanță.

6. Expertiza tehnică. Când cauza e disputată, un expert tehnic stabilește originea focului, culpa tehnică și valoarea prejudiciului. În 2026, o expertiză tehnică pentru un apartament pornește de la aproximativ 1.000-1.200 lei, iar onorariile provizorii pentru expertize judiciare se stabilesc de instanță, frecvent în intervalul 1.000-2.000 lei, cu decontare finală după aprobare.

7. Recuperarea și, la nevoie, instanța. Dacă vinovatul refuză plata, urmează acțiunea civilă. Jurisprudența recentă arată sume care nu sunt simbolice: într-un litigiu între vecini, pârâtul a fost obligat la peste 65.000 de lei, iar în alt caz partea păgubită a obținut 45.067 lei daune materiale și 20.000 lei daune morale. Logica procedurală e identică cu cea de la avarii de apă, descrisă pas cu pas în ghidul despre cum recuperați banii după o inundație la bloc.

Model de notificare de daune către proprietarul vinovat

Înainte de instanță există un pas pe care mulți îl sar: notificarea scrisă. Trimisă prin poștă cu confirmare de primire sau înregistrată la asociație cu semnătură de primire, ea arată că ați încercat soluționarea amiabilă și fixează pretenția. Nu are nevoie de formulări avocățești, are nevoie de date exacte.

NOTIFICARE DE DAUNE

Către: dl/dna [nume], proprietar al apartamentului nr. [x], bloc [y], scara [z], str. [adresa]
De la: [nume], proprietar al apartamentului nr. [x], același condominiu
Data: [zz.ll.aaaa]

În data de [zz.ll.aaaa], ora aproximativă [hh:mm], din apartamentul nr. [x], proprietatea dvs., a izbucnit un incendiu, intervenția fiind efectuată de ISU [județ], conform procesului-verbal de intervenție nr. [nr.] din [data], al cărui conținut îl cunoașteți.

Ca urmare a incendiului și a operațiunilor de stingere, apartamentul meu a suferit următoarele pagube: [enumerare detaliată: finisaje afectate pe suprafața de ... mp, tâmplărie deformată, instalație electrică avariată, bunuri distruse — listă cu valori].

Valoarea totală a prejudiciului, conform [deviz/ofertă/raport de expertiză] anexat(ă), este de [sumă] lei.

Vă solicit ca, în termen de 15 zile calendaristice de la primirea prezentei, să achitați suma de [sumă] lei sau să transmiteți datele poliței dvs. de asigurare facultativă cu clauză de răspundere civilă, pentru deschiderea dosarului de daună.

În lipsa unui răspuns, îmi rezerv dreptul de a mă adresa instanței competente, cu solicitarea de obligare la plata despăgubirilor, a cheltuielilor de expertiză și a cheltuielilor de judecată.

Anexe: copie proces-verbal ISU, planșă fotografică, deviz/ofertă de reparații, inventar bunuri.
Semnătura: ____________

Două sfaturi din experiență: nu umflați suma „ca să aveți de unde lăsa" — un deviz nerealist vă slăbește poziția în fața expertului; și nu negociați exclusiv verbal, pe scară. Orice înțelegere amiabilă se pune pe hârtie, cu sume, termene și semnături.

Cum previne asociația: lista scurtă care chiar funcționează

Prevenția la bloc nu e un afiș la avizier, e un set de verificări cu facturi în spate. Înainte de fiecare sezon rece, comitetul executiv ar trebui să bifeze câteva lucruri concrete.

• Tablourile electrice de scară și de subsol: verificare de către un electrician atestat ANRE, strângerea conexiunilor, eliminarea siguranțelor improvizate și a „cârpelilor" cu conductori subdimensionați. O expertiză tehnică inițială costă, orientativ, 500-1.200 lei, iar înlocuirea unui tablou 190-560 lei, în funcție de numărul de circuite.
• Măsurători PRAM și buletin semnat: 400-900 lei pe scară. Documentul contează și la dosarul de daună, pentru că dovedește diligența asociației.
• Termoviziune pe tablouri: de la 200 lei, în funcție de complexitate. Depistează conexiunile care se încălzesc înainte să ia foc — cea mai bună raportare cost/beneficiu din toată lista.
• Modernizarea instalației comune: pentru o scară medie, P+4 cu 16 apartamente, lucrarea completă la părțile comune se încadrează, orientativ, între 5.000 și 25.000 lei. Se aprobă în adunarea generală, cu selecție de oferte prezentată comitetului executiv.
• Boxe, uscător, casa scării: interziceți explicit depozitarea materialelor inflamabile (bidoane de combustibil, vopsele, diluanți, anvelope, hârtie, mobilă veche) și blocarea căilor de evacuare. Regula trebuie scrisă în regulamentul condominiului, nu doar spusă la ședință.
• Informare la avizier, înainte de 1 noiembrie: un afiș scurt despre aeroterme nesupravegheate, prelungitoare supraîncărcate, rufe pe convector, lumânări și încărcătoare de trotinete. Repetat în decembrie și în ianuarie.

Administratorul are și obligația legală de a asigura cunoașterea și respectarea regulilor de locuit în condominiu — deci informarea nu e un gest de bunăvoință, face parte din fișa postului. Iar dacă blocul dvs. are deja probleme de genul miros de gaze pe scară, tratați-le ca urgențe de categoria întâi: un incendiu pornit de la gaze se discută în altă clasă de gravitate.

Greșelile care vă pot costa despăgubirea

Le întâlnim în aproape fiecare dosar. Prima: curățenia rapidă. Oamenii vor să scape de miros și de funingine, aruncă mobila și zugrăvesc în trei zile, apoi cer bani. Fără probe, cuantumul devine o discuție de bun-simț, iar bunul-simț nu se încasează. A doua: notificarea târzie a asigurătorului, cu explicația „am fost în stare de șoc". Omenește, se înțelege; contractual, e motiv de refuz.

A treia greșeală e înțelegerea pe cuvânt între vecini. „Îți repar eu, nu ne mai complicăm." Trei luni mai târziu, nimeni nu-și mai amintește ce s-a promis, iar termenul în care puteați strânge probele a trecut. A patra: subasigurarea. O poliță facultativă cu suma asigurată la jumătatea valorii reale duce la despăgubire proporțional redusă — citiți clauza de subasigurare, e cea mai ignorată din contract.

A cincea, specifică asociațiilor: lipsa documentelor. Dacă focul a pornit din tabloul de scară și asociația nu poate arăta nicio verificare, nicio decizie a comitetului executiv, niciun contract cu un electrician atestat, poziția ei în instanță e foarte slabă. Invers, un dosar ordonat — buletin PRAM la zi, proces-verbal de verificare, decizii datate, procese-verbale de recepție a lucrărilor — mută discuția spre caz fortuit. De asta merită ca arhiva asociației să fie digitală și completă, nu un sertar cu hârtii amestecate.

Și a șasea: convingerea că „nu mi se întâmplă mie". Patru mii șapte sute de incendii la locuințe în opt luni spun altceva.

Întrebări frecvente