Art. 68 din Legea 196/2018 — Asigurarea de răspundere civilă a administratorului

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 68 impune administratorilor de condominii să încheie o poliță de asigurare de răspundere civilă profesională, pentru a acoperi riscurile legate de activitatea lor de administrare. Scopul explicit al textului este dublu: protejarea proprietarilor și protejarea asociației de proprietari împotriva prejudiciilor care pot rezulta din activitatea administratorului.

Cine este obligat

Obligația revine administratorului — indiferent dacă este persoană fizică atestată sau persoană juridică specializată. Textul nu face distincție între forme de organizare a administratorului, așa că regula se aplică la fel în ambele situații.

Când se naște obligația

Textul condiționează obligația de solicitarea asociației de proprietari. Cu alte cuvinte, administratorul trebuie să încheie polița la cererea asociației. Din formularea articolului rezultă că, odată ce asociația formulează această solicitare, administratorul nu poate refuza încheierea poliței — obligația devine fermă.

Cine suportă costul

Articolul este foarte clar: polița se încheie pe cheltuiala proprie a administratorului. Prima de asigurare nu poate fi trecută pe cheltuielile asociației și nu poate fi recuperată de la proprietari prin lista de plată.

Ce acoperă asigurarea

Este vorba despre o poliță de răspundere civilă profesională, adică asigurarea care acoperă prejudiciile provocate de administrator în exercitarea atribuțiilor sale (erori, omisiuni, culpă profesională legată de activitatea de administrare a condominiului). Textul se referă strict la riscurile aferente activității de administrare într-un condominiu.

Ce ar trebui să facă asociația în practică

• Să formuleze în scris solicitarea către administrator (pentru a exista dovada cererii, de la care se naște obligația).
• Să ceară administratorului o copie a poliței și dovada plății primei, pentru a verifica valabilitatea acesteia.
• Să se asigure că polița acoperă efectiv activitatea de administrare desfășurată la acel condominiu.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Costul poliței îl suportă asociația.” Fals — textul spune explicit „pe cheltuială proprie” a administratorului.
• „Obligația există doar pentru firmele de administrare.” Articolul se referă la administratori în general, fără a exclude persoanele fizice atestate.
• „Administratorul poate refuza dacă i se pare inutil.” Formularea „sunt obligați” nu lasă loc de opțiune odată ce asociația a solicitat încheierea poliței.
• „Polița înlocuiește răspunderea administratorului.” Asigurarea acoperă prejudicii, dar nu elimină răspunderea legală și contractuală proprie a administratorului față de asociație.