Art. 63 din Legea 196/2018 — Administrarea condominiului și contractul de administrare

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 63 stabilește cine răspunde de administrarea blocului și cum se desemnează administratorul. Toate activitățile legate de părțile comune — administrare, exploatare, întreținere, reparații, reabilitare și modernizare — cad în sarcina asociației de proprietari, iar costurile lor sunt cheltuieli comune, suportate de toți proprietarii.

Cine face administrarea și cum

Asociația nu administrează neapărat „cu forțe proprii”. Ea încheie contracte, în numele proprietarilor, cu una dintre următoarele categorii:

• persoane fizice (administratori atestați);
• persoane fizice autorizate (PFA);
• persoane juridice care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor, înființate potrivit legii.

Cu alte cuvinte, poți avea un administrator angajat/atestat, un PFA sau o firmă specializată — legea recunoaște toate cele trei forme, cu condiția să fie constituite legal.

Cine decide și cine semnează contractul

Articolul introduce un mecanism în trei pași, care trebuie respectat în această ordine:

• Adunarea generală dă un mandat — adică aprobă ideea și limitele desemnării administratorului;
• Comitetul executiv, pe baza acelui mandat, desemnează administratorul și decide asupra contractului;
• Președintele asociației, ca reprezentant al comitetului executiv, încheie efectiv contractul de administrare.

După ce decizia este luată, ea trebuie comunicată tuturor proprietarilor — nu doar celor prezenți la ședință sau membrilor comitetului.

Ce înseamnă în practică

• Nu poți încheia un contract de administrare valabil dacă lipsește mandatul adunării generale — președintele nu are competența de a decide singur.
• Comitetul executiv nu poate ignora limitele mandatului dat de adunarea generală (de ex., dacă adunarea a fixat un plafon de tarif sau tipul de administrator dorit).
• Cheltuielile cu administrarea, întreținerea, reparațiile și modernizarea părților comune se repartizează ca cheltuieli comune, nu individuale.
• Comunicarea deciziei către toți proprietarii nu este o formalitate: este obligație legală explicită și oferă baza pentru eventuale contestații.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Președintele alege singur administratorul.” Fals: el doar reprezintă comitetul executiv și semnează în baza mandatului AGA.
• „Administratorul poate fi orice persoană.” Textul cere fie persoană fizică (atestată), fie PFA, fie persoană juridică cu obiect de activitate potrivit.
• „Dacă a fost ședință, e suficient.” Nu — decizia privind desemnarea administratorului trebuie comunicată tuturor proprietarilor.