Fond de reparații pentru utilități: ce aduce proiectul de lege

Scena se repetă în fiecare ianuarie, de la Dorobanți până la cartierele de blocuri din Bacău: factura de căldură intră în casă dublată față de decembrie, contul asociației are jumătate din suma necesară, iar furnizorul trimite o notificare cu termen de 15 zile. Administratorul se uită în extrasul de cont și vede ceva absurd — în fondul de reparații stau 40.000 de lei strânși pentru hidroizolație, dar nu poate atinge un leu din ei pentru factură.

Exact această situație vrea să rezolve o propunere legislativă de modificare a Legii nr. 196/2018, trecută tacit de Senat și aflată acum la Camera Deputaților pentru votul decisiv. Ideea e simplă: dacă fondul de rulment nu ajunge, adunarea generală ar putea decide să folosească banii din fondul de reparații sau din alte fonduri speciale pentru cheltuielile curente. Simplă pe hârtie. În practică, deschide o cutie întreagă de întrebări pe care niciun administrator nu le poate ignora.

De ce s-a ajuns la ideea de a plăti utilitățile din fondul de reparații

Problema nu e lăcomia administratorilor, ci decalajul de trezorerie. Furnizorul emite factura pe 10 ale lunii și cere plata până pe 20-25. Lista de plată se afișează, proprietarii au termenul lor de plată, iar încasările intră eșalonat în următoarele patru-cinci săptămâni. În lunile de vară, decalajul se absoarbe fără dramă din fondul de rulment. În ianuarie, când factura de căldură se dublează sau se triplează, fondul de rulment se topește în trei zile.

Cifrele din iarna 2026 explică presiunea mai bine decât orice argument juridic. În București, Compania Municipală Termoenergetica facturează energia termică la 283,75 lei/MWh fără TVA, deși costul real al gigacaloriei se apropie de 921 de lei — diferența o acoperă municipalitatea prin subvenție, care ajunge la aproximativ două treimi din preț. În alte orașe, subvenția e mai mică și factura, pe cap de apartament, mai grea: în Oradea gigacaloria pentru populație se învârte în jurul a 596 lei cu TVA, la Cluj-Napoca în jur de 395 lei cu TVA, la Craiova circa 376 lei fără TVA, iar la Ploiești 350 lei fără TVA (cifre orientative, preluate din presa economică și care se schimbă la fiecare hotărâre de consiliu local).

Adăugați la asta energia electrică pe piața liberă, unde ofertele pentru casnici se plimbă între aproximativ 1,0 și 1,5 lei/kWh cu TVA, în funcție de furnizor și de pachet, plus gazele naturale, unde schema de preț plafonat la 0,31 lei/kWh a fost înlocuită de la 1 aprilie 2026 cu un preț reglementat valabil un an. Pentru o asociație cu centrală termică de bloc, saltul se vede direct în lista de plată.

Și mai spune ceva lanțul de datorii: Thermoenergy Group Bacău a făcut apel public la asociațiile de proprietari pentru 6.641.377 lei restanțe, avertizând că altfel se oprește agentul termic. Termoenergetica are datorii la ELCEN crescute de la 1,5 la circa 1,8 miliarde de lei. Iar statul însuși are restanțe de aproximativ 6 miliarde de lei către furnizorii de utilități, cu un buget pe 2026 care acoperă cam jumătate. Când toată lumea plătește cu întârziere, asociația de bloc e veriga cea mai slabă — n-are nici linie de credit, nici negociator profesionist.

Iată, orientativ, cum arată factura de căldură pentru populație în câteva orașe, ca să înțelegeți de ce aceeași lege doare diferit la Oradea și la București:

Regula de azi: fondul de reparații are o destinație scrisă în statut

Înainte de a vorbi despre ce ar putea fi, merită limpezit ce este. Fondurile asociației sunt enumerate în art. 8 din conținutul-cadru al statutului, aprobat prin Ordinul MDRAP nr. 1058/2019: fondul de reparații, fondul de rulment, fondul de penalități și, eventual, un alt fond aprobat printr-o hotărâre a adunării generale. Fiecare are rostul lui, iar banii nu sunt interschimbabili doar pentru că stau în același cont bancar.

Vedeți unde e nodul? Banii din reclama de pe fațadă sau din antena montată pe terasă nu pot fi folosiți, azi, pentru a stinge o factură la apă caldă. Legea i-a trimis într-un singur loc. Iar statutul asociației nu poate inventa o altă destinație, pentru că art. 3 din același conținut-cadru spune explicit că dispozițiile statutului nu derogă de la legislația în vigoare.

Fondul de rulment e celălalt capăt al poveștii. Asociația e obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea lui, conform art. 72 din Legea nr. 196/2018 (art. 10 alin. (1) din statutul-cadru). În practica de zi cu zi, fondul de rulment e exact banii cu care asociația plătește facturile până încasează lista. Dacă vă interesează mecanica lui — cum se calculează, când se restituie la vânzarea apartamentului — am detaliat totul în ghidul despre fondul de rulment al asociației de proprietari.

Diferența dintre ce se plătește din fondul de reparații și ce intră în cheltuielile curente nu e doar contabilă, e și juridică. Am scris separat despre granița dintre reparațiile curente și cele capitale, pentru că acolo se nasc jumătate din conflictele de la adunările generale. Reține un lucru: până la o modificare a legii, plata unei facturi de utilități din fondul de reparații nu are temei legal. Dacă la control se constată sume lipsă din acest fond, răspunderea se stabilește potrivit legii — verificați textul Legii 196/2018 și, dacă sumele sunt mari, consultați un specialist înainte să semnați orice.

Ce propune proiectul de lege: un nou articol și o hotărâre pentru fiecare utilizare

Propunerea legislativă, așa cum a fost prezentată în presa juridică, adaugă în Legea nr. 196/2018 un articol nou — art. 73¹ — cu un mecanism de excepție. În esență: atunci când disponibilitățile din fondul de rulment sunt insuficiente, pe baza unei hotărâri a adunării generale, veniturile aflate în fondul de reparații sau în alte fonduri speciale pot fi folosite pentru acoperirea cheltuielilor curente ale condominiului, în special facturile la utilități.

Două detalii fac toată diferența. Primul: condiția de insuficiență a fondului de rulment — nu e o ușă deschisă permanent, ci o supapă pentru situația în care banii de plăți curente s-au terminat. Al doilea, și mai important: e nevoie de o hotărâre AGA pentru fiecare propunere de utilizare. Nu votați o dată, în martie, o împuternicire generală pentru tot anul. Fiecare împrumut din fond ar trebui să aibă hotărârea lui, cu sumă și scop.

Motivația declarată a inițiativei e de bun-simț: să nu ajungă un bloc întreg debranșat sau dat în judecată de furnizor pentru că o parte din proprietari au restanțe, în timp ce în fondul de reparații stau bani blocați. Argumentul contra e la fel de puternic: fondul de reparații e singura rezervă reală a blocului pentru o avarie, iar o lege care-l transformă în tampon de trezorerie îl va goli exact în anii în care clădirile îmbătrânesc cel mai repede.

Exemplu de calcul: 40 de apartamente și un deficit de 18.000 de lei în ianuarie

Să coborâm din abstract. Luați o asociație cu 40 de apartamente, racordată la termoficare, cu o factură de căldură în ianuarie de 52.000 de lei, la care se adaugă apă, salubritate, energie electrică la părțile comune, lift și salarii — încă 11.000 de lei. Total de plătit în lună: 63.000 de lei.

Fondul de rulment a fost stabilit la echivalentul unei luni medii de întreținere, adică circa 900 de lei pe apartament — 36.000 de lei în total. Sună confortabil, până observați că încasările din lista afișată în ianuarie vin cu întârziere: la termen intră 72% din sume, iar patru apartamente cu restanțe vechi nu plătesc nimic. Practic, în ziua scadenței la furnizor, asociația are în cont 45.000 de lei. Lipsesc 18.000 de lei.

În varianta propusă de proiect, adunarea generală ar putea aproba folosirea a 18.000 de lei din fondul de reparații — care are, să zicem, 61.000 de lei strânși pentru înlocuirea coloanelor de apă rece. Întrebarea corectă nu e „putem?”, ci „de unde se întorc banii și până când?”. Un plan de reîntregire scris în hotărâre arată cam așa, pentru cele 40 de apartamente:

Observați că împrumutul nu e gratuit. Cineva plătește: fie restanțierii, prin penalizări, fie toți proprietarii, prin cei 25 de lei lunar în plus la fondul de reparații. Iar lucrarea la coloane se amână cu cel puțin un trimestru, pentru că nicio firmă serioasă nu semnează un contract când asociația are fondul subțiat. Dacă nu aveți un plan de acest tip, nu votați. Un împrumut fără scadență din fondul de reparații nu e management de trezorerie, e consum de rezervă.

Penalizările, ca sursă de reîntregire, trebuie calculate corect: maximul legal este de 0,2% pe zi de întârziere, aplicat conform art. 77 din Legea nr. 196/2018. Dacă în asociația dumneavoastră nimeni nu le-a calculat în ultimii doi ani, aveți deja prima soluție la deficit, înainte de orice împrumut din fond.

Când poți vota așa ceva: convocarea și hotărârea, pas cu pas

Aici se rup cele mai multe asociații. Nu din rea-voință, ci din grabă. O hotărâre luată pe repede-înainte, pe grupul de WhatsApp al scării, nu produce efecte — iar dacă un proprietar o contestă, administratorul rămâne descoperit cu o plată făcută din fondul greșit.

Ordinea de zi, formulată ca să nu lase loc de interpretări

Nu scrieți „discuții despre situația financiară”. Scrieți puncte pe care se poate vota. Un convocator de adunare generală completat corect conține:

• Prezentarea situației de trezorerie la data convocării: sold cont curent, sold fond de rulment, sold fond de reparații, facturi scadente și termenele lor.
• Informare privind restanțele pe apartamente, cu sumele și vechimea lor, fără nume afișate public acolo unde legea protejează datele.
• Aprobarea utilizării sumei de ….. lei din fondul de reparații pentru plata facturii ….. nr. ….. din data ….. (condiționat de intrarea în vigoare a modificării legii).
• Aprobarea planului de reîntregire a fondului de reparații: surse, sume, termene.
• Aprobarea măsurilor de recuperare a restanțelor: notificări, somații, acțiune în instanță.

Ce trebuie să conțină hotărârea

O hotărâre a adunării generale utilă are patru elemente, în această ordine: suma exactă (nu „până la”), scopul precis (furnizorul, numărul și data facturii), termenul de restituire în fond și sursa de reîntregire. Adăugați numele celor care răspund de execuție — de regulă președintele și administratorul — și mandatarea cenzorului să verifice operațiunea la următoarea raportare. Anexați tabelul cu semnatarii hotărârii și, pentru proprietarii care nu pot veni, împuternicirile scrise și semnate. Fără aceste anexe, procesul-verbal e o foaie fără acoperire.

Dacă nu se întrunește condiția de prezență, nu improvizați: reconvocați. O a doua convocare făcută ca la carte costă zece zile și vă scutește de un proces de un an.

Riscurile reale, pe care nimeni nu le pune în expunerea de motive

Primul risc e cel evident: fondul golit exact înainte de avarie. Un acoperiș care începe să curgă în martie nu întreabă dacă ați împrumutat bani în ianuarie. Costurile unei reparații de acoperiș la bloc pornesc de la câteva zeci de mii de lei pentru o terasă medie, iar o avarie la lift vă poate lăsa scara fără ascensor săptămâni întregi, în timp ce contractul de mentenanță lunară a liftului acoperă doar întreținerea, nu înlocuirea unei componente majore.

Al doilea risc e blocarea lucrărilor planificate. Asociațiile care au un Plan multianual — iar cele serioase au — își eșalonează lucrările pe ani, cu sume rezervate. Un împrumut de 18.000 de lei luat în ianuarie mută toate termenele cu un an. Cine a strâns bani trei ani pentru termoizolație are dreptul să fie supărat, și de regulă e.

Al treilea risc e conflictul cu cenzorul. Cenzorul sau comisia de cenzori verifică execuția bugetului și raportează adunării generale. O plată din fondul de reparații fără hotărâre scrisă și fără plan de reîntregire ajunge, pe bună dreptate, ca observație în raport. De aici pornesc de obicei plângerile la primărie și cererile de schimbare a comitetului.

Al patrulea risc, cel mai subtil: împrumutul din fond devine obicei. Prima dată e „situație excepțională”. A treia iarnă, e procedură. Asociațiile care funcționează prost nu ajung acolo peste noapte, ci prin decizii mici, fiecare justificată la momentul ei. Un instrument de management al încasărilor — fie o aplicație ca CondoFlow, fie un tabel ținut la zi — vă arată tendința înainte să devină cronică: dacă gradul de încasare la termen scade sub 85% trei luni la rând, problema nu e factura, e colectarea.

Al cincilea: presiunea pe proprietarii corecți. Când împrumutul se reîntregește prin cotă suplimentară, cei care plătesc la timp finanțează, din propriul buzunar, întârzierile vecinilor. Asta e rețeta sigură pentru ca și ei să înceteze să mai plătească la timp.

Alternative mai sănătoase decât împrumutul din fond

Înainte să convocați adunarea pentru un împrumut, treceți prin lista scurtă. Majoritatea deficitelor de iarnă se rezolvă fără să atingeți fondul de reparații.

Eșalonarea la furnizor e prima opțiune și cea mai ignorată. Operatorii de termoficare, Engie sau companiile de apă preferă un grafic de plată semnat decât un dosar în instanță; am detaliat pașii și ce să cereți la negociere în ghidul despre eșalonarea datoriilor către furnizori. Important de știut: pentru restanțele la întreținere, asociația nu vă poate tăia căldura — subiect pe care l-am tratat separat, cu instrumentele legale care chiar funcționează, în articolul despre sistarea căldurii pentru neplata întreținerii.

A doua opțiune, pentru asociațiile care au votat bugetul în martie și s-au trezit în octombrie cu tarife noi, e rectificarea. Procedura, cvorumul și greșelile frecvente sunt explicate în materialul despre rectificarea bugetului asociației. Un buget de venituri și cheltuieli refăcut onest, cu prețurile reale ale iernii, previne jumătate din deficite.

Cum înregistrezi contabil operațiunea și ce scrii în raportul anual

Să presupunem că legea trece și că adunarea a votat. Urmează partea pe care o verifică cenzorul și, eventual, compartimentul de asociații din primărie. Operațiunea nu e o cheltuială, e un transfer intern cu obligație de restituire, și trebuie să se vadă așa în evidențe.

Concret, aveți nevoie de: hotărârea AGA atașată la documentele lunii, nota contabilă prin care se consemnează utilizarea sumei din fondul de reparații pentru plata facturii, înregistrarea plății în registrul de casă sau pe extrasul de cont și — esențial — evidențierea diminuării în registrul fondului de reparații, cu mențiunea termenului de reîntregire. Apoi, la fiecare încasare din planul de reîntregire, înregistrarea inversă. Structura notei contabile și exemplele pe conturi sunt detaliate în ghidul despre nota contabilă în asociația de proprietari.

Nu uitați componenta de transparență, care e deja obligatorie. Lista veniturilor din exploatarea proprietății comune și cheltuielile aferente lor se prezintă semestrial, într-un raport afișat la avizierul asociației, și se evidențiază în registrul unic de venituri și cheltuieli (art. 7 alin. (2) din statutul-cadru). Dacă ați folosit banii din reclama de pe fațadă pentru o factură, acel raport e exact locul unde proprietarii trebuie să vadă operațiunea. În plus, administratorul folosește pentru încasări și plăți contul curent al asociației, la care toți proprietarii au acces pentru informare conform art. 67 din Legea nr. 196/2018 (art. 7 alin. (3)), iar președintele asigură accesul la extrasele de cont (art. 7 alin. (4)).

În raportul anual, scrieți patru lucruri, fără înflorituri: suma împrumutată și data, hotărârea AGA care a aprobat-o, cât s-a reîntregit până la data raportului și ce lucrări au fost amânate ca urmare. Ultimul punct e cel pe care administratorii îl omit și cenzorii îl cer. Un raport de cenzor bine structurat transformă o operațiune controversată în ceva verificabil — iar verificabil înseamnă apărabil. Dacă țineți evidențele într-o aplicație precum CondoFlow, soldurile pe fonduri și istoricul transferurilor se pot lista oricând, ceea ce scurtează discuțiile din adunare de la două ore la douăzeci de minute.

Ce facem până se decide la Camera Deputaților

Proiectul poate trece, poate fi amendat sau poate rămâne în sertar — s-a mai întâmplat. Dar presiunea care l-a generat nu dispare: prețurile la energie au urcat, subvențiile locale sunt sub tensiune, iar lanțul de datorii dintre stat, producători și distribuitori se vede, la capătul lui, în contul asociației dumneavoastră.

Până atunci, trei mișcări concrete pentru iarna care vine. Verificați dacă fondul de rulment acoperă luna de vârf, nu luna medie, și dacă nu, puneți pe ordinea de zi majorarea lui încă din toamnă. Calculați penalizările corect, la maximul legal de 0,2% pe zi dacă așa a hotărât asociația, și trimiteți notificările la timp — restanțierii reacționează la documente, nu la discuții pe scară. Și indexați fondul de reparații realist: ghidul despre indexarea fondului de reparații cu inflația vă arată cum ajungeți la o sumă pe metru pătrat care chiar acoperă lucrările, nu doar formalitatea de a avea un fond.

Iar dacă proiectul devine lege, folosiți-l cum a fost gândit: ca supapă de avarie, cu hotărâre separată, sumă fixă, termen de restituire și sursă de reîntregire. Un fond de reparații e memoria financiară a unui bloc. Se consumă într-o lună și se reconstruiește în trei ani. Întrebarea pe care merită să o puneți în adunare, înainte de orice vot, e una singură: dacă mâine se sparge o coloană sau cedează motorul liftului, din ce bani o reparăm?