Art. 13 din Legea 196/2018 — Înființarea asociației și divizarea pe scări

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 13 stabilește cum ia naștere o asociație de proprietari și în ce condiții un condominiu cu mai multe scări sau tronsoane poate avea asociații separate (fie de la început, fie prin divizarea uneia existente).

Cine ce trebuie să facă

• Proprietarii dintr-un condominiu: pentru a înființa asociația, trebuie să își dea acordul scris cel puțin jumătate plus unu din numărul lor. Fără acest prag, asociația nu se poate constitui.
• Proprietarii dintr-o scară sau tronson care vor să funcționeze ca asociație separată: pot face acest lucru doar dacă sunt îndeplinite, cumulativ, două condiții tehnice: proprietatea comună aferentă scării/tronsonului să poată fi delimitată și să existe branșamente separate pe fiecare scară sau tronson.
• În caz de divizare a unei asociații existente: inițiativa vine de la majoritatea proprietarilor din scara/tronsonul care vor să se desprindă, iar operațiunea are nevoie și de acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a fi divizată. Se aplică și aici cele două condiții tehnice (delimitare + branșamente separate).
• Asociațiile rezultate pe scări/tronsoane: dacă au aspecte tehnice comune (de exemplu instalații care le deservesc împreună), își reglementează raporturile juridice printr-o anexă la acordul de asociere.

Ce înseamnă practic

Legea tratează asociația ca pe o structură care se naște prin voința majorității proprietarilor, exprimată în scris. „Jumătate plus unu” se raportează la numărul proprietarilor din condominiu, nu la cote-părți sau suprafețe.

Separarea pe scări sau tronsoane nu este o simplă opțiune administrativă: fără branșamente separate și fără posibilitatea de a delimita proprietatea comună, ea nu se poate face, indiferent câți proprietari și-ar dori-o. Divizarea are un dublu prag de acord — al celor care pleacă și al celor care rămân — tocmai pentru că afectează întreg condominiul.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Ajunge acordul celor de pe scara noastră ca să ne separăm.” Textul cere și acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza, nu doar al celor din scara respectivă.
• „Dacă vrem, putem face asociație pe scară chiar și fără branșamente separate.” Legea condiționează expres acest lucru de existența branșamentelor separate și de posibilitatea delimitării proprietății comune.
• „Odată separate, scările nu mai au nimic în comun.” Când există aspecte tehnice comune, ele trebuie reglementate juridic printr-o anexă la acordul de asociere.
• Confuzia dintre „proprietari” și „apartamente/cote”. Pragul de jumătate plus unu se raportează, potrivit textului, la numărul proprietarilor.