Centrală termică de scară 2026-2027: cost și când bate termoficarea

La fiecare ședință de scară din toamna asta apare întrebarea, undeva între fondul de reparații și ușa de la ghenă: „dar dacă ne punem centrală proprie, pe scară?". Iar oamenii nu o pun din plăcerea de a face lucrări. O pun pentru că au stat trei săptămâni cu apă călâie în aprilie și pentru că factura vine întreagă chiar și când caloriferele sunt mai reci decât peretele.

Am stat de vorbă în ultimele luni cu administratori din București, Timișoara și Oradea care au trecut sau au încercat să treacă la o centrală de scară. Concluzia scurtă? Investiția e mai mică decât se teme lumea, iar birocrația e mai mare. Și, surprinzător pentru mulți, în unele orașe termoficarea încă rămâne mai ieftină pe gigacalorie. Hai să le luăm pe rând, cu cifre.

De ce revine discuția exact în toamna 2026

Trei lucruri s-au adunat în ultimul an și au împins subiectul din zona teoretică în bugetul real al asociațiilor.

Primul: starea rețelelor. În Capitală, pierderile din sistemul de termoficare au fost de aproximativ 41% în 2025 și au coborât la circa 38% în 2026, după investiții în rețeaua primară. Debitul de apă de adaos se învârte în jurul a 2.225 de tone pe oră, față de un debit considerat normal de aproximativ 1.000 t/h — apă care trebuie cumpărată, tratată, pompată și reîncălzită, cu un cost anual estimat la aproximativ 60 de milioane de lei. În primăvara lui 2026, circa 3.500 de blocuri bucureștene, adică aproape 40% din cele racordate, au avut apă caldă sub parametri sau deloc. Sute de kilometri de conducte au peste 40-50 de ani.

Al doilea: fiscalitatea. Din 1 noiembrie 2026, energia termică livrată populației se facturează cu TVA de 11% în sezonul rece (1 noiembrie - 31 martie), iar în afara sezonului cu cota standard de 21%. Am detaliat mecanismul și efectul pe factura reală în articolul despre modificarea TVA la căldură din noiembrie 2026, pentru că pe o listă de întreținere diferența se vede imediat.

Al treilea: încrederea. Când un sistem pierde aproape 40% din agentul termic pe traseu, proprietarii ajung inevitabil la întrebarea „cine plătește apa care se duce în pământ?". Răspunsul tehnic îl găsiți în ghidul nostru despre pierderile de agent termic și cine le suportă, dar efectul psihologic e simplu: oamenii vor un contor pe care îl văd și o instalație pe care o pot repara cu un telefon, nu cu o petiție.

Adăugați peste toate acestea sezonul de avarii din vară, când jumătate de cartier stă fără apă caldă în august, și veți înțelege de ce 2026 a fost anul în care mulți administratori au cerut primul deviz.

Ce este, concret, o centrală termică de scară

Hai să lămurim vocabularul, pentru că jumătate din certurile din ședință vin din confuzie.

Centrala termică de scară (sau de bloc) înseamnă una sau mai multe centrale murale de condensație montate în cascadă, într-o cameră tehnică amenajată la subsol, pe terasă sau într-o anexă. Ele alimentează exact aceleași coloane și calorifere pe care le aveți acum, plus un boiler pentru apă caldă menajeră. Nu intră nimeni în apartament cu echipamente, nu apare niciun coș de fum pe fațada dvs., iar puterea totală se dimensionează pentru toată scara — de regulă 3-5 module de 50-70 kW pentru 20-40 de apartamente.

Centrala de apartament e soluția individuală: aparat propriu în bucătărie sau pe balcon, branșament de gaz pe coloană comună, coș de fum propriu, revizie proprie, factură proprie. Termoficarea rămâne varianta în care cumpărați energie termică gata produsă, cu un contor la nivelul blocului.

Diferența care cântărește cel mai mult în buget nu e aparatul, ci randamentul la nivel de sistem. O cascadă de condensație modernă lucrează cu randamente de peste 95% și modulează în trepte: în octombrie pornește un singur modul, în ianuarie lucrează toate. Dispar pierderile de pe rețeaua orașului, dispare apa de adaos plătită indirect, dispar avariile de pe magistrale. În schimb apar obligații noi, pe care le vedem mai jos.

Iată cum arată cele trei variante puse una lângă alta, pentru un apartament de 2 camere într-un bloc tipic de patru etaje:

Devizul real al unei centrale de scară în 2026

Aici încep surprizele, în ambele sensuri. Ofertele pe care le-am văzut în 2026 pentru scări de 24-36 de apartamente s-au așezat între 130.000 și 290.000 de lei, cu TVA, adică undeva la 4.000-9.000 lei pe apartament. Intervalul e larg pentru că depinde enorm de două lucruri: distanța până la conducta de gaz și starea subsolului.

Un avertisment de la început: prețurile de montaj au crescut considerabil față de 2024. Manopera în construcții a urcat cu aproximativ 10-15% doar față de 2025, iar pe meseriile specializate — instalații, automatizări — creșterile raportate sunt de 15-20%. Indicele de cost în construcții publicat de INS a ajuns la 164,7 (2021 = 100), cu un plus de 5,4% pe ultimul interval. Cumulat, o ofertă din 2024 trebuie corectată în sus cu 20-30% ca să fie realistă azi. Dacă aveți un deviz vechi în dosar, aruncați-l.

Iată capitolele devizului, cu intervale orientative pentru o scară de 30 de apartamente:

Observați că echipamentul propriu-zis — cascada — reprezintă mai puțin de o treime din total. Restul e instalație, autorizare și muncă de om. De aceea ofertele „la cheie, 60.000 de lei pentru tot blocul" sunt, aproape invariabil, oferte fără branșament și fără hidraulică.

Cât plătiți efectiv în iarna 2026-2027

Să trecem la partea care interesează pe toți: lei pe lună. Pentru calculul de mai jos am folosit prețul plafonat al gazului de 0,31 lei/kWh, valabil pentru consumatorii casnici până la 31 martie 2027, un randament de 95% al cascadei de condensație și o rezervă de 0,02-0,03 lei/kWh pentru mentenanță și energie electrică de pompare. Rezultă un cost echivalent de aproximativ 400-440 lei pe gigacalorie utilă.

Acum comparați cu tarifele la termoficare din principalele orașe. În București, tariful pentru populație este de 283,75 lei/MWh fără TVA — aproximativ 330 lei/Gcal fără TVA, deci circa 366 lei/Gcal cu TVA de 11%. Prețul local al energiei termice se apropie însă de 1.500 lei/Gcal, iar diferența e acoperită de primărie: pentru 2026 compensația estimată depășește 1,3 miliarde de lei. Mai multe cifre în analiza noastră despre subvenția la gigacalorie și cât pune primăria.

Tradus în lei pe lună: un apartament de 2 camere într-un bloc reabilitat consumă, în ianuarie, cam 0,8-1,1 Gcal pentru încălzire și apă caldă. În București asta înseamnă 300-400 de lei la termoficare și 330-480 de lei cu centrală de scară. În Oradea sau Timișoara, aceleași 0,9 Gcal costă 500-650 de lei la termoficare și 360-400 de lei cu centrală proprie — o economie de 150-250 lei pe lună în vârful iernii și de aproximativ 800-1.400 de lei pe sezon. La o investiție de 6.000 de lei pe apartament, amortizarea vine în 4-7 ani. Comparația extinsă pe toate variantele o aveți în articolul despre cât costă încălzirea apartamentului în iarna 2026-2027.

Marea necunoscută rămâne aprilie 2027. Plafonul de 0,31 lei/kWh expiră, iar ce urmează depinde de deciziile de la acel moment — am strâns scenariile în materialul despre liberalizarea gazelor din 2027. Orice calcul de amortizare pe 10 ani trebuie făcut cu două variante de preț, nu cu una.

Pașii legali, în ordinea în care se fac

Partea tehnică o rezolvă un instalator bun în două luni. Partea juridică poate dura un an, dacă o luați pe dos. Ordinea care funcționează:

1. Raport de necesitate și două-trei oferte comparabile. Comitetul executiv aprobă un raport de necesitate care să explice de ce se propune lucrarea și cât costă. Fără cifre pe hârtie, discuția în ședință se transformă în ceartă.
2. Convocarea adunării generale. Convocatorul se face conform art. 47 din Legea 196/2018: cu cel puțin 10 zile înainte, prin afișare la avizier însoțită de tabel nominal semnat de proprietari sau prin scrisoare recomandată.
3. Hotărârea adunării generale. Se votează cu prezență personală sau prin împuternicire scrisă și semnată, conform art. 48. Pentru lucrări la părți comune de această anvergură, verificați textul legii privind majoritatea necesară și, ideal, cereți un punct de vedere juridic înainte de ședință.
4. Aviz tehnic de racordare. Se solicită operatorului de distribuție; costă orientativ 100-500 de lei, e valabil 12 luni, iar răspunsul vine în 30-45 de zile lucrătoare.
5. Autorizație de construire pentru camera tehnică și sistemul de evacuare, pe baza proiectului verificat.
6. Execuție, probe, autorizare ISCIR și recepție. Pentru cazane cu putere de peste 400 kW, prescripția tehnică impune personal autorizat pentru exploatare — fochist. Sub acest prag, obligația nu apare, dar reviziile și verificările rămân. Le-am detaliat în ghidul despre revizia centralei termice de bloc și autorizarea ISCIR.
7. Debranșarea de la rețeaua centralizată, cu dosarul complet către operator. Pașii și actele sunt în articolul despre debranșarea de la termoficare în 2026, iar documentele de asociație le completați direct în pachetul de debranșare.

Cum se repartizează costurile după trecere

Aici se vede dacă administratorul a citit legea sau doar oferta. Cheltuielile cu încălzirea proprietăților individuale intră la categoria cheltuieli pe consumatori tehnici: potrivit art. 90 din Legea 196/2018, acestea cuprind energia termică sub formă de căldură, combustibilul și energia electrică pentru încălzire, salariul sau remunerația pentru fochist și echipamentul de lucru, precum și costurile pentru funcționarea instalațiilor de încălzire centrală. Altfel spus: gazul, curentul pompelor și omul de la cazane se duc toate în același coș de cheltuieli.

Separat de acestea, art. 88 enumeră la cheltuieli pe beneficiari o serie de poziții care devin brusc foarte relevante după montarea unei centrale de scară: citirea, calculul și gestiunea consumurilor individuale de căldură și gaze, serviciile cu privire la repartitoarele de costuri, verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică în cazul distribuției orizontale și reviziile instalațiilor interioare de gaze, apă și încălzire. Acestea se repartizează, conform art. 87 alin. (2), după valoarea care revine fiecărui beneficiar, pe baza facturilor și a documentelor justificative.

Un detaliu care scapă frecvent: dacă se modifică suprafețele utile în urma unor lucrări, art. 35 alin. (3) cere comunicarea către președintele asociației și organul fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor, pentru ca baza de date a asociației să reflecte noile suprafețe. La o centrală de scară, unde o parte din repartizare se face pe suprafață, diferența chiar se simte.

Riscurile pe care nimeni nu le pune în convocator

Am văzut proiecte frumoase pe hârtie blocate de lucruri banale. Lista scurtă a capcanelor:

• Proprietarii care refuză. Întotdeauna există două-trei apartamente care spun „nu", de obicei pensionari care se tem de datorie sau proprietari de apartamente nelocuite. Nu îi convingeți cu grafice, îi convingeți cu un plan de plată eșalonat și cu transparență totală pe facturi.
• Apartamentele deja debranșate. Dacă patru apartamente au deja centrală proprie, ele nu vor contribui la energia termică, dar instalația comună trece prin pereții lor și beneficiază de căldura coloanelor. Repartizarea corectă a acestor situații trebuie discutată explicit în ședință și, dacă e nevoie, cu un jurist — v-am strâns criteriile în ghidul despre când merită un avocat la asociația de proprietari.
• Fondul de reparații insuficient. Puține scări au 200.000 de lei pe cont. Realist, se merge pe contribuție specială aprobată în adunare, eventual eșalonată pe 12-24 de luni. Restanțele se tratează ca orice altă restanță, cu penalizări de maximum 0,2% pe zi de întârziere, aplicate conform art. 77 din Legea 196/2018.
• Camera tehnică improprie. Subsol inundat, fără ventilație, cu țevi de canalizare peste tot. Uneori amenajarea costă mai mult decât centralele.
• Costurile recurente subestimate. Revizii, verificări, curățarea sistemului de evacuare, asigurare pentru echipament, eventual fochist. Pentru coșul de fum colectiv, tarifele și obligațiile sunt în articolul despre curățarea coșului de fum la bloc.

Și un risc de care se vorbește prea puțin: responsabilitatea. După montare, când e frig în apartamentul 14 la ora 22:00, nu mai sunați la operator. Sunați administratorul. Scările care nu au un contract de mentenanță cu intervenție în 24 de ore regretă decizia în prima iarnă.

Checklist: când NU merită centrala de scară

Nu orice bloc e candidat. Dacă bifați trei sau mai multe dintre punctele de mai jos, probabil e mai sănătos să rămâneți pe termoficare și să investiți banii în anvelopare și în robineți termostatici.

• Scară mică, sub 15-16 apartamente. Costurile fixe — proiect, branșament, cameră tehnică, automatizare — nu se diluează suficient. Investiția pe apartament sare ușor peste 10.000 de lei.
• Fără gaz în zonă. Dacă extinderea rețelei până la bloc depășește 50-60 de metri sau cere desfacere de carosabil, devizul explodează și termenul se dublează.
• Bloc nereabilitat termic. O centrală performantă într-un bloc care pierde 40% din căldură prin pereți și tâmplărie e ca un motor nou pe o caroserie ruginită. Anveloparea aduce mai mult, mai repede.
• Oraș cu subvenție mare la gigacalorie. În Brașov sau București, la tarifele actuale, nu veți economisi nimic. Cumpărați, în schimb, independență față de avarii — un argument valid, dar care trebuie spus pe față, nu ambalat în promisiuni de economie.
• Asociație cu restanțe mari și fără cenzor activ. O lucrare de sute de mii de lei într-o asociație care nu-și ține hârtiile la zi se termină prost, de obicei la primărie sau în instanță.
• Subsol revendicat sau fără acces liber. Dacă spațiul tehnic e închiriat sau disputat, rezolvați mai întâi situația juridică.

Pe de altă parte, dacă aveți 28-40 de apartamente, bloc reabilitat, conductă de gaz pe trotuar, subsol uscat și un oraș cu Gcal peste 500 de lei, calculul se face singur.

Cum ții socotelile după trecerea la centrala de scară

Trecerea la centrală proprie mută o grămadă de muncă pe umerii administratorului: citirea repartitoarelor sau a contoarelor, defalcarea facturii de gaz între încălzire și apă caldă, urmărirea indexului de la contorul general, evidența reviziilor și a garanțiilor. În CondoFlow puteți ține separat consumul tehnic al centralei de cheltuielile pe beneficiari din art. 88, puteți genera lista de plată cu cele trei linii distincte și puteți arăta fiecărui proprietar, în contul său, cât a consumat și cum s-a calculat partea sa. Când oamenii văd cifra, scad întrebările la ușă.

Practic, recomandăm trei lucruri din prima lună: citiri la aceeași dată în fiecare lună, un dosar digital cu toate procesele-verbale de recepție și de revizie, și un raport lunar simplu care compară consumul de gaz cu media gradelor-zile. În al doilea an veți ști exact dacă instalația e reglată bine sau dacă ardeți bani pe o coloană nesortată.

Decizia finală nu e una tehnică, ci una de încredere. Dacă scara dvs. funcționează ca o echipă, o centrală de scară e cea mai rațională soluție dintre cele trei: investiție de trei ori mai mică decât varianta individuală, randament mai bun, independență față de o rețea care pierde aproape 40% din agentul termic. Dacă, în schimb, ședințele se termină cu uși trântite, mai bine mai așteptați un an. O centrală de 200.000 de lei nu repară o asociație dezbinată — doar scoate la lumină fisurile care existau deja.