Sari la continut

Art. 64 din Legea 196/2018 — Administrarea condominiului

CAPITOLUL VI — Administrarea condominiilor

Textul oficial

Legea 196/2018
(1)

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

(2)

Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică şi întreţinere a proprietăţii comune, de contabilitate şi de casierie.

(3)

Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei sunt condiţionate de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(4)

Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(5)

Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

a)

atestatul prevăzut la art. 2 lit. e);

b)

cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.

(6)

Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

(7)

În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin. (6) au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

(8)

Atestatul se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

(9)

Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care instanţele judecătoreşti competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator.

(10)

Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.

(11)

Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activităţii de administrare a condominiilor.

Ce înseamnă, practic

Cine poate administra un condominiu

Articolul 64 stabilește cine are dreptul să administreze un bloc și în ce condiții. Administrarea poate fi făcută de trei categorii: persoane fizice, persoane fizice autorizate (PFA) sau persoane juridice specializate (firme de administrare) autorizate conform legii. Nu există altă formă legală de administrare în afara acestor trei.

Ce înseamnă „activitate de administrare"

Legea definește clar conținutul activității: administrare tehnică și întreținere a proprietății comune, contabilitate și casierie. Acestea sunt cele trei componente obligatorii. Orice altă activitate care nu este reglementată prin lege sau prin statut trebuie aprobată prin hotărâre a adunării generale — administratorul nu poate decide singur să extindă atribuțiile.

Formă de angajare

Administratorul se angajează prin contract individual de muncă sau prin contract de prestări servicii. Legea nu impune una dintre variante — alegerea depinde de situația concretă (persoană fizică, PFA sau firmă), dar contractul trebuie să respecte prevederile legale în vigoare.

Documente obligatorii la candidatură

Cine vrea să devină administrator trebuie să depună la comitetul executiv documentele cerute de lege, printre care obligatoriu:

  • atestatul prevăzut la art. 2 lit. e) — fără atestat nu se poate candida;
  • cazierul judiciar, care să dovedească faptul că persoana nu a fost condamnată definitiv pentru o infracțiune economico-financiară.

Aceste două documente nu pot lipsi. Comitetul executiv poate cere și alte documente suplimentare.

Firmele de administrare

Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înființați și înregistrați conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. Toți angajații firmei care prestează efectiv activitatea de administrare trebuie să aibă atestat — nu doar administratorul-șef sau firma ca entitate.

Atestatul: afișare, valabilitate, suspendare

  • Afișare la avizier: atestatul se afișează prin grija administratorului la data intrării în vigoare a contractului de administrare — este o obligație expresă, nu opțională.
  • Valabilitate: 4 ani de la data emiterii; poate fi reînnoit în aceleași condiții în care a fost emis inițial.
  • Suspendare sau retragere: se poate face doar ca urmare a unei hotărâri judecătorești definitive, atunci când instanța a stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator. Adunarea generală sau comitetul executiv nu pot suspenda ele însele atestatul.
  • Consecință directă: expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului duce automat la imposibilitatea de a mai administra condominii — activitatea încetează de drept, indiferent de contract.

Greșeli frecvente de interpretare

  • Confuzia între „autorizare" și „atestat" — legea le tratează ca cerințe distincte pentru persoanele juridice.
  • Ideea că firma de administrare acoperă cu un singur atestat toți angajații — art. 64 alin. (7) cere atestat individual pentru fiecare angajat implicat în administrare.
  • Presupunerea că adunarea generală poate „retrage" atestatul — retragerea vine doar prin hotărâre judecătorească definitivă.

Esența articolului: administrarea unui condominiu poate fi făcută doar de persoane fizice, PFA sau firme specializate, pe bază de contract de muncă sau prestări servicii. Atestatul și cazierul judiciar curat sunt obligatorii, atestatul este valabil 4 ani, se afișează la avizier, iar pierderea lui înseamnă încetarea automată a activității de administrare.

Documente și ghiduri legate de acest articol

← Art. 63 Art. 65 →

Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.

Documentele cerute de lege, generate automat

Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.

Începe gratuit — 30 de zile
👑
Asistent CondoFlow
👋 Ai întrebări despre prețuri, formulare sau Legea 196/2018? Răspund în câteva secunde!