Art. 17 din Ordinul 1058/2019 — Accesul liber la părțile comune

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 17 stabilește o regulă simplă, dar fundamentală pentru viața în condominiu: niciun proprietar nu poate fi împiedicat să folosească părțile comune ale imobilului. Casa scării, holurile, subsolul, podul, terasa, curtea, liftul, uscătoriile sau alte spații comune sunt, prin natura lor, la dispoziția tuturor proprietarilor. Singura excepție permisă este atunci când o restricție este prevăzută expres de lege.

Ce înseamnă concret pentru proprietari

• Ai dreptul de acces la toate părțile comune ale condominiului în care deții un apartament sau un spațiu.
• Restricționarea acestui acces nu poate fi decisă discreționar de administrator, de președinte, de comitetul executiv sau chiar de adunarea generală — pentru că textul cere ca excepția să fie prevăzută expres de legislația în vigoare, nu de o simplă hotărâre internă.
• Regula se aplică tuturor proprietarilor, fără discriminare — inclusiv celor care au restanțe la întreținere: neplata cotelor nu apare ca motiv legal de blocare a accesului pe părțile comune.

Cine ce trebuie să facă

• Asociația de proprietari, președintele și administratorul: să asigure funcționarea normală a accesului pe părțile comune (chei, cartele, coduri, interfoane) pentru toți proprietarii, nu doar pentru unii.
• Proprietarii: să folosească părțile comune respectând destinația lor, fără a bloca ei înșiși accesul celorlalți (de exemplu, prin depozitarea de obiecte pe holuri sau prin schimbarea încuietorilor la spațiile comune fără acordul asociației).
• Adunarea generală și comitetul executiv: pot reglementa modul de folosire a părților comune (orar, reguli de curățenie, acces la anumite instalații), dar nu pot interzice accesul unui proprietar, pentru că ar contraveni acestui articol.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Dacă are restanțe, îi luăm cheia de la uscătorie / poartă / lift.” Textul nu prevede așa ceva; recuperarea restanțelor se face prin mijloacele legale, nu prin blocarea accesului pe părțile comune.
• „Hotărârea adunării generale poate interzice accesul unui proprietar.” Articolul cere ca excepția să fie expres prevăzută de legislația în vigoare, deci o hotărâre internă nu este suficientă pentru a restricționa accesul.
• „Părțile comune aparțin doar celor care le folosesc efectiv.” Nu — sunt la dispoziția tuturor proprietarilor din condominiu, indiferent dacă le folosesc zilnic sau doar ocazional.

Când este permisă totuși o restricție

Doar atunci când o lege în vigoare prevede expres această situație — de exemplu, motive tehnice, de siguranță sau alte cazuri reglementate de acte normative. În lipsa unui asemenea temei legal, orice restricționare a accesului este contrară regulamentului condominiului.