Art. 70 din Legea 196/2018 — Veniturile din exploatarea proprietății comune

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul 70

Articolul 70 stabilește o regulă simplă, dar des încălcată în practică: banii obținuți din exploatarea părților comune ale condominiului aparțin asociației de proprietari, nu proprietarilor individual. Mai mult, acești bani au o destinație unică prevăzută de lege — fondul de reparații — și nu pot fi împărțiți sau folosiți în alt scop.

Ce se consideră „venit din exploatarea proprietății comune”

Textul include toate veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, iar exemplificarea făcută expres de lege este:

• dobânzile bancare aferente conturilor asociației.

Formularea „toate veniturile” acoperă generic sumele care rezultă din exploatarea părților comune ale imobilului (spațiile, elementele sau facilitățile aflate în proprietate comună). Legea nu enumeră limitativ aceste venituri în articolul 70, dar impune ca oricare ar fi ele, tratamentul să fie același: intră la asociație și merg în fondul de reparații.

Cine ce trebuie să facă

• Administratorul / contabilul: încasează aceste venituri pe numele asociației și le înregistrează în registrul unic de venituri și cheltuieli al asociației.
• Alimentarea fondului: sumele se varsă exclusiv în fondul de reparații, nu în fondul de rulment, nu în alt fond și nu se restituie proprietarilor.
• Raportare semestrială: de două ori pe an trebuie întocmit și afișat la avizierul asociației un raport care să cuprindă atât lista veniturilor, cât și cheltuielile aferente lor (adică cheltuielile legate de generarea sau administrarea acelor venituri).
• Comitetul executiv și cenzorul: urmăresc ca aceste sume să nu fie deturnate spre alte fonduri și ca raportul semestric să fie efectiv întocmit și afișat.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Împărțim dobânda pe apartamente, la sfârșit de an.” — Nu se poate: textul spune expres că aceste venituri „nu se plătesc proprietarilor”.
• „Punem chiria pe spațiul comun în fondul de rulment / o folosim la cheltuielile curente.” — Nu: destinația legală este exclusiv fondul de reparații.
• „Le trecem doar în extrasul bancar, nu mai e nevoie de altă evidență.” — Nu: legea cere evidențierea distinctă în registrul unic de venituri și cheltuieli și raport semestrial afișat.
• „Raportul se face doar dacă cere cineva.” — Nu: raportarea semestrială și afișarea la avizier sunt obligatorii, indiferent dacă un proprietar solicită sau nu informația.

De ce contează în practică

Aceste venituri, chiar dacă par mici (mai ales dobânzile), întăresc fondul de reparații — resursa din care se plătesc lucrările la părțile comune. Transparența semestrială cerută de articol permite proprietarilor să vadă exact ce sume au intrat, de unde provin și ce cheltuieli au generat.