Art. 5 din Legea 196/2018 — Modificarea cotelor indivize la schimbarea suprafeței

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 5 stabilește o regulă simplă, dar cu efecte importante: dacă suprafața utilă a unei proprietăți individuale se modifică, atunci toate cotele-părți indivize din condominiu se recalculează proporțional. Cu alte cuvinte, cotele indivize nu sunt fixe „pe viață” — ele depind direct de suprafețele utile ale apartamentelor și se ajustează automat atunci când una dintre acestea se schimbă.

Ce este cota-parte indiviză și de ce contează

Cota-parte indiviză (CPI) reprezintă proporția în care fiecare proprietar deține părțile comune ale condominiului (casa scării, acoperiș, fundație, instalații comune etc.). Pe baza acestei cote se calculează, printre altele, contribuția la cheltuielile repartizate pe cotă indiviză și ponderea votului la anumite decizii. Dacă suprafețele utile se schimbă, raportul dintre proprietari se schimbă și el — deci și CPI-urile trebuie actualizate.

Când se aplică regula

Articolul vizează modificarea suprafeței utile a unei proprietăți individuale. În practică, asta se poate întâmpla, de exemplu, prin:

• alipirea a două apartamente într-unul singur;
• dezmembrarea unui apartament în mai multe unități;
• extinderea sau reducerea suprafeței utile a unui apartament (ex.: includerea unei foste zone comune în proprietatea individuală, cu respectarea condițiilor legale).

În oricare dintre aceste situații, nu se schimbă doar cota apartamentului respectiv — se recalculează proporțional toate cotele celorlalte proprietăți din condominiu, pentru că suma cotelor trebuie să rămână egală cu întregul.

Cine ce trebuie să facă în practică

• Proprietarul care își modifică suprafața ar trebui să comunice asociației documentele care atestă noua suprafață utilă, pentru ca evidențele să fie actualizate.
• Administratorul și președintele actualizează tabelul cu suprafețele utile și cotele-părți indivize, astfel încât listele de plată și repartizările pe cotă indiviză să reflecte noua realitate.
• Toți proprietarii vor vedea o mică ajustare a propriei CPI, chiar dacă apartamentul lor nu s-a modificat — pentru că raportul lor față de total se schimbă atunci când totalul se recompune.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Cota mea nu se schimbă pentru că nu am făcut nimic la apartament.” — Fals. Articolul spune clar că toate cotele se modifică proporțional, nu doar cea a proprietății care a suferit modificarea.
• „E suficient să modificăm doar cota apartamentului respectiv.” — Fals. Recalcularea se face pentru întreg condominiul, tocmai pentru a păstra proporționalitatea.
• Articolul 5 nu reglementează procedura, actele sau avizele necesare pentru a modifica efectiv suprafața utilă — el se referă doar la consecința asupra cotelor indivize, odată ce modificarea de suprafață s-a produs legal.