Art. 22 din Ordinul 1058/2019 — Regulamentul nu prevede sancțiuni proprii

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 22 lămurește un aspect esențial despre regulamentul condominiului: acest document, deși obligatoriu și util pentru buna conviețuire, nu poate stabili și nu poate aplica sancțiuni prin intermediul organelor asociației de proprietari (adunare generală, comitet executiv, președinte, administrator, cenzor). În plus, încălcarea prevederilor regulamentului nu este contravenție în sine.

Ce înseamnă asta în practică

• Fără amenzi „interne”: asociația nu poate introduce în regulament amenzi în bani pe care să le aplice locatarilor pentru zgomot, aruncat gunoi pe casa scării, ținut biciclete pe hol etc. Chiar dacă adunarea generală ar vota astfel de amenzi, ele nu au temei în regulamentul-cadru.
• Fără sancțiuni de altă natură aplicate de asociație: președintele sau comitetul executiv nu pot „pedepsi” un proprietar prin decizii proprii (de exemplu, tăiere de utilități, interzicerea accesului în părțile comune), pornind doar de la o încălcare a regulamentului.
• Nu se transformă automat în contravenție: dacă un locatar încalcă o regulă din regulament, fapta nu devine, prin acest simplu fapt, contravenție sancționabilă cu amendă.

Atunci la ce folosește regulamentul?

Regulamentul rămâne obligatoriu pentru toți proprietarii, chiriașii și utilizatorii spațiilor: el stabilește regulile de folosință a părților comune, de bună vecinătate și de ordine în condominiu. Rolul lui este să prevină conflictele și să ofere un cadru clar de comportament, nu să funcționeze ca un „cod penal” al blocului.

Ce se întâmplă când cineva încalcă regulile

• Asociația poate notifica proprietarul în cauză și îi poate cere, în scris, să înceteze fapta sau să remedieze situația.
• Dacă fapta reprezintă o contravenție prevăzută de altă lege (de exemplu, tulburarea liniștii publice, nerespectarea regulilor de salubritate, construcții fără autorizație), sancțiunea se aplică de autoritățile competente (poliție, poliție locală, primărie, ISU etc.), nu de asociație.
• Pentru pagube produse părților comune sau altor proprietari, asociația și persoana prejudiciată se pot adresa instanței de judecată, în condițiile dreptului comun.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Am votat în adunare, deci pot amenda.” Nu — votul adunării nu poate crea sancțiuni care, prin lege, nu sunt permise regulamentului.
• „Regulamentul nu e obligatoriu dacă nu are sancțiuni.” Este obligatoriu; doar mecanismul de sancționare nu se face prin regulament, ci prin lege și instanță.
• Confuzia cu penalitățile de întârziere: penalitățile pentru neplata cotelor de întreținere nu sunt „sancțiuni” în sensul acestui articol — ele au un alt temei legal și nu sunt reglementate de regulamentul condominiului.