Salariul minim 2027: cât cresc costurile de personal la bloc

În fiecare toamnă, prin noiembrie, prin comitetele executive începe aceeași discuție: „cât îi dăm anul viitor administratorului?”. În 2027 discuția nu mai e chiar opțională. Dacă salariul minim brut urcă de la 1 ianuarie, asociațiile care au oameni angajați cu contract de muncă nu au ce negocia — trebuie să majoreze, indiferent dacă bugetul suportă sau nu. Iar diferența nu se vede doar în statul de plată, ci și în lista de întreținere, la rubrica cheltuieli administrative.

Am luat cifrele oficiale de acum, scenariile aflate pe masă pentru 2027 și am făcut calculul până la capăt: Cât costă efectiv asociația un post plătit la minim, de ce blocurile mici plătesc proporțional mult mai mult și ce opțiuni legale rămân când bugetul nu se închide.

Unde suntem acum și ce se decide până la 1 ianuarie 2027

Anul 2026 a fost unul atipic. Salariul minim a rămas înghețat la 4.050 lei în primul semestru și a crescut abia de la 1 iulie, la 4.325 lei brut, prin Hotărârea de Guvern nr. 146/2026. Salariul orar corespunzător este de 25,949 lei, la o medie de 166,667 ore pe lună. Netul unui salariat cu normă întreagă la minim, în funcția de bază, este de aproximativ 2.699 lei.

Pentru 2027, decizia nu se mai ia „din burtă”, ci printr-o procedură scrisă, rezultată din transpunerea directivei europene privind salariile minime adecvate. Practic, se analizează indicatori socioeconomici, se fac evaluări de impact, iar până pe 20 octombrie trebuie pregătit raportul anual de actualizare, pe baza datelor de la Institutul Național de Statistică și de la Comisia Națională de Strategie și Prognoză. Ministrul muncii a spus explicit că majorarea este o prerogativă care poate fi exercitată doar de un guvern cu puteri depline, nu de unul interimar — de aici și întârzierea deciziei.

Ce cer părțile? Blocul Național Sindical a cerut public 5.000 lei brut de la 1 ianuarie 2027, argumentând că angajații plătiți la minim au pierdut peste 13% din puterea de cumpărare în ultimele 18 luni, echivalentul a circa 340 de lei pe lună. De cealaltă parte, mecanismul stabilit prin Legea 283/2024 a produs pentru 2026 o valoare-formulă de 4.325 lei, cu o limită superioară de 4.590 lei, adică 52% din salariul mediu brut. Estimările din presa economică plasează varianta realistă undeva între 4.700 și 4.800 de lei.

Ce înseamnă asta pentru un administrator care face bugetul acum, în octombrie? Că nu are cifra finală, dar are un interval. Și că poate construi bugetul 2027 pe trei scenarii, nu pe o singură cifră pe care o va corecta în februarie, când deja a tipărit listele.

Cine simte creșterea la bloc: posturile plătite din întreținere

Nu toate persoanele plătite de asociație sunt afectate la fel. Aici se face o distincție pe care mulți președinți o ignoră, până când vine contabilul cu nota de plată.

Afectați direct sunt toți cei care au contract individual de muncă încheiat în baza Codului muncii (Legea 53/2003) și sunt plătiți la nivelul salariului minim sau aproape de el:

• Administratorul cu CIM — la blocuri mici și medii, de regulă pe fracțiune de normă, 2 sau 4 ore pe zi;
• Femeia de serviciu / îngrijitorul de scară — aproape întotdeauna part-time, adesea la 2 ore pe zi;
• Casierul, acolo unde există separat de administrator;
• Portarul sau agentul de pază propriu, la ansamblurile rezidențiale mai mari;
• Instalatorul sau electricianul angajat, rar la blocuri sub 100 de apartamente.

Afectați indirect sunt cei care nu au CIM, dar a căror remunerație urcă în practică odată cu piața: președintele și cenzorul, care lucrează pe contract de mandat, cu remunerație stabilită de adunarea generală conform Legii 196/2018, și membrii comitetului executiv. Legea nu leagă aceste sume de salariul minim, dar adunările generale le ajustează de obicei în același pachet, ca să nu rămână ridicol de mici față de salariile din asociație.

Afectați cu întârziere sunt furnizorii externi: firma de curățenie, firma de administrare, societatea de pază. Ei nu au obligația să vă crească tariful pe 1 ianuarie, dar au propriii angajați la minim și vor veni cu ajustarea la reînnoirea contractului. Dacă aveți un contract pe 12 luni semnat în iunie, aveți liniște până în vară; dacă expiră în decembrie, pregătiți-vă de negociere.

Merită să vă uitați și la structura actuală a cheltuielilor: în ghidul nostru despre cheltuielile administrative și modul lor de repartizare explicăm de ce salariile intră, în majoritatea asociațiilor, în categoria repartizată pe apartament sau pe persoană, nu pe cotă-parte indiviză — ceea ce schimbă complet cine resimte majorarea.

Cât costă efectiv un salariat la minim: brut, net și cost total angajator

Aici intervine partea pe care proprietarii nemulțumiți din ședință nu o văd. Când administratorul spune „îi dau 2.700 de lei în mână”, asociația scoate din buget mult mai mult.

Am calculat cele trei scenarii pentru un post cu normă întreagă plătit exact la salariul minim, în funcția de bază, fără persoane în întreținere. Am aplicat deducerea personală de bază de 20% din salariul minim și am presupus, pentru 2027, că facilitatea celor 200 de lei scutiți de taxe nu se prelungește — de aceea netul din coloanele 2027 pare mai mic proporțional.

Reținem cifra care contează: la 5.000 de lei brut, un singur post cu normă întreagă costă asociația cu aproximativ 8.340 lei mai mult pe an. Pentru un bloc care abia strânge fondul de reparații, e echivalentul unei zugrăveli de Casa scării.

Capcana part-time: de ce blocurile mici plătesc dublu

Aici e nodul problemei, și puțini președinți îl înțeleg din prima. La bloc, aproape nimeni nu lucrează cu normă întreagă. Femeia de serviciu are 2 ore pe zi, administratorul 4. Logic ar fi ca asociația să plătească jumătate sau un sfert din contribuții. Nu așa funcționează.

Consecința practică e brutală. Iată ce plătește o asociație pentru un post de 2 ore pe zi (un sfert de normă), plătit la nivelul minim orar:

Citiți încă o dată ultimele două rânduri. Pentru un om care face curat două ore pe zi și primește în jur de 800 de lei net, asociația scoate din buzunar peste 2.100 de lei. Din care mai mult de jumătate se duce la stat, nu la angajat. Și, cu cât crește salariul minim, cu atât crește și partea aceasta „invizibilă”, chiar dacă omului nu-i crește nimic în mână peste minimul orar.

De aceea, la blocurile mici, discuția nu e „îi mărim sau nu salariul”, ci „mai putem ține pe cineva angajat?”.

Simulare pe blocuri de 40, 60 și 100 de apartamente

Am luat trei configurații tipice de personal, așa cum le întâlnim în practică, și am calculat impactul în lei pe apartament pe lună. Cifrele includ costul total al angajatorului, adică salariul net plus toate contribuțiile.

Paradoxul e vizibil cu ochiul liber: blocul de 40 de apartamente plătește 151 lei pe apartament pentru aceleași funcții pentru care blocul de 100 plătește 85 de lei. Nu pentru că administratorul de acolo e mai scump, ci pentru că suprataxarea part-time-ului se împarte la mai puțini proprietari. Economia de scară e reală și e unul dintre motivele pentru care tot mai multe scări mici se comasează într-o singură asociație sau merg către o firmă de administrare.

Dacă vreți să vedeți unde se situează asociația dvs. față de piață, avem un comparativ al tarifelor de administrare pe principalele orașe din România, util mai ales când comitetul trebuie să justifice o majorare în fața proprietarilor.

CIM, PFA sau firmă de administrare: ce se schimbă la majorare

Întrebarea vine inevitabil în ședință: „Nu putem să-l facem PFA și scăpăm de taxe?”. Răspunsul e mai nuanțat de atât.

Contractul individual de muncă

Avantaje: subordonare clară, program stabilit, fișa postului obligatorie, răspundere patrimonială, continuitate. Dezavantaje: asociația devine angajator cu tot ce înseamnă asta — REVISAL, state de plată, D112, concedii, preaviz. Și, cel mai important pentru 2027, creșterea salariului minim se transmite automat și integral. Dacă vreți să vedeți cum arată corect un Stat de plată de asociație, cu toate coloanele, avem un model complet de stat de plată pentru asociații de proprietari.

Contractul cu PFA sau cu firmă specializată

Aici asociația nu are angajați, ci un prestator. Plătește o factură, nu un salariu. Salariul minim nu se aplică direct, deci majorarea din ianuarie nu produce niciun efect automat asupra tarifului — până la renegociere. Atenție însă la două lucruri: prestatorul trebuie să fie atestat conform cerințelor legale pentru administrarea condominiilor, iar relația trebuie să fie real una de prestări servicii, nu un contract de muncă deghizat (program impus, subordonare, exclusivitate). ANAF poate reîncadra o astfel de relație, iar atunci asociația plătește diferențele retroactiv, cu accesorii.

Varianta hibridă

Multe asociații de 50–80 de apartamente aleg acum: administrator cu CIM part-time (pentru control și disponibilitate) plus curățenie externalizată la firmă. Se scapă de suprataxarea celui mai mic post, care e și cel mai ineficient fiscal. Am detaliat calculul comparativ în articolul despre curățenia la scara blocului: firmă versus femeie de serviciu, unde tarifele externalizate pornesc de la 400–700 lei/lună pentru scări mici și ajung la 1.700–2.500 lei pentru blocuri mari cu curățenie de trei ori pe săptămână.

Ce treceți în bugetul 2027 și cum se votează majorarea

Bugetul de venituri și cheltuieli se aprobă de adunarea generală. Problema e de calendar: adunarea o țineți de regulă în ianuarie–martie, iar hotărârea de guvern cu salariul minim apare, cel mai probabil, în decembrie. Deci în momentul convocării ar trebui să aveți deja cifra.

Recomandarea noastră: construiți bugetul de venituri și cheltuieli pe scenariul cel mai probabil, dar cu o linie separată de „rezervă pentru ajustare salarială”, de 5–8% din fondul de salarii. Dacă majorarea vine mai mare decât ați estimat, nu mai sunteți obligați să convocați o adunare extraordinară în martie.

Ce trebuie să apară explicit în materialul supus votului:

• fondul de salarii brut pe fiecare post, nu doar totalul;
• contribuțiile datorate de asociație (CAM și diferențele de CAS/CASS la part-time) — proprietarii trebuie să vadă costul real;
• remunerațiile din contractele de mandat pentru președinte, cenzor și comitet executiv;
• modul de repartizare pe apartamente și impactul estimat în lei/lună;
• eventualele modificări de program sau de structură a posturilor.

Un sfat din teren: nu prezentați majorarea ca pe o decizie a comitetului. Prezentați-o ca pe o obligație legală cu o singură variabilă de discutat — structura posturilor. Diferența de ton schimbă complet ședința. Oamenii acceptă greu „am hotărât să-i mărim salariul”, dar acceptă „legea ne obligă la minimum X lei brut; discutăm dacă rămânem la 4 ore sau trecem la 3”.

Alternative de echilibrare a bugetului: ce e legal și ce nu

Să zicem că scenariul de 5.000 de lei se confirmă și bugetul nu se închide. Ce opțiuni aveți, fără să intrați în conflict cu legea?

1. Externalizarea posturilor mici. Cea mai eficientă măsură, matematic. Un post de 2 ore pe zi costă asociația peste 2.100 de lei din cauza suprataxării, în timp ce o firmă de curățenie face aceeași muncă pentru 800–1.400 lei/lună la o scară medie. Condiție: contract scris, cu grafic de frecvență și penalități pentru neexecutare.

2. Reducerea numărului de ore. Legală, dar nu unilaterală. Modificarea duratei timpului de muncă înseamnă act adițional semnat de ambele părți, transmis apoi în REVISAL. Angajatul poate refuza. Dacă refuză, singura cale rămâne procedura de reorganizare, cu toate garanțiile din Codul muncii — consultați un specialist înainte, pentru că litigiile de muncă se pierd ușor pe vicii de procedură.

3. Comasarea funcțiilor. Administrator care preia și casieria, sau îngrijitor care face și mici reparații. Se poate, cu condiția să actualizați fișa postului de administrator și să respectați limitele de competență — un administrator fără calificare nu execută lucrări la instalația de gaze sau la cea electrică.

4. Comasarea asociațiilor. Două scări de câte 30 de apartamente, fiecare cu administratorul ei part-time, plătesc împreună mult mai mult decât o asociație de 60 cu un singur administrator. Procedura e greoaie și cere hotărâri de adunare generală în ambele asociații, dar economia e de ordinul a 20–30 de lei pe apartament.

5. Ce NU faceți. Nu plătiți „la negru” diferența de ore. Nu încheiați contracte de voluntariat pentru muncă remunerată. Nu declarați normă întreagă și lucrați jumătate, doar ca să evitați suprataxarea — e fals în declarații. Și nu amânați majorarea „până vedem cum merge” : la un control ITM sau ANAF, contractul sub salariul minim legal costă mult mai mult decât diferența economisită.

6. Recuperarea restanțelor. Uneori problema nu e cheltuiala, ci încasarea. Dacă aveți 15% restanțieri, bugetul nu se închide oricât ați tăia. Penalizările se aplică potrivit art. 77 din Legea 196/2018, în limita maximă de 0,2% pe zi de întârziere, și doar dacă sistemul propriu a fost aprobat de adunarea generală.

Calendarul practic: ce faceți efectiv în ianuarie

Odată publicată hotărârea de guvern, aveți o listă scurtă de operațiuni. Nu sunt complicate, dar se fac la timp.

1. Identificați contractele sub noul minim — inclusiv cele part-time, unde verificați salariul orar, nu pe cel lunar.
2. Întocmiți acte adiționale la contractele individuale de muncă, semnate de ambele părți, cu data de la care se aplică noul salariu.
3. Transmiteți modificările în REVISAL. Conform HG 905/2017, orice angajator — inclusiv asociația de proprietari — transmite registrul general de evidență a salariaților către ITM, la termenele legale pentru modificări de contract.
4. Recalculați statele de plată pentru luna ianuarie, cu noile baze de calcul pentru CAS, CASS și impozit.
5. Depuneți D112 până pe data de 25 februarie pentru luna ianuarie, cu evidența nominală a asiguraților.
6. Actualizați lista de întreținere și pregătiți o notă explicativă pentru avizier — un rând în explicațiile listei de plată evită zece telefoane.

Pentru asociațiile care țin evidența într-o aplicație, pașii 4 și 5 se rezolvă în câteva minute: în CondoFlow, statele de plată se recalculează automat la schimbarea salariului brut, iar D112 se generează în PDF și XML, gata de validat cu DUKIntegrator și de depus în SPV. Detalii despre ce conține declarația și ce greșeli apar cel mai des găsiți în ghidul nostru despre Declarația 112 la asociațiile de proprietari.

Întrebări frecvente