Administrator de bloc fără atestat de la primărie? Ce prevede proiectul

Dacă administrați un bloc sau faceți parte din comitetul executiv, probabil ați auzit deja zvonul care circulă pe grupurile de administratori din septembrie încoace: „se desființează atestatul de la primărie". Nu e chiar zvon. Un pachet de modificări la Legea 196/2018 a fost depus la Senat la finalul lunii septembrie 2026 și a fost trimis Guvernului pentru punct de vedere pe 2 octombrie 2026. Printre propuneri se află exact asta: renunțarea la obligația administratorului de a obține atestatul emis de primar.

Până aici, informația e corectă. De aici încolo încep interpretările greșite — și unele dintre ele costă bani. Am văzut deja asociații care au amânat reatestarea administratorului „că oricum se schimbă legea" și comitete care discută angajarea unei persoane fără atestat, în ideea că „din 2027 nu mai contează". Hai să punem lucrurile în ordine: ce prevede textul în vigoare, ce ar schimba proiectul, cine câștigă și cine pierde, și ce ar trebui să facă orice comitet executiv responsabil indiferent de ce decide Parlamentul.

Ce cere legea astăzi: atestatul emis de primar

Textul în vigoare al Legii 196/2018 condiționează exercitarea funcției de administrator de condominii de un atestat emis de primarul localității, la propunerea compartimentului specializat din primărie și în baza unei hotărâri de consiliu local. Atestatul nu se dă pe simplă cerere. Dosarul presupune un certificat de calificare profesională de administrator de condominii (obținut printr-un curs autorizat ANC sau prin studii superioare în domeniu), un certificat de cazier judiciar din care să rezulte că persoana nu a fost condamnată definitiv pentru o infracțiune de natură economico-financiară și un certificat de cazier fiscal. Atestatul se afișează la avizier în momentul în care contractul de administrare intră în vigoare.

Practic, primăria joacă rolul de filtru. Nu un filtru extraordinar de fin — nimeni nu verifică dacă omul știe să facă o listă de plată corectă — dar un filtru. Cineva care are o condamnare pentru delapidare sau gestiune frauduloasă nu trece prin el. Cineva care are cazier fiscal nu trece. Și, important pentru asociație, documentul poate fi suspendat sau retras în baza unei hotărâri judecătorești, dacă administratorul a produs prejudicii dovedite.

Cât costă, concret, drumul până la atestat? Cifrele de mai jos sunt estimări de piață pentru 2026, strânse din oferte de cursuri și din taxele practicate de compartimentele din primării. Variază mult de la un oraș la altul, iar sesiunile de examinare se organizează trimestrial sau semestrial, nu la cerere — de aici și cele câteva săptămâni de așteptare.

Adunat, procesul complet înseamnă în medie 600–1.800 lei și șase până la zece săptămâni, de la înscrierea la curs până la ridicarea atestatului. Dacă vreți pașii în detaliu, am descris întregul traseu în ghidul despre cursul, examenul și actele necesare pentru atestatul de administrator imobile, iar lista documentelor o puteți completa direct în formularul pentru actele necesare obținerii atestatului de administrator.

Ce s-ar schimba dacă proiectul trece

Pachetul depus în Senat nu se oprește la atestat. Este o revizuire pe mai multe fronturi, scrisă vizibil din frustrările acumulate de asociații în cei opt ani de aplicare a Legii 196/2018. Patru propuneri merită atenția comitetelor executive.

Eliminarea atestatului. Administratorul nu ar mai avea nevoie de documentul emis de primar pentru a exercita funcția. Calificarea profesională ar rămâne un criteriu de piață, nu o condiție administrativă verificată de autoritatea locală.

Comitet executiv fără plafonul de cinci. Aici proiectul atacă o limitare foarte concretă. Textul în vigoare este fără echivoc: conform art. 23 alin. (2) din Legea 196/2018, comitetul executiv „este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci". Pentru un condominiu cu patru scări și 120 de apartamente, cinci oameni sunt puțini. Pentru un bloc cu 18 apartamente, sunt uneori prea mulți pentru câți voluntari se găsesc.

Ordinea de zi propusă de 20% dintre membri, fără semnătura cenzorului. Proiectul ar recunoaște expres dreptul unui grup care reprezintă o cincime din membrii asociației să semneze și să impună o ordine de zi, fără contrasemnătura cenzorului — precizăm că dreptul de a convoca adunarea generală ordinară aparține deja, potrivit art. 21 alin. (2) lit. b) din Legea 196/2018, unui grup de cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației. În traducere: proprietarii nemulțumiți ar putea forța discutarea unui subiect incomod — gestiunea administratorului, de pildă — fără să depindă de bunăvoința cuiva din conducere.

Administrare prin federații și uniuni de asociații. Asociațiile ar putea contracta serviciul de administrare și prin structuri asociative de tip federație sau uniune, nu doar de la persoane fizice atestate sau firme specializate.

Pachetul se intersectează cu alte inițiative aflate în lucru, inclusiv cea prin care datornicii nu ar mai putea candida la funcția de președinte sau cenzor. Dacă vă interesează imaginea completă a modificărilor, am inventariat tot ce a ajuns în Parlament în analiza despre modificările Legii 196/2018 așteptate în 2027.

Argumentele pro: criza de administratori și hârtiile

Să fim corecți: inițiativa nu a apărut din senin. Există o problemă reală, pe care o simt mai ales asociațiile mici și cele din orașele mici.

Primul argument este deficitul de oameni. Un bloc cu 20 de apartamente plătește, realist, 600–900 lei pe lună pentru administrare. Pentru suma asta, nimeni nu investește 1.500 de lei și două luni de așteptare într-un atestat, mai ales dacă e vorba de un pensionar care oricum voia doar să dea o mână de ajutor scării. Rezultatul îl vedem: blocuri care funcționează ani de zile cu un „administrator de fapt", fără nicio hârtie, sau care ajung la auto-administrare, cu președintele care preia atribuțiile administratorului. Paradoxul e că filtrul legal, în loc să profesionalizeze, împinge spre informal.

Al doilea argument este inconsistența procedurii. Atestatul se emite de fiecare primărie după propriile reguli, aprobate prin hotărâre de consiliu local. Taxele diferă, sesiunile de examinare diferă, documentele cerute diferă în detalii, iar un administrator care lucrează pentru două asociații din localități învecinate se poate trezi că are nevoie de două dosare. Pentru firmele de administrare care acoperă zone întregi, asta înseamnă o birocrație care nu adaugă nimic la calitatea serviciului.

Al treilea argument, cel mai neplăcut pentru apărătorii sistemului actual: atestatul nu garantează competența. Cursul de 60–80 de ore și examenul din fața comisiei locale verifică noțiuni generale. Nu verifică dacă omul știe să repartizeze corect o factură de apă cu pierderi pe coloană, dacă poate ține contabilitatea în partidă simplă conform Ordinului 3103/2017 sau dacă are curajul să trimită o somație unui restanțier. Am văzut administratori cu atestat impecabil și liste de plată greșite luni la rând, și administratori fără nicio hârtie care țineau registrele ca la carte. Hârtia nu înlocuiește verificarea.

Inițiatorii adaugă și un argument de principiu: asociația de proprietari este o entitate privată, autonomă, iar relația ei cu administratorul este o relație contractuală între privați. De ce ar trebui primarul să avizeze cine o deservește?

Argumentele contra: dispare singurul filtru de verificare

Și acum partea cealaltă, pe care administratorii serioși o invocă cel mai des. Atestatul, cu toate limitele lui, este singurul moment din tot procesul în care cineva din afara asociației se uită la cazierul judiciar și la cazierul fiscal al persoanei căreia îi veți da acces la banii a 60 de familii.

Gândiți-vă la ce intră, într-o lună, pe mâna unui administrator de bloc mediu: încasări de 25.000–40.000 de lei, un fond de reparații care poate ajunge la câteva zeci de mii, un fond de rulment, plăți către furnizori, acces la datele personale ale tuturor locatarilor. Cazuistica nu e teoretică. În martie 2026, un administrator care gestiona 15 asociații de proprietari din Târgu Mureș a fost trimis în judecată pentru delapidare cu consecințe deosebit de grave, în formă continuată: prejudiciu de peste 4,3 milioane de lei, acumulat în șapte ani. Nu e un caz izolat în presa locală din România, e doar unul dintre cele mai mari.

Al doilea contraargument e mai subtil și privește direct comitetul executiv: dacă filtrul public dispare, răspunderea pentru selecție urcă integral la cei cinci oameni care semnează contractul. Astăzi, un comitet care angajează un administrator atestat are o justificare formală — „a avut atestat de la primărie". Mâine, singura justificare va fi diligența proprie: ce documente ați cerut, ce ați verificat, ce ați scris în contract. Comitetul executiv are deja, prin art. 24 alin. (1) lit. b) din Legea 196/2018, obligația de a duce la îndeplinire hotărârile adunării generale și de a urmări respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere și a regulamentului condominiului. Această obligație nu se diluează, ba din contră.

Al treilea: fără atestat nu mai există nici mecanismul de retragere a dreptului de a profesa în urma unei hotărâri judecătorești. Un administrator care a produs prejudicii într-o localitate s-ar putea muta, teoretic, la trei blocuri mai încolo, fără ca nimeni să afle. Piața asociațiilor de proprietari nu are un registru central, nu are un ordin profesional, nu are liste publice de sancțiuni. Până apare un astfel de mecanism, atestatul este tot ce avem.

Ce riscă asociația dacă angajează un administrator neverificat

Să traducem riscurile în bani, pentru că acolo doare. Tabelul de mai jos adună situațiile pe care le vedem cel mai des în asociațiile care au sărit peste verificări, cu ordine de mărime orientative pentru 2026.

Observați un lucru: niciunul dintre riscurile de mai sus nu e rezolvat, de fapt, de atestat. Atestatul doar reduce probabilitatea să nimeriți peste cineva cu antecedente. Protecția reală vine din contract, garanție și control intern. De aceea insistăm pe asigurarea de răspundere civilă profesională pentru administratorul de bloc ori de câte ori ni se cere o părere: o primă de câteva sute de lei pe an acoperă erori care altfel se repartizează pe lista de întreținere, pe capul proprietarilor.

Și mai e un detaliu legal pe care mulți îl ratează. Când adunarea generală discută gestiunea administratorului, acesta nu votează. Conform art. 21 alin. (3) lit. h) din Legea 196/2018, administratorul, reprezentantul administratorului, soțul/soția acestuia și alți membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociației la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului. Pare evident, dar am văzut procese-verbale în care administratorul-proprietar a votat propriul raport de activitate. Hotărârea aceea e atacabilă.

Checklistul de verificare pe care comitetul trebuie să-l facă oricum

Aici e partea utilă a articolului, independentă de ce decide Parlamentul. Indiferent dacă atestatul rămâne sau dispare, orice comitet executiv care angajează un administrator ar trebui să parcurgă lista următoare. Nu durează mai mult de două săptămâni și costă aproape nimic.

Ultimul punct merită două cuvinte, pentru că e cel care previne cele mai multe conflicte. Când evidențele stau într-un caiet și într-un fișier Excel pe laptopul personal al administratorului, asociația e ostatică. Când stau într-o aplicație la care comitetul și cenzorul au acces propriu — cum funcționează, de pildă, în CondoFlow — plecarea unui administrator devine o formalitate, nu o criză. Verificați în contract cine deține conturile și cum se exportă datele la încetarea colaborării.

Pe partea de contract, nu improvizați. O fișă de post de administrator clară și un contract de administrare cu firmă specializată bine redactat fac mai mult pentru asociație decât orice atestat. Am detaliat ce nu trebuie să lipsească din el în materialul despre cele 12 clauze obligatorii din contractul de administrare 2026–2027.

Stadiul procedurii și ce se întâmplă până la intrarea în vigoare

Unde se află, concret, proiectul? În faza cea mai incipientă. A fost depus la Senat la final de septembrie 2026 și trimis Guvernului pentru punct de vedere pe 2 octombrie 2026. După punctul de vedere al Guvernului urmează avizul Consiliului Legislativ, rapoartele comisiilor de specialitate, votul în Senat ca primă Cameră sesizată, apoi tot traseul la Camera Deputaților, votul final, eventualele reexaminări și promulgarea. Intrarea în vigoare se produce abia după publicarea în Monitorul Oficial.

Cât durează? Istoria recentă a Legii 196/2018 e lămuritoare. Un proiect anterior de modificare, care viza tocmai eliminarea atestatului și clarificarea convocării prin mijloace electronice, a fost adoptat de Senat în mai 2024 cu 105 voturi pentru și zero împotrivă. Un scor politic zdrobitor. După doi ani și jumătate, procedura legislativă încă nu era finalizată la Camera Deputaților. Vă spune ceva despre viteza cu care se mișcă astfel de pachete și despre cât de riscant e să vă construiți planurile pe ele.

De aceea, mesajul nostru către comitetele executive este simplu: planificați pe textul în vigoare. Dacă administratorul dvs. are atestatul în curs de expirare, depuneți dosarul de reatestare acum. Dacă scoateți un post la concurs în noiembrie sau decembrie, cereți atestat valabil. Dacă aveți o persoană fără atestat care „ajută" de facto la administrare, reglementați situația — un control al compartimentului de îndrumare și control din primărie poate deschide o discuție neplăcută, iar amenzile prevăzute de Legea 196/2018 la un control al primăriei nu sunt simbolice.

Un alt lucru de urmărit: dacă propunerea privind desființarea plafonului de cinci membri din comitetul executiv trece, asociațiile mari vor putea lărgi comitetul. Până atunci, art. 23 alin. (2) rămâne literă de lege — un comitet de șapte oameni este nelegal constituit, iar deciziile lui pot fi contestate. Nu anticipați modificarea prin hotărâri de adunare generală care contrazic textul actual.

Ce poate decide adunarea generală chiar acum

Aici e vestea bună: cele mai multe protecții pe care le-ar pierde asociația dacă dispare atestatul se pot institui prin hotărâre a adunării generale, fără să schimbați nimic în lege. Legea 196/2018 vă lasă instrumentele în mână.

Adunarea generală poate stabili, prin hotărâre, condițiile pe care trebuie să le îndeplinească orice candidat la funcția de administrator: cazier judiciar și fiscal la zi, certificat de calificare, garanție materială într-un cuantum determinat, poliță RCP cu o limită minimă, program de administrare cu acces pentru proprietari. Temeiul? Conform art. 22 lit. h), adunarea hotărăște asupra numărului și funcțiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, „dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli". „Modalitățile de contractare" includ exact aceste condiții. Iar art. 22 lit. m) permite adunării să exercite și alte atribuții conferite prin statut sau prin votul proprietarilor membri.

Tot adunarea generală poate stabili, potrivit art. 22 lit. l), plafoanele minime de la care achiziționarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici. Folosiți-le: dacă serviciul de administrare depășește plafonul votat, obligați comitetul să strângă minimum trei oferte. Transparența la angajare previne jumătate din conflictele de mai târziu.

Practic, ce ați putea pune pe ordinea de zi la următoarea adunare? Trei puncte: (1) aprobarea condițiilor minime de selecție a administratorului, inclusiv garanția și polița RCP; (2) mandatarea președintelui și comitetului executiv pentru negocierea și semnarea contractului, în limitele stabilite — temeiul fiind art. 22 lit. k); (3) aprobarea fondului anual de salarii și indemnizații, potrivit art. 22 lit. g), ca să nu vă trezitți la mijlocul anului fără buget pentru postul respectiv. Hotărârea se redactează în formă scrisă, cu tabelul semnatarilor atașat.

Întrebări pe care le primim cel mai des

Dacă proiectul trece, atestatul meu actual devine inutil?

Nu. Un certificat de calificare și un atestat obținut legal rămân argumente comerciale solide în fața oricărui comitet executiv. Într-o piață fără filtru public, administratorii cu documente în regulă vor fi exact cei care se diferențiază. Nu renunțați la reatestare pe motiv că „se schimbă legea".

Pot angaja acum un administrator fără atestat, cu clauză că îl obține în șase luni?

Nu vă recomandăm. Atestatul este, în textul în vigoare, o condiție pentru exercitarea funcției, nu o formalitate de completat ulterior. O astfel de clauză vă expune la un control și la contestarea actelor semnate de persoana respectivă. Dacă aveți o urgență — administratorul a demisionat în octombrie, iar lista de plată trebuie făcută — soluția corectă e una temporară și bine documentată, nu una care încalcă legea.

Cine răspunde dacă administratorul neverificat fură banii?

Administratorul răspunde penal și patrimonial. Dar comitetul executiv și președintele răspund pentru modul în care au exercitat mandatul primit de la adunarea generală, inclusiv pentru lipsa oricărei verificări la angajare. De aceea insistăm pe documentarea verificărilor în procesul-verbal al ședinței.

Merită să așteptăm legea nouă înainte să schimbăm administratorul?

Nu. Procedura parlamentară poate dura ani, iar un administrator care nu-și face treaba vă costă lunar. Motivele pentru care se poate încheia colaborarea sunt deja prevăzute de lege și de contract — le-am descris în articolul despre cele 7 motive legale de reziliere a contractului de administrare. Deciziile de gestiune se iau pe textul în vigoare, nu pe cel sperat.

Rămâne o întrebare la care nu are răspuns nici legiuitorul: cine va garanta, într-o piață fără atestat, că omul care încasează 30.000 de lei pe lună de la scara dvs. merită încrederea asta? Până când Parlamentul se decide, răspunsul e tot la dvs., în comitetul executiv. Verificați, scrieți în contract, cereți garanție, pretindeți transparență. Oricum ar arăta legea în 2027, asociațiile care fac aceste lucruri nu vor avea de ce să se teamă.