Art. 9 din Legea 196/2018 — Statul și instituțiile publice ca proprietari

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Art. 9 lămurește o situație frecventă în blocurile din România: ce se întâmplă atunci când statul, o primărie, un consiliu județean sau altă instituție publică deține apartamente ori spații (birouri, cabinete, magazine) într-un condominiu. Regula de bază este simplă: aceste instituții nu au un statut privilegiat în asociație — sunt proprietari ca oricare altul.

Alineatul (1) — instituțiile publice sunt proprietari „obișnuiți”

Dacă o autoritate centrală sau locală (minister, primărie, consiliu județean etc.) sau o altă instituție publică deține în proprietate locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință într-un condominiu, aceasta:

• are aceleași drepturi ca ceilalți proprietari (vot în adunarea generală, acces la documente, folosința părților comune etc.);
• are aceleași obligații (plata cotelor de întreținere, a fondurilor, respectarea hotărârilor AGA, a regulamentului condominiului etc.);
• are obligația să mandateze o persoană fizică sau juridică pentru a o reprezenta în cadrul asociației de proprietari.

Practic, primăria nu poate să „lipsească” din adunările generale sau să refuze să plătească întreținerea pe motiv că este instituție publică. Trebuie să desemneze printr-un mandat un reprezentant care să participe la ședințe, să voteze și să răspundă în relația cu asociația.

Alineatul (2) — cine reprezintă statul când altcineva folosește spațiul

Dacă în condominiu există locuințe sau spații care aparțin domeniului public ori privat al statului, dar sunt folosite de altcineva pe baza unui drept real (altul decât proprietatea) — de exemplu, un drept de administrare, de folosință etc. — atunci acea persoană fizică sau juridică poate reprezenta statul în asociația de proprietari, însă doar cu acordul proprietarului (adică al statului, prin instituția care gestionează bunul).

Cu alte cuvinte: nu este suficient ca cineva să folosească spațiul pentru a vorbi automat în numele statului la adunare — este nevoie de acordul expres al proprietarului.

Ce trebuie să facă asociația în practică

• Să identifice, la înființare sau la actualizarea evidențelor, care apartamente/spații aparțin unei instituții publice sau statului.
• Să solicite instituției un mandat scris care să indice persoana împuternicită să o reprezinte.
• Să trateze reprezentantul mandatat ca pe orice alt proprietar — cu drept de vot și cu obligație de plată pentru cota-parte aferentă.
• Când spațiul este folosit de un terț în baza unui alt drept real, să verifice existența acordului proprietarului înainte de a-l accepta ca reprezentant al statului.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Primăria nu plătește întreținere pentru apartamentele ei.” — Fals. Textul spune clar că are aceleași obligații ca oricare alt proprietar.
• „Cine locuiește într-o locuință de stat votează automat în numele statului.” — Nu. Este nevoie de acordul proprietarului, conform alin. (2).
• „Statul nu trebuie să trimită pe nimeni la AGA.” — Dimpotrivă, are obligația de a mandata un reprezentant.