Art. 4 din Legea 196/2018 — Unitățile individuale și părțile comune

Ce înseamnă, practic

Articolul 4 din Legea 196/2018 stabilește regimul juridic al apartamentelor (sau spațiilor cu altă destinație) și al părților comune dintr-un bloc, adică modul în care acestea pot fi vândute, împărțite sau dovedite ca proprietate.

Ce spune, pe scurt, articolul

• Fiecare apartament este o entitate individuală (alin. 1). Chiar dacă blocul funcționează ca un întreg, din punct de vedere juridic legea privește fiecare unitate imobiliară separat.
• Cota-parte indiviză din părțile comune nu poate fi vândută singură (alin. 2). Ea „urmează” apartamentul: se transferă noului proprietar odată cu locuința sau cu spațiul cu altă destinație.
• Părțile comune nu pot fi împărțite (partajate) între proprietari decât dacă își pierd destinația de folosință comună (alin. 3). Cu alte cuvinte, cât timp scara, casa liftului, acoperișul, subsolul, fațada etc. servesc tuturor, ele rămân indivizibile.
• Dovada dreptului de proprietate asupra unei unități se face conform Codului civil – Legea 287/2009 (alin. 4). Documentele care fac dovada proprietății sunt cele prevăzute de dreptul comun (contract de vânzare, moștenire, act de partaj, extras de carte funciară etc.).

Ce înseamnă practic

• Când vinzi apartamentul, cota ta din părțile comune (scări, terasă, subsol, instalații comune) se transferă automat cumpărătorului. Nu trebuie și nici nu poți să o vinzi separat, iar cumpărătorul nu poate refuza să o preia.
• Nu poți „ceda” altcuiva doar cota ta din pod sau din subsol păstrând apartamentul – un astfel de act ar fi nul.
• Un proprietar nu poate cere în instanță partajul unei părți comune (de exemplu, „vreau bucata mea din terasă în proprietate exclusivă”) atâta timp cât acea parte servește tuturor. Partajul e posibil doar dacă, în condițiile legii, spațiul respectiv încetează să mai aibă destinație comună.
• Pentru orice discuție cu asociația, primăria, notarul sau instanța, dovada calității de proprietar se face cu actele prevăzute de Codul civil, nu cu adeverințe de la asociație sau înscrieri interne.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Am cumpărat doar boxa, fără apartament” – articolul 4 nu discută expres regimul boxelor sau al altor spații, dar interzice clar înstrăinarea exclusivă a cotei din părțile comune propriu-zise, separat de bunul principal.
• „Dacă majoritatea votează, putem împărți terasa între proprietari” – articolul 4 nu permite acest lucru cât timp terasa rămâne destinată folosinței comune.
• „Adeverința de la asociație dovedește că sunt proprietar” – nu; dovada proprietății se face potrivit Codului civil, nu prin documente emise de asociație.