Lucrări în apartament 2026: anunț la Poliția Locală în 24 h

Sâmbătă dimineață, la ora 8:30, cineva de la etajul trei pornește picamerul. Până la ora 10 au sunat patru vecini, dintre care doi amenință cu Poliția. Până la ora 12, administratorul a aflat că proprietarul vrea „să deschidă bucătăria spre living". Întrebarea pe care și-o pune orice președinte de asociație în momentul ăla nu mai e doar „are acord de la vecini?", ci și „eu ce trebuie să fac acum, ca să nu mă amendeze pe mine?".

Răspunsul s-a schimbat în ultimii ani și mulți administratori încă nu știu asta. În unele sectoare și municipii, reprezentantul asociației are obligația, stabilită prin hotărâre de consiliu local, să înștiințeze Poliția Locală despre lucrările efectuate în apartamente și în spațiile comune — în maximum 24 de ore de la momentul în care află de ele. Nu de la începerea lucrărilor. De la momentul în care ia cunoștință. Diferența asta de formulare schimbă complet modul în care trebuie să lucrați.

Ce s-a schimbat de fapt: o obligație locală, nu una națională

Să lămurim prima confuzie, pentru că e cea care produce cele mai multe discuții aprinse în scara blocului. Nu există o lege națională care să vă oblige să sunați la Poliția Locală de fiecare dată când un vecin schimbă gresia. Legea 196/2018 reglementează relația dintre proprietari și asociație, nu relația asociației cu poliția locală în materie de lucrări.

Obligația de care vorbim vine din plan local. În Sectorul 2 al Capitalei, Direcția Generală de Poliție Locală a afișat o înștiințare explicită către asociații: reprezentanții trebuie să comunice Serviciului Protecția Mediului toate lucrările de întreținere, reparații și amenajări interioare aferente apartamentelor, precum și cele din spațiile comune, în termen de 24 de ore de la data luării la cunoștință. Temeiul invocat este H.C.L. Sector 2 nr. 301/2019, modificată prin H.C.L. Sector 2 nr. 214/2021. Sancțiunile aflate în vigoare pentru nerespectare: 1.000–1.500 lei pentru persoane fizice și 2.000–2.500 lei pentru persoane juridice.

Iar lucrurile se înăspresc. Un proiect de hotărâre aflat în pregătire în același sector reiterează obligația de notificare în 24 de ore către structura de specialitate din cadrul Direcției Generale de Poliție Locală și propune un pachet mai larg de obligații pentru asociații: menținerea curățeniei pe trotuare, alei și spații verzi, întreținerea fațadelor și împrejmuirilor, numerotarea poștală, interdicția de a desființa sau muta platformele de colectare a deșeurilor fără respectarea legislației și anunțarea defecțiunilor la apă, canalizare sau încălzire în maximum 6 ore. Amenzile propuse urcă la 2.000–3.000 lei pentru persoane fizice și 3.000–5.000 lei pentru persoane juridice.

De ce ar face o primărie de sector asta? Pentru un motiv destul de pragmatic: poliția locală nu are cum să afle singură că la etajul 7 se demolează un perete, până când nu apare o fisură la vecinul de dedesubt. Asociația, însă, află imediat. Transformând asociația în prima verigă de informare, autoritatea câștigă acces la ceea ce se întâmplă în spatele ușilor — în schimbul unei obligații administrative pe care o plătiți dvs., în timp și în hârtii.

Ce intră în categoria „lucrări" și ce nu

Aici e partea în care administratorii transpiră. Formularea din înștiințare — „lucrări de întreținere, reparații sau amenajări interioare" — e largă. Interpretată la literă, ar însemna că trebuie să raportați și montarea unui raft. În practică, nimeni nu face și nimeni nu așteaptă asta. Criteriul rezonabil pe care îl recomandăm este următorul: raportați orice intervenție care poate afecta structura, instalațiile comune, fațada sau liniștea și siguranța vecinilor.

Iată cum arată împărțirea, în practica de zi cu zi a unei asociații cu 80 de apartamente:

Observați logica? Nu contează cât de scump e materialul, ci unde ajunge dalta. O renovare de 60.000 de lei care nu atinge nici un perete portant și nici o coloană e, din perspectiva asociației, mai puțin problematică decât o intervenție de 2.000 de lei care taie o țeavă comună. Dacă vă interesează linia roșie în materie de pereți, am detaliat separat tot procesul în ghidul despre demolarea unui perete în apartament de bloc, cu acord, expertiză și amenzi, inclusiv cum recunoașteți un perete portant fără să fiți inginer.

Cine răspunde concret: președinte, administrator sau comitet executiv

Întrebarea asta decide cine plătește amenda. Textele locale vorbesc despre „reprezentantul asociației de proprietari", iar reprezentantul legal al asociației este președintele. El semnează, el primește corespondența, el e cel care se prezintă la control. Dacă notificarea nu pleacă în 24 de ore, agentul constatator nu va căuta cine a uitat — va întocmi procesul-verbal pe asociație sau pe reprezentantul ei.

Asta nu înseamnă că administratorul scapă. Administratorul e cel care, prin fișa postului și contractul de administrare, are atribuția de a urmări starea tehnică a clădirii și de a aduce la cunoștința conducerii problemele apărute. Dacă el a primit sesizarea unui vecin și nu a transmis-o mai departe, răspunderea lui e contractuală: avertisment, reținere din indemnizație în condițiile contractului, în cazuri grave încetarea contractului. Firmele de administrare au o expunere suplimentară — fiind persoane juridice, se încadrează în plaja de sancțiuni mai mare, cea de 3.000–5.000 lei din proiect.

Comitetul executiv are rolul cel mai subestimat: el stabilește procedura. Nu e deloc o formalitate să adoptați o decizie a comitetului executiv prin care se stabilește cine anunță, în cât timp, pe ce canal și unde se păstrează dovada. Din momentul în care decizia există, discuția „nu știam că trebuie" dispare, iar răspunderea devine trasabilă. Am văzut asociații în care președintele și administratorul s-au acuzat reciproc săptămâni întregi după o amendă de 2.500 de lei, pur și simplu pentru că nimeni nu scrisese pe hârtie de a cui e sarcina.

Recomandarea noastră, bazată pe ce funcționează în blocurile mari: o singură persoană responsabilă pentru transmitere (de obicei administratorul), o singură persoană care semnează (președintele) și un registru unic în care intră tot. Două persoane, un traseu, zero ambiguitate.

Amenzile și, mai dureros, cumulul lor

Cea mai costisitoare greșeală nu e amenda de neanunțare în sine. E faptul că ea vine la pachet cu altele. Scenariul clasic: un proprietar sparge un perete fără autorizație, vecinul de dedesubt reclamă, poliția locală vine în control. Constată lucrarea neautorizată — amendă pentru proprietar, în baza legislației privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Și constată, în același timp, că asociația știa de două săptămâni și nu a notificat nimic — al doilea proces-verbal, pe asociație.

Cifrele puse cap la cap arată așa:

Că nu e teorie o arată bilanțurile poliției locale. La Timișoara, doar în primele șase luni din 2026, polițiștii locali au aplicat sancțiuni de peste 1,4 milioane de lei în domeniul disciplinei în construcții și al întreținerii imobilelor, cu 685 de contravenții între ianuarie și iunie. Printre faptele constatate: desființarea de pereți despărțitori fără autorizație de construire, în apartamente de bloc.

Observați un detaliu important din tabel: amenda pentru lucrarea nelegală îl lovește pe proprietar, nu pe asociație. Asociația riscă pentru tăcere. E o distincție care merită explicată clar la prima adunare generală, pentru că schimbă percepția proprietarilor: notificarea făcută de administrator nu e un denunț, e scutul asociației.

Ce era deja obligatoriu din Legea 196/2018

Regula celor 24 de ore se adaugă unui set de obligații care existau oricum și pe care multe asociații le aplică aproximativ. Legea 196/2018 stabilește, la art. 30–31, coordonatele intervențiilor în apartament: proprietarul nu poate schimba aspectul proprietății comune și nu poate executa lucrări care afectează structura de rezistență, siguranța sau rezistența mecanică a clădirii, iar pentru modificările care ating proprietatea comună sau interesele vecinilor are nevoie de acordul acestora. În plus, legea reglementează accesul în apartament pentru lucrări la coloanele și instalațiile comune — un capitol pe care l-am tratat în detaliu în articolul despre accesul în apartament pentru reparații la coloane, cu preavize și consecințele refuzului.

Diferența dintre cele două planuri e simplă, dar esențială:

• Legea 196/2018 protejează clădirea și vecinii. Sancțiunea naturală e în interiorul comunității: refuzul acordului, obligarea la readucerea în starea anterioară, acțiune în instanță, suportarea pagubelor.
• Hotărârea de consiliu local protejează interesul autorității de a ști ce se întâmplă în fondul locativ. Sancțiunea e contravențională și o aplică poliția locală.

În practică, asta vă dă o secvență de lucru foarte logică. Mai întâi cereți proprietarului documentele pe care legea i le impune — acceptul asociației de proprietari pentru orice schimbare a aspectului sau destinației proprietății comune, acordul proprietarilor vecini pentru reamplasarea zidurilor dintre apartamente (iar pentru zidurile dintre apartament și proprietatea comună, hotărârea majorității proprietarilor și modificarea acordului de asociere) și, unde e cazul, autorizația de modificare a construcției. Puteți folosi modelul de acord al vecinilor pentru lucrări de renovare sau recompartimentare, ca să nu primiți niște semnături pe o foaie ruptă din caiet. Abia apoi, în paralel, faceți notificarea către poliția locală. Ordinea nu e inversabilă: dacă așteptați să adunați tot dosarul înainte să notificați, cele 24 de ore trec.

Și o precizare care liniștește multe spirite: faptul că proprietarul are toate acordurile și autorizația în regulă nu vă scutește de notificare. Textul local nu condiționează obligația de legalitatea lucrării. Comunicați lucrările, indiferent dacă vi se par corecte sau nu. Detaliile despre procentele și semnăturile necesare sunt în ghidul nostru despre acordul vecinilor pentru lucrări în apartament.

Procesul în 5 pași și ce scrie în notificare

Partea bună e că întreaga obligație se poate rezolva în zece minute, dacă aveți un traseu stabilit. Iată-l:

1. Sesizarea. Intră pe orice canal: telefon, mesaj, o sesizare scrisă către asociație, administratorul care aude zgomot sau vede moloz pe scară. Momentul înregistrării sesizării este momentul „luării la cunoștință" — de aici curg cele 24 de ore. Notați ora, nu doar ziua.
2. Verificarea. Administratorul sună sau urcă la proprietar și pune patru întrebări: ce lucrări se execută, cât durează, se atinge vreun perete sau vreo coloană, există autorizație. Dacă proprietarul nu răspunde sau nu deschide, nu e un blocaj — consemnați refuzul și treceți la pasul 3.
3. Notificarea în 24 de ore. Transmiteți către structura indicată de poliția locală, pe e-mail cu confirmare de primire sau prin registratură, cu număr de înregistrare. E-mailul simplu, fără dovadă de primire, nu vă apără la control.
4. Înscrierea în registrul de lucrări. Data și ora sesizării, apartamentul, descrierea, data și numărul notificării, documentele primite de la proprietar. Un tabel, nu un caiet cu însemnări pe diagonală.
5. Informarea comitetului executiv. La prima ședință, pe ordinea de zi: lucrările notificate în perioada scursă. Se consemnează în procesul-verbal al ședinței. Durează trei minute și vă acoperă complet.

Conținutul minim al notificării, ca să nu vă întoarcă nimeni hârtia: denumirea și adresa asociației, numele și calitatea semnatarului, adresa exactă a imobilului și numărul apartamentului, descrierea lucrărilor așa cum le-ați constatat, data la care ați luat cunoștință, dacă proprietarul a prezentat autorizație și acordul vecinilor, numele persoanei de contact și telefonul. Două paragrafe, nu un memoriu.

Sezonul de toamnă: exact perioada în care se adună dosarul

Nu e o coincidență că discuția asta devine fierbinte în octombrie. Toamna e vârful de lucrări în blocuri: oamenii închid balcoane înainte de frig, schimbă caloriferele până la pornirea căldurii, mută coloane, montează centrale. Un administrator de bloc cu 100 de apartamente din București ne-a spus că în octombrie și noiembrie primește cam de trei ori mai multe anunțuri de lucrări decât în restul anului.

Ca să vă faceți o idee despre ce sume discută proprietarii dvs. și de ce nu renunță la lucrare doar pentru că le cereți o hârtie, iată costurile orientative de piață din 2026 (estimări, nu cerințe legale):

Observați că la calorifere miza nu e banii, ci momentul. O golire de coloană în decembrie lasă o scară întreagă în frig câteva ore și generează un val de reclamații pe care îl gestionați dvs., nu instalatorul. De asta recomandăm ca regulamentul să impună programarea lucrărilor pe instalații comune în afara sezonului de furnizare a căldurii. Dacă aveți proprietari care întreabă ce au voie și ce nu, trimiteți-i direct la ghidul despre schimbarea caloriferelor în apartament, cu costuri și acorduri și la cel despre închiderea balconului la bloc, cu autorizație și avize. Veți economisi jumătate din discuțiile de la ghereta administratorului.

Checklist pentru regulamentul de ordine interioară

Obligația de notificare în 24 de ore funcționează doar dacă aflați la timp de lucrări. Iar asta nu depinde de poliția locală, ci de regulamentul dvs. Un regulament bine scris transformă „am auzit zgomot" în „am primit anunț cu trei zile înainte". Adăugați, la capitolul lucrări, următoarele puncte:

• Anunț prealabil obligatoriu. Proprietarul anunță asociația în scris, cu minimum 3 zile lucrătoare înainte de începerea oricărei lucrări care atinge structura, instalațiile comune sau fațada.
• Documente anexate anunțului. Copia autorizației de construire acolo unde legea o cere, acordul scris al vecinilor direct afectați, datele firmei executante și un telefon de contact.
• Program de lucrări. Intervalele în care sunt permise lucrările zgomotoase, în corelare cu orele de liniște. Fără acest punct, veți arbitra conflicte la nesfârșit — vedeți și regulile despre orele de liniște la bloc, amenzi și reclamații.
• Interdicții exprese. Intervenția la coloanele comune fără anunț și fără prezența administratorului; depozitarea molozului în spațiile comune sau lângă platforma de deșeuri; blocarea căilor de evacuare cu materiale.
• Accesul pentru verificare. Dreptul administratorului sau al unui membru din comitet de a verifica, cu înștiințare prealabilă, lucrările care ating proprietatea comună.
• Obligația de readucere în starea inițială. Pe cheltuiala proprietarului, pentru degradările produse în spațiile comune — casa scării, lift, ghene, fațadă.
• Trimiterea la regula locală. O mențiune că asociația are obligația de a comunica lucrările autorității locale în termenul stabilit prin hotărârea consiliului local, cu indicarea numărului acesteia.

Dacă regulamentul dvs. e cel din 2019 și nu a fost atins de atunci, e momentul să-l actualizați. Aveți la dispoziție un model de regulament al condominiului conform Legii 196/2018 și Ordinului MDRAP 1058/2019, pe care îl adaptați la specificul blocului. Reamintim: modificarea se aprobă în adunare generală convocată conform art. 47, cu vot exprimat prin prezență personală sau împuternicire scrisă potrivit art. 48.

Cum ții evidența fără să te îneci în hârtii

Un termen de 24 de ore e imposibil de respectat constant cu un caiet și memorie bună. Problema nu e volumul — o asociație medie are poate 15–30 de lucrări notificabile pe an. Problema e că fiecare dintre ele vine neanunțată, într-un moment nepotrivit, și trebuie să lase urmă pe hârtie.

Ce trebuie să puteți scoate în fața unui inspector, în două minute: lista sesizărilor cu dată și oră, notificarea corespondentă fiecăreia, dovada transmiterii, documentele primite de la proprietar și consemnarea în procesul-verbal al comitetului. Dacă toate astea sunt într-un dosar de carton la administrator, răspunsul la control depinde de cât de ordonat e omul respectiv și de dacă e în concediu.

Varianta digitală rezolvă exact asta. Într-o platformă de administrare precum CondoFlow, sesizarea primită de la un proprietar intră cu marcaj temporal automat, generează o sarcină cu termen de 24 de ore, iar notificarea și dovada transmiterii se atașează pe același fir. Registrul de lucrări se construiește singur, din activitatea curentă, și rămâne consultabil și după ce se schimbă administratorul — un detaliu care contează mai mult decât pare, pentru că la predarea gestiunii dosarele de lucrări se pierd primele.

Un alt câștig, mai puțin evident: trasabilitatea vă protejează și de reclamații nefondate. Când un proprietar susține în adunarea generală că „asociația a știut și nu a făcut nimic", un istoric cu date exacte încheie discuția pe loc. Iar dacă tot vorbim despre evidențe pe care autoritățile le pot cere, merită să verificați și cum stați cu cartea de imobil și registrul de locatari — e cealaltă obligație pe care polițiștii locali o controlează cel mai des.

Întrebări care apar imediat la avizier

Dacă proprietarul refuză să-mi spună ce lucrări face?

Notificați ce ați constatat, menționând expres refuzul de a furniza informații. Obligația dvs. e de comunicare, nu de investigație. Nu aveți drept de intrare forțată și nici de a opri lucrarea — asta e atribuția autorității.

Trebuie să anunț și lucrările asociației în spațiile comune?

Da, textul vorbește explicit și despre spațiile comune. Reparația la coloana de canalizare din subsol, schimbarea tâmplăriei pe casa scării sau lucrările la terasă intră în aceeași categorie. Paradoxal, aici e mai simplu: lucrările asociației sunt oricum programate, deci notificarea se poate face înainte de începere, cu toate actele la mână.

Pot pune penalizări proprietarului care nu anunță?

Nu. Penalizările reglementate la art. 77 din Legea 196/2018, de maximum 0,2% pe zi de întârziere, se aplică exclusiv sumelor restante din cotele de contribuție la cheltuielile asociației, nu ca sancțiune pentru nerespectarea regulamentului. Pentru lucrări executate fără acordurile necesare, pârghiile sunt altele: obligarea la readucerea în starea anterioară, recuperarea pagubelor și sesizarea autorității competente.

Cât timp păstrez dovezile?

Păstrați-le cel puțin până la expirarea termenului de prescripție pentru contravenția respectivă, iar pentru lucrările care au atins structura sau instalațiile comune — permanent, în dosarul tehnic al clădirii. Dacă apar fisuri sau infiltrații peste trei ani, notificarea din 2026 devine cel mai valoros document din arhivă.

Până la urmă, regula celor 24 de ore nu e o povară nouă, ci formalizarea unei obligații pe care orice administrator serios o îndeplinea deja: să știe ce se întâmplă în clădirea pe care o are în grijă. Diferența e că acum tăcerea costă bani. Iar o notificare de două paragrafe e, de departe, cea mai ieftină asigurare pe care o puteți cumpăra pentru asociația dvs.