Art. 24 din Legea 196/2018 — Administrarea condominiilor date în întregime în chirie

Ce înseamnă, practic

Despre ce este vorba

Articolul 24 reglementează o situație specială: condominii deținute în întregime de un singur proprietar (persoană fizică sau juridică) și închiriate în totalitate, unde chiriașii sunt organizați într-o asociație de chiriași. În astfel de imobile, proprietarul poate transfera asociației de chiriași administrarea părților comune, printr-un contract.

Cine sunt actorii și ce pot face

• Proprietarul condominiului — persoană fizică sau juridică ce deține întregul imobil destinat închirierii. Are dreptul (nu obligația) să încredințeze administrarea părților comune.
• Asociația de chiriași — trebuie să fie deja constituită în imobil. Doar ea poate primi administrarea, nu chiriașii individual.
• Chiriașii membri ai asociației — trebuie să își exprime acordul cu majoritate pentru ca administrarea să fie preluată.

Condiții obligatorii din text

• Condominiul trebuie să fie destinat în întregime închirierii — dacă există și proprietari care locuiesc, articolul 24 nu se aplică.
• În imobil trebuie să fie constituită o asociație de chiriași.
• Administrarea se face numai în baza unui contract de dare în administrare, semnat între proprietar și asociația de chiriași. Fără contract scris, transferul nu este valabil.
• Este nevoie de acordul majorității chiriașilor membri ai asociației — nu doar decizia liderilor asociației.

Ce înseamnă practic

În mod obișnuit, părțile comune (scări, holuri, acoperiș, instalații comune) sunt administrate de proprietar sau de o asociație de proprietari. Articolul 24 oferă o alternativă pentru cazul particular în care întreg blocul aparține unui singur proprietar-locator: chiriașii care folosesc zilnic aceste spații pot prelua administrarea lor, printr-un mecanism contractual clar.

Greșeli frecvente de interpretare

• Nu confundați asociația de chiriași cu asociația de proprietari — sunt entități diferite, iar acest articol vizează exclusiv chiriașii.
• Articolul nu se aplică în blocurile cu proprietari individuali pe apartamente, chiar dacă unii dintre ei închiriază locuințele.
• Simplul acord verbal sau tacit al proprietarului nu este suficient — legea cere contract de dare în administrare.
• Textul vorbește doar despre administrarea părților comune; nu transferă proprietatea și nu schimbă natura raporturilor de închiriere pentru apartamente.