Art. 42 din Legea 196/2018 — Distrugerea condominiului

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 42 este o normă foarte scurtă, de trimitere. El nu reglementează el însuși ce se întâmplă când un bloc (condominiu) este distrus, ci trimite la art. 657 din Legea nr. 287/2009 (Codul civil), republicată, cu modificările ulterioare. Practic, Legea 196/2018 spune: „în această situație, aplicați regulile din Codul civil”.

Când se aplică

Articolul se aplică în două situații, ambele indicate expres în text:

• distrugerea în întregime a condominiului (blocul, clădirea cu mai multe apartamente, este pierdut complet);
• distrugerea parţială a condominiului (o parte din clădire este afectată/pierdută, restul rămâne).

Textul nu face distincție în funcție de cauza distrugerii (incendiu, cutremur, explozie, alunecare de teren etc.) și nu impune el însuși nicio procedură, niciun termen și nicio cotă de participare — toate acestea rezultă din norma la care se face trimitere.

Ce înseamnă „trimiterea” la Codul civil

În practică, atunci când proprietarii, președintele sau administratorul se confruntă cu o astfel de situație, nu vor găsi răspunsul în Legea 196/2018, ci trebuie să consulte art. 657 din Codul civil (Legea 287/2009). Legea condominiului doar recunoaște că materia distrugerii clădirii ține de dreptul comun al proprietății comune, nu de regulile specifice asociației.

Cine ce ar trebui să facă în practică

• Comitetul executiv și președintele: să constate situația, să informeze proprietarii și să consulte un jurist pentru aplicarea corectă a Codului civil, întrucât Legea 196/2018 nu oferă aici o procedură proprie.
• Proprietarii: să înțeleagă că deciziile privind reconstrucția, refacerea sau soarta terenului și a părților comune nu se iau după regulile obișnuite ale asociației, ci după normele din Codul civil la care articolul face trimitere.
• Administratorul: să păstreze intactă evidența cotelor-părți indivize, a proprietarilor și a documentelor asociației, întrucât acestea vor fi necesare oricărei proceduri ulterioare.

Greșeli frecvente de interpretare

• A crede că Legea 196/2018 reglementează ea însăși ce se întâmplă după distrugere — nu: articolul doar trimite la Codul civil.
• A aplica prin analogie regulile de la lucrări sau reparații curente (majorități, fond de reparații) unei situații de distrugere a clădirii — acestea sunt materii diferite.
• A ignora faptul că textul acoperă și distrugerea parțială, nu doar pe cea totală.