Datornicii nu mai pot fi președinte sau cenzor? Ce prevede proiectul

Un proprietar cu 4.200 de lei restanță la întreținere poate fi, astăzi, chiar președintele asociației care îi trimite somația. Sună absurd, dar se întâmplă în destul de multe blocuri din România, pentru că legea nu interzice explicit situația. Un pachet de modificări la Legea 196/2018, aflat în procedură parlamentară și transmis Guvernului pentru punct de vedere la 2 octombrie 2026, își propune să închidă exact această ușă: proprietarii care au datorii față de asociație nu ar mai putea ocupa funcții de conducere, administrare sau control — nici președinte, nici membru în comitetul executiv, nici cenzor.

Până una-alta, e doar un proiect. Merită însă citit acum, din două motive foarte practice. Primul: o bună parte din efectul dorit se poate obține imediat, prin regulamentul condominiului și prin modul în care organizați alegerile. Al doilea: toamna e sezonul adunărilor generale în care se schimbă conducerile, iar întrebarea „poate candida vecinul de la 34, care are restanțe de un an?” ajunge pe masa comitetului în fiecare octombrie-noiembrie.

Ce s-a întâmplat pe 2 octombrie 2026 și unde se află proiectul acum

Pachetul nu a apărut din senin. El adună nemulțumirile strânse de asociații în anii de aplicare a Legii 196/2018: plafonul de numerar din casierie, contul bancar unic, atestatul obligatoriu eliberat de primărie pentru administratori, absența gazului consumat la comun din lista cheltuielilor repartizate pe număr de persoane. La începutul lunii octombrie 2026, textul a fost transmis Guvernului pentru punct de vedere — un pas standard în procedura parlamentară pentru propunerile legislative inițiate de parlamentari.

Ce înseamnă „punct de vedere al Guvernului”? Nu un vot și cu siguranță nu o aprobare. Este o opinie tehnică prin care ministerele de resort spun ce funcționează și ce nu în text, ce intră în conflict cu alte legi și ce costuri implică. După acest pas vin avizul Consiliului Legislativ, dezbaterea în comisii, votul în prima Cameră sesizată, apoi Camera decizională, promulgarea și publicarea în Monitorul Oficial. Fiecare etapă poate rescrie, tăia sau dilua propunerile. Din experiența ultimilor ani, proiectele de modificare a legii asociațiilor stau în Parlament luni, uneori ani — iar unele dispar discret în sertarul unei comisii.

Concret, dacă pachetul merge într-un ritm normal, discuția despre intrarea în vigoare se mută în 2027. Am detaliat calendarul probabil și restul propunerilor din pachet în analiza despre modificările Legii 196/2018 așteptate în 2027, pentru cine vrea imaginea completă.

Interdicția pentru datornici: cum ar arăta noua regulă

Formula din expunerea de motive este, în esență, simplă: persoanele care au datorii față de asociația de proprietari nu pot fi alese sau numite în funcții de conducere, de administrare sau de control. Trei categorii, nu una — și aici stă diferența față de ce cred mulți proprietari.

• Conducere — președintele asociației și membrii comitetului executiv;
• Administrare — administratorul, indiferent dacă e persoană fizică angajată sau firmă specializată;
• Control — cenzorul sau membrii comisiei de cenzori.

Logica e greu de contestat. Președintele semnează documentele asociației și reprezintă asociația în instanță, inclusiv în procesele de recuperare a restanțelor (art. 26 lit. a și b din Legea 196/2018). Cenzorul verifică gestiunea, deci și modul în care s-au urmărit debitele. Un conflict de interese mai limpede e greu de imaginat: omul care ar trebui să semneze somația e chiar cel somat. În practică, lucrurile degenerează previzibil — penalizările „se uită”, lista cu restanțieri nu se mai afișează la avizier, acțiunile în instanță se amână „până la vară”.

Textul propus lasă totuși întrebări deschise, pe care Parlamentul va trebui să le lămurească. Ce înseamnă „datorie”? O factură neachitată la scadență, o restanță de o lună, una de trei luni? Intră și penalizările calculate, sau doar principalul? Ce se întâmplă cu un debit contestat, aflat pe rolul judecătoriei? Un text care spune doar „are datorii” riscă să excludă un proprietar care a întârziat cinci zile cu lista de plată, în timp ce unul cu un debit vechi de patru ani, contestat formal, ar putea invoca incertitudinea. De aceea, dacă vreți ca regula să funcționeze în blocul dvs., pragul trebuie să fie clar — și, până la o lege, îl stabiliți chiar dvs.

Un al doilea proiect, aflat în aceeași zonă de dezbatere, merge mai departe și propune aplicarea penalizărilor după 20 de zile de la scadență, în locul termenului actual. Reținem: este propunere. În prezent, regula rămâne cea din art. 77 din Legea 196/2018, cu un maxim de 0,2% pe zi de întârziere, aplicabil doar dacă adunarea generală a adoptat un sistem de penalizări.

Restul pachetului: conturi, numerar, gaz la comun

Interdicția pentru datornici e doar titlul care prinde. Pachetul atinge și zone care schimbă munca de zi cu zi a administratorului. Tabelul de mai jos redă propunerile așa cum apar în motivarea inițiatorilor — nu sunt text de lege în vigoare și pot fi modificate pe parcursul dezbaterii.

Observați un fir roșu: pachetul mută asociația dinspre „instituție supravegheată de primărie” spre „entitate privată autonomă, dar cu reguli interne mai stricte”. Mai multă libertate la bani și la organizare, mai puțină toleranță față de cei care nu plătesc. Dacă vă interesează cum arată deja limitele legale ale cumulului de atribuții în conducere, am scris separat despre ce funcții se pot cumula legal într-o asociație.

Regimul actual: ce cere Legea 196/2018 ca să poți candida

Să lăsăm proiectul deoparte și să vedem ce se aplică în adunarea generală de luna viitoare. Pentru președinte, legea e surprinzător de scurtă.

Citiți cu atenție: două condiții, nu mai multe. Să fie membru al asociației, adică proprietar în condominiu. Și să vrea — „prin voința sa”, ceea ce înseamnă că nimeni nu poate fi ales președinte în lipsă și împotriva voinței lui, oricât de convenabil ar fi pentru restul scării. Legea nu adaugă nicio condiție de plată la zi, nicio cerință de studii, nicio verificare de cazier.

Pentru comitetul executiv, mecanica e similară, iar legea reglementează mai ales ieșirile din funcție. Dacă un membru al comitetului ajunge în imposibilitatea de a-și exercita atribuțiile, se convoacă adunarea generală pentru alegerea unui înlocuitor în cel mult 90 de zile de la constatarea indisponibilității (art. 25 alin. 4, cu aplicarea corespunzătoare a art. 55 alin. 7). La fel, dacă mandatul președintelui încetează înainte de termen, comitetul executiv are 5 zile pentru a convoca adunarea generală de alegere a unui nou președinte (art. 25 alin. 2). Iar în situația extraordinară în care adunarea nu reușește să aleagă un președinte, atribuțiile sunt preluate de un membru al comitetului desemnat prin decizie, urmând ca în cel mult 90 de zile să fie convocată o nouă adunare (art. 25 alin. 3).

Pentru cenzor, Legea 196/2018 prevede condiții de pregătire și un set de incompatibilități cu funcțiile din conducere — verificați textul în vigoare înainte de a valida o candidatură, pentru că aici modificările succesive au creat confuzie reală în teren. Detaliile despre modul în care se constituie și votează organul colectiv le-am strâns în ghidul despre comitetul executiv al asociației de proprietari.

Deci, pe scurt: astăzi, un restanțier poate candida. Răspunsul la „cine nu poate fi președinte de asociație de proprietari” se reduce, legal, la „cine nu e proprietar în bloc și cine nu vrea”. Restul îl decideți dvs., în regulament.

Ce poate face regulamentul condominiului chiar de anul acesta

Aici e partea utilă a articolului. Legea tace, dar nu interzice asociației să-și stabilească propriile criterii de eligibilitate pentru funcțiile elective, atât timp cât acestea sunt adoptate de adunarea generală, sunt rezonabile, nu discriminează și nu răstoarnă drepturi garantate de lege.

Diferența e importantă: nu puteți lua dreptul de vot unui proprietar pentru că are restanțe — am explicat de ce în analiza despre dreptul de vot al proprietarului debitor. Dar dreptul de a fi alesz într-o funcție de încredere, remunerată sau nu, poate fi condiționat de îndeplinirea obligațiilor față de colectivitate. E o distincție pe care multe asociații o ratează și de aceea ajung cu hotărârile atacate.

O secțiune de regulament care funcționează arată cam așa, în spirit: candidatul la funcția de președinte, membru al comitetului executiv sau cenzor trebuie să nu înregistreze, la data depunerii candidaturii, debite restante mai vechi de 60 de zile față de asociație, cu excepția debitelor contestate în instanță sau aflate într-un acord de eșalonare respectat la zi. Trei elemente fac diferența: un prag de vechime (nu „orice leu”), o dată de referință clară și excepțiile pentru situațiile oneste.

Textul se introduce în regulamentul condominiului sau în statut și se votează în adunarea generală, nu se afișează pur și simplu la avizier de către comitet. O regulă de eligibilitate inventată de comitet în ziua alegerilor nu ține nici cinci minute într-o contestație.

Cum verifici eligibilitatea fără să calci pe GDPR

Întrebarea apare mereu: cum demonstrezi în fața adunării generale că un candidat are restanțe, fără să afișezi datele financiare ale unui proprietar în fața a 80 de vecini? Pentru că aici asociațiile greșesc cel mai des — se citește lista nominală cu debite în plină ședință, se fotografiază, ajunge pe grupul de WhatsApp, iar a doua zi urmează o plângere la Autoritatea de supraveghere.

Soluția practicată de asociațiile bine administrate are trei trepte.

1. Declarația pe propria răspundere a candidatului

Fiecare candidat depune, odată cu acceptarea candidaturii, o declarație scrisă prin care confirmă că nu are debite restante față de asociație mai vechi de termenul stabilit în regulament. Avantajul e dublu: nu prelucrați date suplimentare și mutați răspunderea pe candidat. Dacă declarația e falsă, hotărârea de alegere poate fi contestată, iar mandatul revocat pentru motive imputabile.

2. Situația anonimizată, prezentată adunării

Administratorul pregătește o situație pe apartamente fără nume, sau chiar doar o confirmare agregată: „dintre cei 4 candidați depuși, toți îndeplinesc criteriul de eligibilitate”. Adunarea generală nu are nevoie de suma exactă datorată de cineva pentru a vota; are nevoie de un răspuns da/nu la criteriul din regulament.

3. Cenzorul ca verificator

Cenzorul are deja acces legal la gestiune și la evidența debitelor. El confirmă în scris, în raportul său sau într-o notă separată atașată la procesul-verbal, că a verificat declarațiile candidaților prin raportare la fișele de debite. Asta e verificarea „curată”: făcută de organul de control, nu de un grup de vecini curioși.

Alternativa elegantă pentru candidatul care vrea să-și dovedească bona fides e adeverința privind achitarea cotelor de contribuție, document prevăzut de art. 33 din Legea 196/2018, eliberat la cererea proprietarului. O depune singur, la dosarul de candidatură, și discuția se încheie. Tot proprietarul poate folosi și cererea de consultare a documentelor asociației (art. 28) dacă are îndoieli asupra propriului extras de debite. Platformele de administrare — inclusiv CondoFlow — scot această situație pe apartament în câteva secunde, ceea ce scurtează mult negocierile din ședință.

Președintele care face restanțe în timpul mandatului

Scenariul e mai frecvent decât cel al candidatului restanțier. Omul intră în funcție curat, apoi vine un divorț, o pierdere de job, o boală, iar după un an are opt luni neplătite. Ce se poate face?

Legea nu prevede o „pierdere automată” a calității de președinte pentru neplată. Nu există mecanismul prin care trezoreria asociației îl declară demis. Ce rămâne este calea adunării generale: revocarea mandatului. Președintele e ales de adunarea generală, deci numai adunarea generală îl poate schimba, cu respectarea procedurii de convocare și de vot. Am descris pas cu pas traseul în ghidul despre schimbarea președintelui asociației de proprietari.

Atenție la ordinea de zi. Dacă vreți revocarea, punctul trebuie să apară explicit în convocator — „revocarea mandatului președintelui și alegerea unui nou președinte”. Nu merge „diverse”. După revocare, se aplică art. 25 alin. (2): comitetul executiv convoacă în 5 zile adunarea pentru alegerea succesorului, dacă aceasta nu s-a făcut în aceeași ședință.

Suspendarea e o zonă gri. Multe asociații o folosesc — comitetul „suspendă” președintele până la clarificarea situației. În lipsa unui temei expres în lege, suspendarea e sustenabilă doar dacă e prevăzută în statut sau în contractul de mandat al președintelui, cu motive și durată clare. Altfel, riscați un litigiu pe care îl pierdeți. Iar cel revocat are, la rândul lui, o armă: hotărârile adunării generale pot fi atacate în instanță în 45 de zile, iar un vot luat fără convocare corectă cade ușor. Procedura și greșelile frecvente sunt explicate în materialul despre contestarea hotărârii AGA în instanță.

Un mandat revocat corect, cu proces-verbal bine scris, costă asociația o seară. Un mandat revocat prost costă un an de proces și, de regulă, o conducere paralizată între timp.

Alegerile, pas cu pas: ce să scrieți în documente

Dosarul de alegeri al unei asociații serioase conține cinci piese. Le listez în ordinea în care le produceți.

1. Convocatorul, cu ordinea de zi care include expres „alegerea președintelui / a comitetului executiv / a cenzorului” și, dacă aveți criterii de eligibilitate în regulament, mențiunea termenului de depunere a candidaturilor și a declarațiilor.
2. Tabelul nominal de convocare, semnat de proprietari, respectiv dovezile de trimitere a scrisorilor recomandate (art. 47).
3. Candidaturile și declarațiile pe propria răspundere, înregistrate la asociație cu număr și dată.
4. Nota cenzorului privind verificarea îndeplinirii criteriului de eligibilitate, în formă agregată.
5. Procesul-verbal al adunării și hotărârea, cu tabelul semnatarilor.

În procesul-verbal, notați pe fiecare funcție: numărul proprietarilor prezenți, numărul celor reprezentați prin împuternicire, voturile pentru fiecare candidat și rezultatul raportat la cerința din art. 25 alin. (1) — jumătate plus unu din proprietarii prezenți. Mulți administratori scriu „aleși în unanimitate” și se opresc. Fraza aceea nu demonstrează nimic dacă mâine cineva contestă cvorumul. Un model de hotărâre a adunării generale completat corect vă scutește de reconstituiri din memorie peste șase luni.

Și o observație din teren: scrieți în proces-verbal și motivarea respingerii unei candidaturi, dacă apare. „Candidatura domnului X a fost respinsă pentru neîndeplinirea criteriului prevăzut la art. 12 din regulamentul condominiului, aprobat prin Hotărârea AG nr. 3/2026” e o frază care ține. „Nu a fost acceptat pentru că are datorii” nu ține.

Cinci capcane care pot anula o alegere

Aici se împiedică asociațiile. Regula arată curat pe hârtie, dar realitatea juridică a proprietății din blocurile românești e mult mai încurcată.

Coproprietatea și succesiunea merită subliniate. În blocurile vechi, jumătate din apartamente sunt pe doi sau trei titulari, iar debitul e înregistrat pe apartament. Dacă regulamentul spune „candidatul nu trebuie să aibă datorii”, un coproprietar poate susține, cu temei, că datoria nu e a lui personal. De aceea formularea corectă leagă criteriul de unitatea de proprietate pe care candidatul o deține. Pentru cazurile de deces, am tratat separat chestiunea spinoasă a datoriilor la întreținere ale unui proprietar decedat, pentru că acolo se amestecă dreptul succesoral cu evidența asociației.

Cât de mare e, de fapt, problema restanțelor

Merită puțin context, pentru că unii proprietari consideră discuția o exagerare. Nu este. Întreținerea a devenit o cheltuială grea: în 2026, un apartament cu două camere din București ajunge, ca medie anuală, în jurul a 900 de lei pe lună, cu aproximativ 50% mai mult decât acum doi ani, iar în lunile foarte reci factura trece de 1.000 de lei. Cifrele sunt orientative și variază enorm — în ansamblurile mari, cu peste 200 de apartamente, aceeași suprafață poate ajunge la 250–350 de lei lunar, pentru că cheltuielile comune se împart la mai mulți.

Cu astfel de sume, o restanță de patru luni depășește 3.000 de lei pe un singur apartament. Într-un bloc cu 60 de apartamente și 10% restanțieri cronici, asociația are în permanență un gol de câteva zeci de mii de lei — exact banii cu care s-ar fi plătit ascensorul sau izolația casei scării. Nu există o statistică națională centralizată a restanțelor, pentru că nimeni nu le colectează sistematic, dar o parte consistentă din dosarele civile noi de la judecătorii vine din recuperări de întreținere. Iar în topul restanțierilor din Capitală figurează, ironic, chiar Primăria Municipiului București, cu datorii estimate la câteva milioane de euro către asociațiile din blocurile unde deține apartamente — o cifră avansată public de reprezentanții federațiilor de proprietari.

Când conducerea asociației e, ea însăși, restanțieră, mecanismul de recuperare se blochează în mod aproape mecanic. De aici și presiunea pentru modificarea legii.

Ce faceți concret în următoarele luni

Nu așteptați legea. Dacă în blocul dvs. urmează alegeri în această toamnă sau în primăvară, ordinea pașilor e următoarea.

Convocați o adunare generală în care puneți pe ordinea de zi modificarea regulamentului condominiului cu o secțiune de eligibilitate pentru funcțiile elective. Formulați criteriul cu prag de vechime, dată de referință și excepții — nu „fără datorii”, ci „fără debite restante mai vechi de 60 de zile la data depunerii candidaturii, exceptând debitele contestate și eșalonările respectate”. Legați criteriul de unitatea de proprietate. Prevedeți declarația pe propria răspundere și verificarea prin cenzor. Stabiliți ce se întâmplă dacă un membru al conducerii acumulează restanțe în mandat: obligația de a informa comitetul, termenul de remediere, apoi punerea pe ordinea de zi a revocării.

Paralel, curățați evidența debitelor. Nu puteți aplica un criteriu de eligibilitate pe o contabilitate aproximativă, cu penalizări calculate manual și fișe de apartament care nu se potrivesc cu registrul de casă. Aici o aplicație de administrare vă scutește de jumătate din discuții, pentru că scoate fișa fiecărui apartament cu principal, penalizări și plăți, pe zile.

Și mai departe? Urmăriți traseul proiectului. Dacă textul trece în forma propusă, asociațiile care au deja criterii în regulament nu vor avea nimic de schimbat — doar de confirmat. Cele care nu au vor descoperi, în primăvara de după intrarea în vigoare, că trei dintre cei cinci membri ai comitetului nu mai sunt eligibili și că nu are nimeni cheia de la biroul asociației. Pare o glumă. Am văzut-o întâmplându-se, în varianta cu demisii în bloc.

Întrebarea de fond nu e dacă un datornic poate conduce asociația. E dacă asociația dvs. are regulile scrise înainte să apară cazul. Pentru că atunci e deja prea târziu să le scrieți.